房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战.ppt

1房地产项目成本全过程房地产项目成本全过程成本精细化管理与造价控制成本精细化管理与造价控制操作实战操作实战2总目录总目录 第一部分第一部分 新政策房地产企业成本管理新政策房地产企业成本管理 第二部分第二部分 房地产成本控制重点环节房地产成本控制重点环节 第三部分第三部分 房地产项目投资决策阶段工程造价控制房地产项目投资决策阶段工程造价控制 第四部分第四部分 房地产项目设计阶段工程造价控制解析房地产项目设计阶段工程造价控制解析 第五部分第五部分 房地产项目招投标阶段的造价控制讲解房地产项目招投标阶段的造价控制讲解 第六部分第六部分 房地产项目施工阶段工程造价控制分析房地产项目施工阶段工程造价控制分析 第七部分第七部分 房地产项目竣工验收阶段工程造价控制房地产项目竣工验收阶段工程造价控制 第八部分第八部分 房地产开发企业成本控制核算房地产开发企业成本控制核算 3土地政策变化对项目成本的影响土地政策变化对项目成本的影响 一一成本管理需要跨职能合作成本管理需要跨职能合作 二二 第一部分第一部分 新政策房地产企业成本管理新政策房地产企业成本管理 金融金融(货币货币)政策变化对投资成本的影响政策变化对投资成本的影响 三三五五房地产开发企业全面成本构成的主要内容房地产开发企业全面成本构成的主要内容 六六成本管理需要关注的全过程与细节成本管理需要关注的全过程与细节 将客户需求纳入目标成本管理将客户需求纳入目标成本管理 四四七七房地产企业的供应链管理房地产企业的供应链管理 如何确定产品的价格和利润率以确定成本如何确定产品的价格和利润率以确定成本 八八4 随着国家经济的日益发展和土地的不断减少，国家相继出台了一系列的控制性文件 ：关于当前进一步从严土地管理的紧急通知关于当前进一步从严土地管理的紧急通知、关于严明法纪坚决制止土地违关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知法的紧急通知、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范、关于调整中央分成关于调整中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知、关于加大闲置土地处置力度的关于加大闲置土地处置力度的通知通知、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定、土地储备管理办法土地储备管理办法、关于认真贯彻关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强进一步加强土地供应调控的通知土地供应调控的通知、土地登记办法土地登记办法、国务院办公厅关于严格执行有关农村国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知集体建设用地法律和政策的通知、国务院关于促进节约集约用地的通知国务院关于促进节约集约用地的通知、中中华人民共和国耕地占用税暂行条例华人民共和国耕地占用税暂行条例等等 ，上述政策主要目的在于严格控制土地供应量，上述政策主要目的在于严格控制土地供应量，强制实施土地的招标、拍卖或挂牌出让制度。强制实施土地的招标、拍卖或挂牌出让制度。房地产开发竞争模式由房地产开发竞争模式由“土地竞争土地竞争”向向“产品、品牌竞争产品、品牌竞争”的转变，赢利模式也的转变，赢利模式也由由“土地升值土地升值”向向“成本控制，内部管理、产品设计、品牌附加值成本控制，内部管理、产品设计、品牌附加值”转变。原来的土转变。原来的土地转让模式已转向土地公开招拍挂的商业运作模式，土地的问题实际上已经归结成资地转让模式已转向土地公开招拍挂的商业运作模式，土地的问题实际上已经归结成资金问题。金问题。资金与管理成为房地产开发竞争的核心。资金与管理成为房地产开发竞争的核心。一一土地政策变化对项目成本的影响土地政策变化对项目成本的影响5 国家对房地产开发商贷款的管理日趋严格，对房地产行业信贷政策的调控力度正国家对房地产开发商贷款的管理日趋严格，对房地产行业信贷政策的调控力度正逐步加强。逐步加强。