2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析自测提分题库加精品答案.doc

20222022 年年-2023-2023 年房地产估价师之房地产案例与分析年房地产估价师之房地产案例与分析自测提分题库加精品答案自测提分题库加精品答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200 元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额 1700 元。据统计，每年约有 10%的电脑损坏需要理赔，则该保险公司每年平均从每台参保电脑获益（）元。A.10B.30C.50D.100【答案】B2、（）是正确的叙述A.解释方式比编译方式更适用于规模较大的程序B.解释方式下生成的目标代码长，编译方式下生成的目标代码短C.解释方式下不生成源程序的目标代码D.解释方式只能用于批处理【答案】C3、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A4、Every valid character in a computer that uses even（）must alwayshave an even number or 1 bits.A.parityB.checkC.testD.compare【答案】A5、如果用户对系统的目标不是很清楚，需求难以定义，这时最好使用()进行系统开发。A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】A6、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.估价对象每平方米建筑面积的价格大约在 4000 元左右B.该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语C.从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想D.这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引【答案】C7、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.剩余 3 年租期的月租金为 200 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和B.剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和C.该店面在 2006 年 10 月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余 3 年租期的价格D.剩余 3 年租期的正常市场租金与 180 元/m2 条件下的差额于 2006 年 10 月的现值之和【答案】D8、以下关于单元测试叙述中，不正确的是()。A.侧重于检查模块中的内部处理逻辑和数据结构B.一般用白盒测试技术C.强调检查模块的接口D.需要检查全局和局部数据结构【答案】D9、多态分为参数多态、包含多态、过载多态和强制多态四种不同形式，其中（）多态在许多语言中都存在，最常见的例子就是子类型化。A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】B10、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由(请作答此空)支持。多态分为多种，()多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.继承B.封装C.过载D.覆盖【答案】A11、程序中凡是引用（请作答此空）对象的地方都可使用（）对象代替。A.基类B.派生类C.基本类型D.用户定义类型【答案】A12、（）模式定义一系列的算法，把它们一个个封装起来，并且使它们可以相互替换，使得算法可以独立于使用它们的客户而变化。以下（请作答此空）情况适合选用该模式。一个客户需要使用一组相关对象一个对象的改变需要改变其他对象需要使用一个算法的不同变体许多相关的类仅仅是行为有异A.B.C.D.【答案】C13、软件工程项目质量管理不包括()。A.质量计划B.质量保证C.质量控制D.质量评级【答案】D14、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（）方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（请作答此空）。A.应该支持被封装的对象B.应该支持类写实例的概念C.应该支持通过指针进行引用D.应该支持继承和多态【答案】C15、专业程序员小王记录的编程心得体会中，（）并不正确。A.编程工作中记录日志很重要，脑记忆并不可靠B.估计进度计划时宁可少估一周，不可多算一天C.简单模块要注意封装，复杂模块要注意分层D.程序要努力文档化，让代码讲自己的故事【答案】B16、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】C17、在 while 型循环结构中，（）。A.循环体的执行次数等于循环条件的判断次数B.循环体的执行次数多于循环条件的判断次数C.循环体的执行次数少于循环条件的判断次数D.循环体的执行次数与循环条件的判断次数无关【答案】C18、若一个栈以向量 V1.n存储，且空栈的栈顶指针 top 为 n+1，则将元素 x入栈的正确操作是（）。A.top=top+1;Vtop=x;B.Vtop=x;top=top+1;C.top=top-1;Vtop=x;D.Vtop=x;top=top-1;【答案】C19、黑盒测试不能发现（）。A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】C20、软件工程的基本原理不包括（）。A.分段管理软件开发，将复杂问题简化处理B.开发团队成员要尽量多，有利于集思广益C.记录软件每个版本的状态，严格版本控制D.不断积累和改进软件过程实践经验和技术【答案】B21、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.应对房屋建筑物、房屋改造装修部分分别计算折旧B.无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息C.在估价测算过程中，土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补交的土地使用权出让金【答案】C22、请从下列名词中区分类和对象。其中，（）全部是类，（）全部是对象。A.电影、序列号为 sw1987532 的电影胶片、足球赛B.电影、足球赛、电影胶片C.影片“卡萨布兰卡”、足球赛D.影片“卡萨布兰卡”、序列号为 sw1987532 的电影胶片【答案】B23、（）：The process of identifying and correcting errors in aprogram.A.DebugB.BugC.FaultD.Default【答案】A24、存储一个 2424 点阵的汉字（每个点占用 1bit），需用（）个字节。A.24B.48C.72D.144【答案】C25、在 Word 编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D26、2019 年 8 月 1 日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行了抵押评估。A.原规划审批文件B.房屋预售许可证C.房屋所有权证、土地使用权证D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证【答案】D27、DoS 攻击的目的是（）。A.获取合法用户的口令和帐号B.使计算机和网络无法提供正常的服务C.远程控制别人的计算机D.监听网络上传输的所有信息【答案】B28、数组 A-5.5，0.8按列存储。若第一个元素的首地址为 100，且每个元素占用 4 个存储单元，则元素 A2，3的存储地址为（）A.244B.260C.364D.300【答案】B29、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解。