XX安置房建设代项目建议书.docx

XX安置房建设代项目建议书可行性研究报告（代项目建议书）业主单位：XXX编制单位：XXX年六月间的优化，形成空间格局作为有效支撑。项目是在这样一个大环境下提出的，项 目的建设是顺应XXX区的总体规划与成都第二绕城高速公路的建设规划，通过 对安置房的建设，对提高城镇化建设，土地的利用、提高人居生活水平、加快田 园城市的建设、加快交通枢纽的建设等都将起到极大的推动作用。（二）项目建设必要性1、项目的实施能够大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件。2、项目的建设，有利于提升城市形象、推进城乡一体化建设。3、项目的建设有利于盘活土地资产，充分利用土地资源4、项目建设有利于加快城镇化进程与现代田园城市（镇）的建设，该项目 的实施还是构建社会主义与谐社会的表达。四、可行性研究报告的要紧结论（一）结论本项目的建设符合国家产业政策，符合XXX的城市进展定位。本项目建设条 件具备，方案合理，资金落实，社会效益显著，本项目的建设是十分必要与可行 的。（二）建议1）加强项目的前期管理工作；在实施过程中，认真执行项目业主负责制、 招投标制、工程监理制，以保证工程进度与质量。2）加强建设资金的筹集与管理工作，建立健全建设资金管理制度，用好管 好资金，真正为项目建设发挥作用。3）降低扬尘污染与噪音污染，加强工地与渣土运输车辆的监管，提高声二、招标方式（一）项目将使用公开招标方式（BT方式）。投标人资格：1、投标人务必具有独立法人资格；2、具有房屋建筑工程、城市市政公用工程等的设计、勘察、施工、监理的 资质与业绩；3、项目要紧管理人员具有项目管理资格、经验及能力。（三）招投标程序：招标公告公布一资格预审一招标文件发售一开标评标一 推荐中标候选人一确定中标人。三、招投标有关要求（一）项目的招标应该注意的问题1、应组建一个项目法人来代表政府行使业主的权利履行业主的义务。政府 是国家的行政管理机关，不便于与建筑商形成招投标的关系与经济合同关系，应 由项目法人作为业主统管所有的基础设施项目，从事有关的经济活动。2、资格预审时应有侧重点。BT的核心在于B （建设），而B （建设）的重要 内容之一在于建筑商要有较强的投融资能力，他要在规定的期限内用自己的资金 将项目建成，没有较强的经济实力与融资能力是不行的。因此，资格预审文件在 这方面一定要有严格的明确的规定，比如，投标人的财务状况、银行的资信等级、 银行的授信额度等等，必要时，还应当到该企业或者者有关部门、有关银行进行 考察。资格预审时，除了对投标人交来的有关资料的复印件认真进行审查外，还 应与原件进行核对，以防止弄虚作假。3、参加投标的建筑商务必具备相应的施工资质。建筑商务必具有他所承建 的项目应该具有的国家规定的相应资质，没有相应资质的建筑商不能参加投标。 参加投标的建筑商能够由一方构成，也能够由多方构成，务必符合中华人民共与 国国家进展计划委员会、中华人民共与国建设部、中华人民共与国铁道部、中华 人民共与国交通部、中华人民共与国信息产业部、中华人民共与国水利部、中国 民用航空总局第30号令公布的工程建设项目施工招标投标办法（下列简称 第30号令）中第四十二条至第四十五条关于联合体投标的规定。4、第30号令完全适用于BT项目。BT项目的重要内容除了投融资便是施工, BT项目的招标，能够说就是招施工单位。因此，对施工的招标，就应该用第30 号令来规范。投融资方面的内容在资格预审文件中做出规定，施工方面的内容在 招标文件中提出要求，两者加起来，就构成了整个BT项目的招标内容。5、要用BT合同规范双方行为。中标人依法确定后，BT的项目法人务必与中 标的建筑商签订BT项目合同。该合同可在中华人民共与国建设部、国家工商行 政管理局制定的建设工程施工合同（GF-1999-0201）示范文本的基础上加入 投融资的有关条款即可。（二）其他注意事项1、项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上公布招标公 告。2、在招标文件开始发出之日起20个工作日内，具有承担投标项目能力的法 人或者者其它组织都能够投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文 件应当对招标文件提出的实质性要求与条件做出完全响应。招标项目属于建筑施 工的，招标文件的内容还包含拟派出的项目负责人与要紧技术人员的简历、业绩 与拟用于完成招标项目的机械设备。