房地产及宏观调控研究.ppt

LOGO房地产市场 vs.政府调控 讨论话题 我国房地产市场情况分析我国政府调控房地产政策一览政府调控措施的有关思考123结合不确定性条件下的风险问题和我国近几年来房地产市场的变化情况分析政府经济政策对市场机制的修补与调控作用。一、我国房地产市场情况分析一、我国房地产市场情况分析v1.我国房地产价格的特点v以住宅商品房价格为主体v全国商品房销售面积8051万平方米，其中住宅销售7249万平方米，占90%；商品房销售额4448亿元，其中住宅销售额3846亿元，占86.5%。v期房价格举足轻重v目前各主要城市商品房预售比例普遍在80以上，部分城市甚至达90以上，期房价格占我国房地产价格的较大比重。一、我国房地产市场情况分析v2.我国房地产价格现状v商品房平均销售价格v全国商品房平均价格1997年为每平方米1997元，2010年1-4月，商品房平均价格已上涨到每平方米5299元，涨幅达到65.3%v房价收入比=住房平均价格/居民家庭年收入v房屋空置率v房地产投资增长率/GDP增长率v衡量房地产开发投资增长快慢，通常认为该指标不应该超过2。我国自2002年起每年该指标均已接近或超过2，说明我国房地产投资明显过热，呈现出较为明显的泡沫化特征v70个大中城市房屋销售价格指数房屋销售价格走势图全国70个大中城市房价同比变化2009/32009/42009/52009/62009/72009/82009/92009/102009/112009/122010/12010/22010/32010/42010/52010/62010/72010/80%2%4%6%8%10%12%14%-2%-4%房价同比变化房市怪现象v二、三线城市的地价涨幅高于一线城市v北京、海口、宁波、温州出现“商住倒挂”现象v北京CBD区域住宅平均售价已突破4万元/平方米，而商铺售价也仅为4万元/平方米，甲级写字楼的价格是3.5-3.6万元/平方米。按照行业惯例，同等区域内商铺价格应是住宅价格的1.5-2倍，写字楼的价格应是住宅价格的2倍。影响房地产市场的因素分析房地产市场需求房地产市场供给金融体系缺陷政府失效与越位M1M2M4M3一、我国房地产市场情况分析v3.影响房地产市场的因素分析v（1）畸形房地产需求v消费需求v本地人口的需求和流动人口的需求v住房公积金制度增加了购买能力v投资投机需求v股票、期货、基金等投资工具的收益缺乏保障v银行实际利率水平比不上物价上涨的水平高v房地产价格不断上涨且涨幅大大高于银行存款利率v较高的投资获利预期引致投资需求和热钱流入一、我国房地产市场情况分析v（2）房地产供给畸形v房地产供给结构畸形v高、中、低档商品房比例不协调v我国房地产开发土地供给畸形v土地制度：土地批租制度；土地交易“招拍挂”制度v土地市场行政垄断v房地产市场供给途径单一v二手房交易市场发展不活跃，住房二级市场发展滞后、交易手续繁杂、市场开放不均衡、信息渠道不畅通v房地产商违规与追求利润最大化v房地产商垄断市场形成“价格联盟”，通过虚买虚卖、捂房惜售哄抬房价并借助媒体宣传影响消费者预期一、我国房地产市场情况分析v（3）政府失效与越位v政府对居民房地产购买的性质定位不明v预售房制度v中央政府政策失效v中央政府打压房地产价格的政策违背了部分相关主体，尤其是地方政府的利益，以致得不到有效的贯彻实施。v地方政府严重失职与越位v多重角色主体：房地产市场的管理者，国有土地的所有者和土地市场的垄断供应者，经济适用房和廉租房的提供者，部分房地产如公益项目、政绩项目的开发建设者，房地产基础设施的间接提供者和拆迁补偿的间接实施者。一、我国房地产市场情况分析v（4）金融体系缺陷v央行决策失效v央行政策实施力度不足，监督不到位v商业银行作为不当v向房地产业各环节发放贷款以获利；v房地产的高预期收益和低房贷违约率，使得商业银行的信贷大量向房地产集中；v对房地产信贷采取宽松管理，部分银行甚至通过放松审查、虚报数据等违规违法操作以扩张信贷二、我国政府调控房地产政策一览（1）1998-2002年，发展是主旋律（2）2003-2005年2月，调控住房供给总量（3）2004年，调高资本金比例、经济适用房、加息。（4）2005年3月-2006年4月，调控住房需求总量（5）2006年5月-2008年8月，调控住房结构（6）2008年9月-2009年中，紧缩性政策开始松动（7）2010年来，政府连下四道金牌，遏制房价上涨十年来，我国房地产市场的调控政策LOGO 中国房地产市场是从计划经济向市场经济转型过程中，尤其是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。