海口市住宅专项维修资金管理办法.docx

附件1海口市住宅专项维修资金管理办法（草案征求意见稿）第一条【目的和依据】为加强住宅专项维修资金管理， 保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护 业主合法权益，根据中华人民共和国民法典住宅专项 维修资金管理办法海南经济特区物业管理条例等法律、 法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条【适用范围】本市行政区域内商品住宅（包括非 租赁型保障性住房）住宅专项维修资金的交存、使用、管理、 监督等活动，适用本办法。第三条【职责划分】市住房和城乡建设主管部门可以委 托市专项维修资金管理机构负责住宅专项维修资金交存、使 用的日常管理，并进行监督指导。财政、审计、自然资源和规划、市场监督、消防救援机 构、综合行政执法等部门按照各自职责做好本市住宅专项维 修资金相关工作。镇人民政府、街道办事处按照有关规定的职责做好辖区 内住宅专项维修资金管理工作。第四条【交存时间】新建商品房在办理网签备案时，由 项目之外的其他维修项目。组织实施主体应当对申请资料的 真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。依法应当由建设单位、供气、供电、供水等相关单位或 按照约定应当由物业单位承担维修、更新和改造的，以及人 为原因需要修复的，不得从住宅专项维修资金中列支。第二十二条【建设单位法律责任】建设单位未按照本办 法第四条第二款规定一次性交存首期住宅专项维修资金的， 由市住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正 的，处三万元以下的罚款。第二十三条【遵守上位法规定】违反本办法的行为， 本办法未设定处罚但其他法律、法规、规章已作出处罚规定 的，从其规定。第二十四条【信用管理】任何单位或者个人违反本办法 规定，在专项维修资金使用中弄虚作假的，由市住房和城乡 建设主管部门应当将其失信信息推送公共信用信息系统，依 法进行失信惩戒。第二十五条【责任追究】有关国家机关及其工作人员违 反本办法规定，在停车场管理工作中玩忽职守、滥用职权、 徇私舞弊的，由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接 责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十六条【非住宅维修资金管理】办公、商业等非住 宅的专项维修资金交存后的使用、管理和监督等活动可以参 照本办法执行；本办法未详尽规定的，由非住宅业主共同决 定。第二十七条【解释】本办法由海口市住房和城乡建设主 管部门负责解释。第二十八条【施行本办法自 年 月 日起施行。建设单位代为足额缴纳首期住宅专项维修资金。新建商品住宅尚未出售的，由建设单位在办理不动产首 次登记时一次性交存首期住宅专项维修资金。第五条【代管】业主大会成立前，或者业主大会已成立 但未申请划转专项维修资金自管的，住宅专项维修资金应当 由市住房和城乡建设主管部门代管。市住房和城乡建设主管部门应当综合资金安全、存款利 率、资产规模和服务效能等因素，通过招投标方式确定住宅 专项维修资金专户管理银行，并签订专户管理协议，开立住 宅专项维修资金专户，建立管理系统。第六条【业主大会自管】住宅专项维修资金划转业主大 会自管的，下列事项应当由专有部分面积占比三分之二以上 的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并有经参 与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数 的业主同意：（一）专项维修资金划转的决定；（二）专户管理银行选择方案；（三）专项维修资金存储方案；（四）专项维修资金使用程序；（五）有关专项维修资金的其他重大事项。业主大会应当在本市择优选定一家商业银行作为住宅 专项维修资金专户管理银行。第七条【划转程序】业主大会决定划转专项维修资金自 管的，业主委员会应当通知市住房和城乡建设主管部门，并 提供下列材料：（一）本办法第六条规定的业主大会决定本物业管理区 域专项维修资金自管的相关决议；（二）业主大会或业主委员会备案文件。