本项目不同意联合招标。3、开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并同意政府行政 监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规 定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求，并经专家评审，投标 报价最低，但投标价格低于成本的除外。4、评标将严格按照国家七部委12号令评标委员会与评标方法暂行规定 进行。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效 力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内, 按照招标文件，项目承办单位与中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人 转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。四、评标委员会的人员构成与资格要求评标委员会由四川省政府评标专家库中的经济、技术方面的专家构成。 根据本项目招标文件在开标当天从专家库中随机抽取。评标委员会主任由专家推 举担任。评标委员会使用单数制，但最低很多于5人；评标委员会要严格按照招 标文件确定的评标标准与方法，对投标文件进行系统评审与比较。评标办法可使 用综合评估法或者经评审的最低价法。五、招标备案招标文件发售前须上报XXX发改局与招投标站备案，确定中标人后，15日内 将中标通知书与签订的合同报发改委备案。六、项目招标事项核准表项目招标事项核准表建设项目名称：XXXXXX安置房建设工程项目招标范围招标组织形式招标方式不使用 招标方 式全部 招标部分招标自行招 标委托招标公开招 标邀请招标建筑工程1全部 招标委托招标公开招 标勘察全部 招标委托招标公开招 标设计全部招标委托招标公开招 标监理全部 招标委托招标公开招 标注：实施时应根据具体情况调整。第十四章BT投资项目建设管理方法与运作手段管理是企业永恒的主题，项目的科学管理成为决定项目生命的关键。B T运 作方式已成为政府与企业间进行经济合作的一种有效的新模式。随着城市基础设 施与公路交通建设的迅猛进展，仅靠政府财政投入、国债筹资等传统资金募集方 式，难以满足经济高速增长的需要，对一些投资额不是很大、建设周期较短、回 收见效较快的市政、交通等基础设施项目，使用“企业投资建设一建成移交政府 一政府分期回购”的B T运作方式来进行项目投资建设，已逐步成为政府与企业 间进行经济合作的一种极为有效的新模式，它具有融资能力强、建设效率高、政 府风险小与投资回报高等优点，深受政府与企业的青睐。一、实施BT模式的根据1、根据中华人民共与国政府采购法第二条“政府采购是指各级国家机 关、事业单位与团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的 或者者采购限额标准以上的货物、工程与服务的行为。”2、根据中华人民共与国建设部200330号关于关于培养进展工程总承包 与工程项目管理企业的指导意见第四章第七条“鼓励有投融资能力的工程总承 包企业，对具备条件的工程项目，根据业主的要求按照建设一转让（BT）、建 设经营转让（BOT）、建设一拥有经营（BOO）、建设拥有 经营一一转让（BOOT）等方式组织实施”。二、BT模式项目概念BT （ BuildTransfer , 即建设移交）模式是 BOT （BuildOperateTransfer,即建设运营移交）模式的一种简化 形式，是政府部门利用非政府资金来承建某些基础设施建设项目的一种投融资方 式。具体来说BT模式的运作过程是这样的：政府与其授权的单位，通过法定程 序（通常是招投标方式）选择承建方（同时也是投资人）并与之签订合同，将拟 建的基础设施项目授权给后者，由其负责在工程建设期内；工组建BT项目公司 进行投资、融资、管理、施工总承包等工程完工并通过验收后，由政府按照合同 约定的方式将投资人与该项目有关的权利购回。三、BT模式特点分析作为一种新型的投融资方式,BT项目融资要紧适用于非经营性基础设施项目 与公用事业项目。总体来说BT模式具有下列特点：第一，它是一种集投融资、建造与项目管理于一体的综合方式，不一致于单 纯的投资、施工承包或者代理管理形式3o事实上BT项目的中标者能够既是投资 方，同时又是管理方与承建方。