中国房地产市场的特点中国房地产市场的特点 1998 1998年年关于进一步深化城镇住房制度改革加快住关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知房建设的通知正式宣布停止住房的实物分配，逐正式宣布停止住房的实物分配，逐步步实行住房分配货币化实行住房分配货币化实行住房分配货币化实行住房分配货币化。这项住房货币化改革决定这项住房货币化改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向 1998 1998年年-2008-2008年，中国房地产市场分为三个阶段：年，中国房地产市场分为三个阶段：第一阶段第一阶段 19981998年年-2003-2003年年 第二阶段第二阶段 20032003年年-2007-2007年年 第三阶段第三阶段 20072007年年-2008-2008年年9 9月月2008年年9月之前的中国房地产市场及政策月之前的中国房地产市场及政策 特点：如何使房地产市场从计划经济向市场经济过如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；渡，解决居民的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。以居民消费需求为主导的市场。房地产开发投资持续、高速增长，增幅高房地产开发投资持续、高速增长，增幅高于同期固定资产投资，成为仅次于基本建设投资于同期固定资产投资，成为仅次于基本建设投资的第二大投资，占固定资产投资的近的第二大投资，占固定资产投资的近2525。房地产投资结构上：以住宅投资为主，占到房地产投资结构上：以住宅投资为主，占到68.5168.511.第一阶段第一阶段 1998年年-2003年年 2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。2003年国务院18号文件国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知发布，把房地产市场作为支柱产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。这一文件使得我国房地产市场出现重大变化。2.第二阶段第二阶段 2003年年-2007年年 文件发布后，我国房地产市场出现前所未有文件发布后，我国房地产市场出现前所未有的增长，进入了高速发展的时期；的增长，进入了高速发展的时期；中国各大城市成为世界最大的中国各大城市成为世界最大的“工地工地”；房地产市场呈现房地产市场呈现过热过热过热过热景象。景象。在在2003-20072003-2007年间，形成了房地产市场一线年间，形成了房地产市场一线城市快速增长、二线城市逐渐跟上的增长局面。城市快速增长、二线城市逐渐跟上的增长局面。20072007年上半年在深圳、广州、上海等大城市，年上半年在深圳、广州、上海等大城市，房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从已经改变了其基本功能，逐渐从住房住房住房住房消费为主导消费为主导消费为主导消费为主导的市场变为的市场变为住房投资为主导住房投资为主导住房投资为主导住房投资为主导的市场，的市场，一线城市住房价格快速提高，房地产一线城市住房价格快速提高，房地产泡沫泡沫泡沫泡沫已逐渐已逐渐积累积累政策效应：政策效应：2007年关于加强商业性房地产信贷管理的通知（359号）和补充通知（452号）界定住房消费和住房投资的界限，提出“二套房”概念，将“二套房”的首付比例和按揭利率水平提高，努力转变房地产市场的性质。2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降。3.第三阶段第三阶段 2007年年-2008年年9月月 房地产企业通过行业组织、政府相关职能管理部门希望房地产企业通过行业组织、政府相关职能管理部门希望改变上述政策。改变上述政策。2008年年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策，月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策，认为应当认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，为住房消费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发才能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。