商业市场调研方案.ppt

白水县商业市场调研报告白水县商业市场调研报告【2012年5月】白水县经济环境白水县经济环境白水县商业地产概况白水县商业地产概况城市商业地产特征城市商业地产特征市场环境市场环境白水县商业总结白水县商业总结SWOT分析分析规划定位规划定位项目立地条件项目立地条件项目本体项目本体投资者市场调研投资者市场调研调研分析调研分析经营者市场调研经营者市场调研市场调研市场调研项目建议项目建议报告大告大纲市场环境市场环境Part 1城市商城市商业地地产特征特征国内城市商业地产特征国内城市商业地产特征p大型企业战略性进入商业地产大型企业战略性进入商业地产由于大开发商的强势进入，本地中小商业地产开发企业的生存压力进由于大开发商的强势进入，本地中小商业地产开发企业的生存压力进一步加大。客户资源的争夺，商业物业供大于求的态势明显显现，使得一步加大。客户资源的争夺，商业物业供大于求的态势明显显现，使得资金实力有限的小开发商更加被动。资金实力有限的小开发商更加被动。p“定单开发定单开发”理念获得普遍认同理念获得普遍认同所谓所谓“定单开发定单开发”，就是要根据客户的行业特点、功能需求、规模和，就是要根据客户的行业特点、功能需求、规模和资资金来订做不同的商业和商务空间，即先有定单再投资开发。这种开发模金来订做不同的商业和商务空间，即先有定单再投资开发。这种开发模式分散了投资风险，商业与地产商做到优势互补，通过各种品牌的组式分散了投资风险，商业与地产商做到优势互补，通过各种品牌的组合，产生经营优势，有效控制和降低了经营风险。合，产生经营优势，有效控制和降低了经营风险。我国城市商业地产特征我国城市商业地产特征p投机性开发现象依然存在投机性开发现象依然存在商业地产是商业地产是“四高四高”产业，高投入、高产出、高风险、高贡献。目前产业，高投入、高产出、高风险、高贡献。目前多多数开发商在商业地产上简单地重复住宅地产的开发模式，加之资金回笼数开发商在商业地产上简单地重复住宅地产的开发模式，加之资金回笼压力大，大多采取了炒作的方式进行投机性开发。投机性销售方式主要压力大，大多采取了炒作的方式进行投机性开发。投机性销售方式主要是是“产权分割产权分割”的方式和其衍生的的方式和其衍生的“投资返租投资返租”模式，这种方式在销售模式，这种方式在销售初期初期形成了火爆的销售场面，但大多在经营几年之后，纷纷出现了问题。形成了火爆的销售场面，但大多在经营几年之后，纷纷出现了问题。p商业地产出现了非正常盈利模式商业地产出现了非正常盈利模式商业地产的收益主要来自物业销售和租金收益，但有部分地产商的获商业地产的收益主要来自物业销售和租金收益，但有部分地产商的获利模式却另辟蹊径。其共性都是通过大型主力店的影响力为诱饵，调价利模式却另辟蹊径。其共性都是通过大型主力店的影响力为诱饵，调价销售周边商铺，从中获利，这对商业地产的长远和可持续发展并未起到销售周边商铺，从中获利，这对商业地产的长远和可持续发展并未起到积极的作用。积极的作用。我国城市商业地产特征我国城市商业地产特征p大型和专业开发商将主导市场大型和专业开发商将主导市场在商业地产的启动阶段，由于市场容量较大，竞争压力相对较小。在商业地产的启动阶段，由于市场容量较大，竞争压力相对较小。随着市场的逐步成熟和扩容，商业地产的竞争压力不断增大，加之房地随着市场的逐步成熟和扩容，商业地产的竞争压力不断增大，加之房地产市场调控，一些知名开发商向商业地产领域的战略转型，使中小开发产市场调控，一些知名开发商向商业地产领域的战略转型，使中小开发的压力不断增大。大型房企与连锁零售企业联手，达到了的压力不断增大。大型房企与连锁零售企业联手，达到了1+12的效果。的效果。通过合作，商业项目可以赢得具有强大品牌效应的主力店。商户通过房通过合作，商业项目可以赢得具有强大品牌效应的主力店。商户通过房企项目的开拓来不断扩充其连锁规模，商业地产的市场集中度不断提企项目的开拓来不断扩充其连锁规模，商业地产的市场集中度不断提高，竞争出现了新的格局。高，竞争出现了新的格局。我国城市商业地产特征我国城市商业地产特征p商业地产进入类型化时代商业地产进入类型化时代当商业地产加快产业化发展的进程时，最显著的一个变化就是类型化当商业地产加快产业化发展的进程时，最显著的一个变化就是类型化程度的提高，这一变化既是不断增加的竞争压力的必然结果，也是商业程度的提高，这一变化既是不断增加的竞争压力的必然结果，也是商业地产自身发展的趋势。