比如太平洋建设集团，很多项目都是由集团出面 投标，然后由各地子公司管理与建设，事实上BT项目的参与者就是集团本身。第二，项目公司与投资人共同负责项目的融资与建设管理。尽管投资人组建 BT项目公司后，项目具体的投融资与管理工作都以BT项目公司的名义进行。但 是由于投资方务必对BT项目公司筹集建设资金提供担保，并对项目按合同规定 完工承担最终责任，因此事实上是由投资人与BT项目公司共同承担项目的融资 与建设责任。第三，BT模式事实上是一种“政府按揭”，借助政府信誉实现了强大的融资 功能。政府将融资难题转嫁给了中标的投资方，大大缓解了政府部门对基础设施 建设的巨额投资压力，提高了基建工程的建设效率与管理效率，分散了基础设施 建设的风险，能够看作一种“政府按揭”。对投资方来说，由于政府信誉几乎是 零风险的，而且能够在项目移交后得到可观的回报，因此BT项目能够顺利地实 现债权或者者股权融资。第四，BT模式实际上是将资金实力、资信实力与建造实力，结合在一起的一 种投融资方式，避免了直接施工招标过程中的一些实力较弱的承包商为了中标盲 目压低报价、恶性竞争的倾向。四、BT模式的运作过程项目的确定阶段：政府对项目立项，完成项目建设书、可行性研究、筹划报 批等工作；项目的前期准备阶段：政府确定融资模式、贷款金额的时间及数量上的要求、 偿还资金的计划安排、合理确定招标标底等工作；项目的招标阶段：政府通过公开招标或者邀请招标确定中标人（投资方）， 谈判商定双方的权利与义务等工作；项目的建设阶段：参与各方按BT合同要求，行使权利，履行义务；项目的移交阶段：竣工验收合格、合同期满，投资方有偿移交给政府，政府 按约定总价（或者计量总价加上合理回报）按比例分期偿还投资方的融资与建设 费用。五、BT项目管理（一）落实配套资金项目在执行过程中，务必具有严格的配套资金计划，具备完善的资金管理制 度，并凭借经济、行政与法律三种约束手段，把配套资金落到实处。（二）强化在执行阶段的监管工作1、业主根据项目的管理特点与要求，确定项目高质量的管理人员，凡具备 该资格的从业人员才有可能从事项目的管理工作。2、充分利用经济合同法规各级项目责任人的权利与义务，有效避免各级责 任人间的冲突与矛盾，加强各级责任人间的协调与配合，使“责、权、利”相对 等的原则得以充分表达。3、招标采购工作是项目管理的核心环节，直接影响项目的进度与质量。需 加强对项目招标采购的监督管理。（三）加强建设工程项目管理建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度与工程投资。项目业主应做好 项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件与规范 要求，与投资方提出的一些特殊的功能与技术要求；2、使用公开招标确定工程承建商，签订施工合同；3、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量 保证体系等技术文件，并检查落实；4、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质 量与合同管理工作；5、检查工程所使用由投资方招标确定的供货商提供的要紧设备与关键材料 是否符合设计图纸与合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作；6、作好资金管理，按进度作好结算工程提款工作，节约投资；7、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款;8、组织竣工验收;9、组织工程审计；10、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。（四）加强项目投资管理项目的投资操纵着重是在承发包阶段与施工阶段采取有效措施，随时纠正发 生的偏差，把工程造价的发生操纵在造价限额以内，以求在工程项目建设中取得 较好的投资效益与社会效益。项目建设过程中，首先确定造价操纵目标，制定工 程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反 映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支 出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以操纵, 以保证造操纵目标的实现。