XX年房地产市场运行回顾及XX年展望.docx

XX年房地产市场运行回顾及XX年展望陈柳钦作者简介：陈柳钦（1969），男，湖南邵东县人，天津社会科学院城市经济研究所研究员，研究方向：产业经济、城市 经济。1全国企业景气指数是国家统计局对1.95万家各类企业定期进行问卷调查，并根据企业家对宏观经济状况及企业生产经营状 况的推断与预期来编制的，能较好地反映宏观经济运行与企业生产经营状况。企业景气指数的数值介于0-200之间，100为 景气指数的临界值。当景气指数大于100,说明经济状况趋于上升或者改善，处于景气状态，越接近200状态越好；当景气 指数小于100时，说明经济状况趋于下降或者恶化，处于不景气状态，越接近0状态越差。为更好地分析与懂得企业景气指 数，我们将景气区间作如下划分：180以上为“非常景气”区间，180T50为“较强景气”区间，150-120为“较为景气” 区间，120-110为“相对景气”区间，110T00为“微景气”区间，100为景气临界点，（100-90）为“微弱不景气”区间， （90-80）为“相对不景气”区间，（80-50）为“较为不景气”区间，（50-20）为“较重不景气”区间，20下列为“严重不景气” 区间。（天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191）、2010年房地产市场运行回顾（一）房地产业综合景气度分析1、企业景气指数运行在“较为景气”区间。国家统计局公布的全国企业景气调查数据 显示，2010年3季度全国企业景气指数1为137.9,比2季度提高2.0点，其中，工业企业景 气指数比2季度上升1.1点，39个工业大类企业景气指数连续4个季度位于景气区间，传达 了明确的经济向好信号。房地产业企业景气指数为1317比2季度提高4.4点，尽管低于全 国企业景气指数6.2点，但仍运行在“较为景气”区间内。国家统计局2011年1月7日公布 全国企业景气调查结果显示，2010年4季度，我国企业景气指数为138.0,比3季度提高0.1 点。2010年第4季度企业景气指数连续第7个季度走升，各行业企业景气均位于景气区间， 且呈现平稳增长。这说明我国政府出台的一系列以遏制房价过快上涨的政策措施尽管对整个 行业产生了诸多影响，但企业经营者心态相对稳固，对企业经营状况仍比较乐观。2、企业家信心指数大幅提高。2010年3季度，全国企业家信心指数结束了下滑势头， 高位攀升。全国企业景气调查结果显示，3季度企业家信心指数为135.9,比2季度提升2.9 点，多数行业企业家及大中小型企业企业家信心均有提升。2010年2季度房地产业企业家信 心指数大幅下挫，回落到2009年2季度以来的最低点。2010年3季度房地产业企业家信心 指数为120.7,止跌回升，比2季度大幅提高11.4点，但仍低于全国企业家信心指数15.2点。国家统计局2011年1月7日公布全国企业景气调查结果显示，2010年4季度我国企业60%40%20%0%.20%40%帆映60%40%20%0%.20%40%帆映政策调控对二线城市的影响较为温与，市场成交量的变动相对滞后，但是2010年二线 城市楼市成交量仍同比下跌20%。“国十一条”出台后，二线城市成交量全线同比下跌，3、 4月份同比跌幅逐步缩小，4月跌幅缩小至4%。4月17日新政出台后，成交量出现下滑，并 在6月达到谷底，同比下跌49%。7、8月成交量小幅回升，直到9月成交量接近2009年同期 水平。二次调控出台后，各城市相继下发“限购令”，但楼市成交量对政策反应相对迟缓， 10月成交量不仅没有立即下降，反而超过去年同期水平。11月成交量出现下滑，同比下跌 12%, 12月成交量维持在这一水平，同比跌幅增加至28%。特别指出，武汉、青岛全年成交量 同比上涨，涨幅分别为0. 5%与14%。武汉2009年末新盘供应较多，2010年1月成交量很大, 为全年最高水平，与10月秋交会促成交易量上升，使得全年成交量与去年持平。青岛则是由 于地铁工程实施，成交量从2010年10月起一直维持在100万平方米以上，因此成交量不跌 反升。图15 2010年二线城市成交量同比走势图2010年以来，我国政府连续出台了一系列遏制房价过快上涨的政策措施，购房者出现观望态势，市场成交总量开始下降。然而，进入8月份后，房地产市场有了一些新动向：超 高价楼盘再现江湖，一些二、三线城市房价出现了不一致程度的上涨，部分城市楼市成交量 明显反弹，有的城市甚至重现排队购房现象，12月份全国商品房成交量出现明显上涨。国家 统计局公布的数据显示，2010年1T2月全国商品房销售面积104349. 1万平方米，同比增长 10. 1%,增幅同比回落32. 