2008年年9月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟银行倒闭，月中，世界最大的投资银行雷曼兄弟银行倒闭，全球全球金融危机金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。在此背景下，我国政府与世界其他国家政府一样，采取在此背景下，我国政府与世界其他国家政府一样，采取了积极了积极“救市救市”政策，包括政策，包括4万亿投资，货币政策从从紧万亿投资，货币政策从从紧变为适度宽松等。变为适度宽松等。房地产政策也出现房地产政策也出现180度的大逆转，出台了度的大逆转，出台了关于促进关于促进房地产市场健康发展的若干意见房地产市场健康发展的若干意见（131号文件），决定号文件），决定了了2009年我国的房地产市场态势。年我国的房地产市场态势。房地产优惠政策出台：金融危机后，中国人民银行决定自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。个人住房公积金贷款利率相应下调0.27%。美国金融危机后的中国房地产市场 国家统计局公布数据国家统计局公布数据20092009全国房价上涨全国房价上涨7.8%7.8%。但但以以全全国国住住房房销销售售面面积积及及销销售售金金额额计计算算，得得出出住房均价上涨住房均价上涨24%24%。以以同同样样的的方方法法，可可计计算算出出20092009年年1212月月份份全全国国商商品品房房价价格格同同比比上上涨涨为为33.8%33.8%，其其中中东东部部、中中部部、西西部部地地区区当当月月同同比比分分别别上上涨涨了了33.4%33.4%、44.7%44.7%和和23%23%。20092009年年全全国国房房价价上上涨涨100%100%的的一一二二线线城城市市很很多多，尤尤其其是是北北京京、上上海海、深深圳圳、广广州州、杭杭州州等等城城市市上上涨幅度更大。涨幅度更大。2009年中国房地产市场的大势年中国房地产市场的大势 20092009年年年年房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发贷贷贷贷款款款款余余余余额额额额6.586.58万万万万亿亿亿亿，同同同同比比比比增长增长增长增长35.6%35.6%，与上年同期相比增加了，与上年同期相比增加了，与上年同期相比增加了，与上年同期相比增加了2020个百分点；个百分点；个百分点；个百分点；个个个个人人人人住住住住房房房房按按按按揭揭揭揭贷贷贷贷款款款款1800018000亿亿亿亿元元元元，同同同同比比比比增增增增长长长长3 3倍倍倍倍，余额余额余额余额4.764.76万亿；万亿；万亿；万亿；进进进进入入入入房房房房地地地地产产产产的的的的资资资资金金金金达达达达到到到到5712757127亿亿亿亿元元元元，同同同同比比比比增增增增长长长长44.2%44.2%，与上年同期相比增加了，与上年同期相比增加了，与上年同期相比增加了，与上年同期相比增加了4040多个百分点；多个百分点；多个百分点；多个百分点；绝绝绝绝大大大大多多多多数数数数资资资资金金金金来来来来自自自自银银银银行行行行，比比比比如如如如银银银银行行行行贷贷贷贷款款款款达达达达1031010310亿亿亿亿元元元元、预预预预售售售售款款款款及及及及其其其其他他他他为为为为2745927459亿亿亿亿元元元元，仅仅仅仅此此此此两方面资金占进入房地产领域资金的两方面资金占进入房地产领域资金的两方面资金占进入房地产领域资金的两方面资金占进入房地产领域资金的67%67%；个人经营性贷款个人经营性贷款个人经营性贷款个人经营性贷款2600026000亿，是亿，是亿，是亿，是20082008年年年年4 4倍多。倍多。倍多。倍多。