地产自身发展的趋势。外资背景下的商业地产开发商在中国比较活跃，外资背景下的商业地产开发商在中国比较活跃，频繁进行新项目投频繁进行新项目投资，打破了原有商业地产市场内资之间相互竞争的格局，竞争规则也发资，打破了原有商业地产市场内资之间相互竞争的格局，竞争规则也发生了改变。外资开发商大多具有较强的资金实力和专业的动作经验，并生了改变。外资开发商大多具有较强的资金实力和专业的动作经验，并且与零售商保持良好的战略合作关系，与内资开发商相比具有明显的优且与零售商保持良好的战略合作关系，与内资开发商相比具有明显的优势。势。白水白水县经济环境境白水县市场环境白水县市场环境1、县域经济实力显著增强、县域经济实力显著增强2011年，全县实现生产总值年，全县实现生产总值45.5亿元，年均增长亿元，年均增长14.9%；地方财政；地方财政收入完成收入完成1.4亿元，年均增长亿元，年均增长35.9%；全社会固定资产投资完成；全社会固定资产投资完成33亿元，亿元，年均增长年均增长61%；社会消费品零售总额完成；社会消费品零售总额完成13亿元，年均增长亿元，年均增长22.1%；城；城镇居民人均可支配收入达到镇居民人均可支配收入达到17900元，年均增长元，年均增长25.3%；农民人均纯收；农民人均纯收入达到入达到5100元，年均增长元，年均增长27.1%；各项存款余额达到；各项存款余额达到44.65亿元，增长亿元，增长148%；各项贷款余额达到；各项贷款余额达到14.85亿元，增长亿元，增长90%。县域经济社会发展综。县域经济社会发展综合排名由合排名由2007年的年的72位上升到位上升到54位，前进了位，前进了18个位次，获得全省县域经个位次，获得全省县域经济社会发展争先进位奖。济社会发展争先进位奖。白水县市场环境白水县市场环境2、项目引擎作用充分显现、项目引擎作用充分显现坚持实施项目带动战略，下大力气招商引资，坚持实施项目带动战略，下大力气招商引资，白水县建成了一批打白水县建成了一批打基础、利长远、特色突出、带动作用明显的重大项目。四年来累计投资基础、利长远、特色突出、带动作用明显的重大项目。四年来累计投资64.8亿元实施了亿元实施了144个重点建设项目。个重点建设项目。2011年，招商引资到位资金年，招商引资到位资金17亿亿元，是元，是2007年的近年的近5倍。倍。白水县市场环境白水县市场环境3、特色支柱产业转型升级、特色支柱产业转型升级财政支持苹果产业发展项目成功实施，县城新建高标准矮化示范园财政支持苹果产业发展项目成功实施，县城新建高标准矮化示范园3.2万亩，有机果园认证万亩，有机果园认证6万亩，优果率达到万亩，优果率达到75%以上，以上，“白水白水”牌苹果被牌苹果被命名为中国驰名商标，著名影视明星许晴成为白水苹果形象代言人。全省命名为中国驰名商标，著名影视明星许晴成为白水苹果形象代言人。全省百万头生猪大县争取到位，百万头生猪大县争取到位，2011年全县生猪饲养量达到年全县生猪饲养量达到80余万头。建成余万头。建成农民专业合作社农民专业合作社171家，家，发展市级以上涉农龙头企业发展市级以上涉农龙头企业24家，产业化水平全家，产业化水平全省领先。杜康苹果科技产业园被确定为国家级农业产业化示范基地。雷公省领先。杜康苹果科技产业园被确定为国家级农业产业化示范基地。雷公循环经济产业园总规和详规通过省级评审。安德利果汁生产能力跃居亚洲循环经济产业园总规和详规通过省级评审。安德利果汁生产能力跃居亚洲第一，昌盛集团晋级国家级龙头企业，杜康酒业跻身全国白酒百强。杜康第一，昌盛集团晋级国家级龙头企业，杜康酒业跻身全国白酒百强。杜康逆断层以北煤炭资源普查详查全面完成。全县规模以上工业企业达到逆断层以北煤炭资源普查详查全面完成。全县规模以上工业企业达到11家，家，2011年产值预计达到年产值预计达到25.7亿元，是亿元，是2007年的年的2.3倍。仓颉庙晋升国家倍。仓颉庙晋升国家3A级级景区，景区，林皋湖、方山森林公园晋级国家林皋湖、方山森林公园晋级国家2A级景区，富卓苹果人家被评为级景区，富卓苹果人家被评为“全国农业旅游示范点全国农业旅游示范点”。商贸流通繁荣活跃，。商贸流通繁荣活跃，配送网点遍布城乡。餐配送网点遍布城乡。餐饮、中介、社区服务等新兴服务业迅猛发展，成为县域经济新的增长点。饮、中介、社区服务等新兴服务业迅猛发展，成为县域经济新的增长点。