1个百分点，比11月提高0.3个百分点。其中商品住宅销售面积 93051.6万平方米，同比增长8.0%,增幅同比回落35. 9个百分点，比1-11月提高0. 6个百 分点，从逐月数据看，2010年商品住宅销售面积增幅自年初逐步回落，年末略有增加；同期, 全国商品房销售额52478.7亿元，同比增长18. 3%,增幅同比回落57.2个百分点，比1-11 月提高0.8个百分点。其中商品住宅销售额43953. 3亿元，同比增长14.4%,增幅同比回落 65.6个百分点，比1-11月提高L6个百分点。图16 2008年12月-2010年12月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势商品房销售面积商品住宅销售面积商品房同比增长商品住宅同比增长数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理c亿元）图17 2008年12月-2010年12月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势50000450004000035000300002500020000150001 000050000.5000211108200920092009200920092010201 0201 0201 0201 0201 Qff.30商品房销售额商品住宅销售额商品房同比增长商品住宅同比增长1-12月1-3月月1 7月1-9月月12月14月16月1-8月1-10 112月数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理（四）全国房地产市场价格变动情况2009年年末，我国政府相继出台了一系列遏制投机炒作与房价过快上涨的房地产调控 政策，2010年1-2月份房地产市场出现了交易量下滑、房价上涨趋缓的积极变化，2010年2 月份房屋销售价格环比上涨0.9%,涨幅比1月份下降0.4个百分点。但2010年3月份随着“新 地王”的出现，北京等一线城市住房市场出现明显反弹，2010年3月份全国70个大中城市 房屋销售价格同比涨幅创出新高，并已接近2007年的历史峰值，这一态势引发了市场各方对 政府出台的一系列组合拳到底是“调控”还是“空调”的热烈讨论。在此背景下，我国政府 自2010年4月份开始又相继出台了土地增值税从严清算、“二套房贷”政策从严执行等一系 列更为严格的调控措施。随后，这些遏制房价过快上涨的政策效应对房价的影响开始显现， 2010年4月份开始全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比上涨幅度逐月放缓，特别是 2010年6月份房屋销售价格环比下跌0.1%,其指数为999是15个月来首次低于100,说 明在宏观调控措施的作用下房价过快增长势头得到了一定遏制。然而，进入2010年8月份后, 随着房价涨幅的回落与开发商使用的促销手段使积存的潜在需求陆续释放；加之货币流淌性 充足与通胀预期加强，部分投资者试探性入市，一系列综合因素导致超高价楼盘再现江湖， 京沪穗深等一线城市楼市全线回暖，房价再现上涨苗头。房价上涨过快，不仅使普通居民住 房难问题凸显，而且会对居民消费形成严重的“挤出效应”，影响了我国的长远进展与经济结 构调整。同时，由于我国房地产业的融资要紧靠银行贷款，房价过快上涨也蕴藏着巨大的金 融风险。因此，面对房价依然坚挺的局面，我国政府采取了 “继续打压”的措施，有关部委 于2010年9月底开始再度出台了一系列政策措施，被业界称之“二次调控”，这些政策包含 完善差别化住房信贷政策；对房地产交易环节契税、个人所得税进行调整；对政策落实不到 位、工作不得力的省级政府追究责任等多项内容。这些政策的实施关于坚决遏制房价过快上 涨，巩固房地产市场调控成果必将发挥重要的作用。2010年，全国70大中城市房价同比涨幅逐步回落，全年房价同比上涨10%。1-4各 季度70大中城市房价分别同比上涨10.6%、12.2%、9.6%、7.6%。国家统计局公布的数据显 示：2010年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小 1.3个百分点；环比上涨0.3%。12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%,涨幅比11月份 缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%,其中普通住宅销售价格上涨7.2%, 高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%,其中普通住宅销售价格上涨0.4%,高 档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。