2023年房地产基础及相关知识试题库（附含答案）.docx

2023年房地产基础及相关知识试题库（附含答案）目录简介一、单选题：共70题二、多选题：共45题三、简答题：共235题一、单选题1、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地 价会立即随之上涨，这反过来也说明了对地价的影响。（D）A. 土地面积B.地质条件C. 土地位置D. 土地形状2、不计利息的费用是（D）A. 土地取得成本B.开发成本C.管理费用和销售费用D.销售税费3、房地产投资是指（D）以获得未来的房地产资产增值 或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间 接的从事或参与房地产开发法与经营活动的经济行为。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法37 .对借贷人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险 属于（D）A.法律风险B.信用风险C.市场风险D.管理风险38 .在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决 于（B）A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业务希望的投资回报率39.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述 的是（B）。A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南40.下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产 实物因素的是（B）oA.建筑结构B.周围环境C.建筑物内空间布局D. 土地开发程度41.下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益 因素的是（B）A. 土地用途B.所在区域绿化水平土地容积率C. 土地使用期限42 .下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格 下降的因素是（C）A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提到城市化水平43 .实际估价中，评价某建筑物的完损状况时，不需要 考虑的实物因素是(A)A.建筑规模B.建筑物年龄C.维修养护情况D.工程质量44 .下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的 是(A)oA.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平.下列不属于房地产区位因素的是(B)oA.交通B.用途C.环境D.楼层45 .投资者进行房地产投资的主要目的一般是(B)oA.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动46 .投资者对房地产内部，使用功能的变动（例如，在 公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对 房地产投资（B）的重视。A.各异性B.适应性C.相互影响性D.专业管理依赖性47 .下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济 环境的因素是（A）oA.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C. 土地资源状况D.建筑技术进步49.下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基 本报表的是（D）oA.资本金现金流量表B.资金来源与运用表C.损益表D.投资计划与资金筹措表50.下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的 是（D）oA.保险费B.房产税C.法律费D.贷款利息51、征收集体土地，土地补偿费应当归（C）所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D. 土地使用者52、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的 （C）oA.区位B.用途C.搬迁补助费D.建筑面积53、房地产权属档案应当以（D）为单元建档。A.街道B.房号C.幢D.丘54、下列不应免征房产税的订（C）oA.职工自用住房B.企业创办的类学校用于数学的房产C.产权不确定的及有纠纷的房产D.经有关部门鉴定的危险房屋55、住房公积金属于（B）所有。A.缴存住房公积金的单位B.缴存住房公积金的职工C.缴存住房公积金的单位及个人D.住房公积金管理中心56. 一般来说，与长期投资相比，短期投资（C）。A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长57 .同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值 不同，主要是因为房地产市场具有（OoA.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性.国有土地所有权由（A）代表国家行使。A.国务院B.国务院土地行政主管部门C.市、县人民政府D.市、县人民政府土地行政主管部门58 .廉租住房租金由（A）构成。A.维修费和管理费B.维修费和利润C.维修费、管理费和利润D.维修费、利润和税金59 .房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让 合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其 原因是（A）。A.发现地下文物B.银行贷款未按期到账C.相关建材供应缺货D.更改建筑设计61、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括 （D）和依托于之上的各种权益。A、土地B、房屋C、房地产D、物质实体62、建筑物包括房屋和（C）两大类。A、其他地上定着物B、建筑配件C、构筑物D、建筑设备63、房地产的独一无二性是由（B）派生出来的。A、易受限制性B、不可移动性C、供给有限性D、价值量大64、不动产物权中最主要、最核心的权利是（B）A、使用权B、所有权C、物权D、抵押权65、设定房地产抵押权、典权等权利时，权利人应申请 （D）登记。A、注销B、转移C、变更D、他项权利66、下列不属于土地使用权出让方式的是(C)oA、招标B、拍卖C、划拨D、协议67、正式宣布将实行住宅商品化的政策是在(C)年A、 1978 B、 1979C、 1980 D、 198268、目前产权登记方式是按(A)方式进行登记。A、建筑面积B、套内面积C、套内使用面积D、预售面积69、当预售房屋的面积与登记面积出现误差，而合同未 作约定时，面积误差比绝对值为(C),买受人有权退房。A、3% B、3%以内C、超过3% D、超过2%70、具有最高法律效力，是制定其他法律的依据的是 (C)A、行政规章B、法律C、宪法D、地方规章二、多选题1.商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ABCD）。A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证E.商品房预售许可证2.下列用地，法定出让年限为50年的有（BC）oA.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地3.建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括（CE）。A.当事人的名称和住所B. 土地界址、面积C.宗地平面界址图D.开发投资强度E.市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件A.国家B.开发商C.个人D.经济主体4、经济适用住房价格（A）.A.由市（县）人民政府制定B.实行市场调节价C.由房地产开发商定价D.由政府限定销售价格5、征收集体土地，土地补偿费应当归（C）所有.A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D. 土地使用者6、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（D） 提交申请资料A.人事部B.建设部C.省级人事行政主管部门D.所在地省级房地产行政主管部门7、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（D）A商品住房4、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有(ABD). A. 土 地使用者自动放弃土地使用权B.矿场、机场等核准报废土 地C.非法转让土地D.不按批准用途使用土地5、中华人民共和国城市房地产管理法规定应办理备 案的情形有(ABC). A.设立房地产开发企业B.签订商品房预 售合同C.签订房屋租赁合同D.签订土地使用权出让合同6、目前我国土地使用权出让的主要方式有(ABCD) A. 招标B.拍卖C.挂牌D.协议E.自由买卖7、下列财务指标中,反映企业营运能力的指标的(CD). A. 流动比率B.速动比率C.存货周转率D.应收账款周转率E.资本金利润率8、一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同一 般包括(ABCDE)A.图纸目录B.设计总说明C.建筑施工图D. 结构施工图E.设备施工图9、建设强度指标包括(CDEF)A密度B.绿地率C.容积 率D.建筑密度 E.总建筑面积F.分类建筑总面积10、项目可行性研究包括(ABCDE)A.