白水县市场环境白水县市场环境4、城乡环境面貌大为改观、城乡环境面貌大为改观创新经营城市理念，县城总规通过省级评审，被列为全市城乡规划一体化创新经营城市理念，县城总规通过省级评审，被列为全市城乡规划一体化试点县。四年来累计投资试点县。四年来累计投资23亿元实施了亿元实施了67项城区重点项目。环城东路全项城区重点项目。环城东路全线贯通，居苑路、蔡伦路、杜康路、仓颉北路和南环路开工建设，城区框线贯通，居苑路、蔡伦路、杜康路、仓颉北路和南环路开工建设，城区框架拉大到架拉大到12平方公里。苹果广场、仓颉公园向市民开放，城市天然气点火平方公里。苹果广场、仓颉公园向市民开放，城市天然气点火通气，垃圾填埋场、污水处理厂建成运营。省级卫生县城创建成功，绿化、通气，垃圾填埋场、污水处理厂建成运营。省级卫生县城创建成功，绿化、亮化工程成新风景。省级重点镇林皋镇东二路建成通车，专业市场改造全亮化工程成新风景。省级重点镇林皋镇东二路建成通车，专业市场改造全面完成。尧禾、史官等小城镇建设强力推进。农民进城居住创业完成面完成。尧禾、史官等小城镇建设强力推进。农民进城居住创业完成3万万人，城镇化率较人，城镇化率较2007年提高了年提高了6个百分点。被列入全省小型农田水利建设个百分点。被列入全省小型农田水利建设重点县，四年累计解决了重点县，四年累计解决了15万人饮水安全问题。包西、西延铁路白水段竣万人饮水安全问题。包西、西延铁路白水段竣工通行，黄韩侯铁路开工建设，雷闫公路建成通车，通村公路实现村村通，工通行，黄韩侯铁路开工建设，雷闫公路建成通车，通村公路实现村村通，通村客运全省领先。农村电网改造全面完成，农村电气化县建设顺利达标。通村客运全省领先。农村电网改造全面完成，农村电气化县建设顺利达标。5、群众生活水平不断提升、群众生活水平不断提升近四年来累计投资近四年来累计投资12.6亿元实施了亿元实施了140项民生工程。两免一补全面项民生工程。两免一补全面实施，蛋奶工程、校安工程全市领先，仓颉中学开学招生，高考上线率实施，蛋奶工程、校安工程全市领先，仓颉中学开学招生，高考上线率连年攀升。连年攀升。14个乡镇卫生院和个乡镇卫生院和194个村级卫生室投入使用，医药卫生和个村级卫生室投入使用，医药卫生和食品药品监督管理体制改革有序推进，新型农村合作医疗解决了群众看食品药品监督管理体制改革有序推进，新型农村合作医疗解决了群众看病贵问题。计划生育省级综合服务先进县顺利达标。乡镇文化站和农家病贵问题。计划生育省级综合服务先进县顺利达标。乡镇文化站和农家书屋实现全覆盖。全省唯一的书屋实现全覆盖。全省唯一的CDD项目和全市独家的整村推进项目顺利项目和全市独家的整村推进项目顺利完成，完成，8万群众实现脱贫。采煤沉陷区综合治理在全市率先启动。农民万群众实现脱贫。采煤沉陷区综合治理在全市率先启动。农民工创业示范园和农民住宅小区建成投用，保障性住房建设受到省政府表工创业示范园和农民住宅小区建成投用，保障性住房建设受到省政府表彰。国家级创业型城市通过验收。新型城乡居民社会养老保险正式启动，彰。国家级创业型城市通过验收。新型城乡居民社会养老保险正式启动，老龄补贴、城乡低保、粮食直补等各项惠民政策全面落实。公务员津补老龄补贴、城乡低保、粮食直补等各项惠民政策全面落实。公务员津补贴、事业单位绩效工资提高到全市上游水平。省级贴、事业单位绩效工资提高到全市上游水平。省级“三无县三无县”创建成功，创建成功，平安建设获得全省先进。平安建设获得全省先进。白水县市场环境白水县市场环境6、白水对外影响持续扩大、白水对外影响持续扩大成功举办了三届苹果文化节和四届祭祀仓颉典礼。国际社区主导型项目成功举办了三届苹果文化节和四届祭祀仓颉典礼。国际社区主导型项目现场会、国际苹果学术研讨会、全省通村客运现场会等在我县成功召开。现场会、国际苹果学术研讨会、全省通村客运现场会等在我县成功召开。我县先后荣获中国苹果二十强县、中国果菜无公害十强县、全国科学技我县先后荣获中国苹果二十强县、中国果菜无公害十强县、全国科学技术进步县、陕西省最佳投资县、全省民政工作先进县、全省招商工作先术进步县、陕西省最佳投资县、全省民政工作先进县、全省招商工作先进县、全省集体林权制度改革先进县和全省供销综合改革先进县等进县、全省集体林权制度改革先进县和全省供销综合改革先进县等20多多项殊荣，民族宗教和残疾人工作受到国务院表彰，人防工作获得全国先项殊荣，民族宗教和残疾人工作受到国务院表彰，人防工作获得全国先进。白水的知名度和影响力大为提升，人气和商机快速聚集。进。白水的知名度和影响力大为提升，人气和商机快速聚集。