住房销售面积住房销售面积住房销售面积住房销售面积9371393713万平方米，同比增长了万平方米，同比增长了万平方米，同比增长了万平方米，同比增长了42.1%42.1%，其中住宅的销售面积增长为，其中住宅的销售面积增长为，其中住宅的销售面积增长为，其中住宅的销售面积增长为8529485294万平万平万平万平方米，增幅达到方米，增幅达到方米，增幅达到方米，增幅达到43.9%43.9%；一般商品住房销售金额一般商品住房销售金额一般商品住房销售金额一般商品住房销售金额4399443994亿元，同比增长亿元，同比增长亿元，同比增长亿元，同比增长了了了了75.5%75.5%，住宅销售金额为住宅销售金额为住宅销售金额为住宅销售金额为3815738157亿元，同比亿元，同比亿元，同比亿元，同比增长了增长了增长了增长了80.0%80.0%；期房销售金额期房销售金额期房销售金额期房销售金额3322633226亿元，同比增长了亿元，同比增长了亿元，同比增长了亿元，同比增长了85.3%85.3%；住房销售面积及住房销售金额远远超过住房销售面积及住房销售金额远远超过住房销售面积及住房销售金额远远超过住房销售面积及住房销售金额远远超过20072007年的水平（年的水平（年的水平（年的水平（20072007年分别为年分别为年分别为年分别为4472344723万平方米和万平方米和万平方米和万平方米和1759017590亿元，分别超过了亿元，分别超过了亿元，分别超过了亿元，分别超过了2 2倍多，而倍多，而倍多，而倍多，而20072007年已经年已经年已经年已经是我国房地产市场空前繁荣的年份）。是我国房地产市场空前繁荣的年份）。是我国房地产市场空前繁荣的年份）。是我国房地产市场空前繁荣的年份）。房地产泡沫越来越大，而且发展成为了全国房地产泡沫越来越大，而且发展成为了全国性的。性的。综合性政策金融政策土地政策保障性住房政策税收政策政府调控政府调控政策国务院出台限制套型90/70政策v2006年5月29日国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。综合性政策国八条国六条国四条国11条时间2005年4月28 2006年5月17 2009年12月14 2010年1月10出处国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”国务院常务会议通过了中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）国务院常务会议提出四条政策国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知政策基调稳定房价稳定房价遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨国八条国六条国四条国11条措辞变化比较单纯的关注房价问题措施更为细致，问题针对性被强化；调节方法从过去的土地金融两个领域扩大到运用等更多手段 房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期。市场影响房地产市场只出现了短暂的观望，但北京、深圳等城市的房价却出现较大幅度的上涨，房地产领域三大问题（大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱）没有得到根本解决。政策被逐渐架空，高价卖地、大力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在。被视为打压房地产市场重要信号，但是2010年仍然会实行宽松的货币政策，加上市场存量等因素，业内人士怀疑国四条是否能起到遏制房价过快上涨的作用。政策有利于抑制短线炒家，正面作用无容置疑。与此同时，由于我国经济复苏的势头愈加明显，新政的威力难比2007年，市场有可能在经过一段观望期后重新恢复活跃。从国八条到国六条 从“调控”到“再调控”v“国八条”是国家对近年来火热的房地产市场从宏观政策上加以调控，但政策措施对市场的指向和操作性并不强。v“国六条”的出台是对以往政策进行了详细具体的要求，这次政策针对性更强，指标更量化，对全国高温不下的房地产市场作用较大。v不难看出，“再调控”的重点是“认真落实”。无论是“国八条”还是“国六条”，无论是“调控”还是“再调控”，政策措施依然围绕政府责任、市场供需、信贷和税收杠杆、市场管理、信息透明等相同的领域。新国十条v 2010年4月17日，国务院发出了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。通知中提出十条举措被业内称为房地产“新国十条”。v 一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 (一)统一思想，提高认识。v (二)建立考核问责机制。v 二、坚决抑制不合理住房需求v (三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。v 三、增加住房有效供给v (五)增加居住用地有效供应。