资产评估-第四章房地产价格评估.ppt

房地产评估一、理论上的必要性一、理论上的必要性4-1 4-1 房地产估价的需要房地产估价的需要（一）独一无二（一）独一无二（二）价值量大（二）价值量大（三）不完全市场（三）不完全市场1 1、同质商品，买者不在乎从谁手里购买；、同质商品，买者不在乎从谁手里购买；2 2、买者和卖者的人数众多；、买者和卖者的人数众多；3 3、买者和卖者都有进出市场的自由；、买者和卖者都有进出市场的自由；4 4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；并能预测未来的价格；5 5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；无关紧要的；6 6、买者和卖者无串通共谋行为；、买者和卖者无串通共谋行为；7 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；最大化；8 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。、商品可转让且可发生空间位置的移动。完全市场必须同时具备的完全市场必须同时具备的8 8个条件个条件二、现实中对房地产估价的需要二、现实中对房地产估价的需要（一）（一）交易交易（二）（二）抵押、典当抵押、典当（三）（三）保险、损害赔偿保险、损害赔偿（四）（四）税收税收（五）（五）征用拆迁补偿征用拆迁补偿（六）（六）纠纷、涉案纠纷、涉案（七）（七）企业合资、合作、合并、上市、破产清算企业合资、合作、合并、上市、破产清算（八）（八）复核或鉴定复核或鉴定（九）（九）管理管理中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法的有关条款的有关条款 第第1212条：条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价按国家规定所确定的最低价”。第第1717条：条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，用途的，相应调整土地使用权出让金相应调整土地使用权出让金”。第第1919条：土地使用者依法取得的土地使用权条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿际情况给予相应的补偿”。第第3232条：条：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布确定并公布”。第第3939条：条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。第第5050条：条：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。第第5151条：条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿所得，抵押权人无权优先受偿”。中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法的有关条款的有关条款 一、概念一、概念（一）定义（一）定义土地、建筑物、定着物、各种物权土地、建筑物、定着物、各种物权 4-2-1 4-2-1 房地产的概念房地产的概念4-2 4-2 房地产及价格房地产及价格地面地面 地上一定范围的空间地上一定范围的空间地下地下1、土地、土地横横 竖竖面积大小面积大小 形状形状 四至四至（一）定义（一）定义2、建筑物、建筑物3、定着物、定着物组成组成材料材料构配件构配件 设备设备两大类两大类房屋房屋构筑物构筑物（一）定义（一）定义4、各种物权、各种物权自物权：所有权自物权：所有权他物权：使用权、租赁权、抵押权等他物权：使用权、租赁权、抵押权等（一）定义（一）定义（二）实物、权益、区位（二）实物、权益、区位1 1、实物实物实体、质量、功能实体、质量、功能2 2、权益、权益权利、利益、收益权利、利益、收益3 3、区位、区位距离距离直线、路线、时间直线、路线、时间 欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：三套房屋的基本状况如下：尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？A A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄平方米，房型为三室二厅，楼龄2 2年；年；B B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.280.2平方米，房型为平方米，房型为二室二厅，楼龄二室二厅，楼龄3 3年；年；C C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6148.6平方米，房型为平方米，房型为三室二厅，楼龄三室二厅，楼龄5 5年。年。