（五）加强质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容要紧有下列 几个方面：1、审查监理、施工单位的资格与质量保证条件；2、组织与建立本项目的质量操纵体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、操纵；4、质量事故的报告与处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。（六）加强工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通 过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，操纵对投资的投放速度，操纵对物资 的供应，建立相应的奖励与惩处措施等。根据规划、操纵与协调等管理职能手段, 在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行操纵。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数 据，同时进行现场实地检查。（七）加强合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是操纵工程投资、进度质量的基 本根据。由于建设工程投入的资金数额大，施工周期相对较短，使用的人力物力 多，涉及的单位多等原因，有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管 理，从而提高工程项目的经济效益与社会效益。因此，工程实施过程中的每个项 目，均要以合同形式确定双方或者多方的责、权、利，以保证工程项目与工作任 务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、 范围、要紧内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订 立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、 纠纷等做出符合法律规定的程序要求与解决办法，使合同管理有章可循。严格按照合同办事，在工程建设招标合同、材料供应合同、监理合同中应按 照合同法与工程建设有关管理制度与规章与服务单位签订完善的合同条款，并严 格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平, 实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会与经济效益。（A）加强协调管理环境质量。建议发改部门批准本可行性研究报告，以利于项目尽早组织实施。协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实 施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各 部门之间，专业与专业间、环节与环节间，与建设项目与周围环境、其它建设工 程间存在着相互联系、相互制约的关系与矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、 平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就务必通过积 极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。（九）加强安全建设管理项目施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济与社会效益。首先，监督与要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。务必建立有符 合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及有关人员都务必 认真执行制度的规定与要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、有关行 业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范与标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果务必认真对待，需要整改的务必限定 整改完成时间，落实整改方案与责任人。