二手住宅销售价格同比上涨5.0%, 涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%,比11月份扩大0.2个百分点。结合国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格变动情况，能够得出两个认识, 一是从同比数据看，2010年4月份以后房价同比增幅逐步回落，到12月，回落6.4个百分点。 二是从环比数据看，数据变动趋势与同比数据变动趋势具有大致相同特征，涨幅也呈逐步回 落态势。从同比来看，2010年前4个月房价涨幅逐月扩大，4月份同比涨幅达12.8%,涨幅 比1月份扩大3.3个百分点。为遏制房价的过快上涨，2010年4月17 S,国务院公布了国 务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，采取十条措施操纵房价过快上涨。从4月 下旬开始，调控效果初显。5月份，房屋销售价格同比涨幅开始回落，比上月回落了 0.4个百 分点，此后同比涨幅连续7个月回落，12月份同比涨幅为6.4%,比涨幅最高的4月份回落了 6.4个百分点。这一情况说明，房地产市场投机性需求得到了一定程度的抑制，房地产市场调 控取得了一定的效果。从环比来看，2010年前4四个月，各月环比涨幅相对较高，月环比平 均涨幅为1.18%。随着房地产市场调控效果的逐步显现，5月份环比涨幅大幅回落到0.2%； 6 月份，房价环比指数甚至为负，比上月下降0.1%； 7、8两月房价保持相对稳固。9月份，受 刚性需求与“金九银十”销售旺季等多种因素的影响，房价再度出现了小幅上涨。为进一步 贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，9月29日有关部委再 度分别出台调控措施，巩固房地产市场调控成果。从10月份开始，环比涨幅再次出现回落。 尽管后四个月环比价格均有所上涨，但一线城市房价波动幅度较小，要紧是部分二、三线城 市房价上涨所致。表2 2010全国房价走势一览月份房屋销售价格新建住宅销售价格二手住宅销售价格同比环比同比环比同比环比2010年1月上涨9.5%上涨1.3%上涨11.3%上涨1.7%上涨8.0%上涨0.9%2010年2月上涨10.7%上涨0.9%上涨13.0%上涨1.3%上涨8.5%上涨0.4%2010年3月上涨11.7%上涨1.1%上涨14.2%上涨1.2%上涨9.5%上涨1.3%2010年4月上涨12.8%上涨1.4%上涨15.4%上涨1.4%上涨10.5%上涨1.7%2010年5月上涨12.4%上涨0.2%上涨15.1%上涨0.4%上涨9.2%下降0.4%2010年6月上涨11.4%下降0.1%上涨14.1%与上月持平上涨7.7%下降0.3%2010年7月上涨10.3%与上月持平上涨12.9%与上月持平上涨6.7%下降0.1%2010年8月上涨9.3%与上月持平上涨11.7%与上月持平上涨6.2%上涨0.1%2010年9月上涨9.1%上涨0.5%上涨11.3%上涨0.5%6.2%上涨0.5%2010年10月上涨8.6%上涨0.2%上涨10.6%上涨0.3%上涨5.9%上涨0.1%2010年11月上涨7.7%上涨0.2%上涨9.3%上涨0.4%上涨5.6%上涨0.3%2010年12月上涨6.4%上涨0.3%上涨7.6%上涨0.3%上涨5.0%上涨0.5%表3 2010年12月70个大中城市房屋销售价格指数地 区房屋销售价格指数新建住宅价格指数二手住宅价格指数同比环比同比环比同比环比全 国106.4100.3107.6100.3105.0100.5北 京106.3100.2109.9100.2102.6100.3天 津105.6100.8106.8100.5103.2100.6石家庄108.7101.3111.0101.9103.3100.6太 原102.3100.1101.7100.0105.6100.3呼与浩特107.3100.5108.0100.5103.1100.3沈 阳108.3100.3109.2100.4108.2100.2大 连106.1100.2106.6100.3108.0100.2长 春103.9100.3105.5100.1101.3100.4哈尔滨105.9100.1107.1100.1103.6100.1上 海102.2100.4101.3100.3103.3100.6南 