2023年房地产估价师之估价原理与方法精选试题及答案二.doc

20232023 年房地产估价师之估价原理与方法精选试题及年房地产估价师之估价原理与方法精选试题及答案二答案二单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的【答案】A2、辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是A.病B.证C.症D.主诉【答案】B3、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】C4、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（）。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法【答案】D5、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀【答案】C6、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样【答案】C7、阴维脉与任脉在相会于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.两眼下部的中央【答案】C8、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（）。A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象【答案】C9、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样【答案】C10、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】B11、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。如面见赤色，口味苦，脉洪，为A.肾水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】D12、在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【答案】A13、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 28 万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加 1 万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为 9%，则该房地产的收益价格为()万元。A.311B.435C.322D.200【答案】B14、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】D15、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是A.热B.寒C.风D.燥【答案】D16、当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（）。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务【答案】A17、某可比实例的成交价格为 3000 元/m2，建筑面积为 100m2，首付 12 万元，余款半年后支付 8 万元，一年后支付 10 万元。已知年利率为 8%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】B18、关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】B19、在指数修匀法中，Vi1Via（PiVi）中的 a 的取值范围应当是（）。A.a18B.0a1C.a0D.0a1【答案】B20、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为 18 万元，运营费用为 10 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5%，运营费用增长 2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为 8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】D21、“从治”又称A.正治B.反治C.缓则治本D.急则治标【答案】B22、一厂房建成后 8 年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A.40B.42C.48D.50【答案】C23、某办公楼的建筑面积为 20000m2，土地面积为 10000m2，土地已取得 9 年，取得土地 2 年后建成。目前该办公楼的市场价格为 5200 元/m2，土地重新购置价格为 4800 元/m2，建筑物重置价格为 3200 元/m2，建筑物自然寿命为 50 年，残值率为 2%，建筑物折旧总额为（）万元。A.800B.878C.896D.1129【答案】A24、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】B25、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给_，使其现期供给_。（）A.增加，增加B.减少，增加C.增加，减少D.减少，减少【答案】C26、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意阶段【答案】B27、当供给增加量小于需求减少量时，则（）。A.均衡价格下降，均衡交易量增加B.均衡价格下降，均衡交易量减少C.均衡价格上升，均衡交易量增加D.均衡价格上升，均衡交易量减少【答案】B28、某房地产正常年收益为 5000 万元，当前银行利率为 6%，购买年为 8 年，房地产价格应为()元。A.32000B.40000C.48000D.83333【答案】B29、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（）。A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】B30、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】B31、创建了温热病的卫气营血辨证理论的书是A.温病条辨B.湿热条辨C.温热论D.脾胃论【答案】C32、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A.价格是价值的外在表现B.价值是物的真实所值C.价格是价值波动的“中心”D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易【答案】C33、房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.其他房地产或事物D.各种事物【答案】C34、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】A35、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性【答案】C36、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为 5 层时，预期投资利润率为4.36%；在 520 层时，每增高一层，投资利润率上升 0.18%；而在 2030 层时，每增高一层，投资利润率下降 0.14%。那么，（）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B37、面色淡白或萎黄，少气懒言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌肤干燥，肢体麻木甚则萎废不用，属于A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】B38、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1 年后可竣工，销售期为 1 年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。A.0.5 年和 1 年B.0.5 年和 1.5 年C.0.5 年和 2 年D.1 年和 1.5 年【答案】A39、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.245B.275C.315D.345【答案】D40、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于A.喜则气缓B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下【答案】A41、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是()。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常是一次性的价格剩余【答案】C42、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平【答案】A43、某临街深度 30.48%(100ft)、临街宽度 20%的矩形土地，总价为 1500 万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为 15.24%(50ft)、临街宽度 20%的矩形土地的总价为()万元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】D44、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果【答案】D45、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】B46、某写字楼的土地成本 8000 万元，建设成本 6000 万元，管理费用 800 万元，销售费用 600 万元，投资利息 720 万元，销售税费为售价的 6%，销售利润率为 16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】D47、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】B48、某酒店 5 年来年均有效毛收入为 420 万元，运营费用为 220 万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少 40 万元，运营费用减少 25 万元，该酒店剩余收益期为 10 年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为 8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（）万元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85【答案】B49、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。A.应作为估价资料归档B.不应作为估价资料归档C.由估价机构决定是否归档D.依委托人的意见决定是否归档【答案】A50、在实际估价中，下列求取净收益 A 的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】D多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD2、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】AB3、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。A.地役权设立情况B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.临街状况【答案】ABD4、下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易B.被迫出售或被迫购买的交易C.人为哄抬价格的交易D.对交易对象有特殊偏好的交易E.相邻房地产未合并的交易【答案】ABCD5、由于房地产具有（）等特性，加上交易手续较复杂等原因，所以房地产变现能力弱。A.价值量大B.不可移动C.独一无二性D.易受限制性E.相互影响【答案】ABC6、房地产租赁包括（）。A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权出租D.动产租赁E.不动产租赁【答案】ABC7、假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】AC8、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该类房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】CD9、公开市场价值是指下列()交易条件下最可能实现的价格。A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化 E 卖方和买方急于完成交易【答案】ABD10、城市规划对房地产使用管制的内容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】AC11、价值时点为过去时，（）也都要以价值时点时的状况为准。A.估价对象区位状况B.估价作业日期C.建筑物实物状况D.土地用途E.估价对象权益状况【答案】ACD12、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括（）。A.增值税B.印花税C.教育费附加D.城市维护建设税E.土地增值税.企业所得税【答案】ABCD13、以下（）因素会减弱房地产变现能力。A.通用性差B.房地产市场繁荣C.价值大D.独立使用性好E.房地产具有分割转让性【答案】AC14、关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）。A.资本化率应用在直接资本化法中B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D.资本化率能明确表示房地产的获利能力E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算【答案】A15、关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的有（）。A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人【答案】AD16、下列选项中，属于收益性房地产的有（）。A.农地B.游乐场C.写字楼D.仓库E.行政办公楼【答案】ABCD17、下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。A.上调贷款利率B.严格控制房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【答案】AC18、下列法律法规和标准中，应作为同有土地上房屋征收估价依据的有（）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价规范E.中华人民共和国担保法【答案】ABCD19、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC20、【2012 年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果【答案】ABD大题（共大题（共 1010 题）题）一、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元二、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）三、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）四、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】五、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）六、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】七、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）八、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）九、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；一十、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。