v (六)调整住房供应结构。v 四、加快保障性安居工程建设v(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。v 五、加强市场监管v(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。v (九)加大交易秩序监管力度。v(十)完善房地产市场信息披露制度。综合性政策金融政策土地政策保障性住房政策税收政策政府调控政府调控政策社会保障性住房一、经济适用房一、经济适用房二、廉租房二、廉租房三、公共租赁房三、公共租赁房一 经济适用房 经济适用住房是指已经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。家庭出售的住房。它是它是具有社会保障性质的商品具有社会保障性质的商品住宅。住宅。19971997、19981998年是房改年是房改的关键时期，也是房地产的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，房困难和启动市场消费，经济适用房于经济适用房于19981998年适时年适时推出了，用以解决中低收推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。入家庭住房问题。1 1、经济性、经济性 住房的价格相对住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担适合中等及低收入家庭的负担能力。能力。2 2、适用性、适用性 在房屋的建筑标在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。一定的使用效果。特点：特点：1 1、免征城市基础设施配套费和商、免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费。水电增容费等各种税费。2 2、建设用地采取行政划拨方式供、建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。应，优先给予办理有关手续。3 3、经济适用房建设管理费只限于、经济适用房建设管理费只限于1%1%3%3%，市场利润被限在，市场利润被限在3%3%以下。以下。优惠政策：二 廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。主，实物配租和租金减免为辅。特点：特点：只租不售只租不售 廉租房政策在帮助低收入家庭解决基本住房问题上取得了一些成效。截至2006 年年底,全国累计有54.7万户低收入家庭通过廉租房政策改善了住房条件,其中,领取租赁住房补贴的家庭16.7万户,实物配租的家庭7.7万户,租金核减的家庭27.9万户,其他方式改善居住条件的家庭2.4万户。全国人均住房面积从1993年的17.8平方米增加到现在的28平方米。廉租房好处廉租房好处 我国在我国在20082008年启动了年启动了90009000亿元的保障性亿元的保障性住房计划，要住房计划，要新增新增200200万套万套廉租房、廉租房、400400万套经济适用万套经济适用房，并完成房，并完成100100多万户林多万户林业、农垦和矿业、农垦和矿区的棚户区改区的棚户区改造工程。造工程。三 公共租赁房 不能租廉租房，却买不起经不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经济适用房，济适用房；不能买经济适用房，却买不起商品房；刚刚毕业，收却买不起商品房；刚刚毕业，收入不低但没有积蓄，买不起房又入不低但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房租不到便宜、稳定的房这就这就是人们常说的是人们常说的“夹心层夹心层”。夹心层夹心层 公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。工作的群体。针对公共租赁房的工作针对公共租赁房的工作而言，还处于初级的建设阶而言，还处于初级的建设阶段，后续规划正处在研究的段，后续规划正处在研究的过程中。过程中。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。