京101.2100.1102.7100.099.2100.4杭 舛I100.599.8100.299.6104.2100.3宁 波100.8100.0103.5100.097.499.9合 肥109.1101.0108.7100.7108.7100.6福 州102.5100.1104.6100.099.9100.3厦 门101.5100.1102.9100.0100.2100.3南 昌106.1100.6107.5100.4102.2100.8济 南104.7100.4106.0100.3102.6100.8青 岛105.5100.5106.2100.4105.9101.0郑 州108.8100.1108.8100.1108.7100.4武 汉106.6100.2106.4100.1107.0100.4长 沙107.6100.7109.6100.8102.9100.7广、卜1100.4101.1100.1102.4101.1100.1深 圳101.4100.8101.6100.5100.7101.3南 宁102.1100.3101.6100.3103.7100.0海口135.5100.2144.2100.0121.6100.6重庆106.9100.3108.2100.3101.7100.2成都102.3100.5103.8100.5100.1100.2贵阳105.4100.6105.3100.6107.5100.6昆明104.5100.1105.4100.4103.4100.0西安108.299.9108.199.7106.2101.0111.3101.0110.3101.0116.8101.5西宁106.1100.5107.9100.3105.8100.6银川105.2100.0106.1100.0104.0100.0乌鲁木齐108.5100.2108.4100.0109.6100.8唐山103.1100.1103.7100.1101.7100.1秦皇岛107.9100.6111.5101.0104.4100.2包头105.1100.3106.3100.4100.2100.0丹东107.2100.8110.6101.4101.599.8锦小1104.1100.1105.6100.2100.3100.0吉林107.6101.0109.1101.4105.6100.2牡丹江108.2100.8107.9101.4109.1100.1无锡102.5100.2103.0100.3102.4100.1扬州104.2100.4104.3100.3105.0100.7徐州102.0100.1102.7100.1100.5100.0温108.8100.7102.4100.0114.2101.1金华106.5100.4109.3100.2102.799.9蚌埠106.7100.4107.7100.4106.8100.5安庆109.1101.4111.7101.7104.9101.2泉州100.4100.1100.1100.298.4100.0九江106.6100.5106.6100.5105.3100.1赣108.3101.0113.0101.7102.7100.2烟台104.9100.6105.1100.6105.3100.6济宇103.4100.7103.2100.3105.0101.4洛阳104.8100.1103.5100.0108.6100.5平顶山102.7100.8104.3101.2100.0100.0宜日108.4100.2111.1100.2101.3100.2襄樊107.4101.0108.2100.9106.1101.2岳阳115.6101.7118.3101.9112.8101.9常德106.2100.4106.1100.4109.2100.3惠104.0100.2104.499.9101.9100.2湛江107.5100.4106.2100.5110.7100.3韶关102.1100.3103.0100.4100.5100.1桂林106.7101.3105.1101.5105.1100.5北海105.4100.0107.1100.0102.3100.0-亚143.3100.1147.5100.1138.8100.3泸外1102.6100.1102.8100.199.4100.4南 充102.4101.0102.5100.7100.2100.6遵 义104.6101.1104.0101.3110.999.9大 理102.9100.1102.6100.0105.2100.5注：同比以去年同月价格为100,环比以上月价格为100。 