关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定：对项目资本金达不规定：对项目资本金达不到到35%35%贷款条件的房地产企业，商业银行不得贷款；贷款条件的房地产企业，商业银行不得贷款；2007 2007 年年9 9 月月27 27 日央行和银监会发日央行和银监会发布了布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知关于加强商业性房地产信贷管理的通知，要求申请购买第二套，要求申请购买第二套(含含)以上住房以上住房的借款人，首付比例不得低于的借款人，首付比例不得低于4040，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.11.1倍；倍；1212月月1212日，央行、银监会发布日，央行、银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，明确，明确第二套房贷应以借款人家庭为单位，认定房贷次数。第二套房贷应以借款人家庭为单位，认定房贷次数。20082008年年关于进一步加强房地产关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知行业授信风险管理的通知和和关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知等文件等文件的出台，强化了对房地产企业贷款的监查。此外，随着通货膨胀的加剧和适当从紧货的出台，强化了对房地产企业贷款的监查。此外，随着通货膨胀的加剧和适当从紧货币政策的实施，存款准备金率和商业贷款基准利率也多次上调。这些政策将直接或间币政策的实施，存款准备金率和商业贷款基准利率也多次上调。这些政策将直接或间接影响着房地产企业的信贷融资问题，加大了房地产开发企业融资风险和融资成本，接影响着房地产企业的信贷融资问题，加大了房地产开发企业融资风险和融资成本，对项目开发进度、资金使用安排等产生一定的影响。对项目开发进度、资金使用安排等产生一定的影响。从紧的金融政策有可能带来公司销售收入的下降或项目开发的滞后，对公司未来现从紧的金融政策有可能带来公司销售收入的下降或项目开发的滞后，对公司未来现金流产生滞后效应，对公司的利润会带来不良影响。为防范这种风险，金流产生滞后效应，对公司的利润会带来不良影响。为防范这种风险，应采取加大营应采取加大营销力度、多渠道融资等措施，以化解金融从紧政策带来的负面影响。销力度、多渠道融资等措施，以化解金融从紧政策带来的负面影响。二二金融金融(货币货币)政策变化对投资成本的影响政策变化对投资成本的影响 6房地产开发企业全面成本构成按照用途大致可分成三块：开发成本，税费，期间费用。房地产开发企业全面成本构成按照用途大致可分成三块：开发成本，税费，期间费用。1.1.开发成本开发成本 1.1土地征用及拆迁补偿费，指开发商为取得土地使用权而支付的费用，包括地价款、拆迁补偿费、耕地占 用税 、青苗补偿费等，大约占成本费用总额的25%；1.2前期工程费，指取得土地使用权后，项目开发前发生的项目前期准备费用，包括项目筹建、规划设计、勘察测绘、可行性研究及“三通一平”等费用；1.3基础设施费，指项目开发过程中发生的建筑安装工程费以外的费用，包括市政配套费、给水系统费、雨污水系统费、供电系统费、有线电视工程费、电话通讯工程费、宽带工程费、智能化系统费、园林环境工程费；1.4配套设施费用，指项目建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共设施，包括景观、门庭，产权不归开发商的车库、垃圾处理站等费用。上述2-4项费用合计大约占成本费用总额的10%。1.5建筑安装工程费，指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用。包括建筑费用、安装费、安装工程费、装修费、样板房/售楼处装修费用、监理费、工程造价咨询费等，大约占成本费用总额的45%；2.2.税费税费 包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费，大约占成本费用总额的10%3.3.期间费用期间费用 包括营销费用、管理费用、财务费用，这三项费用大约占成本费用总额的10%。