白水县市场环境白水县市场环境消消费品市品市场分析分析1、城市市场继续推动消费品市场繁荣发展，城乡市场发展逐步、城市市场继续推动消费品市场繁荣发展，城乡市场发展逐步趋向平衡趋向平衡随着城乡一体化进程的加快，城乡居民收入不断提高，为消费品市随着城乡一体化进程的加快，城乡居民收入不断提高，为消费品市场的活跃提供了支出保障。按销售单位所在地分，场的活跃提供了支出保障。按销售单位所在地分，2011年城镇实现社会年城镇实现社会消费品零售额消费品零售额76244.2万元，同比增长万元，同比增长16.6%，乡村社会消费品零售总额，乡村社会消费品零售总额50829.4万元，同比增长万元，同比增长16.3%。2011年白水县消费品市场特点年白水县消费品市场特点2011年白水县消费品市场特点年白水县消费品市场特点2、批发零售业仍占主导地位，引领消费品市场快速增长、批发零售业仍占主导地位，引领消费品市场快速增长近年来，白水县零售商业企业正朝着近年来，白水县零售商业企业正朝着“做大做大”、“做强做强”的方向发的方向发展，批发零售贸易业零售额的增长直接带动了全县消费品市场零售额的展，批发零售贸易业零售额的增长直接带动了全县消费品市场零售额的持续增长。持续增长。2011年，全县批发零售贸易业实现零售额年，全县批发零售贸易业实现零售额102929.6万元，同万元，同比增长比增长16.4%，在社会消费品零售总额中所占比重为，在社会消费品零售总额中所占比重为80.9%，是全县社，是全县社会消费品零售总额增长的主导力量，对消费品市场的快速发展起到了重会消费品零售总额增长的主导力量，对消费品市场的快速发展起到了重要的支撑作用。其中，限额以上批发零售贸易业实现零售额要的支撑作用。其中，限额以上批发零售贸易业实现零售额34925.1万万元元,同比增长同比增长31.9%；限额以下批发零售贸易业实现零售额；限额以下批发零售贸易业实现零售额92148.5万元万元,同比增长同比增长11.6%。3、消费观念继续变化，住宿餐饮业消费旺势不减、消费观念继续变化，住宿餐饮业消费旺势不减随着城乡居民收入的提高、旅游业的发展及居民消费观念的转变，随着城乡居民收入的提高、旅游业的发展及居民消费观念的转变，人们在外用餐次数普遍增加。全县住宿餐饮企业顺应市场发展变化，转人们在外用餐次数普遍增加。全县住宿餐饮企业顺应市场发展变化，转变思想，调整结构，特色化经营，有力地推动了住宿餐饮业营业额的增变思想，调整结构，特色化经营，有力地推动了住宿餐饮业营业额的增长。长。2011年，全县住宿餐饮业实现零售额年，全县住宿餐饮业实现零售额24144万元，同比增长万元，同比增长17.1%。4、商家不断创新营销模式，节假日拉动了社会消费。、商家不断创新营销模式，节假日拉动了社会消费。2011年全县消费品市场假日效应影响明显，年全县消费品市场假日效应影响明显，“元旦元旦”、“春节春节”、“五一五一”、“十一十一”等节日前后，等节日前后，各商家紧紧抓住各个节假日的有利时各商家紧紧抓住各个节假日的有利时机，组织货源，举办形式多样的促销活动，有力的拉动了市场销售短期机，组织货源，举办形式多样的促销活动，有力的拉动了市场销售短期内的快速增长。内的快速增长。2011年白水县消费品市场特点年白水县消费品市场特点支撑消费品市场发展的主要因素支撑消费品市场发展的主要因素1、城乡居民收入保持稳定增长，为消费提供了经济保障、城乡居民收入保持稳定增长，为消费提供了经济保障随着统筹城乡发展，国家一系列政策落实，各项惠民政策进一步加随着统筹城乡发展，国家一系列政策落实，各项惠民政策进一步加大，人民生活日益改善，城乡居民收入进一步提高。政策引导日益朝着大，人民生活日益改善，城乡居民收入进一步提高。政策引导日益朝着更加有利于消费增长方向发展，扩大消费宏观环境日益趋好，效果不断更加有利于消费增长方向发展，扩大消费宏观环境日益趋好，效果不断显现。促进消费品市场良性发展。显现。促进消费品市场良性发展。2011年，白水县城镇居民可支配收入年，白水县城镇居民可支配收入17959元，同比增长元，同比增长16.7%；农民人均纯收入农民人均纯收入5250元，同比增长元，同比增长29.0%，城乡居民收入快速增长的同，城乡居民收入快速增长的同时，消费水平也在不断提高，城镇居民人均消费性支出时，消费水平也在不断提高，城镇居民人均消费性支出10180.3元，同比元，同比增长增长30.4%；农民人均消费性支出；农民人均消费性支出4040元，同比增长元，同比增长32.3%。