采用（请作答此空）模式，用一个中介对象来封装一系列的对象交互，从而使各对象不需要显式地相互引用，使其耦合松散，而且可以独立地改变它们之间的交互。此模式与（）模式是相互竞争的模式，主要差别是：前者的中介对象封装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来分布通信。A.解释器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.观察者(Observer)【答案】C30、在了解程序内部结构和流程后，通常采用（）验证程序内部逻辑是否符合设计要求，此时可使用（）技术设计测试案例。A.黑盒技术B.白盒测试C.等价类划分D.边界值分析【答案】B31、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.租约问题B.租金构成内涵问题C.租金的支付方式问题D.租房用途【答案】D32、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中 A房屋办理了权属登记，B 房屋为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估 A 房屋，B 房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建 10 年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估【答案】A33、王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于 2004 年初进行了重新装修。2006 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为 800 万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值 800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记【答案】D34、动态数据流机最突出的特点是（）。A.需要程序记数器来实现B.数据流令牌无标号C.令牌带上标号D.同步由门(Latch)寄存器来实现【答案】C35、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为()，一个对象具有多种形态称为(请作答此空)。A.继承B.封装C.多态D.覆盖【答案】C36、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.多为现代化的高层建筑B.所处区位好C.自营为主D.功能齐全.配套设施完善【答案】C37、存储一个 2424 点阵的汉字（每个点占用 1bit），需用（）个字节。A.24B.48C.72D.144【答案】C38、按照 ISO/IEC 9126 软件质量模型的规定，软件的适应性是指（）。A.软件运行于不同环境中的故障率B.软件运行于不同环境中的安全等级C.将一个系统耦合到另一个系统所需的工作量D.软件运行于不同环境中的能力【答案】D39、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】A40、CMM 将软件过程改进的进化步骤组织成 5 个成熟度等级，其中，在（），所有项目都采用根据实际情况修改后得到的标准软件过程来开发和维护软件。A.可重复级B.已定义级C.已管理级D.优化级【答案】B41、在面向对象方法中，（）定义了父类和子类的概念。子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（45）。A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.多态【答案】C42、为提高机场航油保障能力，保障扩建后的机场航油供应，中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各 5 米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为 2019 年 4 月 10 日。A.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积（剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限 37 年作为堆场的土地收益）B.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益C.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积（剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限 37 年作为堆场的土地收益）+拆除费用+清理费用D.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积（土地到期时 50 年的土地收益-剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益）+设备及货物搬迁费【答案】A43、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由(请作答此空)支持。多态分为多种，()多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.继承B.封装C.过载D.覆盖【答案】A44、UML 中有 4 种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A45、若原始数据序列（23，4，45，67，12，8，19，7）采用直接插入排序法（顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置）排序，则进行完第 4 趟后的排序结果是（）。A.4，8，45，23，67，12，19，7B.4，7，8，12，23，45，67，19C.4，12，8，19，7，23，45，67D.4，12，23，45，67，8，19，7【答案】D46、A Web（）is one of many software applications that function asthe interface between a user and the Internet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B47、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B.估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C.估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D.估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等【答案】B48、在信息系统开发过程中，系统规范描述了（）。A.每一个系统功能的实现方案B.系统的功能和行为C.系统中使用的算法和数据结构D.系统仿真需要的时间【答案】B49、对具有 n 个元素的有序序列进行二分查找时，（）。A.查找元素所需的比较次数与元素的位置无关B.查找序列中任何一个元素所需要的比较次数不超过log2（n+1）C.元素位置越靠近序列后端，查找该元素所需的比较次数越少D.元素位置越靠近序列前端，查找该元素所需的比较次数越少【答案】B50、关于对象封装的叙述，正确的是（）。A.每个程序模块中都封装了若干个对象B.封装可实现信息隐藏C.封装使对象的状态不能改变D.封装是把对象放在同一个集合中【答案】B大题（共大题（共 1010 题）题）一、房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？、估价技术报告应说明哪些内容？【答案】1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。