一般机会研究B.特定机会研究C.方案策划D.初步可行性研究E.详细可行性研究F.市场调研11、可行性研究报告包括(ABCDEF)A.封面B.摘要C.目 录D.正文E.附件F.付图12、不确定性分析和风险分析包括(BCD) A. SWOT分析B. 盈亏平衡分析C.敏感性分析D.概率分析13 . SWOT分析是指(ACDE) A.优势B.价格C.劣势D.机 会E.威胁14 .、下列关于集体土地征收或者征用的表述中正确的 有(ABD)A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或 者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为征用是企业 行为D.征收是土地所有权发生改变征用是土地使用权发生 改变E.征收是强制性的，征用是非强制性的15、下列指标中属于房地产投资项目静态盈利能力指标 的有(BCD)A净现值B投资利润率C现金回报率D静态投资回收期E内部收益率16、房地产经济寿命肯定与其(AB)。A、使用性质相关B、 所在市场相关C、自然寿命相同D、折旧年限相同17、在工程投资分析中需要考虑(BCD)。A、不变的成本数据B、机会成本C、不可预见费D、税费18、开发项目可行性研究是(ACD)依据。A、筹集建设资 金B、编制工程预算C、投资决策D、编制设计方案19、前期工程费主要包括(BCD)费用等支出。A、拆迁补 偿B、规划设计C、可行性研究D、场地平整20.下列风险中，属于房地产投资系统风险的有(ABC)。 A.市场供求风险B.变现风险C.利率风险D.时间风险E. 资本价值风险21.对房地产市场结构进行分析，除了要分析 供求结构，通常还分析(BDE)。A.价格结构B.总量结构C.档次结构D.投资结构E.租买结构22.房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有 (BCE) oA.竞争性B.垄断性C.外部性D.均衡性E.信息不对称性23.房地产市场分析可以帮助开发商(ABC)。A.选择合适的项目位置B.寻找投资合作伙伴C.确定满足市场需求的产品类型D.判断租买时机E.进行土地使用权出让决策24.开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有 (ABC) oA.供需分析B.竞争分析C.市场占有率分析D.投资收益分析E.宏观因素分析25 .房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括 (ABCE) A需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依 赖专业管理D.适应短期投资E.变现能力差26 .关于房屋存量的说法正确的有(BCE) A.存量属于房 地产的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存 量可以按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是 指报告期末已占用或空置的物业空间总量27.房地产市场 存在的景气循环的主要原因是(BCDE) A. 土地资源的不可再 生性B.供需因素的影响C.市场信息不充分D,政策因素的 影响E,制度因素的影响.下列房地产指标能衡量房地产泡沫程度的有(CDE)A.交易量增长率B.吸纳周期C.实际价格与理论价格之比D.房价收入比E.房价租 金比28 .在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有 (BCDE)A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法29 .房地产开发项目的市场定位策略主要有(ABCD)A.产品差别化策略B.服务差别化策略C.人员差别化 策略D.形象差别化策略E.销售差异化策略.关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有(ACDE)A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金 的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时 间价值有投资利润率相关E.资金的时间价值有通货膨胀率 相关30 .对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原 则有(ABCD)A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则33.下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品 住宅当前需求的有(BCDE)A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势34.估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行 调整时，应包括的内容有(ABDE)。A.建筑密度土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况35、农用地包括(ACD)。A.养殖水面B.草地C.耕地D.水利设施用地E.未利用地.国家规定，商品住宅用地必须采取(BCE)方式出让。A.抽签B.招标C.拍卖D.协议E.挂牌出让.在下列行为中，属于犯罪的有(BC)。A.欠税B.偷税C.抗税D.退税E.漏税38、直接导致市场失灵的原因有(ABD)。A.外部性B.垄断C.排他性物品的生产D.信息不完全E.政府对市场的管理和协调39.廉租住房保障资金的来源有(ABCD)等。A.地方财政预算安排B.中央财政专项补助C.住房公积金增值收益D. 土地出让净收益E.住宅专项维修资金40.对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别 采取(ACDE)等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有土地作价出资（入股）E.保留划拨土地使用权41、我国目前土地使用权的用地方式有（CD ）A、买卖B、租赁C、出让D、划拨42、国有土地使用权被收回原因以下表述正确的是 （ABCD）：A、土地使用权届满B、提前收回土地使用权C、土地使用者违约而收回D、司法机关决定收回土地使用权E、土地用途发生改变43、下列关于合同无效说法正确的是（ABDE ）：A、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益B、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益C、合同双方按自己的真实意愿订立合同D、损害社会公共利益E、违反法律、行政法规的强制性规定44、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利(ABCD)：A.使用权B.占有权C.收益权，D.处分权。45、房屋建筑结构分类标准(ABCD)：A.钢结构B.钢筋混凝土结构D.砖混结构E.砖木结构二、简答题1、土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、 草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑 物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用 地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利 用地是指农用地和建设用地以外的土地。B.限价商品住房C.经济适用住房D.廉租住房8、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房 地产交易，这个过程反映了房地产（C）A不可移动性B适应性C弱流动性D相互影响性9、根据房产测量规范，不计算房屋建筑面积的是（D）A.属永久性建筑有柱的货棚B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.无顶盖的室外楼梯D.与室内不相通的类似于阳台的建筑10、下列关于房地产泡沫的表述中错误的是（D）A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡 沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成2、如何了解土地来源及性质？答：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了 解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合 同书中了解。3、什么是集体土地？答：集体土地是指农村集体所有的土地。4、有哪些用地属于集体土地？答:根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定： 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集 体所有。5、对集体土地使用权有哪些规定？答：根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民 集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农 业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地 的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移 的除外。根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定，集 体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例 出让其使用权。