案例案例两宗房地产：两宗房地产：实物同，权益不同，价不同；实物同，权益不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益权益同，实物同，区位不同，价不同。同，实物同，区位不同，价不同。案例案例（三）存在形态（三）存在形态 1.1.土地土地2.2.建筑物建筑物3.3.房地房地二、对土地与建筑物的认识二、对土地与建筑物的认识（一）土地（一）土地1 1、坐落、坐落2 2、面积、面积 3 3、形状、形状 4 4、四至、四至 5 5、地势、地势 6 6、周围环境和景观、周围环境和景观7 7、利用现状、利用现状 8 8、产权状况、产权状况 9 9、地质和水文状况、地质和水文状况 1010、基础设施完备程度和土地平整程度、基础设施完备程度和土地平整程度 1111、土地使用管制、土地使用管制 1 1、坐落、坐落2 2、面积、面积 3 3、高度和层数、高度和层数 4 4、结构、结构 5 5、设备、设备 6 6、装修、装修 7 7、公共配套设施完备程度、公共配套设施完备程度 8 8、平面布置、平面布置 9 9、外观、外观1010、建成年月、建成年月 1111、维修、保养情况及完损程度、维修、保养情况及完损程度 1212、利用现状、利用现状 1313、产权状况、产权状况 （二）建筑物（二）建筑物4-2-2 4-2-2 房地产特性房地产特性 1 1、不可移动性、不可移动性 2 2、独一无二性、独一无二性 3 3、寿命长久性、寿命长久性 4 4、数量有限性、数量有限性 5 5、用途多样性、用途多样性 6 6、相互影响性、相互影响性 7 7、易受限制性、易受限制性 8 8、价值高大性、价值高大性 9 9、难以变现性、难以变现性1010、增值保值性、增值保值性自然自然增值增值 1 1通货膨胀通货膨胀 2 2需求增加需求增加 3 3外部经济或相互影响外部经济或相互影响 4 4 投资改良投资改良一、房地产特性一、房地产特性二、房地产市场特性二、房地产市场特性 1 1、供给多样、供给多样 2 2、需求各异、需求各异 3 3、位置固定、位置固定 4 4、价格昂贵、价格昂贵 5 5、资源稀缺、资源稀缺 6 6、市场复杂、市场复杂 三、土地价格特征三、土地价格特征 1 1、生产成本不同、生产成本不同 2 2、折旧现象不同、折旧现象不同 3 3、价格差异不同、价格差异不同 4 4、市场性质不同、市场性质不同 5 5、形成时间不同、形成时间不同 6 6、供求变化不同、供求变化不同 四、房地产价格特性四、房地产价格特性 1 1、可用价格和租金表示、可用价格和租金表示 2 2、是关于权利利益的价格、是关于权利利益的价格 3 3、在长期考虑下形成、在长期考虑下形成 4 4、随交易个别形成、随交易个别形成 4-2-3 4-2-3 房地产价格房地产价格 一、价格概念一、价格概念为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示二、形成条件二、形成条件1、有用性、有用性2、稀缺性、稀缺性3、有效需求、有效需求 有购买能力支持的需要有购买能力支持的需要三、房地产价格的分类三、房地产价格的分类 1、使用价值、使用价值交换价值交换价值：满足某种需求的效用：满足某种需求的效用：一定数量的货币或其他商品：一定数量的货币或其他商品2、投资价值、投资价值市场价值市场价值：主观：主观个人个人：客观：客观非个人非个人3、原始价值、原始价值帐面价值帐面价值市场价值市场价值：始终不变：始终不变：随时间推移减少：随时间推移减少：随时间推移变化：随时间推移变化4、成交价格、成交价格市场价格市场价格理论价格理论价格评估价格评估价格比准价格比准价格积算价格积算价格收益价格收益价格比较法比较法成本法成本法收益法收益法5、市场调节价、市场调节价政府指导价政府指导价政府定价政府定价事实价格事实价格三、房地产价格的分类三、房地产价格的分类 6、基准地价、基准地价标定地价标定地价房屋重置价房屋重置价7、土地价格、土地价格建筑物价格建筑物价格房地价格房地价格土地价格土地价格建筑物价格建筑物价格8、总价格、总价格单位价格单位价格楼面地价楼面地价总价总价总建筑面积总建筑面积土地总价土地总价总建筑面积总建筑面积土地单价土地单价容积率容积率三、房地产价格的分类三、房地产价格的分类 例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为，单价为1000元元/平方米；乙地的容积率为平方米；乙地的容积率为3，单价为，单价为800元元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？