综合性政策金融政策土地政策保障性住房政策税收政策政府调控政府调控政策我国房地产金融调控我国房地产金融调控政策实施效果政策实施效果及原因分析及原因分析基于基于2004-2008年房地产市场现状分析年房地产市场现状分析LOGO我国金融政策调控简介我国金融政策调控简介我国金融政策调控简介我国金融政策调控简介v金融政策调控金融政策调控 房地产金融政策，是指政府与房地产密切相关的各房地产金融政策，是指政府与房地产密切相关的各种货币资金的筹集、融通，以及在信用基础上为其提供种货币资金的筹集、融通，以及在信用基础上为其提供金融服务活动的总称。金融服务活动的总称。v金融政策调控措施金融政策调控措施直接调控：直接调控：房地产信用控制房地产信用控制 以行政控制为主的贷款限额管理和贷款质量控制，主要包括消以行政控制为主的贷款限额管理和贷款质量控制，主要包括消费者信用控制、不动产信用控制、优惠利率等费者信用控制、不动产信用控制、优惠利率等间接调控：间接调控：货币供给总量控制货币供给总量控制货币需求总量控制货币需求总量控制准备金率、基础货币准备金率、基础货币利率利率LOGO我国房地产金融调控政策总揽我国房地产金融调控政策总揽我国房地产金融调控政策总揽我国房地产金融调控政策总揽 时间时间政策内容政策内容目的目的2004.4资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准的存款准备金率。备金率。限制商业银行的信贷限制商业银行的信贷盲目扩张盲目扩张 2004.10央行十年首次宣布上调存贷款利率央行十年首次宣布上调存贷款利率调控房地产业调控房地产业 2005.3取消取消5年以上住房商业贷款优惠利率，贷款利年以上住房商业贷款优惠利率，贷款利率下限由原来的率下限由原来的5.31%提高到提高到5.51%，并放，并放开了贷款利率上限；对房价上涨过快城市或地开了贷款利率上限；对房价上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到提高到30%。提高资金成本，抑制提高资金成本，抑制投资需求，进一步稳投资需求，进一步稳定房地产价格。定房地产价格。2006.4 全面上调各档次贷款利率全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由年期以上的银行房贷基准利率由612上上调至调至639；上调金融机构贷款基准利率，；上调金融机构贷款基准利率，一年期贷款基准利率上调一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现个百分点，由现行的行的5.58%提高到提高到5.85%。LOGO我国房地产金融调控政策总揽我国房地产金融调控政策总揽我国房地产金融调控政策总揽我国房地产金融调控政策总揽2006.8 央行自央行自2006年年8月月19日起上日起上调调金融机构人民金融机构人民币币存存贷贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上上调调0.27个百分点，一年期个百分点，一年期贷贷款基准利率上款基准利率上调调0.27个百分点；其他各档次存个百分点；其他各档次存贷贷款基准利率也相款基准利率也相应调应调整，整，长长期利率上期利率上调调幅度大于短期利率上幅度大于短期利率上调调幅幅度。度。进一步上调利率，进一步上调利率，防止房地产投资过防止房地产投资过热热2007.3-12 连续连续六次提高存六次提高存贷贷款利率，基准利率款利率，基准利率调调整至整至7.83%,利率下限利率下限调调整至整至6.66%、储储蓄存款利蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由息所得个人所得税的适用税率由现现行的行的20%调调减减为为5%。2007.9 央行和央行和银监银监会会发发布通知，布通知，对对已利用已利用贷贷款款购买购买住房、住房、又申又申请购买请购买第二套第二套(含含)以上住房的，以上住房的，贷贷款首付款款首付款比例不得低于比例不得低于40%，贷贷款利率不得低于中国人款利率不得低于中国人民民银银行公布的同期同档次基准利率的行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。倍。限制二次购房，进限制二次购房，进一步一直投资需求一步一直投资需求2008.4-5两次上两次上调调存款存款类类金融机构人民金融机构人民币币存款准存款准备备金率金率0.5个百分点。个百分点。