深圳市土地征用与收回条例还规定，违反该条例的 规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地 协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土 地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。6、什么是行政划拨用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准, 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使 用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府 无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用 地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他 方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。7、什么是合作建房？答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多 方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。8、对合作建房有哪些规定？答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合 作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。 在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。 对已交清地价款的出地方，出地方直接进入土地交易市场, 通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方；对已取得行 政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找 合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审 核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、 招标、拍卖等方式寻找合作方。根据深圳市土地交易市场管理规定和“深府2001 94 号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商发展用地进入 市场的，按建筑面积收取市场地价的10%,可以合作建房。9、什么是土地使用权出让？答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招 标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地 使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的 行为。10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十四 条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一） 居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、 文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地 四十年；（五）综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加 气站用地为二十年。11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地?答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十五 条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得 该宗土地使用权的房地产证前，可以占有和使用该宗土 地，但不得处分。12、土地使用权出让合同包括哪些内容？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十七 条的规定，出让合同应具备以下主要条款：（一）双方当事人 的姓名或者名称、地址；（二）出让土地使用权的宗地号、面 积；（三）土地使用年期及起止时间；（四）土地使用权出让金 的数额、币种、交付方式及时间；（五）交付土地的时间；（六） 规划、市政设计要点；（七）项目竣工提交验收时间；（八）市 政设施配套建设义务；（九）使用相邻土地和道路的限制；（十） 建设附属、附加设施的项目及义务；（十一）违约责任；（十 二）当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图， 作为出让合同的组成部分。13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变 更？答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同 规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得 土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按 有关规定办理变更登记。14、土地使用权的出让方式有哪些？答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。15、什么是拍卖出让土地使用权？答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场 合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按 规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。16、什么是招标出让土地使用权？答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招 标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取 得土地使用权的行为。17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进 行？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例和深 圳经济特区土地使用权招标拍卖规定，凡经营性、营利性 项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。18、什么是协议出让土地使用权？答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政 府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确 定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。19、哪些土地使用权出让可采取协议方式？答：根据“深府据001194号”文的规定,协议方式出让 土地使用权仅限于以下范围：（一）工业用地（特区内限高 新技术项目用地）；（二）市、区政府建设的社会微利商品房 用地和全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资 的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等 公益性、非营利性用地；（四）军事用地。20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方 式？答:根据“深府据00深府号”文的规定,下列用地也可 以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场 价格出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或特 别鼓励发展的项目用地；（二）市政府以土地入股合作的项 目用地。21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建 成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？答：根据“深府据001府号”文的规定,原行政划拨土 地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个 人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实 施之日（即2001年7月6日）起一年内补交的，按下列办 法办理：（一）补交地价的标准：1.市、区国有企业按市场 地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2.市、区国有企 业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业 用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途， 重新开始计算土地使用年期。（三）原安居房进入市场补交 地价的标准，按市政府有关规定执行。（四）上述房地产补 交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场。