上海 商业地产白皮书(付红波).ppt

中国上海核心商务区2010年1-7月高端写字楼物业市场白皮书【新浪乐居】【中国房地产信息集团】数据提供2010年8月11日SOHO中国 付红波 13916550917 个人与机构正逐步关注并进入商业市场个人与机构正逐步关注并进入商业市场。写字楼对地段要求苛刻，只有核心的才是有市场的写字楼对地段要求苛刻，只有核心的才是有市场的商住倒挂现象显而易见，后继溢价空间明显商住倒挂现象显而易见，后继溢价空间明显SOHOSOHO尚都尚都对比国际一线城市核心区的写字楼是住宅的对比国际一线城市核心区的写字楼是住宅的1.2-2倍倍朝外朝外SOHOSOHO租金决定价格从目前的租赁市场看相比2010年1月租金已上升30%伴随着国际国内的经济形势好转加上未来几年中国的市场已被国际资本认定为最大的市场无论是国际还是国内的领先型企业要打入中国市场必将首选市中心核心区域办公进而体现和树立自己的领导型地位2010年核心区写字楼市场呈现出供不应求的状态，成交价格也保持继续上涨的原因。小陆家嘴 21世纪的金融中心，得天独厚的滨江优势陆家嘴地区写字楼的投资结构以银行等金融机构收购为主，中小投资者比例极少陆家嘴地区写字楼的投资结构以银行等金融机构收购为主，中小投资者比例极少基本结论：小陆家嘴的写字楼市场主要就是由各大中外资金融机构所把握，由于基本结论：小陆家嘴的写字楼市场主要就是由各大中外资金融机构所把握，由于政策的扶植性，各大银行等金融机构都愿意在此购置写字楼，并以附加值的形式政策的扶植性，各大银行等金融机构都愿意在此购置写字楼，并以附加值的形式获得冠名权，迅速占领金融市场中的重地。该区域的项目基本都是在洽谈基本完获得冠名权，迅速占领金融市场中的重地。该区域的项目基本都是在洽谈基本完成后整体推出整体出售。预计今后也将以该趋势为主，其他行业的投资者在金融成后整体推出整体出售。预计今后也将以该趋势为主，其他行业的投资者在金融机构的一掷千金下，难以有大规模进入该区域市场的机会。机构的一掷千金下，难以有大规模进入该区域市场的机会。淮海路 优雅文化气息的繁华大街，年青一代购物首选淮海中路地区销售型写字楼长期没有供应，只有整体收购形式略有出现淮海中路地区销售型写字楼长期没有供应，只有整体收购形式略有出现基本结论：淮海中路是上海市传统的高端地段，该板块范围内已经连续多基本结论：淮海中路是上海市传统的高端地段，该板块范围内已经连续多年没有任何销售型甲级写字楼的供应，区域内的写字楼交易均以整体收购年没有任何销售型甲级写字楼的供应，区域内的写字楼交易均以整体收购的形式进行。因此该商圈内的写字楼市场基本以租赁市场为主，形成了单的形式进行。因此该商圈内的写字楼市场基本以租赁市场为主，形成了单级市场发展的态势。级市场发展的态势。人民广场上海市的行政中心，连接南京西路与外滩两大黄金地段枢纽人民广场地区高端写字楼聚集不明显，只有整体收购形式略有出现人民广场地区高端写字楼聚集不明显，只有整体收购形式略有出现基本结论：人民广场地区虽然是上海市的核心地段，但由于同时也承担了行政、文基本结论：人民广场地区虽然是上海市的核心地段，但由于同时也承担了行政、文化等各方面的机能，从而使得商务写字楼的聚集效应被一定程度分散。在人民广场化等各方面的机能，从而使得商务写字楼的聚集效应被一定程度分散。在人民广场区域的高端代表写字楼数量不多，也没有新增的供应项目。区域的高端代表写字楼数量不多，也没有新增的供应项目。徐家汇西方文明进入上海窗口，电子信息、高科技产业汇聚地徐家汇前期散售写字楼分布较广，在二手市场上间接影响了一手项目的价值徐家汇前期散售写字楼分布较广，在二手市场上间接影响了一手项目的价值基本结论：由于徐家汇地区在基本结论：由于徐家汇地区在2004-20082004-2008年每年都有年每年都有6 6万平方米以上的写字楼万平方米以上的写字楼供应，且供应全都以散售为主。故这些前期已出售的项目目前在二手市场中供应，且供应全都以散售为主。故这些前期已出售的项目目前在二手市场中供应较大，且品质普遍较为一般，故而成交价格体现出较为疲软的态势。这供应较大，且品质普遍较为一般，故而成交价格体现出较为疲软的态势。这也影响到了该区域一手写字楼项目的销售速度和销售价格。也影响到了该区域一手写字楼项目的销售速度和销售价格。