（十）资金管理项目建设资金按银行要求开设专用帐户，专款专用。制定每月用款计划，确 保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。第十五章投资估算及资金筹措一、投资估算根据1、当前市场建设工程工、料、机价格；2、项目初步设计方案及设计说明；3、工程建设其他费用计价根据：1）建设单位管理费根据财政部财建2002 394号文计取；2）前期工程咨询费按国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规 定的通知（计价格1999 1283号）计取;3）招标费用根据按川价发2008 141号关于规范调整工程造价咨询服务 收费标准的通知规定计取；4）勘察费、工程设计费按国家计委、建设部关于公布工程勘察设计收 费管理规定的通知（计价格2002 10号）计取；5）工程监理费根据发改价格2007 670号文规定计取；6）施工图审查费按成都市建委参考标准，按第一部分工程费用的0. 2%计取;7）环境影响评价费按照国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响 咨询收费有关问题的通知（计价格2002 125号）及国家计委、国家环境保护总 局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知下调20%计取；8）工程保险费按按第一部分工程费用的0.3%计取；9）招标清单及操纵价编制费、审核竣工结算费按按川价发2008 141号关 于规范调整工程造价咨询服务收费标准的通知规定计取；10）场地准备及临时设施费按按第一部分工程费用的0. 3%计取;4、工程预备费基本预备费按第一部分工程费用与第二部分工程其他费用的5%计取。二、投资估算（一）第一部分工程费用第一部分工程费用包含建筑工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用、 设备费等，估算投资为1523. 81万元。第一部分工程费用详投资估算表lo（二）第二部分工程建设其他费用参照标准1 .建设单位管理费根据财政部财建2002 394号文计取；2 .前期工程咨询费按国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规 定的通知（计价格1999 1283号）计取；3 .招标代理费按国家进展计划委员会文件计价格2002 1980号规定计取;4 .勘察费、工程设计费按国家计委、建设部关于公布工程勘察设计收 费管理规定的通知（计价格2002 10号）计取；5 .工程监理费根据发改价格2007 670号文规定计取；6 .招标清单及操纵价编制费、审核竣工结算费按按川价发2008 141号关 于规范调整工程造价咨询服务收费标准的通知规定计取。（三）第二部分工程建设其他费用第二部分工程建设其他费用包含可行性研究报告编制费用、勘察设计费、 招标代理费用、施工图审查费、建设单位管理费、工程监理费等，估算投资为 464. 67 万元。第二部分工程建设其他费用详见附表lo（四）基本预备费基本预备费按第一部分工程费用与第二部分工程其他费用的5%计取。估算 费用为413. 76万元。三、资金筹措及资金来源本项目总投资8689. 01万元，取整为8689. 00万元。资金全部由业主自筹。 自筹资金来源：县财政收入及XXX历年来未分配利润。因此，本项目资金是有保 障的，该公司完全能够承担及组织本项目的建设。四、资金使用计划（一）各部分投资费用所占比例项 目投资额所占比例第一部分工程费用7810.5889. 89%第二部分工程建设其他费用464. 675. 35%第三部分预备费413. 764. 76%合 计8689.01100. 00%（二）资金使用计划表年份投资额单位百分比2011 年5199.49万元59. 84%2012 年3489. 52万元40. 16%合计8689.01万元100%第十六章财务评价一、经济分析的根据、原则与方法（一）评价根据1、本项目财务评价以原国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第 三版）为根据；2、本项目成本、效益等方面的财务测算，按财政部颁发的企业财务通则 与企业会计准则的有关规定为根据；3、本项目税金测算，按国家颁发的税种、税目及有关规定为测算根据。