（五） 上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场 地价或协议地价的土地使用权受让单位。（六）在本规定实 施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场 地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。（七）对 历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规 定的，按特别规定执行。22、什么是土地的挂牌交易？答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件 在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他 交易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：（一）若 在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并 符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限 内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出 价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在 规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最 低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易 价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地 使用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但 该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易 服务费用之和。23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、 拍卖、挂牌交易方式公开进行？答：根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，下 列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖 和挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包括市 政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权 出让；（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用 地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权, 通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地 使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用 权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让;（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建 筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产 权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的, 选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨 用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前 提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；（A）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造 物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处 分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十） 法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机 构包括中介机构不得进行上述交易。24、在哪些情形下，土地使用权终止？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例，有下 列情形之一的，土地使用权终止：（一）出让合同规定的年期 届满；（二）土地灭失；（三）土地使用者死亡而无合法承继人； （四）人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权 的判决、裁定或决定生效；（五）用地单位迁移或者被依法注 销的；（六）市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地 使用权的；（七）法律、法规规定的其他情形。25、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？答：根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定， 须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二）须公开 交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开 交易的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的；（四）法律、 法规规定属于交易无效的其他情形。属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对 有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司 法机关依法追究刑事责任。26、有哪些土地批文或权属证明无效？答：深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让的主 管部门，统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进 行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让 土地使用权的，出让合同无效。无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用 土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利 用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程 序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地 使用权属证明的，土地权属证明无效。27、如何了解地价是否交清？答：对已办理房地产登记手续，并领取房地产证的，11、在二手房经纪活动中，房地产经纪人需要利用（D） 的信息，通过分析其偏好，才能找到与之匹配的房源，增大 交易成功的概率。A.他人B.自己C.卖方D.买方12、一般来说，房地产经纪信息的基本要素主要由语言 要素、（C）和载体要素三方面组成。A.图像要素B.内容要素C.实质要素D.传播要素13、出租房屋的用途应按（B）的用途使用。A.合同中约定B.房屋权属证书上载明C.出租人要求D.承租人需要14、个人住房抵押贷款的期限最长为（D）年。A. 10 B. 15C. 20 D. 3015 .对在风险性较大的地区投资的开发经营项目，投资 者第一位考虑的财务评价指标是（A）说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主 管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地 使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。28、未交清地价的房地产是如何处理的？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定， 土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让 金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分 万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部 门可以解除出让合同，收回土地使用权。土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让 金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设 施金总额20%的违约金，余额予以退还，已兴建的建筑物、 附着物无偿收归政府所有。29、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用 权？