4-2-4 4-2-4 影响房地产价格因素影响房地产价格因素一、影响因素一、影响因素自身因素自身因素环境环境因素因素人口人口因素因素经济经济因素因素社会社会因素因素行政行政因素因素心理心理因素因素国际国际因素因素供求供求因素因素二、对影响因素的基本认识二、对影响因素的基本认识 1 1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4 4、各种因素影响价格的关系不尽相同、各种因素影响价格的关系不尽相同 5 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达 房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的列条件下可能产生的最可能价格最可能价格：(1)(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；(2)(2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息；买卖双方可以从市场上获得充分的信息；(3)(3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响；买卖双方的交易不受非正常压力的影响；(4)(4)出售者和购买者具有正常的交易动机；出售者和购买者具有正常的交易动机；(5)(5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。判断价格水平判断价格水平 有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100100万元和万元和150150万元。万元。据此能否判断它们的价格水平高低？据此能否判断它们的价格水平高低？当知道何种条件时，能够判断？当知道何种条件时，能够判断？期房价格期房价格=现房价格现房价格-预计从期房达到期房期间预计从期房达到期房期间现房出租的净收益的现值现房出租的净收益的现值-风险补偿风险补偿 例例 某期房尚有某期房尚有1 1年时间才可以投入使用，与其年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为类似的现房价格为33003300元元/m/m2 2，出租的年末净收益为，出租的年末净收益为330330元元/m/m2 2 。假设折现率为。假设折现率为10%10%，风险补偿估计为现，风险补偿估计为现房价格的房价格的2%2%，试计算该期房价格。，试计算该期房价格。期房价格、现房价格期房价格、现房价格 某套房屋合同总价为某套房屋合同总价为8080万元，其在实际交易中合万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：同所约定的付款方式可能有下列几种情况：1、约定在成交日期时一次付清、约定在成交日期时一次付清 实际价格为实际价格为8080万元，与名义价格一致万元，与名义价格一致 2、约定分期付款，如在成交日期首付、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半万元，半年后支付年后支付30万元，一年后再付万元，一年后再付30万元万元 实际价格小于名义价格实际价格小于名义价格 实际价格、名义价格实际价格、名义价格123、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清 实际价格小于名义价格实际价格小于名义价格 4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万万元，余款在元，余款在10年内以抵押贷款方式支付年内以抵押贷款方式支付 实际价格为实际价格为8080万元，与名义价格一致万元，与名义价格一致 实际价格、名义价格实际价格、名义价格345、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付如在成交日期首付20万元，半年后支付万元，半年后支付10万元，万元，一年后再付一年后再付10万元，余款在万元，余款在10年内以抵押贷款年内以抵押贷款方式支付方式支付 实际价格小于名义价格实际价格小于名义价格 实际价格、名义价格实际价格、名义价格54-3-1 4-3-1 房地产估价的概念房地产估价的概念一、概念一、概念（一）含义（一）含义人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定（二）两点把握（二）两点把握 1 1、房地产估价是科学与艺术的有机结合、房地产估价是科学与艺术的有机结合2 2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来显现出来4-3 4-3 房地产估价房地产估价二、内容二、内容（一）专业估价人员（一）专业估价人员扎实的理论知识扎实的理论知识丰富的实务经验丰富的实务经验良好的良好的职业道德职业道德能力要求能力要求能力要求能力要求诚实程度诚实程度对专业人员要求对专业人员要求考试取得考试取得房地产估价师执业资格证书房地产估价师执业资格证书注册取得注册取得房地产估价师注册证书房地产估价师注册证书（二）目的（二）目的一个具体估价项目的估价结果的期望用途一个具体估价项目的估价结果的期望用途 不同的估价目的源于对估价的不同需要不同的估价目的源于对估价的不同需要不同的估价目的将影响估价结果不同的估价目的将影响估价结果二、内容二、内容：结果所对应的时间（年、月、日）：结果所对应的时间（年、月、日）：合法、最高最佳使用、替代、时点、公平：合法、最高最佳使用、替代、时点、公平：市场比较法、收益还原法、成本法：市场比较法、收益还原法、成本法（三）原则（三）原则（四）程序（四）程序（五）方法（五）方法（六）影响因素（六）影响因素（七）时点（七）时点（八）客观合理价格或价值的估算和判定（八）客观合理价格或价值的估算和判定二、内容二、内容4-34-32 2 房地产估价原则房地产估价原则一、合法原则一、合法原则1.