数据来源：国家统计局政策调控使全国楼市有所降温，但在年内未能抑制或者放缓价格上涨趋势。2010年， 一线城市中，上海价格同比涨幅最小，为13%,杭州同比涨幅最大，为47%,其余城市价格 涨幅均在30%以上。就其全年特点来讲，价格波动比往年剧烈，成交量降低的同时，价格更 容易受成交结构变动的影响。年末，深圳、杭州价格有所下滑，其余城市仍为上行趋势。天 津、重庆在2010年下半年，成交价格多次出现峰值。图18 一、二线城市2010年成交价格同比变化图川秣,和脾敏触,2009年敏储一眼弘I*中国指数研究院2011年1月初公布的数据显示，2010全国很多城市商品房价格涨幅仍 较高。在被监测的15个要紧城市中，8个城市成交均价上涨幅度超过或者接近30%, 12个城 市涨幅超过20%。其中，涨幅最大的杭州，商品房成交均价同比上涨接近50虬2010年房地 产市场可谓冰火两重天：一边是迅速萎缩的成交量，一边是居高不下的房价。以杭州为例， 成交结构的变动导致其2010年5月商品房成交均价上涨约20%；重庆、天津的房价从2010 年下半年起一路走高，多次刷新当地历史最高纪录，并在2010年12月达到全年最高点。二、2011年房地产市场进展走势推断（一）房地产市场进展环境展望1、“十二五”开局注入新活力，国内经济环境进一步好转。2011年是“十二五”规划的 开局之年，各级政府积极谋划进展，项目储备与准备情况良好。通过多年的准备，目前中西 部地区进展已步入快车道，大规模基础建设与产业进展项目正在展开。产业转移趋势进一步 加强，有利于现有优势产业继续保持竞争优势。战略性新兴产业规划的出台与实施，加快制 造出新优势产业。消费的环境与支撑条件可望进一步得到改善。以上这些因素对2011年的投 资与消费增长均会产生积极的影响。“十二五”规划实施将给经济注入新活力新动力，城镇化、工业化加快进展与消费结构 升级、鼓励民间资本投资、推动区域协调进展将给经济进展提供有力支撑，我国经济有望继 续保持平稳较快进展。展望2011年，“十二五”规划的实施将给经济注入新动力，新兴战略 性产业规划的启动、居民消费升级与城镇化进一步加快都蕴含着巨大的市场需求与进展空间, 但考虑到世界经济复苏乏力，我国经济内生增长动力尚未全面恢复，刺激政策边际效应递减 等各方面因素的影响，综合推断经济增速将较2010年有所下滑。估计2011年增长速度可能 回落到9.8%左右，增速较2010年略低。投资、消费与净出口对GDP增长的拉动分别为：5.2%、 4.0%与0.6%。估计2011年第一产业增速为4.6%,第二产业增速为11.0%,第三产业增速为 9.7%O估计2011年各季度GDP增长率的极差（最大差值）为1%左右，我国经济将较为平稳地 进展。在正常情况下，估计2011年内需对GDP增长的奉献率将为95%,内需将成为我国经 济增长的要紧推动力。部分先行指标走势也显示，未来短期内我国经济增长将继续放缓。2010年宏观经济先行 指数已经连续8个月下滑；消费者信心指数也连续两个月回调。但经济增长高位回调过程已 经基本趋稳，未来经济增长速度回调幅度将不可能很大，经济将由政策刺激的冲高转为市场 力量支持的平稳增长。中国制造业采购经理指数（PMI） 变化趋势印证了这一推断。2010年 12月，中国制造业采购经理指数（PMI）为53.9%,低于上月L3个百分点。自2009年3月 以来，该指数已连续二十二个月位于临界点一一50%以上的扩张区间，说明中国制造业经济 总体保持增长态势，但增速有所放缓。随着“十二五”规划中提出要坚持扩大内需战略，建立扩大消费需求的长效机制，着力 保障与改善民生，合理调整收入分配关系。在居民收入逐步提升、城镇化进城加快，教育、中国制造业采购经理指数（PMI）是一个综合指数，由5个扩散指数（分类指数）加权计算而成。5个分类指数及其权数是 根据其对经济的先行影响程度确定的。具体包含：新订单指数，权数为30%；生产量指数，权数为25%；从业人员指数， 权数为20%；供应商配送时间指数，权数为15%；原材料库存指数，权数为10%。PMI是国际上通行的宏观经济监测指标 体系之一，对国家经济活动的监测与预测具有重要作用。通常以50%作为经济强弱的分界点，PMI高于50%时，反映制造 业经济扩张；低于50%,则反映制造业经济衰退。住房、就业等社会保障日益完善等多个积极因素的叠加下，抑制消费的因素将逐步消除，居 民最终消费的潜力会由此获得极大的释放。尽管短期消费受到房地产调控与经济增长减速的 不利因素影响，但刺激消费的政策仍将保持，在收入分配改革导致的消费环境持续改善的长 期趋势的正面推动下，未来消费仍能保持稳固增长。在消费增长方面，2011年支持消费增长的有利条件仍较多，消费继续保持强劲增长的可 能性较大。