三三房地产开发企业全面成本构成的主要内容房地产开发企业全面成本构成的主要内容 71.1.房地产项目定价方法房地产项目定价方法 1.1 1.1成本加成定价法：在单位产品成本的基础上加上一定比例的预期利润作为产品的售价。成本加成定价法：在单位产品成本的基础上加上一定比例的预期利润作为产品的售价。成成本中包含了税金，售价减成本等于利润。利润的多少是按成本的一定比例计算。本中包含了税金，售价减成本等于利润。利润的多少是按成本的一定比例计算。单位产品价格单位产品价格=单位产品成本单位产品成本（1+1+加成率）加成率）1.2 1.2目标收益定价法：在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。目标收益定价法：在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。确定目标收益率：目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利确定目标收益率：目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。润率等多种不同的形式。确定目标利润：目标利润确定目标利润：目标利润=总投资额总投资额目标投资利润目标投资利润 目标利润目标利润=总成本总成本目标成本利润目标成本利润 目标利润目标利润=销售收入销售收入目标销售利润目标销售利润 目标利润目标利润=资金平均占用额资金平均占用额目标资金利润率目标资金利润率 计算售价：计算售价：售价售价=（总成本（总成本+目标利润）目标利润）/预计销售面积预计销售面积 目标收益率适用于市场上具有一定影响力的企业及市场占有率较高或具有垄断性质的企业。目标收益率适用于市场上具有一定影响力的企业及市场占有率较高或具有垄断性质的企业。1.31.3售价加成定价法：以产品最后的售价为基数，按销售价的一定比率来计算加成率，最后得售价加成定价法：以产品最后的售价为基数，按销售价的一定比率来计算加成率，最后得出产品的售价。出产品的售价。单位产品售价单位产品售价=单位产品成本单位产品成本/（1-1-加成率）加成率）四四如何确定产品的价格和利润率以确定成本如何确定产品的价格和利润率以确定成本82.2.利润率及目标成本的确定利润率及目标成本的确定 1.1 1.1目标利润的确定目标利润的确定 目标利润率法，公式如下目标利润率法，公式如下 上年利润基数法，公式：目标利润上年利润上年利润基数法，公式：目标利润上年利润利润增长率利润增长率 1.2 1.2目标成本的确定目标成本的确定四四如何确定产品的价格和利润率以确定成本如何确定产品的价格和利润率以确定成本9 建立健全信息管建立健全信息管理系统理系统，做好各种基础数据的收集工作。企业实行目标成本管理，做好各种基础数据的收集工作。企业实行目标成本管理需要来自多方面的大量信息，这些信息是实行目标成本管理的基础。主要包括产品定价需要来自多方面的大量信息，这些信息是实行目标成本管理的基础。主要包括产品定价和竞争者信息、各种成本数据、顾客需求信息以及供应商数据。这些相关数据有助于目和竞争者信息、各种成本数据、顾客需求信息以及供应商数据。这些相关数据有助于目标成本管理团队理解标成本管理团队理解顾客需求顾客需求、竞争产品及、竞争产品及产品设计产品设计与产品成本之间的关系，是实行目与产品成本之间的关系，是实行目标成本管理所必须的，关系到目标成本管理的成败。标成本管理所必须的，关系到目标成本管理的成败。五五将客户需求纳入目标成本管理将客户需求纳入目标成本管理 10 传传统统的的成成本本管管理理的的思思路路为为：根根据据设设计计院院图图纸纸组组织织招招标标投投标标，根根据据最最低低价价原原则则选选择择施施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的成本管理方法存在：工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的成本管理方法存在：（1 1）被动式控制成本）被动式控制成本（2 2）采取过程或事后控制成本方法）采取过程或事后控制成本方法（3 3）没有系统对成本进行控制。）没有系统对成本进行控制。造成的结果是造成的结果是“结算超预算、预算超概算、概算超估算结算超预算、预算超概算、概算超估算”的现象比较普遍。