合法产权合法产权权证：出让转让、行政划拨、集体权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销外销、内销违法、临时、产权争议、部分产权违法、临时、产权争议、部分产权2.合法使用合法使用城市规划、土地用途城市规划、土地用途一、合法原则一、合法原则法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押4.其他其他价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿3.合法处分合法处分二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则（一）四方面依序筛选（一）四方面依序筛选1.法律上允许法律上允许2.技术上可能技术上可能3.经济上可行经济上可行4.能否使估价对象价值最大能否使估价对象价值最大（二）判断与选择（二）判断与选择1.保持现状前提保持现状前提现状价值现状价值 新建价值新建价值 （拆除费（拆除费 建造费）建造费）30003000元元/5000 5000元元/30003000元元/2.装修改造前提装修改造前提改造后价值增加额改造后价值增加额 装修改造费装修改造费 V V新新 V V现现 改造费改造费 50005000元元/30003000元元/1500 1500元元/二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则3.转换用途前提转换用途前提价值增加额价值增加额 转换用途所需费用转换用途所需费用4.重新利用前提重新利用前提5.上述情形组合上述情形组合3 3 2 2：转换用途：转换用途+装修改造装修改造二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则三、替代原则三、替代原则 使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格件下的正常价格.类似房地产：类似房地产：同一供求范围同一供求范围指明两点：指明两点：1 1可以依据替代原则推算价格可以依据替代原则推算价格2 2不能孤立思考估价对象价格不能孤立思考估价对象价格用途、规模、档次、用途、规模、档次、结构等相同或相似结构等相同或相似四、估价时点原则四、估价时点原则估价时点估价时点估价对象状况估价对象状况房地产市场状况房地产市场状况过去过去过去过去过去过去现在现在过去过去现在现在现在现在将来将来将来将来将来将来将来将来五、公平原则五、公平原则1.1.假设当事人理性、精明假设当事人理性、精明2.2.换位思考换位思考估价总原则：独立、公平、公正、客观估价总原则：独立、公平、公正、客观技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代职业道德的要求职业道德的要求1 1、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；2 2、应应保保持持估估价价的的独独立立性性，必必须须回回避避与与自自己己、近近亲亲属属或或其其他他有利有利 害关系人有关的估价业务；害关系人有关的估价业务；3 3、如如果果感感到到自自己己的的专专业业能能力力有有限限而而难难以以对对某某房房地地产产进进行行估估价时，不应接受该估价委托；价时，不应接受该估价委托；4 4、应应妥妥善善保保管管委委托托人人的的文文件件资资料料，未未经经委委托托人人的的书书面面许许可可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；5 5、应应执执行行政政府府规规定定的的估估价价收收费费标标准准，不不得得以以不不正正当当理理由由或或名名目目收收取取额额外外的的费费用用，也也不不得得降降低低收收费费标标准准，进进行行不不正正当当的的竞竞争争；不不得得将将资资格格证证书书借借给给他他人人使使用用或或允允许许他他人人使使用用自自己己的的名名义义，不不得得以以估估价价者者的的身身份份在在非非自自己己估估价价的的估估价报告上签名、盖章。价报告上签名、盖章。