城乡居民。城乡居民收入的稳定增长，给消费提供了保障。收入的稳定增长，给消费提供了保障。2、固定资产投资高速增长，带动了消费品市场的繁荣、固定资产投资高速增长，带动了消费品市场的繁荣2011年，全社会固定资产投资同比增长年，全社会固定资产投资同比增长39.9%。固定资产投资的高速。固定资产投资的高速增长，进一步拉动了内需，为消费品市场注入了活力，带动消费品市场较快增长，进一步拉动了内需，为消费品市场注入了活力，带动消费品市场较快发展。发展。3、城镇化进程加快，促使人流、物流和商流的积聚能力增强。、城镇化进程加快，促使人流、物流和商流的积聚能力增强。首先，全县城镇化进程得到较快推进，以农民工为主体的户籍制度改革首先，全县城镇化进程得到较快推进，以农民工为主体的户籍制度改革开全国先河，平稳有序转户开全国先河，平稳有序转户29143人；全县人；全县2011年年260套廉租房、套廉租房、400套公套公租房、租房、616套限价房以及棚户区改造项目全面开工，伴随着大批农村居民向套限价房以及棚户区改造项目全面开工，伴随着大批农村居民向城市转移以及公租房、廉租房的投入使用，大大提升了消费潜力，有效扩大城市转移以及公租房、廉租房的投入使用，大大提升了消费潜力，有效扩大了消费需求。其次，城镇化的进程提升了全县经济的承载能力，招商引资和了消费需求。其次，城镇化的进程提升了全县经济的承载能力，招商引资和基础设施建设力度的加大，增强了城镇的辐射能力，吸引大量易地务工人员基础设施建设力度的加大，增强了城镇的辐射能力，吸引大量易地务工人员的汇集。促使了人流、物流和商流的积聚能力增强，带动消费品市场繁荣发的汇集。促使了人流、物流和商流的积聚能力增强，带动消费品市场繁荣发展。展。支撑消费品市场发展的主要因素支撑消费品市场发展的主要因素4、社会保障制度不断改善，有效扩大了即期消费、社会保障制度不断改善，有效扩大了即期消费近年来，白水县先后启动了新型农村合作医疗、城镇职工基本医疗保险、近年来，白水县先后启动了新型农村合作医疗、城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险等工程，进一步完善社会养老保障体系，基本实现了城镇居民基本医疗保险等工程，进一步完善社会养老保障体系，基本实现了城市居民最低生活保障对象应保尽保，老百姓逐步改变存钱防老的传统习俗，城市居民最低生活保障对象应保尽保，老百姓逐步改变存钱防老的传统习俗，有计划地消费，惠民措施的积极作用逐步显现，对消费需求的增长起到了保有计划地消费，惠民措施的积极作用逐步显现，对消费需求的增长起到了保障作用。障作用。5、消费结构升级，重心向、消费结构升级，重心向“住住”、“行行”、“乐乐”倾斜倾斜随着人们生活水平的不断提高，城乡居民的消费结构发生了深刻变化，随着人们生活水平的不断提高，城乡居民的消费结构发生了深刻变化，主要消费不再集中于一般的吃、穿、日用消费，居民消费开始向通讯、汽车、主要消费不再集中于一般的吃、穿、日用消费，居民消费开始向通讯、汽车、娱乐等更高层次方面发展，高层次消费呈现逐步升温态势，消费结构升级速娱乐等更高层次方面发展，高层次消费呈现逐步升温态势，消费结构升级速度明显加快。从而拉动了零售额的快速增长。度明显加快。从而拉动了零售额的快速增长。支撑消费品市场发展的主要因素支撑消费品市场发展的主要因素消费品市场中存在的问题消费品市场中存在的问题1、物价上涨较快对消费品市场产生一定影响、物价上涨较快对消费品市场产生一定影响2011年以来以来，白水县物价都保持在较高的水平，从短期看，商年以来以来，白水县物价都保持在较高的水平，从短期看，商品价格上涨能够促进零售额的增长，使得名义上的消费增长较快。但从品价格上涨能够促进零售额的增长，使得名义上的消费增长较快。但从长期看，商品价格特别是直接关系民生的食品类价格上涨过快，会直接长期看，商品价格特别是直接关系民生的食品类价格上涨过快，会直接影响到部分低收入家庭的正常开支，对人们的消费心理造成负担。在收影响到部分低收入家庭的正常开支，对人们的消费心理造成负担。在收入预期没有增加的情况下，一些低收入家庭会以减少开支来应对价格上入预期没有增加的情况下，一些低收入家庭会以减少开支来应对价格上涨，进而影响到消费需求的持续增长。部分农业生产资料价格上涨，增涨，进而影响到消费需求的持续增长。