的现象比较普遍。新新的的成成本本管管理理理理念念是是采采用用“全全过过程程成成本本管管理理方方法法，成成本本控控制制应应该该贯贯穿穿在在工工程程建建设设的的各各阶阶段段，在在项项目目定定位位、规规划划设设计计优优化化、招招投投标标及及工工程程建建设设实实行行各各环环节节做做重重点点控控制制，并并贯彻贯彻“精细化精细化”管理的理念，为项目建设争取更大的效益。管理的理念，为项目建设争取更大的效益。六六成本管理需要关注的全过程与细节成本管理需要关注的全过程与细节 111.1.重要性：随着原有土地转让模式转为招拍挂的商业运作模式，房地产企业竞争的核重要性：随着原有土地转让模式转为招拍挂的商业运作模式，房地产企业竞争的核心要素只剩下二大要素：资金与管理。显然，管理水平将成为房地产企业未来成败的心要素只剩下二大要素：资金与管理。显然，管理水平将成为房地产企业未来成败的关键，因此全面推行全过程供应链管理体系，将供应链管理价值最大化，势在必行。关键，因此全面推行全过程供应链管理体系，将供应链管理价值最大化，势在必行。2.2.基本供应链：设计商基本供应链：设计商-施工总承包商施工总承包商-材料、设备供应商材料、设备供应商-物业管理商，这是房地产企物业管理商，这是房地产企业最基本的供应链，也是房地产企业管理的最重要内容。业最基本的供应链，也是房地产企业管理的最重要内容。3.3.树立正确的供方关系观：房地产企业要有相当的专业技能、同时具备比供应商更高树立正确的供方关系观：房地产企业要有相当的专业技能、同时具备比供应商更高的智慧、更广的知识、更强的应变能力与决策艺术，才能更好的协调、督促、检查、的智慧、更广的知识、更强的应变能力与决策艺术，才能更好的协调、督促、检查、评价供应商的服务。同时要加强企业的文化建设，不能滋生评价供应商的服务。同时要加强企业的文化建设，不能滋生“高高在上高高在上”等不良心态，等不良心态，防止腐败的发生。防止腐败的发生。4.4.供应链的有效管理：供应链的有效管理：4.1 4.1构建组织、塑造流程：实现公司内部组织与供应链上每个供方的无缝对接。构建组织、塑造流程：实现公司内部组织与供应链上每个供方的无缝对接。4.24.2树立企业核心理念：让每个员工知道自己的工作目的与存在价值，提供员工对供树立企业核心理念：让每个员工知道自己的工作目的与存在价值，提供员工对供应链管理的效率和质量。应链管理的效率和质量。5.5.设计与施工：是房地产项目运作流程中承前启后的最重要两个环节，为其制定核心设计与施工：是房地产项目运作流程中承前启后的最重要两个环节，为其制定核心理念在供应链管理中尤为重要。理念在供应链管理中尤为重要。七七房地产企业的供应链管理房地产企业的供应链管理 12 由于成本管理是个系统工程，为此成本管理也不仅仅是成本管理部门的责任，而由于成本管理是个系统工程，为此成本管理也不仅仅是成本管理部门的责任，而是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工程部、材料采购部的责任，比较合理是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工程部、材料采购部的责任，比较合理的成本管理控制组织分工为：项目定位的成本管理控制组织分工为：项目定位营销部门；设计阶段成本优化营销部门；设计阶段成本优化设计部门；设计部门；招标合同签订招标合同签订工程部和成本管理部；现场签证把控工程部和成本管理部；现场签证把控工程部；竣工结算工程部；竣工结算成本管理成本管理部；销售成本优化部；销售成本优化销售部；管理费用销售部；管理费用各职能部门。各职能部门。八八成本管理需要跨职能合作成本管理需要跨职能合作 13总目录总目录 第一部分第一部分 新政策房地产企业成本管理新政策房地产企业成本管理 第二部分第二部分 房地产成本控制重点环节房地产成本控制重点环节 第三部分第三部分 房地产项目投资决策阶段工程造价控制房地产项目投资决策阶段工程造价控制 第四部分第四部分 房地产项目设计阶段工程造价控制解析房地产项目设计阶段工程造价控制解析 第五部分第五部分 房地产项目招投标阶段的造价控制讲解房地产项目招投标阶段的造价控制讲解 第六部分第六部分 房地产项目施工阶段工程造价控制分析房地产项目施工阶段工程造价控制分析 第七部分第七部分 房地产项目竣工验收阶段工程造价控制房地产项目竣工验收阶段工程造价控制 第八部分第八部分 房地产开发企业成本控制核算房地产开发企业成本控制核算 14拿地环节控制重点拿地环节控制重点 一一二二 第二部分第二部分 房地产成本控制重点环节房地产成本控制重点环节 项目策划环节控制重点项目策划环节控制重点 三三五五施工环节控制重点施工环节控制重点 六六管理费用控制重点管理费用控制重点 营销环节控制重点营销环节控制重点 四四财务控制重点财务控制重点 15 征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。