县城苏中建材市场周边地块房屋征收与补偿安置实施方案.docx

县城苏中建材市场周边地块房屋征收与补偿安置实施方案根据县城总体规划，经县政府研究决定，并经县第十七届人民代表大 会第五次会议批准，对县城苏中建材市场周边地块国有土地上的房屋实施 旧城改造，为保证项目建设需要，对规划红线范围内的国有土地上的所有 房屋实施征收。现制定该地块房屋征收与补偿安置实施方案如下：一、征收工程概况（一）征收范围：北至规划红线，东至海花路，南至芳泉路，西至青园南路，规划红线 范围内的房屋及其附属设施（详见红线图）。（二）基本概况此项目共涉及城中街道被征收户约100户，房屋现状总建筑面积 约 60000 m2o（三）征收相关人：1、征收人：如东县人民政府2、被征收人：被征收房屋所有权人3、征收管理部门：如东县住房和城乡建设局（以下简称县住建局）, 县住房建设服务中心（以下简称县住建中心）负责相关工作。4、评估机构：在县住建局公示的具有相应评估资质的评估单位中， 由征收范围内被征收人协商确定5家作为被征收房屋的评估机构。协商不 成的，由县房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则决定或采 取摇号、抽签等方式确定。二、补偿安置依据（一）国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）（二）国有土地上房屋征收评估办法（建房201177号）（三）房地产估价规范（GB/T50291-2015）（四）如东县国有土地上房屋征收与补偿实施办法（东政规2012 3 过基准价安置面积low以外20 1tf以内（含204）的按3800元/nf结算, 超过基准价安置面积20 nl,以外的30 itf以内（含30 nl,）的按8600元/rtf 结算；确因靠套型结构因素略有超过基准价安置面积30值以外的参照前 期分房结合市场行情，按8600元/rtf结算，靠套型原则上不超过30 itf。 如有附属用房每户在本幢本单元限购一间，价格1100元/itf。（5）选择鑫城苑指定区域国有出让用地性质中高层、高层安置房现 房产权调换价格为：安置房基准价安置面积按基价8300元/nV结算，超过 基准价安置面积10 nf以内（含10 m2）的按3000元/itf结算，超过基准价 安置面积10值以外20 nl2以内（含20n2）的按3800元/rtf结算，超过基 准价安置面积20 以外的30 nl2以内（含30 nl,）的按8300元/nV结算； 确因靠套型结构因素略有超过基准价安置面积30 nf以外的按8300元/nV 结算。靠套型原则上不超过30肝。有附属用房提供的，附属用房每户在 本幢本单元限购一间，价格1000元/nf,阁楼价格为1000元/nV。4、安置房层次差价中高层、高层安置房：一层按基准价结算，六层以下（含六层）在被 征收房屋合法产权调换面积内每增高一层增加20元/itf；超过被征收房屋 合法产权调换面积的部分，每增高一层增加30元/肝。七至十八层（含十 八层）在被征收房屋合法产权调换面积内，在第六层结算价基础上每增高 一层增加25元/行；超过被征收房屋合法产权调换面积的部分，在第六层 超过被征收房屋合法产权调换面积部分的结算价的基础上，每增高一层增 加50元/疔。十九层以上在被征收房屋合法产权调换面积内，在第十八层 结算价基础上每增高一层增加15元/行；超过被征收房屋合法产权调换面 积的部分，在第十八层超过被征收房屋合法产权调换面积部分的结算价的 基础上，每增高一层增加50元/而（以上均按自然层确认层次）。（三）非住宅营业用房安置房安置地点及结算价格临街铺面类非住宅营业用房若需要产权调换安置的，安置地点为异 地就近现房（时代广场）安置或在本次改造范围新建区域内相应功能区域 集中安置（具体安置地点详见经规划部门批准的规划设计方案）。1、临街铺面类非居宅营业用房选择产权调换安置方式的被征收人， 选择时代广场营业用房现房安置的，非居宅营业用房安置房产权调换价格 为：按一铺一价原则进行产权调换，互找差价。具体价格详见时代广场营 业用房安置房源表。2、临街铺面类非居宅营业用房选择产权调换安置方式的被征收人， 选择在本次改造范围新建区域内相应功能区域集中安置的，非居宅营业用 房安置房产权调换价格为：安置房基准价安置面积按基价18000元/m?