这要紧由于：一是就业势头良好，全国很多地区的劳动力供求关系正发生历史性 的变化；二是工资特别是消费增长潜力较大的低端劳动力的工资上涨幅度较高；三是鼓励消 费将是长期的政策取向，政策环境也将越来越有利于消费的增长。当然2011年消费增长也面 临着一些制约因素，如刺激政策效应递减与房地产市场调整的不利影响。房价、物价上涨对 部分城乡居民消费能力与消费意愿有较大负面影响，家电下乡、家电与汽车摩托车以旧换新 等扩大消费政策出现效应递减现象。此外，信用环境差、产品质量与安全是长期存在的不利 于消费进展的因素，短期内不易消除。总体而言，2011年消费保持较快增长的可能性较高， 我们预测全年消费增长18%左右，基本与2010年持平。估计2011年消费对经济增长的奉献 率有所上升，但仍低于正常水平。在投资增长方面，“十二五”开局之年的投资热情、中西部经济进展加快、产业转移与 战略性新兴产业进展等因素将对2011年的投资增长起到重要支撑作用。由于2011年是“十 二五”开局之年，一大批“十二五”规划重点建设项目集中开工，加上前两年大规模开工的 项目投资增长惯性较强，政府加大保障性住房建设的力度仍然较大，固定资产投资保持合理 规模的有利条件较多，2010年调控措施的滞后影响、资源环境约束的加强与治理产能过剩 等因素，又会对2011年的投资起到制约作用。对部分传统行业的新增产能投资的限制、房地 产商可能出现观望徘徊而放缓投资进度、地方政府融资能力受到规范性要求的约束等因素将 影响2011年的固定资产投资增速，特别是新兴产业尚未进展到企业开始大规模产业兴替型固 定设备更新投资阶段，民间投资自主增长意愿不强，估计2011年全社会固定资产投资总额为 34.2万亿元左右，比2010年增长23%,投资增速较快。针对近期物价的持续上涨，国家出台了一系列调控政策，估计通胀压力将很快见顶回落。 但是未来农产品价格长期看涨、工资与资源品价格逐步走高、热钱流入加速使国内流淌性过 剩压力仍在、美元贬值推动大宗商品上行等通胀压力仍将中长期存在，再加上今年年初物价 较低的基期效应，物价可能在2010年底有所回落之后再度上行，估计2011年通胀压力将前 高后低，但全年出现恶性通货膨胀的可能性不大。综上所述，从总体上看，2011年我国经济进展的环境仍极为复杂，经济回升向好的过程 中还面临很多矛盾与困难。房地产是典型的经济周期性行业，房地产业市场运行及未来的进 展趋势与宏观调控及宏观经济变动息息有关。由于实体经济尚未全面恢复，特别是国际贸易 保护主义抬头，出口环境仍未得到实质改善的前提下，房地产对GDP的支持作用依然明显。 综合来看，房地产市场周期与宏观经济周期基本同步，2011年房地产业总体将与我国宏观经 济一起实现平稳进展。2、货币政策由“适度宽松”调整为“稳健”。1998年为应对亚洲金融危机与国内严峻的 通缩压力，中国开启稳健的货币政策。从1999到2006年，中国实行稳健的货币政策。这是 1984年中国人民银行专门行使中央银行职能以来，执行时间最长的货币政策取向。从1998 年开始，我国在稳固的货币政策下，采取了收紧货币抑制通胀的政策；而到2003年我国外汇 占款日益增加，基础货币与货币乘数越来越多，2003年以来，面对经济中出现的贷款、投资、 外汇储备快速增长等新变化，稳健的货币政策内涵开始发生变化，适当紧缩银根，多次上调 存款准备金率与利率。2010年以来，国内宏观经济呈现出经济快速增长、货币供应处于高位，物价水平快速 攀升的局面。央行采取了针对性的货币调控措施，努力确保经济持续增长，信贷投放平稳， 物价保持平稳的实现。2010年12月3日，中共中央政治局召开会议，指出2011年将实施积 极的财政政策与稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这标志着货币 政策在从2009年的“极度宽松”（2009年货币政策虽为适度宽松，但全年新增贷款达9.6万 亿元，M2增速接近30%）转为2010年的“适度宽松”后，正恢复到中性。2010年，我国货 币政策始终面临“两难”抉择。一方面是国内通胀压力不断显现，国际“二次宽松”、国内“货 币超发”成为2010年的关键词，政府开始主动收缩流淌性，另一方面，加息将增加“热钱” 流入。面对人民币对外升值、对内贬值的双重压力，2011年货币政策将继续在两难选择中寻 求突围。考虑到2010年起中央已多次提高存款准备金率（最近一次为12月10日，大型金融 机构的存款准备金率已达到18.5%的历史新高），并于10月与12月两次加息，估计从现在起 至2011年上半年，货币政策的重点在于抑制物价上涨与促进经济转型，整体偏紧的导向不可 能变化。