列法规、政策的熟练把握。一一拿地环节控制重点拿地环节控制重点 16 项目策划环节的控制重点是勘察设计和前期工程费。项目策划环节的控制重点是勘察设计和前期工程费。（1 1）勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费）勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包，两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。（2 2）三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，）三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。（3 3）施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切）施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。忌重复建设，增加成本。二二项目策划环节控制重点项目策划环节控制重点 17 施工过程中的成本控制是成本人员投入时间及精力最多的阶段，也是成本控制过施工过程中的成本控制是成本人员投入时间及精力最多的阶段，也是成本控制过程中最重要最繁琐的阶段。其控制重点是：程中最重要最繁琐的阶段。其控制重点是：（1 1）参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化建议，保证工程）参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化建议，保证工程在投标预算限价内招标。在投标预算限价内招标。（2 2）通过加强过程成本控制，对施工过程中的工程成本进行动态结算管理、成本核算）通过加强过程成本控制，对施工过程中的工程成本进行动态结算管理、成本核算预警，达到过程结算及时、有效反映项目成本。预警，达到过程结算及时、有效反映项目成本。三三施工环节控制重点施工环节控制重点 18 首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。对财务费用的控制。一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。1 1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。务费用。2 2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现。来实现。四四财务控制重点财务控制重点 19 营销环节的控制重点应该从四个方面去体现：营销环节的控制重点应该从四个方面去体现：（1 1）销售流程的优化；）销售流程的优化；（2 2）销售部组织框架的构建；）销售部组织框架的构建；（3 3）销售道具及物料的使用；）销售道具及物料的使用；（4 4）项目推广费用的有效使用。）项目推广费用的有效使用。五五营销环节控制重点营销环节控制重点 20 根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务，尤一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务，尤其成本效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。其成本效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。