LOGO金融调控后效果分析金融调控后效果分析金融调控后效果分析金融调控后效果分析v近年来房地产金融调控近年来房地产金融调控 加息、缩紧信贷、打压楼市加息、缩紧信贷、打压楼市 降息、扶持楼市降息、扶持楼市 遏制房价快涨遏制房价快涨 2004 2005 2006 2007 2008.9 2009.12 LOGO金融调控后效果分析金融调控后效果分析金融调控后效果分析金融调控后效果分析LOGO金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析1.一定时期内刚性需求旺盛一定时期内刚性需求旺盛刚性需求：商品供求关系中受价格影响较小的需求刚性需求：商品供求关系中受价格影响较小的需求 有条件的有条件的弹性需求弹性需求 LOGO金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析2.政策时滞效应政策时滞效应 内部时滞内部时滞 认识时滞认识时滞 决策时滞决策时滞 外部时滞外部时滞心理预期心理预期 公众的预期决定了他们对政策的反应。在经济转轨变革时期，人们往往公众的预期决定了他们对政策的反应。在经济转轨变革时期，人们往往由于心理定势而不能及时适应新经济条件和经济情况，导致行为决策滞后，由于心理定势而不能及时适应新经济条件和经济情况，导致行为决策滞后，进而影响政策效果的发挥。进而影响政策效果的发挥。房地产业特殊性房地产业特殊性 生产周期长、资金需求量巨大、涉及行业多、区域差别性大、消费时期长等生产周期长、资金需求量巨大、涉及行业多、区域差别性大、消费时期长等 出现出现问题问题发现发现问题问题制定出制定出政策政策作用作用不明显不明显发生发生作用作用LOGO金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析3.货币政策传导不畅货币政策传导不畅利率渠道传导利率渠道传导 银行存款准备金率银行存款准备金率 贷款利率贷款利率 货币供给货币供给 资金使用成本资金使用成本 房地产市场供给房地产市场供给其他行业等实体经济萎缩其他行业等实体经济萎缩 房产价格房产价格 房产市场、股市泡沫膨胀房产市场、股市泡沫膨胀信贷渠道传导信贷渠道传导中央银行中央银行 商业银行商业银行 金融服务机构的金融服务机构的 毛细血管稀薄毛细血管稀薄 大企业大企业企业、个人企业、个人 实体经济萎缩实体经济萎缩国有控股撤并国有控股撤并股份制集中股份制集中资本市场资本市场LOGO金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析国家国家小银行小银行小银行比小银行比信用社信用社储贷储贷协会协会互助互助银行银行小机构小机构全部机构全部机构小机构比小机构比中国中国903.4%10796611280925082845%美国美国1398060%111062500500280003722975%表表 中国与美国信贷组织结构比较中国与美国信贷组织结构比较LOGO金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析4.外资涌入外资涌入我国银行利率上升我国银行利率上升外资进入机会上升外资进入机会上升 削弱金融调控效果削弱金融调控效果 LOGO金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析5.投资利润率投资利润率利率和其他行业利润率利率和其他行业利润率2005年房地产开发企业的平均利润率高达年房地产开发企业的平均利润率高达26.79%，而学，而学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。例如，福州市有关部门测算了例如，福州市有关部门测算了05年当地部分地块商品房价格成本，在所年当地部分地块商品房价格成本，在所列的列的23个楼盘成本目录中，经测算，开发商的利润率平均约个楼盘成本目录中，经测算，开发商的利润率平均约50，最低的约，最低的约为为20，最高的超过，最高的超过90。呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。现房地产行业平均利润率为现房地产行业平均利润率为20%-30%，个别项目为，个别项目为50%-60%，在，在34家房地产公布的家房地产公布的09年年报中，累计实现年年报中，累计实现营业收入营业收入1390.49亿元，实现净利润为亿元，实现净利润为184.41亿元，平均亿元，平均净利润为净利润为13.26%，而房地产行业公司净利润的计算具有，而房地产行业公司净利润的计算具有一定滞后性，上市公司项目净利润率实际应该在一定滞后性，上市公司项目净利润率实际应该在20%以上，以上，而中小房地产公司利润率应远高于上市公司。