房地产开发企业2011年汇缴政策.ppt

房地产开发企业房地产开发企业20112011年度年度 企业所得税汇算清缴政策培训企业所得税汇算清缴政策培训泰州地税局泰州地税局20122012年年2 2月月房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法l开发产品的完工标准l收入的税务处理l成本费用扣除的税务处理l计税成本的核算l特定事项的税务处理l 开发产品的完工标准开发产品的完工标准竣工证明已报房地产管理部门备案竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工程是否已不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）开始投入使用开始投入使用:是指开始办理开发产品交付手续是指开始办理开发产品交付手续(包括入包括入住手续住手续)或已实际投入使用或已实际投入使用.取得初始产权证明取得初始产权证明 完工条件的确认：采用竣工、使用、产权孰早的原则。完工条件的确认：采用竣工、使用、产权孰早的原则。其中使用既包括交付，也包括实际投入使用。其中使用既包括交付，也包括实际投入使用。上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开发产品上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开发产品已完工。已完工。l 开发产品的完工标准l应注意问题：应注意问题：l（一）（一）税法税法界定的完工标准界定的完工标准与与建筑法建筑法之间有区别；之间有区别；l（二）（二）税法税法界定的完工标准界定的完工标准与会计制度之间有区别。与会计制度之间有区别。l 收入的税务处理收入的税务处理开发产品销售收入的范围 l开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。销售收入确认原则销售收入确认原则销售主要形式销售主要形式1 1、以预售方式取得的销售收入、以预售方式取得的销售收入 销售未完工开发产品销售未完工开发产品 按按预售合同预售合同确定确定2 2、以现房方式取得的销售收入、以现房方式取得的销售收入 销售已完工开发产品销售已完工开发产品 按按销售合同销售合同确定确定确认销售收入实现的时间l(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。l(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。l(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。l(四)采取委托方式销售开发产品的应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。未完工开发产品的税务处理未完工开发产品的税务处理 按实际征收方式对预售收入征收企业得税。预征和实际征收之间有差别。l企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。未完工开发产品的税务处理未完工开发产品的税务处理 预计计税毛利率计算的毛利额指尚未扣除期间费用、营业税金及附加、土地增值税的收入。我市市区销售未完工开发产品的计税毛利率：l（一）经济适用房、限价房和危改房（不包括经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等），其计税毛利率为3%；l（二）普通住宅，其计税毛利率为10%；l（三）写字楼，其计税毛利率为15%；l（四）非普通住宅、营业用房、高级公寓、度假村、别墅及其它类型的开发产品，其计税毛利率为17%；l（五）与开发产品不可分割的车库、车位，其计税毛利率按主产品的计税毛利率的标准执行，其中经济适用房、限价房和危改房项目中的车库、车位，其计税毛利率为10%。l对企业开发两种或两种以上类型房产的，其预售收入应分别核算，未分别核算的预计计税毛利率一律从高计算。未完工开发产品的税务处理未完工开发产品的税务处理问题：以预售方式取得的销售收入是否可以作为广告费、业务宣传费和业务招待费的计算基数？回答：可以作为基数！计税成本结算时点计税成本结算时点l老31号文规定为完工之日。但考虑到房地产开发业务的特殊性，新31号文（国税发200931号）将其确定为当年企业所得税汇算清缴结束前之任何一日，具体由开发企业自行确定。完工开发产品的税务管理完工开发产品的税务管理开发企业要向主管税务机关报告 -开发产品完工情况开发企业在年度纳税申报时应当出具：-税务鉴定报告和其他相关资料 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。关需要的其他相关资料。完工开发产品的税务管理完工开发产品的税务管理当开发企业不能按规定结算计税成本时，主管税务机关有两个权利：-计税成本核定权 -税收征管处罚权 （第三十五条（第三十五条）l成本费用扣除的税务处理成本费用扣除的税务处理已销开发产品的计税成本l企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。l已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。l可售面积 按建设部门有关规定 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 共同性成本的扣除属于成本对象完工前发生的费用 直接成本直接计入 能分清成本对象的间接成本直接计入 不能分清成本对象的间接成本、共同成本可 根据受益对象按权责发生的原则配比计入共同性成本的扣除属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊第1次 第2次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象 在建成本对象 未建成本对象公共配套设施判定标准l企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施区别进行税务处理。公共配套设施判定标准：产权关系、可否销售 可否经营会所等配套设施建造费用按公共配套设施处理 非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位 按建造固定资产处理 自用 按建造开发产品处理 营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。邮电通讯、学校、医疗设施出售的，按销售开发产品处理出租的，按自建固定资产处理无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建设成本l邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本 售房部、接待处、样板房建设及装修能够单独核算成本，按建造固定资产处理不能单独核算成本，按建造开发产品 利息 为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用：属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。利息向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的。借入方出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件证明文件，合理分摊支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除 折旧费用 开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。自用时间必须超过一年以上。未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。l 计税成本计税成本开发产品计税成本概念 是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。开发产品计税成本分类 开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为:期间费用和开发产品成本 开发产品会计成本与计税成本 已销开发产品与未销开发产品计税成本 完工开发产品与未完工开发产品计税成本成本对象的确定原则 成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确的费用承担者。计税成本对象的确定有的费用承担者。计税成本对象的确定有6 6个原则个原则:(一一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。入其他成本对象。（二）（二）定价差异原则。开发产品因其预期售价存在较大差异的，应分定价差异原则。开发产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。别作为成本对象进行核算。（三）（三）产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。成本对象的确定原则（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。进行核算。（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算计税成本项目开发产品计税成本支出项目有开发产品计税成本支出项目有6 6个个:（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、农拆迁补偿支出、安置及动迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之（二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。地通平等前期费用。计税成本项目l（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。