部分农业生产资料价格上涨，增加了农业生产成本，削减了支农、惠农政策和农产品价格上涨给农民带加了农业生产成本，削减了支农、惠农政策和农产品价格上涨给农民带来的实惠，影响了农民的即期消费。来的实惠，影响了农民的即期消费。2、房贷新政策对消费品市场的影响、房贷新政策对消费品市场的影响2011年，国家出台了新的房贷政策，提高首付比率和贷款利率，买不起年，国家出台了新的房贷政策，提高首付比率和贷款利率，买不起房，还不起贷，望房兴叹的居民更加增多，较大程度上抑制了居民的购房意房，还不起贷，望房兴叹的居民更加增多，较大程度上抑制了居民的购房意愿，房子成交量受到很大影响，导致建筑、装潢、家具、家电等相关消费品愿，房子成交量受到很大影响，导致建筑、装潢、家具、家电等相关消费品消费也受到影响，从而影响了消费品市场的发展。消费也受到影响，从而影响了消费品市场的发展。3、消费环境有待改善、消费环境有待改善近年来，白水县市场监管力度不断加大，商品市场秩序有所改善，但在部近年来，白水县市场监管力度不断加大，商品市场秩序有所改善，但在部分地区特别是农村市场，分地区特别是农村市场，商品质量不合格、售后服务不完善、价格不合理等商品质量不合格、售后服务不完善、价格不合理等问题冲击了消费市场，打击消费信心。问题冲击了消费市场，打击消费信心。国内部分地区国内部分地区“绿色猪肉绿色猪肉”、“地地沟油沟油”、“病菌门病菌门”、“瘦肉精瘦肉精”、“塑化剂塑化剂”等诸多与食品安全质量相关等诸多与食品安全质量相关事件频频发生，事件频频发生，消费者对食品质量安全信心倍受打击，消费者对食品质量安全信心倍受打击，在一定程度上对消费在一定程度上对消费品市场产生影响。品市场产生影响。消费品市场中存在的问题消费品市场中存在的问题消费品市场中存在的问题消费品市场中存在的问题4、居民购买力分流趋势加快、影响了居民的消费欲望、居民购买力分流趋势加快、影响了居民的消费欲望房价持续走高，子女教育费用大量增加，医疗费用的巨额开支等现实生房价持续走高，子女教育费用大量增加，医疗费用的巨额开支等现实生活中的非商品性消费支出，网络消费等分流了大量的社会购买力，直接影响活中的非商品性消费支出，网络消费等分流了大量的社会购买力，直接影响到白水县消费品零售额的增长。到白水县消费品零售额的增长。5、城乡居民储蓄存款持续增加，消费倾向有所降低、城乡居民储蓄存款持续增加，消费倾向有所降低2011年，年，全县城乡居民储蓄存款余额为全县城乡居民储蓄存款余额为333288万元，同比增长万元，同比增长14.5%，在城乡居民人均收入增长平稳，预期收入降低的情况下，居民储蓄意愿强，在城乡居民人均收入增长平稳，预期收入降低的情况下，居民储蓄意愿强烈、消费倾向降低，明显抑制消费快速增长。烈、消费倾向降低，明显抑制消费快速增长。6、限额以上企业对消费品零售总额增长的贡献作用仍然很小、限额以上企业对消费品零售总额增长的贡献作用仍然很小白水县商贸业存在着规模小，品种少，难于满足消费档次参差不齐的白水县商贸业存在着规模小，品种少，难于满足消费档次参差不齐的消费群体。经营者也因市场小而利润率少，市场竞争力不强。加之交通便捷，消费群体。经营者也因市场小而利润率少，市场竞争力不强。加之交通便捷，人员外出流动大，形成部分消费外流，在全县社会消费品零售总额中，限额人员外出流动大，形成部分消费外流，在全县社会消费品零售总额中，限额以上单位零售额只占以上单位零售额只占27.5%，比重虽比上年同期提高了，比重虽比上年同期提高了3.2个百分点，但基个百分点，但基数仍然较小，数仍然较小，限上企业的规模效应没有得到充分释放，制约了消费品市场限上企业的规模效应没有得到充分释放，制约了消费品市场的进一步发展。的进一步发展。7、限额以上企业数量偏少、限额以上企业数量偏少2011年年底纳入统计范围的规模以上企业为年年底纳入统计范围的规模以上企业为0，纳入大个体，纳入大个体1家。主要家。主要原因：一是部分专业市场组织化程度低，按商户销售额计算已经达到限额以原因：一是部分专业市场组织化程度低，按商户销售额计算已经达到限额以上标准，但由于管理机制的影响，无法按规模以上企业纳入统计范围，使白上标准，但由于管理机制的影响，无法按规模以上企业纳入统计范围，使白水县的资源优势难以发挥；二是已在统计范围的商贸企业种类较少。白水县水县的资源优势难以发挥；二是已在统计范围的商贸企业种类较少。白水县截止截止2011年底共年底共18家限额以上企业（含大个体），零售业占家限额以上企业（含大个体），零售业占9家，住餐家，住餐9家，在现有的零售企业中，汽车销售、家具、电子产品销售缺失较为严重。