而中小房地产公司利润率应远高于上市公司。LOGO金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析 房地产行业利润率与利率、其他行业利润率比较房地产行业利润率与利率、其他行业利润率比较房地产行业房地产行业利润率利润率当期最高当期最高存款利率存款利率其他行业其他行业利润率利润率 其他国家其他国家房地产投资利润率房地产投资利润率26.79%2007.12.21一年期一年期4.14%五年期五年期5.85%10%7%-8%纽约、伦敦纽约、伦敦4%德国德国7%LOGO金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析金融政策调控不力原因分析6.投资预期乐观与跟风效应投资预期乐观与跟风效应 中国房地产业处于上升区间中国房地产业处于上升区间 初始投资获利初始投资获利 产生乐观预期产生乐观预期 众多跟风者蜂拥而入众多跟风者蜂拥而入 获利获利不获利不获利地方政府地方政府初期投资者初期投资者潜在投资者潜在投资者三、政府调控措施的有关思考我国房地产影响因素因子分析及我国预售房制度利弊分析思考一：1.影响我国房地产价格因素分析1.我国近年来房价收入比学者对房价上涨原因的观点对房价影响因素因子分析6 66.56.57 77.57.5房价收入比房价收入比房价收入比房价收入比6.92200420047.31200520057.44200720077.19200620066.15200320036.19200220026.122002001 1年度房价收入比房价收入比=住宅价格住宅价格/居民有效购买力居民有效购买力土地的有效供应不足杨怀保流动性过剩陈香莲热钱刘轶、史运昌人口数量和物价指数周海波垄断竞争、房地产供给市场结构、银行追求稳定收益聂亦娴房地产开发成本不断上升、开发商违规囤地行为李东寻租行为张义凤指标的选取在东部、中部、西部各选取五个代表性城市作为样本进行分析。在东部、中部、西部各选取五个代表性城市作为样本进行分析。东部：北京、上海、南京、杭州、广州；东部：北京、上海、南京、杭州、广州；中部：合肥、南昌、郑州、武汉、长沙；中部：合肥、南昌、郑州、武汉、长沙；西部：重庆、成都、昆明、西安、兰州西部：重庆、成都、昆明、西安、兰州各城市相关指标提取公共因子采用SPSS计算公共因子的特征值和方差贡献率，由大到小排序，输出结果有4 个公共因子特征值大于1，贡献率分别为35.207%，30.215%，16.018%，1.057%，累计达到92.497%。因此，提取这4 个主因子就已经包含了11 个变量的绝大部分信息。方差最大正交旋转后的因子载荷阵F1:X5 人均地区生产总值（亿元)、X7城镇居民人均家庭收入（元/人）、X8城镇居民家庭消费性支出（元/人）、X11第三产业占比（%)F2:X3房屋销售面积（万平方米）、X6年末总人口（万人）、x2施工房屋建筑面积（万平方米）F3:X9人均道路面积（平方米）、X10人均绿地面积（平方米）F4:X4房价增长率（%)F1F1经济因子经济因子 F2F2房地产房地产市场因子市场因子F3F3环境因子环境因子F4F4趋势因子趋势因子因子命名因子命名因子得分F1在北京上海南京杭州广州得分较高，说明着这些东部城市经济发达因素是抬高房价的主要原因。F2在北京上海重庆成都得分较高，在这些地方房地产投资多，地产市场兴旺是主要原因。F3在南京杭州合肥成都得分较高，这些城市注重城市环境文化得建设，是房价高的原因。F4在北京成都昆明西安得分较高，说明人们看好这些城市房价上涨趋势，是其房地产热，房价高的原因。结论结论 1.我国房地产预售制度分析2.我国预售房制度发展现状各方对取消期房预售制度的态度期房预售制度的利弊分析 我国在上世纪我国在上世纪90 年代初期开始住房制度改革年代初期开始住房制度改革,变福利分房为变福利分房为货币购房货币购房,逐步建立房地产市场体系。房地产开发民营化就要解逐步建立房地产市场体系。房地产开发民营化就要解决资金问题决资金问题,在资本市场滞后、银行信贷艰难的情况下在资本市场滞后、银行信贷艰难的情况下,为了加为了加快商品住宅建设快商品住宅建设,国家实行了商品房预售制度。建立房地产市场国家实行了商品房预售制度。建立房地产市场,在客观上需要自发性的制度创新在客观上需要自发性的制度创新,在形式上政府却采取了从计划在形式上政府却采取了从计划体制下的福利分房到商品房预售的强制性制度变迁政策。体制下的福利分房到商品房预售的强制性制度变迁政策。中国人民银行在中国人民银行在2004 中国房地产金融报告中国房地产金融报告中提到中提到:“很很多