4-4-1 4-4-1 市场比较法概述市场比较法概述 一、基本概念一、基本概念（一）其他名称（一）其他名称比较法比较法 市场法市场法 市价比较法市价比较法 交易实例比较法交易实例比较法买卖实例比较法买卖实例比较法 市场资料比较法市场资料比较法交易案例比较法交易案例比较法 直接交易案例比较法直接交易案例比较法4-4 4-4 市场比较法市场比较法将待估对象房地产与在将待估对象房地产与在较近时期较近时期内已经发生内已经发生了交易的了交易的类似房地产类似房地产加以比较对照，从已经发生加以比较对照，从已经发生了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情情况况修正、交易修正、交易日期日期修正、修正、区域区域因素修正和因素修正和个别个别因因素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。理价格。类似房地产类似房地产指在指在用途用途、建筑、建筑结构结构、所处、所处地区地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。地产。比准价格比准价格用市场比较法估价求得的价格用市场比较法估价求得的价格一、基本概念一、基本概念（二）市场比较法概念（二）市场比较法概念二、理论依据二、理论依据替代原理替代原理三、应用条件三、应用条件1 1、充分的交易实例资料、充分的交易实例资料2 2、资料具有相关性、资料具有相关性3 3、市场供求关系基本一致、市场供求关系基本一致4 4、明确显示具备的条件、明确显示具备的条件5 5、资料必须详实可靠、资料必须详实可靠（二）具体条件（二）具体条件（一）基本条件（一）基本条件1 1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源2 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料四、不适用对象四、不适用对象1 1、非交易性房地产、非交易性房地产2 2、少有交易的房地产、少有交易的房地产五、市场比较法估价步骤五、市场比较法估价步骤进行各项修正进行各项修正建立价格可比基础建立价格可比基础选取可比实例选取可比实例搜集交易实例搜集交易实例求出比准价格求出比准价格4-4-2 4-4-2 可比实例的选择可比实例的选择一、搜集交易实例一、搜集交易实例（一）收集资料的范围（一）收集资料的范围1 1、按类似房地产交易的频繁程度定、按类似房地产交易的频繁程度定交易频繁交易频繁 小小交易较少交易较少 大大2 2、按房地产的性质与类型定、按房地产的性质与类型定住宅住宅 小小厂房厂房大大（二）收集资料的内容（二）收集资料的内容 1 1、交易双方情况及交易目的、交易双方情况及交易目的 2 2、交易实例房地产状况、交易实例房地产状况 土地土地繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限 建筑物建筑物建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向3 3、成交价格、成交日期、付款方式、成交价格、成交日期、付款方式 （三）收集资料的途径（三）收集资料的途径1 1、查阅政府有关部门的房地产交易资料、查阅政府有关部门的房地产交易资料2 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息广告，查阅有关房地产交易的信息3 3、扮装成欲购房地产的顾客、扮装成欲购房地产的顾客4 4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地、参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情产的信息、行情5 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料、同行之间随时交流、互相提供行情资料6 6、其他途径、其他途径1 1、用途相同、用途相同2 2、结构类同、结构类同3 3、区域类似、区域类似4 4、规模相当、规模相当5 5、价格类型一致、价格类型一致6 6、时间接近、时间接近7 7、正常交易、正常交易8 8、数量足够、数量足够二、选取可比实例二、选取可比实例0.5 0.5 2.02.011年年310310三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础（一）统一付款方式（一）统一付款方式 将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值一次付清的价值 （二）统一采用单价（二）统一采用单价 土地：土地单价、楼面地价土地：土地单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积仓库：体积仓库：体积 停车场：车位停车场：车位 旅馆：床位旅馆：床位保龄球馆：球道保龄球馆：球道 码头：船泊码头：船泊 网球场：球面网球场：球面租赁住宅：每套单元的租赁价格租赁住宅：每套单元的租赁价格（三）统一币种和货币单位（三）统一币种和货币单位币种：人民币、美元币种：人民币、美元单位：元、万元单位：元、万元（四）统一面积内涵（四）统一面积内涵 