结 算，超过基准价安置面积以外的按26000元/rtf结算。具体安置地点详见经规划部门批准的规划设计方案。具体安置房套型 面积以规划部门审批，并经产权审核部门实际测量为准。七、最低补偿安置保障私有住宅房屋被征收人持有房屋所有权证、土地使用权证或有效建房 批准文件、在高新区辖区范围内仅有一处住房且长期实际居住，符合本县 城镇低收入住房困难条件的，经评估后被征收人所获得的补偿款总额不足 8万元的（不含搬迁费、过渡费、附属设施装饰装璜补偿费、奖金），由 被征收人申请，经公示、确认后，征收人补足8万元。被征收人符合住房 保障条件的，优先给予住房保障。八、奖励及优惠措施（一）被征收人在规定的房屋征收奖励期限内按期签订征收补偿安置 协议并腾空房屋交出空房的，征收人按被征收房屋合法建筑面积计算实行 分段奖励。凡在第一奖励时间段前签订征收补偿安置协议的，奖励100 元/nV；在第二奖励时间段前签订征收补偿安置协议的，奖励50元/疔。被征收人在征收补偿安置协议约定的期限内提前搬迁交出房屋（院 落）的，按被征收房屋合法建筑面积计算奖励100元/行。超过规定的奖励期限签约交房的，不予奖励。（二）依据相关文件规定，被征收人产权调换的房屋或货币补偿后自 行购买的房屋与被征收房屋补偿款等值的部分，免缴房屋契税。（三）对住宅房屋被征收人选择产权调换安置的，物业管理费三年内按核定标准减半收取，被征收人补贴50%。九、结算方式（一）货币补偿方式征收人与被征收人签订房屋征收补偿安置协议后，征收人以现金支票 方式向被征收人支付除搬迁交房奖励款外的补偿、补助、奖励等款项；在 被征收人交付被征收房屋并经验收合格后，征收人以银行存单方式或现金 支票方式一次性支付按期搬迁交房奖金。（二）产权调换方式征收人与被征收人签订房屋征收补偿安置协议后，征收人以银行存单 方式或现金支票方式支付除房屋补偿款和搬迁交房奖励款外的补偿、补 助、奖励等款项，房屋补偿款转为产权调换房屋价值款，在安置房交付时 按转款时中国人民银行一年期存款基准利率的1.5倍计算给予奖励补助, 补助期限从签订协议时起至安置房交付通知书所确定的期限为止，在此期 间不因利率标准的变动而降低或提高标准，此奖励补助款在办理安置房交 付手续时一并结算，不计算复息；在被征收人交付被征收房屋并经验收合 格后，征收人以银行存单方式或现金支票方式一次性支付按期搬迁交房奖 金。根据本实施方案，被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值分别计 算，再结清被征收房屋和用于产权调换房屋的差价，在向被征收人交付产 权调换房屋时结清差价。通知交付安置房时,被征收人应持房屋征收补偿安置协议和购房手续 等相关材料在通知规定期限内到指定地点办结购买产权调换安置房手续, 逾期不办结安置房购房相关手续的，将停止发放临时安置补助费，不再计 算房屋补偿款转为产权调换房屋价值款按1. 5倍银行基准利率计算的奖 励补助。十、其它事项（一）本次国有土地性质的私有住宅房屋被征收户选择货币安置的, 并在规定的签约奖励时间内签订补偿安置协议的，征收人按其被征收房屋 的货币安置面积部分给予货币安置奖励1000元/itf（必须在协议约定期间 内腾房交出钥匙）；临街铺面类非住宅营业用房被征收户选择一次性货币 安置的，并在规定的签约奖励时间内签订补偿安置协议的，征收人按其一 层营业用房被征收房屋的货币安置面积给予货币安置奖励8000元/Uri必 须在协议约定期间内腾房交出钥匙），二层及二层以上不予奖励。（二）被征收人搬迁时，凭征收部门的证明可向所在单位申请搬迁公 假两次（含过渡搬迁），每次3天。被征收人所在单位应当准假，搬迁公 假期间的工资、福利待遇不变。（三）被征收人签订征收补偿安置协议时，须携带房屋所有权证、 土地使用权证、产权人身份证、空房验收单等有效手续。若因特殊情 况委托他人的，受托人须持有产权人及受托人双方的身份证和产权人委托 书。（四）征收共有产权的房屋，由其家庭成员先行明确分割方案，征收 人和征收部门不参与家庭纠纷与房屋产权的处置。（五）征收补偿安置协议订立后发生纠纷的，征收当事人依法向县人 民法院起诉。（六）本方案未尽事宜按征收法规、政策及相关规定执行。