二、在理顺公司产权关系的基础上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并二、在理顺公司产权关系的基础上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并按照项目进行科学的分摊。按照项目进行科学的分摊。三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍，可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公等均有专业的公司和队伍，可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公司，前提是这样做比自己做更节省。司，前提是这样做比自己做更节省。四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。六六管理费用控制重点管理费用控制重点 21总目录总目录 第一部分第一部分 新政策房地产企业成本管理新政策房地产企业成本管理 第二部分第二部分 房地产成本控制重点环节房地产成本控制重点环节 第三部分第三部分 房地产项目投资决策阶段工程造价控制房地产项目投资决策阶段工程造价控制 第四部分第四部分 房地产项目设计阶段工程造价控制解析房地产项目设计阶段工程造价控制解析 第五部分第五部分 房地产项目招投标阶段的造价控制讲解房地产项目招投标阶段的造价控制讲解 第六部分第六部分 房地产项目施工阶段工程造价控制分析房地产项目施工阶段工程造价控制分析 第七部分第七部分 房地产项目竣工验收阶段工程造价控制房地产项目竣工验收阶段工程造价控制 第八部分第八部分 房地产开发企业成本控制核算房地产开发企业成本控制核算 22如何理解投资决策是控制工程造价的前提如何理解投资决策是控制工程造价的前提 一一二二 第三部分第三部分 房地产项目投资决策阶段工程造价控制房地产项目投资决策阶段工程造价控制 分析影响投资决策阶段工程造价的决定因素分析影响投资决策阶段工程造价的决定因素 三三五五投资决策阶段工程造价管理的主要内容投资决策阶段工程造价管理的主要内容 投资决策投资估算与财务评价投资决策投资估算与财务评价 四四如何做好投资决策的可行性研究如何做好投资决策的可行性研究 23 在建筑工程项目管理过程中，投资决策阶段控制工程造价具有十分重要的意义。投在建筑工程项目管理过程中，投资决策阶段控制工程造价具有十分重要的意义。投资决策阶段控制工程造价，是正确确定建设项目计划投资数额的关键，对项目投资者资决策阶段控制工程造价，是正确确定建设项目计划投资数额的关键，对项目投资者正确控制投资目标值具有重大意义。不论何种项目，其前期工作的核心是编制符合实正确控制投资目标值具有重大意义。不论何种项目，其前期工作的核心是编制符合实际的投资估算值，正确确定投资估算值，对于以后控制初步设计概算、施工图预算，际的投资估算值，正确确定投资估算值，对于以后控制初步设计概算、施工图预算，实现投资者预期的投资效果有着重大的影响。并且，相对于建设项目的其他后续工作实现投资者预期的投资效果有着重大的影响。并且，相对于建设项目的其他后续工作来说，投资决策阶段控制造价，对建设项目经济效果好坏的影响最大。因此，在此阶来说，投资决策阶段控制造价，对建设项目经济效果好坏的影响最大。因此，在此阶段控制工程造价，对整个建设项目来说，节约投资的可能性最大。在项目的建设过程段控制工程造价，对整个建设项目来说，节约投资的可能性最大。在项目的建设过程当中，节约投资的可能性是随着建设过程的进展而不断减少。一般来说，决策阶段控当中，节约投资的可能性是随着建设过程的进展而不断减少。一般来说，决策阶段控制造价对项目经济性的影响高达制造价对项目经济性的影响高达95%100%95%100%。以上说明建筑工程项目投资决策阶段的造。以上说明建筑工程项目投资决策阶段的造价控制是控制整个工程造价的前提。价控制是控制整个工程造价的前提。一一如何理解投资决策是控制工程造价的前提如何理解投资决策是控制工程造价的前提 24 建设项目投资决策阶段影响工程造价的决定因素主要有：项目建设规模、项目建建设项目投资决策阶段影响工程造价的决定因素主要有：项目建设规模、项目建设标准、项目建设地点三个方面。