在经济处于新一轮上行周期、Mi增速仍处高位的情况下，为避免出现目前由局部供给 冲击引发的食品价格上涨转换成全面通货膨胀，估计2011年总体回归稳健的货币政策将采取 总量对冲、增量操纵与适度升值、慎重加息、适当管制流入资本的计策来收缩流淌性，并管家信心指数为137。比3季度又提升1.1点。总体上来看，4季度企业景气指数与企业家信 心指数在3季度回升的基础上继续回升，显示出中国经济增长高位回调过程已基本趋稳，进 展势头正在由政策效应刺激的冲高向市场力量支持的平稳增长转变。3、“国房景气指数” 2010年3月份以来持续回落。在一系列宏观调控政策影响下，反映 全国房地产开发综合进展水平的全国房地产开发综合景气指数（简称“国房景气指数” |）自 2010年3月以来持续回落（见表1）。表1 2009年12月-2010年12月房地产综合景气指数及要紧分类指数走势房地产开发综合景气指数房地产开发投资分类指数土地开发面积分类指数商品房平均销售价格分类指数2009年12月103.66100.4295.69115.202010年2月105.47101.8388.39115.092010年3月105.89103.5887.07113.082010年4月105.66104.9488.45112.772010年5月105.07105.5690.15109.312010年6月105.06105.5493.22106.782010年7月104.72105.2394.87104.102010年8月104.11104.8994.42103.572010年9月103.52104.8594.10104.032010年10月103.57104.8894.46104.552010年11月103.20104.8296.42104.342010年12月101.79103.8796.03104.54数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理（二）房地产市场供给情况分析1、房地产开发投资平稳增长，增速高于近年来平均水平。2010年以来，持续向好的宏观 经济形势与房价仍然快速上涨等一系列因素加大了房地产开发企业补库存的力度，房地产开 发投资增幅一直保持较高水平。国家统计局公布的数据显示：2010年1-12月全国完成房地产 开发投资48267.1亿元，同比增长33.2%,增幅同比提高17.1个百分点，高于同期城镇固定一'国房景气指数”是全国房地产开发综合景气指数的简称，是反映房地产市场景气变化趋势与程度的综合指数，其分类数 据囊括了影响房地产市场的土地、资本、供应量、需求等4个重要因素，基本上能够反映房地产市场的现状，指数值以100 为景气线，100以上为景气空间，100下列为不景气空间。理通胀预期。从历史经验看，经济增长过热、通货膨胀与负利率是央行加息的要紧参考指标, 但在实际操作中，央行对加息手段的使用往往十分慎重，时点选择通常是在经济过热与通胀 高企并存的情境之下。在过去的10多年里，一年内连续2次以上加息的情况仅在2006与2007 年出现过，这可能是考虑到纠正负利率、抑制通胀预期的同时，需要尽量避免对实体经济的 过大冲击。从当前的情况来看，一方面我国正面临着经济结构调整与经济增长方式的转变， 经济过热的局面暂时难以出现；另一方面，在全球经济复苏依然疲弱的形势下，处在转型期 的中国企业更需要良好的政策环境，连续加息不利于企业的进展壮大。随着近期国家加大对 市场投机炒作打击的力度、出台稳固物价的措施、加大对农业的投入，与央行再次上调存款 准备金率、加大公开市场操作回收流淌性的举措与天气及翘尾因素影响的渐行渐远，估计CPI 将很快见顶回落。因此，我们认为，在2011年通胀压力仍然较大的情况下，央行更多的会选 择数量型货币政策工作，使用加息工具相对比较慎重，年内加息的可能性不大。但假如房地 产调控的效果依旧不明显，房价出现报复性的反弹，或者者股票市场再次出现非理性的上涨, 则不排除央行再次使用加息的政策手段。当前的货币政策环境与2002年、2006年较为相似，在制定计划时，估计2011年M2增 长率将参照2003、2006-2007年的计划制定。估计2011年M2增长率将为16%。至于新增贷 款目标，考虑到2010年全年达到8万亿元，而此前制定该指标计划时通常会低于上年实际值 （如2003-2004年与2007年）。估计2011年新增贷款目标计划将为7万亿元。2011年，在“流淌性内部存量大、外部增量大”，“人民币升值预期加强”，“内需 不足，外需萎缩”，“加息通道打开”等多重矛盾的背景下，“紧货币”、“宽财政”将是 中国经济在矛盾中寻找再平衡的政策基调。假如说2009年以保障经济增