（二）评价原则1、本项目经济评价以动态分析为主，并辅以若干要紧静态指标的分析；以 定量分析为主，定性分析为辅的原则；2、本项目经济评价在计算期内的销售价格及成本，均不考虑通货膨胀因素;3、本项目经济评价遵循收入与费用计算口径一致的原则；（三）评价方法本项目的财务评价按新建项目的评价方法进行效益分析与测算。（四）项目经营方案本项目安置住房及商铺总建筑面积为39951. 4平方米，统一由拆迁安置居民货 币回购。二、计算期根据项目的特点，以合作期限为限，计算期定为3.1年，建设期为L1年,运营期为3年。（项目为安置房，以预售方式销售）一、基础数据（）营业收入本项目的营业收入为售房收入与商铺销售收入。1、售价的确定本项目为安置房项目，特按总成本造价上浮1.5%计，根据测算，本项目回购 价格为2950. 00元/m?。2、售房收入估算本安置房项目住宅总建筑面积为35935. 47 m2,单价2950. 00元/rA售房总 收入为10600. 96万元。3、商铺收入估算本安置房项目商铺总建筑面积为4015. 93,单价3150. 00元/n）2,售房总收入 为1265. 02万元。（二）经营税金及附加估算该项目纳营业税，税率为5%,城市保护建设税、教育费附加、地方教育费附加分别为营业税的7姒3%, 2%估算经营税金及附加为620. 87万元。（三）项目开发成本（1）总投资表中结转的开发成本:工程建设总投资8689. 01万元；（2）能源、原材料消耗费：指在经营活动中消耗的水、电、燃料等能源及原材料费；按人员工资及福利的2%计；（2）工资及福利费：按人均3. 6万/年计，每年按5%递增；（3）项目开发费（投资回报）：按总投资的15%计，并于第二年年初支付；（4）项目资金占用费：合同规定应付款的（基准利率+2%）计；（5）管理费用：按收入的3%计；（6）其他费用：按收入的1%计。（四）盈利能力分析本项目收入5850. 98万元扣除建设成本5439. 02万元与营业税金及附加 327. 65万元、应纳所得税28. 41万元后为项目的总投资利润，本项目总投资利 润为84. 30万元，投资利润率为0.49%,符合安置房建设标准。本项目为安居房项目，在确保本项目公益性的前提下，保证本项目有一定的 盈利能力。（五）清偿能力分析本项目建安费为人民币4180. 03万元，根据本项目使用BT模式：投资-建设 -移交模式。为减缓财务压力，成都江城投资有限公司按工程竣工验收后15日支 付其第一次建安费，按建安费的40%支付，同时支付期投资回报，按建安费的15% 计，第一次不计取资金占用费；第二次付款按工程竣工验收后12个月，再支付 期建安费的30%,同时支付资金占用费，资金占用费按：欠款余额（基准利率+2%） 支付；第三次付款按工程竣工验收后24个月，支付建安费的30%,同时支付资 金占用费，资金占用费按欠款余额（基准利率+2%）支付。（见下表） 长期借款还本付息估算表序号项 目合计12341长期借款偿还1.1年初借款本息累计本金建设期利息1.2本年借款1.3本年应计利息1.4本年还本付息还本付息1.5年末借款本息累计2房地产投资人民币借 款2. 1年初借款本息累计25874.588689.018689. 015664. 372832. 18本金25198.148689.018689. 015213.412606. 70建设期利息676. 440. 000. 00450. 96225. 482.2本年借款26935.948689.018689. 016082.313475. 602.3本年应计利息676.440. 000. 00450. 96225. 482.4本年按约定还本付息9365. 450. 003475. 603057. 662832.18还本8689.013475. 602606. 702606. 70付息676. 440. 000. 00450. 96225. 482.5年末借款本息累计16509.128689.015213.412606. 70(0. 00)3还本资金来源3. 1上年余额3.2摊销3.3折旧3.4利润3.5可利用售房收入11865. 985300. 483939.302626. 203.6其他4偿还等额还款本金5偿还长期贷款一本金 能力6长期借款偿还期（年）3（七）财务评价结论经测算，在还款期内可用于还款的资金总额为5850. 98万元,是借款利息325. 42万元的17. 