建筑面积的价格建筑面积的价格=使用面积的价格使用面积的价格使用面积占建筑面积的比率使用面积占建筑面积的比率使用面积的价格使用面积的价格=建筑面积的价格建筑面积的价格使用面积占建筑面积的比率使用面积占建筑面积的比率（五）统一面积单位（五）统一面积单位平方米，公顷、亩、平方英尺、坪平方米，公顷、亩、平方英尺、坪三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础举例举例将实例将实例A A、B B、C C统一为以人民币表示的统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价每平方米建筑面积单价 A A实例：建筑面积：实例：建筑面积：200200平方米平方米 成交价格：成交价格：160160万元人民币万元人民币 付款方式：成交日付付款方式：成交日付5050万元，半年后付万元，半年后付5050万元万元 一年后付一年后付6060万元，月利率万元，月利率0.5%0.5%举例举例B实例：建筑面积：建筑面积：33003300平方英尺，成交价格：平方英尺，成交价格：2929万美元万美元 汇价为：汇价为：1 1美元美元=8.27=8.27元人民币元人民币 付款方式：成交日首付付款方式：成交日首付1010万美元，万美元，余款向银行申请余款向银行申请1010年期抵押贷款年期抵押贷款 举例举例C实例：建筑面积：建筑面积：144144平方米平方米 套内建筑面积：套内建筑面积：108108平方米平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米成交价格：套内建筑面积价格每平方米1000010000元元 付款方式：成交日一次性付款付款方式：成交日一次性付款 4-4-3 4-4-3 各项修正计算各项修正计算 一、交易情况修正一、交易情况修正（一）修正目的（一）修正目的将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格 1 1、有利害关系人之间的交易、有利害关系人之间的交易2 2、急于出售或急于购买的交易、急于出售或急于购买的交易3 3、不了解市场行情的交易、不了解市场行情的交易4 4、特别动机或偏好的交易、特别动机或偏好的交易5 5、特殊交易方式的交易、特殊交易方式的交易 （二）造成成交价格偏差的因素（二）造成成交价格偏差的因素6 6、交易税费非正常负担的交易、交易税费非正常负担的交易 7 7、相邻房地产的合并交易、相邻房地产的合并交易 8 8、受债权债务关系影响的交易、受债权债务关系影响的交易 正常价格正常价格（三）交易情况修正的基本公式（三）交易情况修正的基本公式 =可比实例价格交易情况修正系数 某可比实例，成交价格为某可比实例，成交价格为50005000元元/平方米，在估价平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低比正常的市场价格低5%5%左右，试进行交易情况修正。左右，试进行交易情况修正。某可比实例，成交价格为某可比实例，成交价格为50005000元元/平方米，在估价平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格高比正常的市场价格高5%5%左右，试进行交易情况修正。左右，试进行交易情况修正。举例举例 交易税费非正常负担的价格修正交易税费非正常负担的价格修正买方付出买方付出 =正常价格正常价格+买方税费买方税费 =正常价格正常价格+正常价格正常价格买方税费率买方税费率卖方净得卖方净得 =正常价格卖方税费正常价格卖方税费 =正常价格正常价格正常价格正常价格卖方税费率卖方税费率举例举例 某可比实例的建筑面积为某可比实例的建筑面积为120120平方米，估价中调平方米，估价中调查获知其价格是卖方净得查获知其价格是卖方净得5050万元。在这宗交易中，买万元。在这宗交易中，买卖双方正常情况下的税费率分别为卖双方正常情况下的税费率分别为3%3%和和1.5%1.5%，将此可，将此可比实例修正为正常情况下的单价。比实例修正为正常情况下的单价。二、交易日期修正二、交易日期修正 （二）修正目的（二）修正目的将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格 （一）修正原因（一）修正原因市场变化市场变化上升上升下降下降平稳平稳市场状况修正市场状况修正估价时点价格估价时点价格（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 一般公式：一般公式：=可比实例价格交易日期修正系数价格指数法、价格变动率法价格指数法、价格变动率法 二、交易日期修正二、交易日期修正 1、价格指数法、价格指数法定基指数定基指数例例4 4为评估某市某区一套住宅于为评估某市某区一套住宅于20042004年年3 3月底的价格，在选取的可比实例中有月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于一可比实例成交于20032003年年7 7月，价格为月，价格为50005000元元/平方米。该市平方米。