2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷B卷附答案.doc

20222022 年年-2023-2023 年房地产估价师之估价原理与方法题年房地产估价师之估价原理与方法题库练习试卷库练习试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（）。A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】A2、最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】D3、房地产作价入股估价应当采用（）标准。A.谨慎价值B.投资价值C.市场价值D.快速变现价值【答案】C4、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为 20 万元。如果以更新改造为前提，专业估价为 25 万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为 40 万元。如果以重新开发为前提，专业估价为 30 万元，则这所住房的价值应该为（）。A.20 万元B.25 万元C.40 万元D.30 万元【答案】C5、假设某住宅重置成本为 500 万元，建筑物已使用 10 年，目前剩余经济寿命为 30 年，残值率为 10%，土地剩余使用年限为 25 年。此时该住宅的每年折旧额是（）万元。A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】C6、某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1300 万元，管理费用为 80 万元，销售费用为 25 万元，销售税费为 15 万元，投资利息为 18 万元，开发利润为 400 万元。则其投资利润率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C7、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】C8、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】D9、某房地产在未来 6 年均可以获得稳定的年净收益 50 万元，预测在这 6 年内房地产价值将上涨 20%，报酬率为 10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】B10、某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元/m2，正常开发成本为1500 元/m2，管理费用为前两项的 5%，投资利息占直接成本的 5%，销售费用为100 元/m2，直接成本利润率为 6%，则开发后地价为（）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D11、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整【答案】C12、胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】D13、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减B.为血分有热，血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过极化火D.病机主要以实为主【答案】A14、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】B15、某成交实例成交总价为 24 万元，分三期付款，首期付 8 万元，6 个月后支付 8 万元，余款于一年后付清，假设年利率为 5%，则该实例的实际价格是（）万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C16、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是A.病B.证C.症D.主诉【答案】A17、难以采用比较法估价的房地产是（）。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地【答案】C18、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是A.心血不足B.心阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻【答案】A19、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】B20、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为 40 年，不可续期，至今已使用了8 年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元，以后每年净收益增长 2%，从第 8 年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为 7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【答案】B21、“皮槁而毛拔”（素问五脏生成篇）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A22、履行必要的估价程序是（）的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】A23、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】B24、关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】D25、某估价机构于 2003 年 6 月 10 日 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 进行复估，则复估的估价时点为()。A.2003 年 6 月 15 日B.2003 年 8 月 15 日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A26、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】B27、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析【答案】C28、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D.影响房地产价格的因素都与时间有关【答案】D29、下列哪项专著的成书，不是标志着中医学理论体系的初步形成A.伤寒杂病论B.黄帝内经C.神农本草经D.医宗金鉴【答案】D30、某房地产重新购建成本中，建安工程费为 4000 万元，专业费用为建安工程费的 10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的 3%，销售费用为重新购建成本的 4%，投资利息为 240 万，房地产开发成本利润率为 20%，销售税费为重新购建成本的 6%，该房地产的重置价值为（）万元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C31、房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【答案】A32、气血关系的失调主要指A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】D33、某宗房地产土地面积 300m2，建筑面积 250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 300 元，残值每平方米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A34、某宗工业用地面积为 5000m2，容积率为 1.0，楼面地价为 800 元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为 8.0，其中商业用途建筑面积占 40%，楼面地价为 3000 元/m2；居住用途建筑面积占 60%，楼面地价为1000 元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】C35、估价报告有效期应从（）起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日【答案】C36、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元/m2，已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m2，建设成本和管理费用为 1200 元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B37、（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平A.低价格政策B.高价格政策C.均价格政策D.最高价格政策【答案】A38、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为 8000 元/m2，比正常价格低 2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800 元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3%和 6%；丙可比实例的成交价格为 8300 元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高 200 元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为 0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D39、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病B.正虚不甚，邪势方张C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】C40、某宗工业用地面积为 5000m2，容积率为 1.0，楼面地价为 800 元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为 8.0，其中商业用途建筑面积占 40%，楼面地价为 3000 元/m2；居住用途建筑面积占 60%，楼面地价为1000 元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】C41、采用收益法测算房地产价格时，公式 VA/Yb/Y2 表示（）。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减【答案】A42、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】D43、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】C44、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】A45、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（）。A.“交易实例”B.“可比实例”C.“收集交易实例”D.“建立价格可比基础”【答案】B46、评估一宗房地产开发用地 2006 年 1 月 1 日的价值，预测该宗土地 2009 年1 月 1 日开发完成后的房价中属于地价的部分为 2000 万元，折现率为 10%，则该土地的价值为（）万元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】C47、某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为 4230 元/m2，2012 年 9 月的市场价格为 4654 元/m2。根据上述数据，2012 年 1 月至 9 月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C48、物权法规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权【答案】C49、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D.脾【答案】B50、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免【答案】D多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整【答案】ACD2、完好房的成新度可以有（）。A.六成B.七成C.八成D.九成E.十成【答案】CD3、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【答案】BC4、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】AD5、成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（）。A.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近【答案】ABC6、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合【答案】AC7、房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定【答案】ABCD8、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势 E 固定性【答案】ACD9、下列估价中适宜采用假设开发法的有（）。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价【答案】BCD10、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】AC11、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。A.土地所有权B.依法承包的荒山的土地使用权C.宅基地使用权D.固有汽车加油站E.乡镇企业用房【答案】AC12、关于房地产变现能力的说法，正确的有（）。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】ABC13、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联 E 外部环境要素为最适当的组合【答案】AC14、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】AD15、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）。A.收益法中预测未来的租金B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力E.成本法中确定房地产的重新购建价格【答案】ACD16、下列属于杜能地租理论的有（）。A.研究了距离城市不同位置的地租问题B.区分了“田庄的收入”和“土地的收益”C.田庄提供的收入并不完全来自土地D.肯定了亚当斯密关于地租的计算E.地租等于剩余劳动借以体现的剩余产品【答案】ABC17、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。A.同一估价项目应至少选派 2 名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有 1 名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD18、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】BD19、下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有（）A.在其邻近建化工厂B.调整城市发展方向C.在其邻近建垃圾站.公共厕所D.在其邻近建花园.开辟一块绿地E.改善城市格局【答案】D20、下列对房地产估价的必要性，说法正确的有（）。A.房地产估价是专业估价存在的基本前提B.房地产需要专业估价C.房地产可以自动的形成适当的价格D.房地产估价在估价行业中占主体E.房地产估价是一个单一的估价过程【答案】ABD大题（共大题（共 1010 题）题）一、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】二、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元三、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】四、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。五、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。六、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）七、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）八、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元九、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；一十、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设