设标准、项目建设地点三个方面。（1 1）建设项目的生产规模指生产要素与产品在一个经济实体中的集中程度。通俗的讲）建设项目的生产规模指生产要素与产品在一个经济实体中的集中程度。通俗的讲也是解决也是解决“生产多少生产多少”的问题，往往以该建设项目的年生产（完成）能力来表示。生的问题，往往以该建设项目的年生产（完成）能力来表示。生产规模的大小，必将影响建设项目在生产工艺、设备选型、建设资源的方面的决策，产规模的大小，必将影响建设项目在生产工艺、设备选型、建设资源的方面的决策，进而影响投资规模的大小。合理确定项目的建设规模，不仅要考虑项目内部各因素之进而影响投资规模的大小。合理确定项目的建设规模，不仅要考虑项目内部各因素之间的数量匹配、能力协调，还要使所有生产力因素共同形成的经济实体在规模上大小间的数量匹配、能力协调，还要使所有生产力因素共同形成的经济实体在规模上大小适应，以合理确定和有效控制工程造价。适应，以合理确定和有效控制工程造价。（2 2）项目建设标准是指包括项目建设规模、占地面积、工艺装备、建筑标准、配套工）项目建设标准是指包括项目建设规模、占地面积、工艺装备、建筑标准、配套工程等方面的标准或指标。建设标准是编制、评估、审批项目可行性研究和初步设计的程等方面的标准或指标。建设标准是编制、评估、审批项目可行性研究和初步设计的重要依据，是衡量工程造价是否合理及监督检查项目建设的客观尺度。建设标准是否重要依据，是衡量工程造价是否合理及监督检查项目建设的客观尺度。建设标准是否起到控制工程造价、指导建设的作用，关键在于标准水平定的是否合格。建设标准水起到控制工程造价、指导建设的作用，关键在于标准水平定的是否合格。建设标准水平应从我国目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功平应从我国目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功能，合理确定。能，合理确定。（3 3）项目建设地点的选择对于该项目的建设工程造价和建成后的生产成本，以及国民）项目建设地点的选择对于该项目的建设工程造价和建成后的生产成本，以及国民经济均有直接的影响。经济均有直接的影响。二二分析影响投资决策阶段工程造价的决定因素分析影响投资决策阶段工程造价的决定因素 25（1 1）分析确定影响建设项目投资决策的主要因素。）分析确定影响建设项目投资决策的主要因素。确定建设项目的资金来源，合理地确定建设项目的资金来源，合理地确定项目的建设规模、建设地点、科学的选定项目的建设标准，这些都直接地关系到确定项目的建设规模、建设地点、科学的选定项目的建设标准，这些都直接地关系到项目的工程造价和全寿命成本。项目的工程造价和全寿命成本。（2 2）建设项目决策阶段的投资估算：是一个项目决策阶段的主要造价文件，它是项目）建设项目决策阶段的投资估算：是一个项目决策阶段的主要造价文件，它是项目可行性研究报告和项目建议书的组成部分，投资估算对于项目的决策及投资的成败十可行性研究报告和项目建议书的组成部分，投资估算对于项目的决策及投资的成败十分重要。分重要。（3 3）建设项目决策阶段的经济分析：指以建设工程和技术方案为对象的经济方面的研）建设项目决策阶段的经济分析：指以建设工程和技术方案为对象的经济方面的研究。它是可行研究的核心内容，是建设项目决策的主要依据。究。它是可行研究的核心内容，是建设项目决策的主要依据。（4 4）国民经济评价与社会效益评价。）国民经济评价与社会效益评价。（5 5）建设项目决策阶段的风险管理。要及时通过风险辨识和风险分析，提出建设投资）建设项目决策阶段的风险管理。要及时通过风险辨识和风险分析，提出建设投资决策阶段的风险防范措施，提高建设项目的抗风险能力。决策阶段的风险防范措施，提高建设项目的抗风险能力。三三投资决策阶段工程造价管理的主要内容投资决策阶段工程造价管理的主要内容 26 首首先先要要做做好好投投资资决决策策阶阶段段的的基基础础资资料料收收集集工工作作。做做好好工工程程的的投投资资预预测测，需需要要很很多多的的资资料料，如如工工程程所所在在地地的的水水电电状状况况、地地质质情情况况、主主要要材材料料设设备备的的价价格格资资料料、大大宗宗材材料料的的采采购购地地以以及及现现有有已已建建类类似似工工程程资资料料，对对于于做做经经济济评评价价的的项项目目还还要要收收集集更更多多资资料料。