2021年8月20日号）（五）关于印发如东县城镇国有土地上房屋征收补偿估价技术细贝I （东建201958 号）（六）县住房和城乡建设局关于明确城镇国有土地上房屋征收补助 奖励标准的通知（东建201147号）（七）关于调整如东县国有土地上住宅类房屋征收补助标准化的通 知（东建20126号）（A）关于调整如东县城镇国有土地上房屋征收补偿估价规范多层 住宅房屋楼层修正系数的通知（东建20127号）（九）相关配套文件。三、征收决定公告日期及实施步骤：（一）房屋征收决定公告日期：征收决定公告基准日2021年8月24日。（二）征收期限：征收决定公告基准日起六个月内。（三）征收实施步骤：1、作出征收决定并公告；2、送达征收通知；3、发放房屋征收政策 宣传材料，宣传解释房屋征收有关政策和规定；4、评估机构实施现场勘 查,并依据被征收房屋有关产权证明资料对被征收房屋及附属设施进行评 估；5、评估机构将分户初步评估结果公示，并负责解释；6、征收部门与 评估机构共同向被征收人送达评估报告，并接受被征收人质询，评估机构 负责核实处理；7、征收部门按单户房屋征收补偿方案与被征收人协商签 订征收补偿安置协议；8、征收部门依据协议约定结算房屋征收补偿款， 接受旧房；9、拆除房屋。签订征收补偿安置协议后，按照腾房交钥匙或交房承诺书，经公证处 出具的公证传递单的先后顺序编号，优先选择安置房源，签订安置房选定 协议（具体以现场签约选房方案为准）。四、补偿安置原则和方式（一）补偿安置原则对征收范围内的房屋按合法建筑面积予以补偿和安置。合法建筑面积 依据被征收房屋的有效权属证书或审批手续认定；对征收范围内未经登记 的房屋，经有关部门认定为合法建筑的，给予补偿安置。（二）补偿安置方式征收居住房屋补偿安置方式为产权调换和货币补偿两种，由被征收人 自主选择,被征收住宅房屋的所有权人对产权调换和货币补偿的房屋补偿 安置方式不作出选择的，一律实行房屋产权调换。征收非住宅营业用房、办公用房（不包括企业内的办公用房）、生产 型企业房屋（包括企业内生产、办公、仓储、宿舍类房屋）和公用公益类 单位用房以及征收范围内房屋的附属物，由征收人给予货币补偿。临街铺 面类非住宅营业用房若需要产权调换安置的，安置地点为异地就近现房 （时代广场）安置或在本次改造范围新建区域内相应功能区域集中安置 （具体安置地点详见经规划部门批准的规划设计方案）。五、征收补偿（一）房屋补偿1、房屋补偿价格根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程 度、楼层、朝向、土地性质、建筑面积等因素，结合类似房地产市场情况, 由评估机构按相关法律、法规及政策文件评估确定。（1）住宅房屋补偿房屋补偿款=被征收房屋合法建筑面积X被征收房屋评估单价。被征收房屋评估的技术路线：确定标准样本住宅；运用市场比较法确 定标准样本住宅的基准价格；估价对象比较标准样本住宅进行修正，得到 被征收房屋评估价。多层成套住宅基准价格依据房地产估价机构的评估结果，经相关业 务部门共同会商确定为8600元/H2；独门独院楼房基准价格二多层成套住宅基准价格X 120%；非成套住宅基准价格二多层成套住宅基准价格X98%。“地大于房”的补偿，对被征收住宅合法土地使用面积大于房屋 合法建筑面积部分的土地使用权面积补偿：被征收房屋土地使用权为国有 出让土地使用权性质的，对合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积部分 的土地使用权按被征收房屋所处区域住宅用地基准地价的100%给予补 偿；被征收房屋土地使用权为非出让土地使用权性质的，按基准地价的 60%给予补偿。对个人自建住宅房屋为国有出让土地使用权性质的，按取得土地时 的出让金结合剩余使用年限增加补偿。（2）非住宅营业用房补偿非住宅营业用房基准价格：临青园南路一层18000元/nV、二层9000 元/nV、三层及以上8000元/nf。房屋补偿款=被征收房屋合法建筑面积X房屋评估单价。（3）非住宅非营业用房补偿具备市场比较法评估条件的，适用市场比较法评估，具体技术路线 按关于印发如东县城镇国有土地上房屋征收补偿估价技术细则（东建 2019158号）文件执行。非住宅办公用房（不包括生产企业内的办公用房）基准价格为7000 元/疔。房屋补偿款=被征收房屋合法建筑面积X房屋评估单价。