家，在现有的零售企业中，汽车销售、家具、电子产品销售缺失较为严重。消费品市场中存在的问题消费品市场中存在的问题从以上的一些数据，我们可以看出白水县社会地位及经济正从以上的一些数据，我们可以看出白水县社会地位及经济正在飞速发展。经济的发展、人均可支配收入的增加使人们的投资在飞速发展。经济的发展、人均可支配收入的增加使人们的投资需求大大增加。由于白水县现有商业普遍档次较低，存在着商品需求大大增加。由于白水县现有商业普遍档次较低，存在着商品业态不齐全、购物环境参差不齐的现状，业态不齐全、购物环境参差不齐的现状，文圣锦都位于县城中文圣锦都位于县城中心商圈，其心商圈，其“一站式一站式”的消费理念必将给白水商业市场的消费理念必将给白水商业市场带来较大的冲击和影响力。带来较大的冲击和影响力。市场综述市场综述白水白水县商商业地地产概况概况商业分布商业分布21 121234白港购物广场白港购物广场金马百货金马百货富仕广场富仕广场百货大楼百货大楼主要商街主要商街二马路43一马路人民路东风街主要商业分布主要商业分布22白水县商业概况白水县商业概况p从白水县商业发展来看，经历了从街铺、小型超市、大型商场到专业从白水县商业发展来看，经历了从街铺、小型超市、大型商场到专业商场的轨迹，人们的生活受到了很大的影响，商场的轨迹，人们的生活受到了很大的影响，消费习惯和生活习惯在消费习惯和生活习惯在无形中发生了巨大的变化无形中发生了巨大的变化。与先前被动改变生活、消费习惯不同的是，。与先前被动改变生活、消费习惯不同的是，人们更多去追求休闲娱乐带来的新享受，强调生活品质的提升和升级。人们更多去追求休闲娱乐带来的新享受，强调生活品质的提升和升级。p白水县整体商业情况较好，主要商业形式有白水县整体商业情况较好，主要商业形式有百货商场、超市和商业街百货商场、超市和商业街，商铺空置率低，经营状况较好商铺空置率低，经营状况较好。p县城商铺数以千计，主要集中在县城商铺数以千计，主要集中在人民路，一马路、二马路、仓颉路和人民路，一马路、二马路、仓颉路和东风街延线。东风街延线。经营范围广范。零售、服装和餐饮类最多，业态混乱，经营范围广范。零售、服装和餐饮类最多，业态混乱，专业市场不多，市场专业化程度不高。占前几位的业种主要是零售类、专业市场不多，市场专业化程度不高。占前几位的业种主要是零售类、服装类和餐饮类。服装类和餐饮类。p人民路人民路路段较长，是贯通白水县南北主干道，业态种类较多。人民路路段较长，是贯通白水县南北主干道，业态种类较多。人民路中段处于中心商圈范围内中段处于中心商圈范围内,主要经营业种为商场、酒店、餐饮和超市；主要经营业种为商场、酒店、餐饮和超市；南段主要经营业种为零售、通讯和服务类；北段主要经营业种为超市、南段主要经营业种为零售、通讯和服务类；北段主要经营业种为超市、建材、餐饮和零售类。建材、餐饮和零售类。p一马路一马路是白水县租金水平最高的路段，主要经营业种为零售类（主要是白水县租金水平最高的路段，主要经营业种为零售类（主要销售五金产品）百货类，服装和餐饮类次之。销售五金产品）百货类，服装和餐饮类次之。p二马路二马路主要经营业种以服装类居首，零售和服务类次之。主要经营业种以服装类居首，零售和服务类次之。p三马路三马路主要经营业种以零售类居首，其次为蔬菜和服务类。主要经营业种以零售类居首，其次为蔬菜和服务类。p四马路四马路主要经营业种以零售和餐饮类居多。主要经营业种以零售和餐饮类居多。白水县商业概况白水县商业概况商业分类商业分类人民路人民路一马路一马路二马路二马路三马路三马路四马路四马路服装类服装类8212660零售类零售类1756144047银行银行26121医院类医院类07465餐饮类餐饮类9353930超市超市84009蔬菜类蔬菜类810230服务类服务类345131113商场商场7100酒店酒店132100白水县商业概况白水县商业概况p白水县商业物业主要分为白水县商业物业主要分为商场和沿街底商商场和沿街底商二种，沿街底商多数为住宅二种，沿街底商多数为住宅楼下一层铺面，铺位面积大多在楼下一层铺面，铺位面积大多在30-150平米，平米，租金交付方式大多为年租金交付方式大多为年缴。缴。p白水县主要商圈位于白水县主要商圈位于人民路中段，富仕广场南北二侧，人民路中段，富仕广场南北二侧，这里云集了大这里云集了大型购物商场、专业店、酒店，与一马路和二马路商业街遥相呼应。