【客服管理】住宅项目交付前物业评估管理制度.docx

住宅交付前物业评估管理制度编制日期审核日期批准日期修订记录日期版本号修改内容修改人审核人审批人目录1、总则2、评估过程控制3、评估报告及应用4、附则住宅交付前物业评估管理制度第一章 总则第一条本办法旨在规范公司住宅产品的交付前物业评估工作，在交付前从物业角度全 面检查产品观感质量等方面存在的问题，提高住宅产品交付予客户时的观感质量，有效降低 客户投诉率。第二条本办法适用于公司开发建设的住宅类物业。第三条术语定义和注释1、产品交付：按照产品买卖合同约定，将完成竣工验收备案的产品交付给客户，客户 接收产品并办理交付手续的过程。2、物业评估:产品交付前物业评估是指物业公司以业主使用角度和物业管理角度出发, 对住宅公共设施设备各部位完成面的检验、评估工作，以避免交付时产品与法规、合 同等方面不符而导致各种风险。3、注释第四条职责5、XX公司运营管理部为决策机构，协调各城市公司对物业公司的住宅产品交付前评 估工作进行协助。6、城市公司负责对本项目产品交付质量进行全面检查及整改。依据本制度提交评估的 相关资料，组织协调相关部门配合交付前物业评估工作，以保证产品交付前物业评估 顺利进行。对产品交付前物业评估报告提出的风险提示，给出规避风险的措施。7、物业公司总部设计与工程咨询顾问中心（以下简称咨询顾问中心）负责住宅产品交 付前物业评估的组织、培训、巡检、考核、重大事项协调等方面对其下属公司进行全面支持。第二章评估过程控制第五条组织部门及验收人员组成1 .组织部门：物业公司总部设计与工程咨询顾问中心.评估人员组成：物业公司总部设计与工程咨询顾问中心成员及物业公司各项目前期 工程介入岗组成。第六条评估时间.交付前三十天进行评估查验，三天完成初评估报告，交付前五天左右完成复评估报 告。1 .项目交付FI期以XX公司运营管理部发布为准。第七条评估权重比例1 .交付前三十天的物业评估权重比例为4%。2 .集中交付前的物业评估权重比例为4%0第八条评估内容及范围1、园林景观评估对总坪、园林绿化、软景、硬景、建筑小品、标识系统、水系、围墙、小区出入口 等景观工程综合查验，并对整体效果进行评估。> 对细部施工质量进行验收评估。2、公共部位评估对墙面涂料、瓷砖/石材、单元门/信报箱/消火栓箱/防火门/管井门、公共照明、 电梯厅/楼梯间/架空层、公共管道设备管井等整体效果进行评估。> 首层大堂列入评估必检项目，其他公共部位随机抽查，总量不低于20层，且每个单 元不少于1层。> 地下室车库全部进行测评；对室外给水工程、排水工程、小区市政道路、室外安防系统和其他配套工程的验收 评估。3、屋面与外立面评估对屋面、露台、外立面、外墙涂料、外墙砖/文化砖、石材、外墙面空调机位等整 体效果进行评估。> 对外立面细部质量进行检查。> 对外立面施工全部检查，并对外立面整体效果进行评估。4、地下室评估对地下室指引、标示、墙面、地面、灯具、管道、桥架、车位编号及划线、排水管 沟等整体效果进行评估。> 对地卜室细部质量进行检查。> 对地下室施工全部检查，并对地下室整体效果进行评估。5、公共设备设施评估对供配电系统、电梯系统、给排水系统、消防系统、弱电系统、通风/空调/防排烟、 设备房土建及其他等整体效果进行评估。> 对公共设备设施细部质量进行检查。> 对公共设备设施整体效果进行评估。6、综合评估> 物业资料移交情况的检查。> 物业设备移交情况的检查。> 对竣工验收证明文件、竣工资料的检查。7、说明：物业仅对公区进行交付前评估，不对业主室内进行交付前评估。第九条评估标准.公区验收标准以物业承接查验工作规程附件三共用设备设施验收标准、交 付前公区物业评估管控要点等相关标准和要求执行。