不具备市场比较法评估条件的，适用成本法评估，具体技术路线如 下：房屋补偿款=土地取得费用+被征收房屋合法建筑面积X房屋建安重 置成新单价+综合费用。土地取得费用二基准地价义期日修正X综合修正系数X年限修正系数 义土地取得方式修正系数。综合费用：砖木结构400元/nf；砖混、钢混结构500元/疔。2、拆除违法建筑（构筑）物、应拆未拆建筑（构筑）物和临时建筑 （构筑）物评估时按残值补偿，如在规定时间内签约的按建安价补偿。（二）“居改非”补偿被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工 商营业执照、持续用作商业店铺类经营场所1年以上的临街地面一层住宅 房屋，根据营业年限取其营业用房和住宅用房性质权重的征收评估价格之 和作为征收补偿价格，按实际营业面积给予评估补偿。“居改非”补偿权重系数为:经营年限1-3年3年（不含） 以上一 6年6年（不含） 以上一 9年9年（不含）以上一12年12年（不含）以上一15年15年（不含）以上一18年18年（不含）以上营业房 性质 权重0. 10.20. 30.40. 50.60. 7住宅房 性质 权重0.90.80. 70.60.50.40.3（三）装饰装璜及附属物补偿对被征收房屋附属设施、装饰装璜等，由评估机构按关于印发如东 县城镇国有土地上房屋征收补偿估价技术细则（东建201958号）补偿 价格标准评估后给予一次性补偿。房屋征收公告发布后再行改扩建和突击装修的项目、违背常规的装 璜，以及新增的地上附属物等一律不予补偿。1、居住用房的搬迁补助对被征收住宅按合法建筑面积计算，补助12元/门，搬迁补助总额 低于500元按500元补助;征收公告发布后，因析产造成被征收房屋建筑面积低于30 nV的不 再分户计算，其搬迁补助费少于500元的不予补足；2、非住宅房屋的搬迁补助商业营业用房搬迁补助40元/nf （餐饮业的铺面营业面积按70%计算）；生产用房的搬迁补助45元/itf（房屋内有重型机械设备或精密仪器 搬运的，补助标准上浮20%）；办公、仓储房屋的搬迁补助35元/而（实际物资容量低于60%按补 助标准的70%计算）；宿舍类房屋的搬迁补助12元/行。3、搬迁补助费计算次数被征收人选择产权调换安置的，享受两次搬迁补助费；被征收人选择 货币补偿的，享受一次搬迁补助费。（五）临时安置1、居住用房的过渡期限、过渡方式和临时安置补助费（1）本项目涉及县城旧城区中心城区，被征收人选择产权调换安置 并自行解决过渡居住用房的，按被征收房屋合法建筑面积计算，给予每月 15元/nf的临时安置补助费，过渡期暂定为24个月。临时安置补助费暂 支付6个月，超过6个月到24个月之间的部分按实际计算在安置房交付 时一并结算。按被征收房屋合法建筑面积计算（含逾期交房增付的临时安 置补助费）每月低于500元的补足500元；对征收公告发布后，因析产造 成低于500元的不予补足。（2）被征收人选择货币补偿安置的，征收人一次性支付6个月的临 时安置补助费。（3）被征收人选择产权调换的，过渡时间的计算：自被征收人将被 征收房屋腾空交付之日起，至产权调换房屋交付之日止。过渡期延长的，自逾期之日起，按下列规定增付临时安置补助费：对 被征收人选择产权调换并自行解决过渡用房，且过渡期超过24个月的， 延长时间在12个月以内的，按规定标准的1倍增付临时安置补助费；延 长时间超过12个月的，自超过之月起按规定标准的1.5倍增付临时安置补助费。被征收人应当自行承担其在过渡期限内所发生的水、电、气等费用。2、非住宅房屋停产停业补助、临时过渡补助(1)征收商业营业用房，致使停业的，可根据征收前两年营业税纳 税额的年均值对照标准给予一次性综合补助。综合补助标准为：年纳税额20以内20-5050-100100-500500-10001000-30003000以上补助额(x/m2)501002004006008001000征收商业营业用房无法认定其征收前两年营业税纳税额，但有工商营 业执照、税务登记证，配合房屋征收的，一层按100元/而，二层及以上 按50元/nf核定计算停业损失。被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停 业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。