本型购物商场、专业店、酒店，与一马路和二马路商业街遥相呼应。本商圈范围内人流及客流量较大，尤其是富仕广场的中心辐射作用，多商圈范围内人流及客流量较大，尤其是富仕广场的中心辐射作用，多数商家会在周末在此进行商业促销活动。数商家会在周末在此进行商业促销活动。p进入县城的进入县城的仓颉路商圈主要分布为酒店、餐饮和零售业，仓颉路商圈主要分布为酒店、餐饮和零售业，人流及客流人流及客流普遍较少，商圈还未形成气候。目前在售的商业项目大多为小区自身普遍较少，商圈还未形成气候。目前在售的商业项目大多为小区自身配套，均未形成可与人民路商圈抗衡的态势。配套，均未形成可与人民路商圈抗衡的态势。白水县商业概况白水县商业概况p白水县现有大型商业主要有三家，分别为白水县现有大型商业主要有三家，分别为白港大厦、金马百货和百货白港大厦、金马百货和百货大楼大楼。百货大楼的建成时间较早，属于商业内街形式，内部装修和档。百货大楼的建成时间较早，属于商业内街形式，内部装修和档次都差强人意，而白港大厦和金马百货在这方面具有一定优势。各大次都差强人意，而白港大厦和金马百货在这方面具有一定优势。各大商场商品定位有一定的差距，经营业态上也有一定的错位。如白港大商场商品定位有一定的差距，经营业态上也有一定的错位。如白港大厦定位于中档，能适应县城的普通大众消费水平，客流量较大。金马厦定位于中档，能适应县城的普通大众消费水平，客流量较大。金马百货主营鞋服，属于单一类商品经营，因商品种类较为单一，客流量百货主营鞋服，属于单一类商品经营，因商品种类较为单一，客流量低于白港大厦。总体来说，低于白港大厦。总体来说，白水县消费层次鲜明，业种比较齐全，但白水县消费层次鲜明，业种比较齐全，但结构还需改善，适当增加时尚品牌，同时提高餐饮、服务休闲类消费结构还需改善，适当增加时尚品牌，同时提高餐饮、服务休闲类消费的所占比重。的所占比重。白水县商业概况白水县商业概况商商场场租租金金面积划分面积划分业业态态档次档次人流人流管理费管理费白港大厦白港大厦一楼：75元/二楼：65元/三楼：55元/1楼：20-402楼：20-303楼：20-301楼：黄金、电脑、手机、烟酒、百货2楼：男装、男女鞋、运动装3楼：女装、童装、美甲、裁剪中档大无金马百货金马百货开发商自主经营1楼：402楼：20-303楼：20-301楼：男装、男鞋2楼：女装、男女鞋3楼：男女装、运动装中档中无百货大楼百货大楼由原厂职工经营租金约80元/平1楼：10-802楼：20-301楼：电器、百货、电脑、食品、化妆品、皮包、内衣、婴儿用品、床上用品、男女童鞋2楼：男女装低档低无白水县商业概况白水县商业概况白水县商业总结白水县商业总结1、白港大厦、白港大厦地段位于白水县中心商圈，是县城目前最大的零售百货商场。其商地段位于白水县中心商圈，是县城目前最大的零售百货商场。其商业共三层，无底层外铺，经营商品大多为国内三四线品牌，商场品种业共三层，无底层外铺，经营商品大多为国内三四线品牌，商场品种齐全，主要以大众化消费为主，属于常规化大型百货商场，商场经过齐全，主要以大众化消费为主，属于常规化大型百货商场，商场经过重新装修，目前是白水县档次最高、购物环境最好的百货商场，将来重新装修，目前是白水县档次最高、购物环境最好的百货商场，将来也是本案商业最大的竞争对手。也是本案商业最大的竞争对手。商场客流量在白水县排列榜首，场内划分面积出租，全部由商场统商场客流量在白水县排列榜首，场内划分面积出租，全部由商场统一招商，租金区间从一招商，租金区间从55-75元不等。商场客流量大，生意普遍较好，较元不等。商场客流量大，生意普遍较好，较少有铺位出租。少有铺位出租。白水县商业总结白水县商业总结2、金马百货、金马百货商场位于白水县中心商圈，是县城唯一的专业服饰、鞋帽商场。其商场位于白水县中心商圈，是县城唯一的专业服饰、鞋帽商场。其商业共三层，一层规划外铺。商场属住宅底商，商业面积较小，进深商业共三层，一层规划外铺。商场属住宅底商，商业面积较小，进深较大，进入商场后视线不开阔。目前经营商品同为国内三四线品牌，较大，进入商场后视线不开阔。目前经营商品同为国内三四线品牌，以大众化消费为主，属于专业化百货商场。商场内装修档次普通，因以大众化消费为主，属于专业化百货商场。商场内装修档次普通，因属专业化商场，针对客群比较单一，平时客流量少于白港大厦。属专业化商场，针对客群比较单一，平时客流量少于白港大厦。金马百货属于连锁专业商场，由开发商自主经营，开业时