98倍，是借款本息4505. 45万元的1. 30倍，完全能够满足BT项目的经营模式，足以支付BT投资建设款及利息，项目具有较强的抗风险能力。第十六章BT项目投资风险分析一、BT项目投资面临的风险目前，我国城市交通基础设施建设BT项目通常具有投资规模大、建设周期 长、技术难度高、协调关系复杂与公共性等特点，BT项目建设参与单位众多： 要紧有BT项目业主、BT项目投融资方、贷款方、政府部门、承包方（施工方） 等多方参与，这些参与单位在上述诸多环境条件下通过合同形成一个特殊而复杂 的系统，复杂的系统必定决定了 BT项目自招标投标、建设、转让等一系列过程 中都具有一定的风险.通常来说，BT项目所遇到的风险大致有下列几种情况：（一）社会政治风险社会政治风险是指BT项目所在地区的政治状况与政府行为可能对项目造成 的风险.要紧表现为：这种风险可能引起增加成本、降低收益或者项目终止的后 果.要紧包含政治风险与法律风险、诚信风险。1、政策变化风险指政府部门在BT项目实施后调整技术经济政策，如取消BT投资商的优惠政 策，或者缓建、停建部分项目等等，这些政策变化将导致BT项目无法顺利实施, 投资商无法按期收回投资。2、法律风险由于国家法律或者行业内有关法律法规不完善与法律法规的变化而导致的 风险.目前，我国还缺少专门的BT项目法律或者管理办法，法律法规的缺位会 使各方出现的纠纷“无法可依”，而给有关方带来风险。3、诚信风险由于BT项目的融资成本较高、融资量大，参与方众多，项目的成败与否很大 程度上取决于各参与方的信用度与合作诚心.因此BT项目参与各方彼此都存在 一个信用风险的问题.关于项目业主而言所面临的信用风险要紧是债权人（银 行）与BT投资人是否有足够的资金完成项目建设；关于债权人（银行）同样面临 着信用风险，由于在BT项目融资中贷款的偿还要紧依靠BT项目投资人、项目业 主、甚至地方政府，因此债权人都将评估有关参与方的信用、业绩与管理水平， 这些因素是债权人依靠的项目成功的保证，否则将面临巨大的风险。（二）经济方面风险经济方面的风险是指BT项目运作中，由于管理、设计变更、融资等方面造 成的风险，要紧包含投标风险、超支风险、融资风险及偿债风险等。1、投标风险BT项目投资人对招标文件懂得不透，投标文件准备不充分，对工程施工难 度估计不足，与对材料、设备的涨价估计不够，致使投资人以低价中标后出现亏 损现象。2、超支风险超支风险是指BT项目在建设期间的费用（包含设备安装、调试费用）超过了 估计的费用.工程变更、工期拖延、通货膨胀、利率波动、与环境与技术方面产 生的问题都是造成此风险的原因.特别是某些设计工作也归BT投资人负责实施 的项目，投资人往往通过先保守设计后优化设计的办法加大工程造价，或者在项 目实施过程中随意修改设计来增加投资，从中获取利润.给业主带来极大的风 险。第二章项目业主简介一、项目业主基本情况（一）公司名称：XXX（二）公司地址：成都市XXX区XXX（三）注册资本：54000万元（四）企业类型：事业单位二、项目业主简介XXX成立于2007年11月16日，位于成都市XXX区XXX。是由成都市XXX区 国资局出资设立的国有独资公司，注册资金54000万元，实际到位资金42062. 48 万元（其中货币注资4200万元，土地314. 82亩注资37862. 48万元）。根据公司 现有章程，公司董事会设董事5名，由成都市XXX区国资局委派，公司实行董事 会领导下的总经理负责制，设立职能部门有：行政部、财务部、工程部。公司现有正式职员16人，团队平均年龄30岁，全部为大专以上文化程度， 拥有本科学历人数10人，占64. 71%；有技术职称的8名，其中注册会计师1名, 一级建造师1名，工程师5名，经济师1名；已初步建立起一支高效、精干、专 业的人才队伍。公司要紧经营范围包含对园林绿化、城市建设、环卫作业、市政设施与政府 委托的资产项目投资与经营；房地产开发、土地整理、建设工程信息咨询；建材 销售；物业管理；其他无需审批或者许可的合法项目。要紧职责包含进行XXX区 规划城市建设用地范围内的统筹城乡基础设施建设项目、城市及市政基础设施建3、融资风险目前由于金融机构的风险意识增强，将贷款门槛抬高.某些BT项目投资商在 中标后，无法按工程进度融入建设资金，致使工程被迫延期甚至停工；或者者融 资顺利，工程建设完工后，项目业主无法偿还工程建设资金，使投资商蒙受经济 缺失。4、偿债风险业主的信誉差、诚信度低，经济状况恶化、资金不足、支付能力弱，以各类形 式拖欠工程款或者拒付工程款，使投资人无法按时偿还银行贷款。