社区物业管理试点方案.doc

巫峡镇人民政府社区物业管理试点实施方案根据县委管洪书记年初在巫峡镇调研工作要求，为推动我镇物业管理工作，创造整洁、文明、安全、方便的人居环境，提高城市综合管理水平，巩固“三创”成果，建设文化、生态、和谐、富足新巫山。根据物业管理条例及有关法律、法规，结合我镇实际，特制定本方案：一、指导思想以“三个代表”重要思想为指导，以营造舒适、整洁、安全、优美的生活和工作环境，构建文化、生态、和谐、富足新巫山为目标，培育和发展物业管理市场，利用35年时间，逐步实现住房管理体制由福利型向专业化、社会化、市场化的转变，全面推动我镇物业管理工作健康有序的发展。二、工作目标有效解决社区统建房工程质量、社区物业管理混乱、环境与安全问题。在全镇各社区确定2-3个初步具备条件的社区开展物业管理试点,推行社区物业管理。三、工作措施（一）组建班子，加强领导成立社区物业管理试点工作领导小组，由政府镇长担任组长，分管副镇长担任副组长，下设办公室于城市管理办公室内，负责制定物业管理试点方案，选定试点社区，以及实施物业管理的组织、协调，定期召开工作例会，研究解决试点各阶段工作的重点问题。（二）强化宣传，努力培养市民参与意识 加大对物业管理工作的宣传，使各级领导、各部门各单位、广大居民提高对物业管理重要性、必要性的认识，从而理解、支持、参与物业管理工作，各物业管理企业也应利用板报、座谈等形式向小区居民宣传业主的权利、义务，物业管理企业的职责，提供的服务以及合理的收费项目，让群众做到心中有数。四、实施步骤依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。（一）摸底排查阶段（2010年8月1日至8月31日）城区房屋（含门市）建筑总面积为250万余平方米，涉及机关、企事业单位180多个，房屋面积180万余平方米；移民建设房屋面积71.67万平方米，其中移民统建房150幢4960套39.68万平方米，临街门面682个2.36万平方米；联户自建房屋246幢2511套26.21万平方米，临街门面975个3.41万平方米。机关企事业单位各自为政，移民统建房和联建房临街建设。没有形成一定规模，基础公共设施相对完善的独立小区，居民参与意识极差，绝大多数社区（小区）实行物业管理的条件极差。（二）整改验收阶段（2010年9月1日至9月30日）移民统建房始建于1998年，大多数是2000-2002年建设的，房屋使用时间已达5年以上，多数屋顶防水、排水管网等出现不同程度的问题，要对统建房存在的问题进行一次拉网式排查，广泛征求移民业主意见，并进行登记造册，建立管理档案。小区整治的目标是：道路硬化平整，庭院卫生洁净，居民居住安全，区内值树种绿，配套设施齐全，违章建筑拆除，小区相对封闭。在小区硬件设施基本比较完备的情况下，继续加大硬件的投入，进一步完善小区配套服务功能。增添必备的环卫、健身、娱乐等公共活动设施，如：垃圾箱、果皮箱，设立垃圾中转站。增添室外健身娱乐器材，及通信、通邮、老干部活动中心、儿童乐园、餐饮等设施。完善小区路牌、标示牌、公益广告牌，努力改善居民的生活条件，增强小区全方位服务功能。整修完成后，整改到位后，由相关部门和移民代表组成联合验收，合格后交业主，并承诺不再找政府。条件成熟的小区可实行公开招标或选聘物业公司进行专业化管理，条件不成熟的由政府指定部门进行管理。（三）组织实施阶段（2010年10月1日至12月31日）领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。实行公开招标或选聘物业公司实施物业管理，积极培育物业管理市场，明确规定服务项目、内容、收费标准，使市场健康发展。规范的物业管理要求公共配套设施比较完善，居民（房屋业主）要组建业主委员会，并在全体业主同意的前提下招聘物业公司。五、保障措施（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻物业管理条例，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。六、建议和要求一、机关企事业单位全面推行物业管理县政府应要求机关企事业单位全面实行物业管理。已实行物业管理的单位要进一步总结经验，完善管理。没有实行专业化物业管理的单位必须委托物业公司进行管理。以机关单位带动社区，影响社区，也便于物业公司积累管理经验，支持本地物业管理企业成长壮大。二、提供物业管理财政补贴（一）房屋专修基金的筹集和补贴。重庆市可能要出台边远区县按建筑面积每平方米15元征集。县上应出台房屋专修基金筹集管理使用办法，建议把房屋专修基金的筹集与移民后期扶持政策结合起来由移民主管部门、财政、安置对象各承担三分之一的办法筹集，试点小区统建房 M2，应筹集专修基金 万元。（二）物业管理费补贴。物业管理费收取标准是根据物业服务项目确定的。由于小区基础设施不够完善，房屋专修基金没有到位，同时移民安置对象经济收入来源少，消费能力差，居民接受和参与意识差，物业管理公司只提供单项物业管理服务。建议物业管理费用实行低标准，按0.1元/M2核算，试点小区现有统建房 M2，物业管理费实行业主出一半，财政补贴一半，一定五年不变。三、督促相关部门移交物业建设资料在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、相关场地查验记录；（四）物业质量保修和物业使用说明文件；（五）业主名册；（六）物业管理需要的其他资料。移民统建房应由原新城管委会、市政公司和巫峡镇政府负责相关资料的归集并移交物业管理企业。二一年八月八日