大理感通小镇产权式酒店操作模式研讨cen029337435.pptx

一、产权式酒店一、产权式酒店定义：定义：产权式酒店，指的是酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定时间段免费入住，其余时间段，可以委托管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。二、产权式酒店操作模式特点：二、产权式酒店操作模式特点：特点一：经营权、产权分离特点一：经营权、产权分离产权式长期性返租销售模式（整租零售）：产权销售后归小业主，经营权通过委托经营方式在委托期内归酒店经营管理公司。特点二：销售单价高特点二：销售单价高产权式酒店销售价格比一般房地产价格高1.5-2倍左右。（引自2004年1月19日 中国房地产报）特点三：返租年限长特点三：返租年限长与酒店承租物业的年限相同，通常为1020年。三、产权式酒店操作模式特点：三、产权式酒店操作模式特点：特点三：纯粹房地产投资产品，客户层面广泛，投资方式简易特点三：纯粹房地产投资产品，客户层面广泛，投资方式简易客户购买后拥有酒店的所有权及收益权，而无需花费时间和精力经营，投资方式既为简便，为众多各种职业、年龄、区域、有无投资经验的投资者所青睐；特点四：特点四：投资门槛低投资门槛低+ +丰富的返租回报丰富的返租回报为吸引客户的价值利益为吸引客户的价值利益为提高对客户的吸引力，投资回报组合往往采取年固定回报+免费酒店入住+赠送VIP消费卡的形式，同时为扩大投资客户的层面，往往采用送若干首期的方式降低首期款金额。产权式酒店操作模式特点：产权式酒店操作模式特点：特点五：酒店经营公司的品牌实力成为客户投资的信心保证特点五：酒店经营公司的品牌实力成为客户投资的信心保证客户在基于对酒店经营前景看好的基础上进行投资行为，故大品牌的酒店经营管理公司的进驻成为吸引客户的重要因素；特点六：通常在发展融资渠道不畅而急需资金保证持续开发的特点六：通常在发展融资渠道不畅而急需资金保证持续开发的 情况下选择的销售方式，带有很强的集资色彩；情况下选择的销售方式，带有很强的集资色彩；产权式酒店是一柄“双刃剑”，一方面发展商可短期内获取超额利润，但同时又为之背负了长期的返还压力。带有“饮鸩止渴”的意味。但发展商为解资金的燃眉之急，宁愿背负“8%/年的贷款利率”从小业主手中融资，从而保证其更高利润投资项目运营。四、产权式酒店操作模式运营图：四、产权式酒店操作模式运营图：发展商投资者酒店管理公司酒店经营公司销售产权发展商子公司管理酒店事务委托经营出租经营或合作经营关系流程回报流程返租回报通过组建商业公司的形式，将本项目酒店返租/包租销售执行主体由“房地产开发企业”转变为“酒店管理机构”，规避国家政策法规壁垒。五、产权式酒店投资回报策略五、产权式酒店投资回报策略1 1 ：收益模式：收益模式：年年5 5固定回报固定回报3030客房利润客房利润 6060天天/ /年免费住宿权年免费住宿权付款方式：付款方式：首期30%，70%银行20年按揭贷款；收益特点：收益特点：需6年就能回收首期房款；如业主将每年60天的使用权转让， 扣除银行按揭利息，40年实际可得140万元，年回报率高达23.5%。 如：深圳大梅沙海景酒店。如：深圳大梅沙海景酒店。 产权式酒店投资回报策略产权式酒店投资回报策略2 2 ：收益模式：收益模式：送一成首期送一成首期2020年免月供年免月供2020天天/ /年免费居住年免费居住VIPVIP消费卡消费卡付款方式：付款方式：首付二成，送一成首期收益特点：收益特点：只需交纳首期两成，投资门槛低， 20年免月供，理财方式极为简便； 免费入主权及5万元消费卡赠送，收益内容丰富 如：深圳东方银座如：深圳东方银座。产权式酒店操作案例产权式酒店操作案例-东方银座东方银座返租销售方案：首期2成1万元，发展商再送2成楼款，6成1万元楼款20年按揭，20年发展商代供20年内每2周有1天入住权，即每年20天瑞雅国际酒店业管理有限公司管理，准五星级。瑞雅国际酒店业管理有限公司管理，准五星级。 折前均价为￥15，625/，其平均单位面积为54.36，平均每单位总价款为￥849，375； 收益模式：收益模式：送送5 5首期款首期款1515年免月供四天年免月供四天/ /月月 免费居住免费居住付款方式：付款方式：首期25%（首期实为三成，另外5%发展商不再收取） 收益特点：收益特点：倡导了一种“永不供楼”的理念，与酒店管理公司签 定认购物业15年的租赁合约（发展商作担保），由 酒店经营方帮酒店经营，经营收入代为支付按揭供 款。租赁期间，业主每月有四天可以免费享受自己 的物业，同时享受五星级的酒店服务。 如：深圳丹枫白露。如：深圳丹枫白露。 产权式酒店投资回报策略产权式酒店投资回报策略3 3 ： 产权式酒店操作案例产权式酒店操作案例-丹枫白露丹枫白露销售方案：均价：9,300/m2 起价：6,500/m2首期3成，首付18万，永不供楼 以美式公寓时尚潮流，户型以跃式双套房（两房两厅两卫）业主可选择将自己的物业出租给酒店管理公司，租约的年限可选择20年、5年、15年等每月有4天入住权，即每年48天三九大酒店管理。 收益模式：收益模式：永久委托，阶段性回报方式永久委托，阶段性回报方式 付款方式：付款方式：首付17.8%（另外12.2%由开发商支付）， 收益特点：收益特点：20年永不供楼，每年18天免费入住。