二、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为 xx 房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方 xx 建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点 2009 年 6 月 18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为 2053 年6 月 19 日，剩余使用年限为 44 年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或 xx 房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为 44 年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。三、阅读以下说明和 C 函数，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。说明函数 removeDuplicates(chai*str)的功能是移除给定字符串中的重复字符，使每种字符仅保留一个，其方法是：对原字符串逐个字符进行扫描，遇到重复出现的字符时，设置标志，并将其后的非重复字符前移。例如，若str 指向的字符串为aaabbbbscbsss，则函数运行后该字符串为absc。C 代码voidremoveDuplicates(char*str)inti,len=strlen(str);/*求字符串长度*/if(_)return;/*空串或长度为 1 的字符串无需处理*/for(i=0;ilen;i+)intflag=0;/*字符是否重复标志*/intm;for(m=_;mlen;m+)if(Stri=strm)_;break;if(flag)intn,idx=m;/*将字符串第 idx 字符之后、与 stri不同的字符向前移*/for(n=idx+1;nlen;n+)if(Strn!=stri)stridx=strn;_;str_=0;/*设置字符串结束标志*/【答案】len2 或 len=1 或等价表示 i+1 或等价表示 flag=1 或给 flag 赋值为任何一个不是 0 的值 idx+或 idx=idx+1 或等价表示 idx 或等价表示四、李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是 7480 元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是 7700 元/m2；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按 7700 元/m2 价格或更高补偿，中间三间按商业房地产 20000 元/m2 补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。答题需要层次，考三个问题1.房屋用途的确定、违章建筑确认2.征收估价机构的选择3.征收补偿的确定【答案】1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。五、设有一个关系 EMP（职工号，姓名，部门名，工种，工资），若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的 SELECT 语句为：SELECT部门名，AVG(工资)AS 平均工资 FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入 EMP 关系中的 SQL 语句为：Insert（）【答案】本题考查应试者对 SQL 语言的掌握程度。试题（60）（61）的正确答案分别是选项 C 和 A。因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条件工种=钳工，进行选取，因此正确的 SELECT 语句如下：SELECT 部门名，AVG（工资）AS 平均工资FROMEMPGROUPBY 部门名 HAVING 工种=钳工，试题（62）的正确答案是选项D，因为插入语句的基本格式如下：INSERTINTO 基本表名（字段名，字段名）VALUES（常量，常量）；查询语句由上可见，选项 A 和 B 是不正确的。选项 C 也是不正确的，因为按照 SELECT 语句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项 C 中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起。六、2018 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。七、设有一个关系 EMP（职工号，姓名，部门名，工种，工资），若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，则相应的 SELECT 语句为：SELECT部门名，AVG(工资)AS 平均工资 FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入 EMP 关系中的 SQL 语句为：Insert（）【答案】本题考查应试者对 SQL 语言的掌握程度。试题（60）（61）的正确答案分别是选项 C 和 A。因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资，需要先按“部门名”进行分组，然后再按条件工种=钳工，进行选取，因此正确的 SELECT 语句如下：SELECT 部门名，AVG（工资）AS 平均工资FROMEMPGROUPBY 部门名 HAVING 工种=钳工，试题（62）的正确答案是选项D，因为插入语句的基本格式如下：INSERTINTO 基本表名（字段名，字段名）VALUES（常量，常量）；查询语句由上可见，选项 A 和 B 是不正确的。选项 C 也是不正确的，因为按照 SELECT 语句的语法，字符串插入时，需要用单引号括起，可在选项 C 中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串，但是却没有用单引号括起。八、某城欲对该城市一建于 20 世纪 50 年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为 2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由房屋拆迁许可证证号为规拆迁许字(2006)第号文件许可。如何确定估价方法?【答案】城市房屋拆迁估价指导意见明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。九、房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2015第号估价项目名称：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2015 年 6 月 14 日至2015 年 6 月 19 日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；3.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；4.“估价原则”缺少谨慎原则；5.结果报告中估价结果缺少单价；6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；7.结果报告缺少风险提示；8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；一十、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为 1500m2，占地 2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于 1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为 3及以下的商业用途土地价格为 2 万元/m2，商品住宅销售均价为 1.2 万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。