虹桥板块（一）上海发展最早的涉外办公区，传统的核心商务区之一虹桥地区原传统区域已少有供应，后期将依托大虹桥概念谋求转型虹桥地区原传统区域已少有供应，后期将依托大虹桥概念谋求转型基本结论：该地区以上海最早的使馆区起步，凭借地缘上的优势成为了上海发基本结论：该地区以上海最早的使馆区起步，凭借地缘上的优势成为了上海发展最早的涉外办公区。尤其以日韩企业居多，形成了规模性的外国企业聚集区展最早的涉外办公区。尤其以日韩企业居多，形成了规模性的外国企业聚集区由于虹桥地区的甲级写字楼多为早期供应，近三年几乎已经没有一手成交。而由于虹桥地区的甲级写字楼多为早期供应，近三年几乎已经没有一手成交。而二手市场也并不太活跃，导致了该地区目前很难作为有效市场研究。二手市场也并不太活跃，导致了该地区目前很难作为有效市场研究。依托大虹桥概念进一步升级依托大虹桥概念进一步升级虹桥开发区经过十多年的发展，已经非常成型，区域内的甲级写字楼市场预计虹桥开发区经过十多年的发展，已经非常成型，区域内的甲级写字楼市场预计不会再有太大的变化。而大虹桥区域的规划使得虹桥地区有了进一步升级的可不会再有太大的变化。而大虹桥区域的规划使得虹桥地区有了进一步升级的可能。但外围区域的价格优势也将进一步分化该区域的客户能。但外围区域的价格优势也将进一步分化该区域的客户。虹桥之大虹桥近年来借助大虹桥的概念，正力图进行进一步开发。南京西路 中华商业第一街 国际顶尖品牌聚集地 上海最昂贵的地段，高端服务业聚集LV、爱马仕、阿玛尼、宾利，这里汇集了你所能想到的任何国际奢侈品牌，是身份与声誉的象征。同时也是世界500强等大型跨国企业和国际顶尖品牌总部在上海的聚集地。该区域住宅已突破10万元/，该区域甲级写字楼租金约10-12元/日，代表项目有恒隆广场、嘉里中心、SOHO东海广场等 南京西路是上海市最高端的商业商务区，近年来供应量普遍较小。该板块的甲级写字楼普遍保持只租不售的状态，最近四年的供应量合计仅有4.6万平方米，导致成交更为稀少。投资分析：写字楼的投资需求被压抑已久，今年的成交量体现了该区域真正价值基本结论：由于南京西路是上海市传统的高端地段，该板块范围内近两年除了在边缘地区有部分品质一般的供应外，区域核心地段的项目基本都维持着只租不售的状态。除去一些办公立项的类公寓项目外，该区域的甲级写字楼无销售，但今年由于SOHO东海广场的出现，使得该区域的投资需求得以释放，销售额全市第一，体现出了该区域甲级写字楼市场真实投资需求南京西路小陆家嘴淮海中路人民广场徐家汇虹桥地段价值998.587.57.5整体楼宇品质8.598.5888未来规划998.58.58.59入驻企业档次98.58.5888抗风险能力988.57.57.57.5售价水平9998.588投资可能性1098.5888综合评价五星四星半四星半四星三星半三星半 住宅投资已成历史住宅投资已成历史 接下来接下来商业地产是投资浪潮商业地产是投资浪潮物业类别收益方式风险对比溢价空间市中心写字楼 租金+溢价政府规划及相关配套成熟坐享租金稳定增值专业市场商铺 租金+溢价运营商+专业度+类别市场+行业风险沿街商铺租金+溢价市政规划建设商圈重复竞争政策+城市趋势风险 长三角战略规划 长三角率先实现“现代化”2010年5月，国务院正式批准实施的长江三角洲地区区域规划，明确了长江三角洲地区发展战略定位：即1、亚太地区重要的国际门户；2、全球重要的现代服务业和先进制造业中心；3、具有较强国际竞争力的世界级城市群；到2015年，率先实现全面建设小康社会的目标；到2020年，力争率先基本实现现代化。长三角规划关键枢纽“大虹桥”虹桥是上海面向长三角区域和国内外的门户交通枢纽在上海和长三角地区发展中扮演重要角色 上海国家战略的重要补充“大虹桥”将成为上海“后世博”阶段重要的经济亮点，上海将形成东有“大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”格局。“大虹桥”的崛起，将推动上海西部增长极的形成，它将是继上海中心城区、上海浦东之后的第三个经济增长区域。在虹桥枢纽带动下，上海西部增长极产业发展的起点将相对较高。南京西路 市中心南京西路市中心南京西路混合型混合型大虹桥大虹桥贸易服务贸易服务大浦东大浦东单一金融单一金融永远的价值标杆永远的价值标杆 市中心是唯一的、成熟的地位是无法超越的市中心是唯一的、成熟的地位是无法超越的 南京西路 预祝浙江台州拓展圆满成功SOHO中国 付红波 二零一零年 八月十五SOHO东海广场 推介会