房地产开发项目的经济评价.ppt
第六章第六章 房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价内部收益率（内部收益率（）1 1、定义、定义 内部收益率是指项目在投资过程中，使现金流入内部收益率是指项目在投资过程中，使现金流入现现值的值的总和等于现金流出总和等于现金流出现值的现值的总和的贴现率或折现率。总和的贴现率或折现率。u 也即指投资项目净现值等于零时的贴现率即为内部也即指投资项目净现值等于零时的贴现率即为内部收益率（收益率（IRRIRR）。u 也就是说是投资项目在不亏不盈情况下的贴现率。也就是说是投资项目在不亏不盈情况下的贴现率。IRR2 2、公式、公式 若方案每年的现金流入和现金流出量若方案每年的现金流入和现金流出量都知道，如何求：都知道，如何求：IRR=？=0年年012345394021637.521637.5126001260050005000132501325090009000545487.587.55454i=25%2 2、公式、公式注意公式中：注意公式中：u i i2 2i i1 10 0，且，且 2%i2%i2 2-i-i1 1 5%5%；u NPVNPV1 10 0，NPVNPV2 20 0；3 3、理解、认识、理解、认识i i2 2 NPVNPV1 1 NPVNPV2 2 i i1 1 IRRIRR （IRRIRR，0 0）i净现值函数曲线净现值函数曲线ABCNPV0分析：分析：运用净现值等于运用净现值等于0 0时求内部收益率时，时求内部收益率时，可以将净现值可以将净现值NPVNPV看作看作是关于是关于i i的一元高次幂函数。的一元高次幂函数。先假定一个先假定一个i i的值，如果求得的的值，如果求得的NPVNPV0 0，则说明，则说明i i值定得太小，应再假定一个较大的值定得太小，应再假定一个较大的i i值计算值计算NPVNPV；若求得的若求得的NPVNPV0 0，则应减小，则应减小i i值以使值以使NPVNPV接近接近0 0，当两次假定的，当两次假定的i i值之值之NPVNPV由正变负或由负变正时，则在两者之间必定存在一个使由正变负或由负变正时，则在两者之间必定存在一个使NPVNPV等于零的等于零的i i值，该值即为所求的内部收益率。值，该值即为所求的内部收益率。在进行经济项目的评价时，将求出的全部投资或自有资金的在进行经济项目的评价时，将求出的全部投资或自有资金的内部收益率（内部收益率（IRRIRR）与行业的基准收益率或设定的贴现率相比较，）与行业的基准收益率或设定的贴现率相比较，当当 内部收益率内部收益率基准收益率或设定的贴现率基准收益率或设定的贴现率 时，即认为方案时，即认为方案的赢利能力已满足最低要求，该方案可考虑接受。的赢利能力已满足最低要求，该方案可考虑接受。【例例6-36-3】某投资项目净现金流量如下表，当其基准某投资项目净现金流量如下表，当其基准折现率为折现率为12%12%时，使用时，使用插值法插值法求取该项目的内部收益率，求取该项目的内部收益率，并判断其在经济效果上是否可取？并判断其在经济效果上是否可取？年年 份份0 01 12 23 34 45 5净现金流量净现金流量-200-20040406060404080808080净现金流量表净现金流量表 （单位：万元）（单位：万元）4 4、如何求取方案的内部收益率（、如何求取方案的内部收益率（IRRIRR）？）？第一步：设第一步：设i i1 1=12%=12%NPV NPV1 1=-200+40(P/F,12%,1)+60(P/F,12%,2)+40(P/F,12%,3)=-200+40(P/F,12%,1)+60(P/F,12%,2)+40(P/F,12%,3)+80(P/F,12%,4)+80(P/F,12%,5)+80(P/F,12%,4)+80(P/F,12%,5)=8.25(=8.25(万元万元)第二步：设第二步：设i i2 2=15%=15%NPV NPV2 2=-8.04(=-8.04(万元万元)第三步：用插值法求出内部收益率（第三步：用插值法求出内部收益率（IRRIRR）的近似值）的近似值【解解】结论：结论：由于由于IRRIRR大于基准折现率大于基准折现率，即，即13.52%13.52%12%12%，故该项目在，故该项目在 经济效果上是可以接受的。经济效果上是可以接受的。5 5、内部收益率的作用、内部收益率的作用 与贷款利率的比较。与贷款利率的比较。通过内部收益率可以判断投资者能承受的贷款利率上限通过内部收益率可以判断投资者能承受的贷款利率上限.与基准收益率的比较。与基准收益率的比较。通过与基准收益率的比较，能对独立项目展开取舍（当内部通过与基准收益率的比较，能对独立项目展开取舍（当内部收益率大于基准收益率时，说明该项目在经济效果上是可以接收益率大于基准收益率时，说明该项目在经济效果上是可以接受的，反之，则不可以）。受的，反之，则不可以）。不同方案的内部收益率之间的比较。不同方案的内部收益率之间的比较。在对多个投资方案进行比较选择时，通常内部收益率越大者在对多个投资方案进行比较选择时，通常内部收益率越大者方案越优。方案越优。