答：根据深圳市土地使用与收回条例的规定，有下 列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地 及其地上的建筑物、附着物：（一）出让合同规定的年期届 满的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（三）人民 法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地 的判决、裁定或决定；（四）法律、法规规定的其他情形。30、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的 土地使用权？答：根据深圳市土地使用与收回条例的规定，有下 列情形之一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的 土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、铁路、机场等经 核准报废的；（三）用地单位迁移或被依法撤销的；（四）实 施城市规划而进行旧城区改建需要的。31、什么是违法建筑？答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取 建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑 的建筑物和构筑物。32、哪些属于违法建筑？答：根据深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查 处违法建筑的决定的规定，违法建筑包括：（一）占用已 规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二） 不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的 建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基 地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份 合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经 济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超 过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅 和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建 筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。33、什么是历史遗留违法私房？答：历史遗留违法私房，是指深圳市人民代表大会常 务委员会关于坚决查处违法建筑的决定公布实施以前，即 1999年3月5日以前违反法律、法规所建的下列私房：（一） 原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其 他土地新建、改建、扩建的私房；（二）原村民未经镇级以 上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私 房；（三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积 所建的私房；（四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；（五） 非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私 房。34、哪些违法私房不予确认产权？答：根据深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规 定的规定，下列违法私房不予确认产权：（一）占用道路、 广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影 响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区 用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑？答：历史遗留生产经营性违法建筑，是指深圳市人民 代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定公布实 施以前，即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法 律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设 工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等 项目的建筑物及生活配套设施。36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权？答：根据深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法 建筑若干规定的规定，下列违法建筑不予确认产权：（一） 占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者 其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用 农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四） 非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地 的。37、什么情况下，需缴纳土地使用费？答：使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依据深 圳经济特区土地使用费征收办法的规定缴纳土地使用费, 但该办法规定免缴的除外。同时，在土地使用权出让合同书中还约定：乙方在使用 土地期间，未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发 与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地使用费的，甲 方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销 （预）售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。38、土地使用费缴纳人是如何确定的？答:根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定， 使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：（一） 以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业的，合资、 合作或联营企业为缴费人，但经批准的合营合同另有约定的 按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费 人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁房屋 的，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地 使用权转让前，经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的, 受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企 业、宅基地使用人为缴费人；（五）共有的土地，以房地 产证登记的权利人为缴费人。39、土地使用费的征收标准如何？答：土地使用费依据土地等级和类别，按深圳经济特 区甲种土地使用费征收标准或深圳经济特区乙种土地使 用费征收标准计征；如属临时用地的，按深圳经济特区 临时（短期）地租标准计征。40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？答：根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定， 下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国家机关、人民团体、 部队以及个人使用的非营利性用地；（二）由国家财政部门 拨付事业费的事业单位的非营利性用地；（三）公园、名胜 古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政公共设施以及 林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；（五）农村直 接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、 法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。41、有哪些用地免缴或减收土地使用费？答：根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定， 下列用地免缴或减收土地使用费：（一）新开工的基建工程， 自土地使用合同书生效之日起至土地使用合同书规 定的竣工日期止，减半计征土地使用费。由于特殊原因不能 按期竣工的，经主管部门批准可以适当延长优惠期，但延长 的时间最多不能超过一年；（二）经深圳市科学技术委员会 审定的技术先进项目，减半缴纳土地使用费五年；（三）华 侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地，免缴 土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用费两年；（四） 企业用自筹资金填海增辟的土地，从土地使用合同书生 效之日起，免缴土地使用费五至十年；（五）因不可抗力或 其他特殊情况，确实无法缴纳土地使