(2)非住宅营业用房的临时安置补助费征收非住宅营业用房的临时安置补助按临青园南路一层每月80元/ m二层每月25元/9、三层及以上每月15元/itf的标准计算补助；(3)非住宅办公用房的临时安置补助费非住宅办公用房的临时安置补助按每月15元/itf计算补助。临时安置 补偿费按6个月计算。(4)本项目涉及临街铺面类营业用房被征收人选择产权调换安置并 自行解决过渡用房的，按被征收营业用房合法建筑面积计算，临青园南路 铺面一层每月80元/nf、二层每月25元/nf、三层及以上每月15元/nf给 予临时安置补助费。选择货币安置和异地就近现房(时代广场)安置的, 临时安置补偿费按6个月计算；选择在本次改造范围新建区域内相应功能区域集中安置的，临时安置补助费暂支付6个月，超过6个月的部分以一 层每月80元/9、二层每月25元/itf、三层及以上每月15元/itf并按实际 过渡时间计算在安置房交付时一并结算。（六）四项移机移户补助1、对被征收人已开通的固定电话，补助移机费150元和一个月的月 租费18元；2、对被征收人安装的数字电视线路，补助装机费和一个月的收视费 423 元。3、对被征收人安装的电表，补助移动材料费270元；4、对被征收人安装的水表，补助重新开户费550元。上述四项均按一次补偿，如有管道煤气的被征收户凭开户发票补助安 装费2800元。（七）单位自管公房和租赁私有房屋的补偿对征收单位自管公房和租赁的私有房屋，征收人只对产权人进行补 偿。对承租人的补偿由产权人按房屋租赁协议约定和合同法的相关规 定自行处理。六、征收安置房（一）居住用房安置地点居住用房选择产权调换安置方式的被征收人，安置地点在本次旧城区 改造范围新建区域、中心市场南侧地块安置小区、公安局北侧安置小区、 锦绣瑞府（老县政府地块）、鑫城苑安置小区指定区域安置房源中自行选 择。具体安置地点详见经规划部门批准的规划设计方案。具体安置房套型 面积以规划部门审批，并经产权审核部门实际测量为准。（二）居住用房安置房结算价格1、居住安置房在基准价安置面积内的部分按基准价结算，超过被征 收合法建筑面积的部分，结算价格根据超面积幅度实行差别价格。楼层差 价按修正系数调整。2、每户原则靠套型安置，实际安置面积原则不超过基准价安置面积 30 m2；有附属用房安置小区的，附属用房每套在本幢本单元限购一间； 阁楼随相连套房出售不列入基准价安置面积。3、结算价格（1）本次旧城区改造范围新建区域国有出让用地性质高层安置房产 权调换价格为：安置房基准价安置面积按基价8600元/itf结算，超过基准 价安置面积10 以内（含10疔）的按3000元/疔结算，超过基准价安置 面积10 nf以外20 nf以内（含ZOitf）的按3800元/itf结算，超过基准价 安置面积20 itf以外的30 itf以内（含30 nlZ）的按8600元/疔结算；确因 靠套型结构因素略有超过基准价安置面积30 nV以外的按市场价结算。靠 套型原则上不超过30 m2o（2）选择中心市场南侧地块安置小区指定区域国有出让用地性质高 层安置房产权调换价格为：安置房基准价安置面积按基价8600元/nf结 算，超过基准价安置面积10 itf以内（含10 m2）的按3000元/nV结算，超 过基准价安置面积10肝以外20肝以内（含20 m2）的按3800元/疔结算, 超过基准价安置面积20 nl,以外的30 nf以内（含30 1n2）的按8600元/nf 结算；确因靠套型结构因素略有超过基准价安置面积30行以外的按市场 价结算。靠套型原则上不超过30 in，（3）选择公安局北侧地块安置小区指定区域国有出让用地性质高层 安置房产权调换价格为：安置房基准价安置面积按基价8600元/疔结算, 超过基准价安置面积10 nf以内（含10 m2）的按3000元/疔结算，超过基 准价安置面积10/以外20 itf以内（含20 nl之）的按3800元/门结算，超 过基准价安置面积20 nl,以外的30 nl以内（含30 nl,）的按8600元/nV结 算；确因靠套型结构因素略有超过基准价安置面积30 nV以外的按市场价 结算。靠套型原则上不超过30 nl2。（4）选择锦绣瑞府（老县政府地块）指定区域国有出让用地性质高 层安置房产权调换价格为：安置房基准价安置面积按基价8600元/itf结 算，超过基准价安置面积10疔以内（含10 rtf）的按3000元/itf结算，超