符合自管条件的，市住房和城乡建设主管部门应当在收 到通知后二十日内将代管的住宅专项维修资金余额划转至 业主大会在专户管理银行中开设的专户，并将有关账目等移 交业主委员会。第八条【审计】住宅专项维修资金的管理和使用，应当 依法接受审计部门的审计监督。住宅专项维修资金由业主大会自管的，鼓励建立业主委 员会任中审计和离任审计制度，对住宅专项维修资金的管理 和使用情况进行审计。委托第三方专业机构审计的，费用可 以从物业公共收益中列支。住宅专项维修资金管理和使用的审计结果应当向全体 业主公布。第九条【补交】已建立住宅专项维修资金的，未交存首 期专项维修资金的业主应当持房屋产权证明、业主身份证到 专户管理银行，按照本幢楼首期专项维修资金交存标准足额 交存专项维修资金。第十条【续交】业主分户账面住宅专项维修资金余额不 足首期百分之三十的，应当及时续交。成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案由业主 大会决定；未成立业主大会的，续交方案由物业单位或相关 业主提出，交由全体业主表决并组织实施。第十一条【使用原则】业主共同决定共用部位、共用设 施设备的维修和更新、改造费用分摊方式的，按照决定执行; 没有业主共同决定或者决定不明确的，按照下列规定分摊费 用：（一）用于物业管理区域全体业主的住宅共用部位、共 用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。（二）用于单幢或多幢住宅共用部位、共用设施设备的, 由该幢或多幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊。（三）用于单元住宅共用设施设备的，由单元内业主按 所拥有建筑面积的比例分摊。（四）非经营性车场车库共用部位的维修、更新和改造, 由所有人按照拥有车位、车库的建筑面积比例分摊。人防地 下车位共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造由受益 人承担。业主未交存住宅专项维修资金的，应当由该业主按建筑 面积比例分摊费用。涉及尚未出售房屋的，开发建设单位应 当按尚未出售房屋建筑面积分摊费用。第十二条【组织实施主体】使用住宅专项维修资金对住 宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造的，按照 下列规定确定组织实施主体：（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，已选举 产生业主委员会的，由业主委员会组织实施或者委托物业服 务企业组织实施；未选举产生业主委员会的，由物业服务企 业组织实施；未选聘物业服务企业的，由相关业主一至五名 业主组织实施。（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业 服务企业组织实施；没有物业服务企业的，由相关业主一至 五名业主组织实施。属于本办法规定的紧急情况，实施主体未及时处理的， 可以由街道办事处代为组织实施。第十三条【提出使用方案】组织实施主体应当根据维修 和更新、改造的项目提出住宅专项维修资金使用方案，应当 包括下列内容：（一）维修和更新、改造的项目；（二）费用预算、列支范围和业主分摊资金明细；（三）维修和更新、改造单位选择方式；（四）更新电梯的，应列明电梯品牌、型号和主要参数;（五）紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的处置办法等。第十四条【造价咨询】住宅专项维修资金使用实行工程 造价第三方审核监督制度。需要咨询工程造价的，组织实施主体应当向企业提供使 用方案和预算书等相关资料，工程造价咨询企业如实出具预 算审价报告。工程造价咨询企业由专户管理银行按合同约定提供，也 可以由组织实施主体自行委托。第十五条【竣工验收】维修和更新、改造项目工程竣工 后，组织实施主体应当对工程进行验收，签署竣工验收报告, 并将竣工验收报告在物业管理区域内显著位置公告七日以 上。组织实施主体应当在竣工验收前三日将验收时间和地 点予以公告，业主可以参与竣工验收。聘请工程监理的，监 理单位应当一同参与竣工验收。