造造价价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。其其次次要要编编制制可可行行性性研研究究报报告告。工工程程项项目目的的可可行行性性研研究究阶阶段段，项项目目的的各各项项技技术术经经济济决决策策，对对工工程程造造价价以以及及项项目目的的经经济济效效益益，有有着着决决定定性性的的影影响响，是是工工程程造造价价控控制制的的重重要要阶阶段段。可可行行性性研研究究要要以以质质量量控控制制为为核核心心，对对项项目目的的规规模模建建设设标标准准、工工艺艺布布局局、产产业业规规划划、技术进步等方面应实事求是地科学分析。技术进步等方面应实事求是地科学分析。四四如何做好投资决策的可行性研究如何做好投资决策的可行性研究 27 投投资资决决策策投投资资估估算算与与财财务务评评价价都都是是投投资资决决策策阶阶段段工工程程造造价价管管理理的的主主要要内内容容，都都在在可行性研究报告可行性研究报告中起着十分重要的作用。中起着十分重要的作用。第第一一，投投资资估估算算是是制制定定融融资资方方案案、进进行行经经济济评评价价的的基基础础，也也是是进进一一步步编编制制初初步步设设计计概算的依据；概算的依据；第第二二，“投投资资估估算算”和和“财财务务评评价价”是是银银行行贷贷款款的的依依据据，是是国国家家编编制制建建设设投投资资计计划划的重要依据；的重要依据；第三，第三，“投资估算投资估算”与与“财务评价财务评价”是投资决策和方案比选的重要依据。是投资决策和方案比选的重要依据。五五投资决策投资估算与财务评价投资决策投资估算与财务评价 28总目录总目录 第一部分第一部分 新政策房地产企业成本管理新政策房地产企业成本管理 第二部分第二部分 房地产成本控制重点环节房地产成本控制重点环节 第三部分第三部分 房地产项目投资决策阶段工程造价控制房地产项目投资决策阶段工程造价控制 第四部分第四部分 房地产项目设计阶段工程造价控制解析房地产项目设计阶段工程造价控制解析 第五部分第五部分 房地产项目招投标阶段的造价控制讲解房地产项目招投标阶段的造价控制讲解 第六部分第六部分 房地产项目施工阶段工程造价控制分析房地产项目施工阶段工程造价控制分析 第七部分第七部分 房地产项目竣工验收阶段工程造价控制房地产项目竣工验收阶段工程造价控制 第八部分第八部分 房地产开发企业成本控制核算房地产开发企业成本控制核算 29正确理解设计阶段的成本控制正确理解设计阶段的成本控制 一一设计概算与施工图预算的编制与审查设计概算与施工图预算的编制与审查 二二 第四部分第四部分 房地产项目设计阶段工程造价控制解析房地产项目设计阶段工程造价控制解析 设计阶段成本控制的核心设计阶段成本控制的核心 三三五五房地产设计阶段的设计程序房地产设计阶段的设计程序 六六设计方案优化过程与重点设计方案优化过程与重点 设计阶段工程造价控制的措施和方法设计阶段工程造价控制的措施和方法 四四七七限额设计的实施限额设计的实施 设计阶段工程造价的决定因素与造价管理的主要内容设计阶段工程造价的决定因素与造价管理的主要内容 八八30 设设计计阶阶段段的的成成本本控控制制是是房房地地产产项项目目成成本本控控制制的的关关键键与与重重点点。尽尽管管设设计计费费在在建建设设工工程程全全过过程程费费用用中中比比例例不不大大，一一般般只只占占建建安安成成本本的的1.5%-2%1.5%-2%，但但对对工工程程造造价价的的影影响响可可达达75%75%以以上上，由由此此可可见见，设设计计质质量量的的好好差差直直接接影影响响建建设设费费用用的的多多少少和和建建设设工工期期的的长长短短，直直接接决决定定人人力力、物物力力和和财财力力投投入入的的多多少少。合合理理科科学学的的设设计计，可可降降低低工工程程造造价价10%10%。但但在在工工程程设设计计中中不不少少设设计计人人员员重重技技术术、轻轻经经济济，任任意意提提高高安安全全系系数数或或设设计计标标准准，而而对对经经济济上上的的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。一一正确理解设计阶段的成本控制正确理解设计阶段的成本控制 31 设计阶段成本控制的核心包括：设计管理和技术管理两大因素。设计阶段成本控制的核心包括：设计管理和技术管理