第十条评估方法.感观评估。对一些不便用数据表示的表面、色泽、整体协调性、局部做法及使用的 方便性等质量项目，通过目测的方式给出的符合性评价。1 .体验/测试评估。采用试运行、试用的方式对附属公共设施设备的使用功能进行检验。第十一条 评估分值1 .抽查数量地下室车库全部进行测评；地下室电梯厅及首层大堂全部测评；公共部位的大堂及 楼梯电梯厅随机抽取5%。> 屋面、外立面观感全检。> 园林景观观感全检，大门岗亭、车库出入口岗亭必检。> 设备房全检，中控室必检，电梯每个单元至少抽查一台，风机房、水电管井随机抽 查。> 初评估报告以现场问题为主，资料、配套、配合等在初评估时先不评估，在复:评估 报告中评估。2 .评估权重评估权重构成：公共设施(28%) +公共设备(42%) +资料(10%)+配套(10%)+配合 (10%)=100%o> 公共设施：园林景观(6%) +公共部位(10%) +屋面与外立面(6%) +地下室(6%)公共设备：供配电(6%)+电梯(5%)+给排水(5%)+消防(6%)+弱电(5%)+通风/空调/防 排烟(5%)+设备房土建及其他(10%)> 如果项目无某一分类设施设备，则按相应的分类设施设备的得分与现场查验总分折 算，原现场查验评估标准分为70分，如果项目无电梯、地下室，则扣除电梯、地 下室标准分后的评估标准分为59分，如果评估得分为38分，则70/59二折算得分/38, 折算得分=70*38/59=45.08分，取小数点后两位，小数点后第三位按四舍五入原则 处理。> 如果评估杳验问题施工状况符合设计图纸，则评估查验问题只作为建议项，不扣分。第十二条交付红线：如果存在以下情况，视为存在交付较大风险，物业评估给予明确说明，可以要求所在风险消除后交付。> 工程未施工完成。> 项目交付产品明显与合同交付标准不符。> 前期销售承诺在交付前落实情况存在重大风险(含前期关于教育、交通、装修、设 施设备、绿化景观、户口办理等的承诺)。> 存在严重渗漏风险。> 存在重大质量和产品安全隐患。> 存在严重使用功能缺陷。> 消防系统存在重大安全隐患（如未取得消防验收合格证明、系统无法正常运作、疏 散指示标志缺失等）。> 共用设备存在重大缺陷（如电梯未取得合格证明和准用文件、发电机应急状态下无 法自行启动、房屋本体防雷接地系统未检测等）。> 园建及公共设施无法使用（如外围及封闭式组团的围墙未完工、公共区域内照明未 安装漏电保护装置、道路及管井盖未施工完毕等）。> 因设计、质量、价格等各种因素导致项目存在重大群诉风险。> 施工单位对对物业初验结果拒不履行返修义务,或者复验时发现初验质量不合格项 返修合格率W50%的。第三章评估报告及应用第十三条初评估报告（不带评估分数）、复评估报告（不带评估分数）以0A邮件方式提交项目部负责人，抄送客服部负责人、XX公司运营管理部、城市物业负责人。第十四条初评估报告（带评估分数）、复评估报告（带评估分数）以0A邮件方式提交XX公司运营管理部。第十五条交付前评估遗留问题物业跟进项目部整改并将整改情况上报XX公司运营管理部。第十六条 城市公司自接到XX公司运营管理部下发的交付前公区物业评估管控要 点评分表后5天内制定详细的整改计划，明确整改方案、完成时限（整改方案计划需与评 估报告问题对应），并报区域运营、XX公司运营管理部备案。第十七条 对报告中无法整改或整改时间不允许的质量问题,城市公司需在整改方案 中说明原因并提出补救措施，并报城市公司总经理审批后报区域运营、XX公司运营管理部 备案。第十八条产品交付前物业评估分值纳入XX公司对城市公司的年终绩效考核。第四章 附则第十九条附件一：交付前公区物业评估管控要点评分表第二十条支持性文件