第十六条【划转前使用程序】住宅专项维修资金划转业 主大会管理前，需要使用专项维修资金的，按照以下程序办 理：（一）制定使用方案。组织实施主体按照本办法第十三 条规定提出使用方案，并在物业管理区域显著位置向相关业 主公示，公示期不少于五个工作日。业主对使用有异议的， 组织实施主体应当记录并作出答复；（二）业主表决。由相关业主依法表决通过，表决结果 向业主公示，公示期不少于七个工作日；（三）签订施工合同。施工合同约定的费用不得超过预 算审价报告确定的费用。组织实施主体应当将施工合同及时 向相关业主公告不少于五个工作日。（四）申请。组织实施主体持有关材料向市住房和城乡 建设主管部门提出使用申请。（五）审核与预算资金拨付。市住房和城乡建设主管部 门收到申请后五个工作日内审核，符合条件的，应向专户管 理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行在 一个工作日内完成核对和划转。预算资金可审核后拨付，也 可待工程竣工验收后，与结算资金一并拨付。预算资金拨付 比例不得高于使用方案确定的总金额的百分之三十。（六）竣工验收和结算资金拨付。工程竣工后，组织实 施主体按照本办法第十五条组织竣工验收，并向市住房和城 乡建设主管部门申请拨付结算资金；符合拨付条件的，住房 和城乡建设主管部门向专户管理银行发出划转专项维修资 金的通知，专户管理银行在一个工作日内完成划转。第十七条【划转后使用程序】专项维修资金划转业主大 会管理后，需要使用专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）制定使用方案。组织实施主体按照本办法第十三 条规定提出使用方案。并在物业管理区域显著位置向分摊列 支范围内的业主公示，公示期不少于五个工作日。业主对使 用有异议的，组织实施主体应当记录并作出答复；（二）业主表决。由分摊列支范围内的业主依法表决通 过，表决结果向业主公示，公示期不少于七个工作日；（三）签订施工合同。施工合同约定的费用不得超过预 算审价报告确定的费用。实施主体应当将施工合同及时向专 项维修资金列支范围内的业主公告不少于五个工作日。（四）申请与审核。组织实施主体持有关材料向业主委 员会提出申请，业主委员会审核同意后，报市住房和城乡建 设主管部门备案。（五）预算资金拨付。业主委员会报送后，及时通知专 户管理银行划转款项，专户管理银行在一个工作日内完成核 对和划转。预算资金可备案后拨付，也可待工程竣工验收后, 与结算资金一并拨付。预算资金拨付比例不得高于使用方案 确定的总金额的百分之三十。（六）竣工验收和决算资金拨付。工程竣工后，组织实 施主体按照本办法第十五条组织竣工验收，并向业主委员会 申请拨付结算资金，符合拨付条件的，业主委员会向专户银 行发出划转专项维修资金通知，专户银行在一个工作日内完 成划转。第十八条【紧急使用】发生海南经济特区物业管理条 例第六十四条第二款规定的紧急情况，需要立即进行维修、 更新、改造的，可以不经过业主表决同意，按照第十六条和 第十七条第一项、第三项、第四项、第五项、第六项的规定 办理。遇到紧急情况的，实施主体应当向物业所在地镇人民政 府、街道办事处报告，镇人民政府、街道办事处收到报告后 应当立即实地查勘现场，并当场出具意见；涉及电梯、消防 设施的，还应当组织市场监管部门、消防救援机构实地查勘 现场，并在收到报告二十四小时内出具意见。第十九条【支付方式】住宅专项维修资金专户应当通过 转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造项目 费用的住宅专项维修资金应当支付到施工合同约定的施工 单位。用于支付审价、监理、检测等费用的住宅专项维修资金 应当支付到约定的审价、监理等单位或者先行垫付的物业服 务企业账户中。第二十条【其它列入维修资金费用】用于维修和更新、 改造项目的鉴定、设计、审价、监理、招标服务、公证等费 用，可计入维修和更新、改造成本，与工程预算总额并列计 入费用预算内容，在使用方案中载明。第二十一条【使用禁止】任何单位和个人不得侵占和挪 用住宅专项维修资金。组织实施主体在申请住宅专项维修资 金使用过程中，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量， 不得将已拨付的住宅专项维修资金用于使用方案所列维修