l（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费计税成本项目（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。儿童乐园、自行车棚等。（六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项（六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于某一特定成本对象的成目所发生的，且不能将其归属于某一特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。计税成本核算的一般程序计税成本核算的一般程序分为计税成本核算的一般程序分为5 5步步:（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本时间进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。进行确认。（二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费（二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。（三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门（三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。核定的可售面积计算其单位工程成本。可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本总可售面积。总可售面积。计税成本核算的一般程序（四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本（四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。报时进行扣除。已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。可售面积单位工程成本。（五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已（五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。计税成本项目的结转方法 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有5种。计税成本项目的结转方法（一）占地面积法（一）占地面积法 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。1 1、一次性开发的计算公式、一次性开发的计算公式 按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总积面的比例进行分配。按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总积面的比例进行分配。某一成本对象应分配的成本某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积该成本对象占地面积全部成本对象占地全部成本对象占地总面积总面积应分配的开发成本应分配的开发成本2 2、分期开发、分期开发 首先按期内全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，首先按期内全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。行分配。计税成本项目的结转方法2 2、分期开发的计算公式、分期开发的计算公式 期内全部成本对象应负担的成本期内全部成本对象应负担的成本=期内成本对象占地期内成本对象占地面积面积开发用地总面积开发用地总面积应分配的开发成本应分配的开发成本 期内某一成本对象应分配的成本期内某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面该成本对象占地面积积期内全部成本对象占地面积期内全部成本对象占地面积期内全部成本对象应期内全部成本对象应负担的成本负担的成本 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。计税成本项目的结转方法（二）建筑面积法（二）建筑面积法 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配1 1、一次性开发的计算公式、一次性开发的计算公式 按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑积面的比例进行分配。某一成本对象应分配的成本某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积该成本对象建筑面积全部成本对象建筑面全部成本对象建筑面积积应分配的开发成本应分配的开发成本2 2、分期开发、分期开发 首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行首先按期内全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑面积的比分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑面积的比例进行分配。例进行分配。计税成本项目的结转方法（三）直接成本法 指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。该方法仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象直接开发成本期内全部成本对直接开发成本应分配的开发成本计税成本项目的结转方法（四）预算造价法四）预算造价法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。象预算造价的比例进行分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。计算公式：计算公式：某一成本对象应分配的成本某一成本对象应分配的成本=该成本对象预算造价该成本对象预算造价期内全部成本对预算造价期内全部成本对预算造价应分配的开发成本应分配的开发成本计税成本项目的结转方法 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：进行分配：（一）土地征用及拆迁补偿费（或自用土地开发成本），应按占地面积法（一）土地征用及拆迁补偿费（或自用土地开发成本），应按占地面积法进行分配。进行分配。下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：进行分配：（二）公共配套设施开发成本（或公共配套设施开发成本费）按建筑面积（二）公共配套设施开发成本（或公共配套设施开发成本费）按建筑面积法在可售计税成本对象间进行分配。法在可售计税成本对象间进行分配。下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配：进行分配：（三）其他成本项目的分配法由开发企业自行确定。（三）其他成本项目的分配法由开发企业自行确定。停车位单独建造的，应作为独立的成本对象进行核算，利用地下基础设施建造的，不进行成本核算，待实际销售时再作税务处理。质量保证金、物业费、境外设计费l开发产品完工后，如果因保证质量需要而未全部付款给施工单位，没能取得全部工程款发票的，可凭有关合同、协议在全部工程款的10%以内预提，计入相关成本对象，至保质期满后再行调整。l开发企业支付给物业管理公司的费用，如果约定给业主并专款专用的，可据实税前扣除l开发企业境外支付销售费、设计费的，按10%税前扣除。回迁房开发企业按规定补偿给拆迁户的，其建筑成本可作为共同性成本进行税务处理，超过补偿标准的，则正常销售进行处理。l特定事项的税务处理以土地使用权投资开发项目的税务处理以土地使用权投资开发项目的税务处理（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理以土地使用权投资开发项目的税务处理以土地使用权投资开发项目的税务处理（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理（一）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 投出方涉及的税务处理投出方涉及的税务处理 收入确认的时点：首次取得开发产品时收入确认的时点：首次取得开发产品时 收入确认的范围：应取得的开发产品收入确认的范围：应取得的开发产品 经济业务分解为两部分：转让土地使用权经济业务分解为两部分：转让土地使用权 购入开发产品购入开发产品 接受方涉及的税务处理接受方涉及的税务处理 收入确认的时点：首次分出开发产品收入确认的时点：首次分出开发产品 收入确认的范围：应分出的开发产品收入确认的范围：应分出的开发产品 开发项目成本的确认开发项目成本的确认 购入土地使用权价格购入土地使用权价格以土地使用权投资开发项目的税务处理以土地使用权投资开发项目的税务处理（二）企业、单位以股权形式投资的税务处理二）企业、单位以股权形式投资的税务处理 投出方的税务处理投出方的税务处理 税务处理时点：投资交易发生时税务处理时点：投资交易发生时 税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产税务处理原则：交易分解为销售非货币性资产 和投资两项经和投资两项经济业务济业务 接受方的税务处理接受方的税务处理 税务处理时点：投资交易发生时税务处理时点：投资交易发生时 税务处理原则：按投资交易额计算土地使用权的成本，计入开发税务处理原则：按投资交易额计算土地使用权的成本，计入开发产品的成本产品的成本l 谢谢 谢谢l 泰州地税局税政二处泰州地税局税政二处