（三）工程技术方面风险工程技术方面的风险指BT项目在施工过程中发生的技术风险与工程完工后进 入营运期的保护风险，要紧包含技术风险、技术故障风险等。1、技术风险特大型复杂桥梁的特点是：现场条件复杂、外界干扰多、工程规模大、功能要 求高、科技含量高、技术复杂、施工难度大，无疑技术风险也大.特别是一些世 界之最、使用新结构、新材料、新工艺的新型桥梁的技术风险更大；同时，高技 术的工程项目，往往其后期保护费用也较高。2、技术故障风险BT项目竣工交付使用后，进入营运期，在营运期内发生技术故障的可能性极 大，特别是在缺陷责任期结束后发生的技术故障，应由业主支付处理费，从而使 项目业主面临技术故障的风险。（四）自然方面风险要紧是洪水、地震、台风、瘟疫等不可预见的自然灾害影响导致BT合同双方可能造成缺失。二、风险预防与操纵为加强BT项目的管理，提高其投资效益，减少项目投资风险，务必有效地运 用各类风险管理手段进行科学合理的管理。（一）建立风险管理机制所谓风险管理是指经济单位对可能遇到的风险进行预测、识别、评估、分析, 并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。重大建设项目规模宏大、投资巨大、影响深远，因而所面临的风险种类繁多, 各类风险之间的相互关系错综复杂。重大工程项目从立项到完成后运行的整个生 命周期中都务必重视风险管理。关于BT项目，项目建设各方均应设立风险管理部 门，认真分析项目建设过程中可能出现的风险，并研究具体预防措施操纵风险， 将风险降到最低。（二）加强招标投标工作要降低BT项目各方的风险，首先需做好BT项目招标文件的编制工作.能够通 过实力强大的招标代理机构代行编制招标文件，业主需邀请一些技术、经济等专 家把关，公平合理地确定风险分摊。投资人应组织强有力的投标班子，对招标文 件进行全面的分析、现场考察、材料价格询价，对技术进行充分的论证、寻求经 济合理的施工技术措施，并充分考虑各类风险。有的投标人以低价中标，然后在 实施中扯皮不断，往往导致工程建设无法正常实施。（三）充分谈判、协商一致BT项目中标后，双方应进行合同谈判、协商一致。双方应就招标文件中不明确的，或者疏漏的，与在招标后实施前发生变化的工程内容及风险作进一步磋商, 达成一致意见并通过合同确定下来。（四）BT项目应得到政府的充分特许由于城市交通基础设施的公共性，目前国内地方政府多数负债经营城市，指 定一个代理公司（政府性公司，如城市建设投资公司）来替政府借款修建基础设 施，然后通过土地储备拍卖收益偿还工程建设资金.尽管不是政府直接借款，但 形成的仍然是政府债务；债务的偿还实际还是完全依靠政府。因此，BT项目的顺 利实施，务必得到政府的大力支持；BT合同应报政府批准并得到政府的特许，在 BT项目建设期间项目法人应变更为BT项目投资人。这样BT项目便通过政府的特 许明确BT合同双方各自的应承担的责任与风险。（五）制订有关的法律法规对BT项目建设，目前存在法律法规方面的空白，这使BT项目在实际运作时遇 到很多不便。国内目前尚没有关于BT项目专门的法规或者政策，也没有专门的 管理机构，国家对此缺乏明确的规定。因此，地方政府应借鉴国际国内BT项目 的成功经验，针对不一致的基础设施项目，制定相应的诸如专营办法等有关 地方法规，将具体的政府特许项目用特定的法规形式固定下来,这种由地方政府 制定的具体项目的专营办法，比通常使用的政府“安慰函”方式更有利于增 加投资者投资基础设施的信心，有利于具体的BT项目在市场条件下的实施与操 作。（六）推行设计监理、设计独立审查制度通常而言，设计阶段的投资操纵是整个项目建设过程中最关键的阶段.为了 避免投资人操纵设计人员，采取保守设计，待施工时又变更设计，从中牟利。在BT项目实施过程中推行设计监理、设计技术审查，施工阶段从严把好设计变更关。（七）加强实施过程中的监督目前的BT项目多实行“交钥匙工程”，即总价包干。关于在合同包干范围以外的诸如拆迁、绿化、景观与其他无法包干的项目，其造价就需通过现场场签证 来确定。BT业主应对此类项目作过程跟踪操纵，严格操纵工程变更，避免总投资 超支情况的发生，确保造价不突破相应的概算审批值。（A）建立以工程保险为核心的社会保障制度任何风险一旦发生，投资人在很多情况下用自有资金难以承担工程建设项目 的全部风险责任，需要通过社会保险等力量加以解决.完善以工程保险为核心的 社会保障制度，通过保险来分担工程建设过程中可能遇到的意外事故缺失。逐步 推行工程质量保险制度。