该市20032003年年7 7月至月至20042004年年3 3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。03.703.703.803.803.903.903.1003.1003.1103.1103.1203.1204.104.104.204.204.304.3115011501173117311941194121512151236123612551255127312731289128913041304（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 环比指数环比指数 例：某地区某类房地产例：某地区某类房地产20042004年年9 9月至月至20052005年年3 3月的价格指数分月的价格指数分别为别为99.699.6、94.794.7、96.796.7、105.0105.0、109.2109.2、112.5112.5、118.1118.1（均以上（均以上个月为个月为100100）。）。某宗房地产某宗房地产20042004年年1111月的价格为月的价格为60006000元元/m2/m2，试其修正到，试其修正到20052005年年3 3月。月。60001.051.0921.1251.18160001.051.0921.1251.1819140.49140.4元元/m2/m2（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 2、价格变动率法、价格变动率法逐期递增或递减逐期递增或递减估价时点价格估价时点价格=可比实例价格可比实例价格（11价格变动率）价格变动率）期数期数期内平均上升或下降期内平均上升或下降估价时点价格估价时点价格=可比实例价格可比实例价格（1价格变动率价格变动率期数）期数）（三）交易日期修正的方法（三）交易日期修正的方法 举例举例 1 1年前年前某投资人以某投资人以2020万美元购买了一套房产，假万美元购买了一套房产，假设当时汇率为设当时汇率为1 1：8.08.0，合人民币，合人民币160160万元。万元。1 1年后年后该类房产以人民币为基准上涨了该类房产以人民币为基准上涨了1515，达，达到到184184万元，假设目前汇率为万元，假设目前汇率为1:10.01:10.0，合美元，合美元18.418.4万万元。元。如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8案例案例 需要评估某房地产于需要评估某房地产于20042004年年3 3月月1 1日的价格，所选取的某日的价格，所选取的某一可比实例成交于一可比实例成交于20032003年年5 5月月1 1日，价格为日，价格为10001000美元美元/平方米。平方米。经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在20032003年间平均每月比上月递增年间平均每月比上月递增1.2%1.2%，20042004年以来平均每月比年以来平均每月比上月递减上月递减0.2%0.2%；人民币与美元的市场汇价人民币与美元的市场汇价20032003年年5 5月月1 1日为日为1 1美元美元=8.29=8.29元元人民币，人民币，20042004年年3 3月月1 1日为日为1 1美元美元=8.25=8.25元人民币。试对该可比元人民币。试对该可比实例进行交易日期修正，并以美元表示。实例进行交易日期修正，并以美元表示。案例案例 需要评估某房地产于需要评估某房地产于20042004年年3 3月月1 1日的价格。日的价格。所选取的某一可比实例成交于所选取的某一可比实例成交于20032003年年4 4月月3030日，价日，价格为人民币格为人民币1500015000元元/平方米。平方米。经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格价格20032003年间平均每月上涨年间平均每月上涨1.5%1.5%，20042004年以来平均每年以来平均每月下跌月下跌0.5%0.5%。试对该可比实例进行交易日期修正。试对该可比实例进行交易日期修正。三、区域因素与个别因素修正三、区域因素与个别因素修正（一）修正的内容（一）修正的内容1、区域因素、区域因素交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划2、个别因素、个别因素面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、土地使用权年限土地使用权年限 （二）修正的目的（二）修正的目的 使可比实例价格成为估价对象房地产所处地使可比实例价格成为估价对象房地产所处地区的区域因素和其个别因素下的价格区的区域因素和其个别因素下的价格（三）修正的方法（三）修正的方法区域因素修正的公式：区域因素修正的公式：对象区域下的价格对象区域下的价格=可比实例价格可比实例价格区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正的公式：个别因素