并与经营管 理公司签订永久合同，第21年至第43年（土地年 限），5%的年固定回报+50%的经营利润分成。 如：深圳虹楼。如：深圳虹楼。 产权式酒店投资回报策略产权式酒店投资回报策略4 4 ：收益模式：收益模式：1010年委托期内年委托期内8%8%年回报年回报+15+15天天/ /年的年的 免费分时度假免费分时度假+ +免交免交1010年物业管理费年物业管理费 付款方式：付款方式：首付40%，6成10年按揭收益特点：收益特点：首期较高，委托期内收益冲抵月供后略有盈余。 如：南宁圣展如：南宁圣展独立公社。独立公社。 产权式酒店投资回报策略产权式酒店投资回报策略5 5：收益模式：收益模式：永久委托，年投资回报为所投资单位客永久委托，年投资回报为所投资单位客 房年利润的房年利润的80% 80% 付款方式：付款方式：正常付款方式收益特点：收益特点：客户收益与酒店经营状况完全挂钩，投资风险大。 但投资收益上不封顶，当酒店经营状况优秀时客 户将获得高投资回报； 客户对利润计算过程中的真实性存在怀疑； 如：珠海将军大酒店如：珠海将军大酒店 产权式酒店投资回报策略产权式酒店投资回报策略6 6：六、产权式酒店目标客户群体构成及特征六、产权式酒店目标客户群体构成及特征 主力目标客户主力目标客户 中产家庭/中产阶层 企业集团 所占比例所占比例 70% 30% 投资目的投资目的 增值/分红+顺带度假 投资分红+员工度假/公司年会专用 七、作为产权式酒店的销售模式七、作为产权式酒店的销售模式障碍点障碍点1 1、国家法令禁止、国家法令禁止返租销售为国家明令禁止的销售行为，同时市场存在较多负面的口碑宣传；（国家建设部2001年6月1日颁布的商品房销售管理办法第十一条明文规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。）2 2、发展商承担长期持续的投资回报返还压力，、发展商承担长期持续的投资回报返还压力，需通过超高售价获取超额需通过超高售价获取超额利润及通过下一步高收益的项目投资保证客户投资回报支付利润及通过下一步高收益的项目投资保证客户投资回报支付开发商在收回销售资金的同时需背负高额的、长期的返租回报支付的担子。一方面要保证酒店持续经营良好，另一方面发展商需进行再次投资，获取高额回报，从而支付小业主投资回报。3 3、返租期满后物业的处置问题、返租期满后物业的处置问题其次合同期满后投资者是否收回酒店的经营权自己经营或者酒店管理公司是否与业主委员会续约继续经营管理等，诸多问题需要后期加以解决。4 4、固定收益回报吸引力降低，为销售造成不利、固定收益回报吸引力降低，为销售造成不利深圳近年的房价增长均保持两位数的增长，8%-10%的年固定回报与房价增长速度相比，市场吸引力降低；5 5、物价上涨、货币贬值同样造成长期固定收益的吸引力下降、物价上涨、货币贬值同样造成长期固定收益的吸引力下降八、本项目产权销售经济测算八、本项目产权销售经济测算经济测算基础：经济测算基础：委托酒店管理公司12年租期第13年租金40元/平米每三年租金递增3，12年平均租金42.465元/平米月租期租期1-31-3年年4-64-6年年7-97-9年年10-1210-12年年租金 （元/M2月）4041.643.26444.994举例说明举例说明: :若租赁面积约若租赁面积约4,0004,000平米，则平米，则1212年的平均年租金回报为：年的平均年租金回报为：4,00042.46512=2,038,320元1212年租金回报合计年租金回报合计4,00041.8371212=24,459,840元考虑因素：投资回报率需要具有市场吸引力，才能促进高价格快速销售；5年以上整存整取存款年利率5.76%；客户将房产租赁给酒店管理公司，需交纳租赁税17.5%；具有市场吸引力的租金回报方式具有市场吸引力的租金回报方式建议本项目回报方式建议为建议本项目回报方式建议为8 8/ /年以上年以上销售价格考虑：销售价格考虑：发展商租金收取与返租租金支付平衡点：42.4658126,369.75元/平米即以6,275.55元/平米的平均价格销售，执行8的年回报，12年内发展商不用进行资金补贴。则总售价为：63,695.754,000=25,479,000元销售价格考虑：销售价格考虑：在租金收益一定的情况下，高出6,369.75元/平米售价部分，发展商则需在12年内返还小业主96例如：假如售价为8,000元、平米，则销售总价为4,0008,00032,000,000元年回报支付为：32,000,00082,560,000元发展商需补贴： 2,560,000 2,038,320521,680元则12年发展商需补贴： 521,68012=6,260,160元销售价格考虑：销售价格考虑：虽然在12年中发展商在销售过程中高于6,275.55元/平米的售价部分在12年逐年返还给小业主，但在这12年中发展商获得了一笔“无息贷款”，较银行7.83%的贷款年利率（5年以上），资金成本降至最低。尤其是可以一次性的获得较大比的资金，可用于其他项目的投资，鉴于此，同时考虑到市场对高价格的接受程度，并结合本项目精装修销售建议销售价格可在6,275.55元价格基础上提升30建议售价建议建议售价建议8,000/8,000/平米平米