房地产项目设计中如何偷面积.ppt

“面里淘金面里淘金”浅析项目开发建设各阶段面积演变浅析项目开发建设各阶段面积演变2021/9/181面 积规划面积出让面积预售面积产权面积利润多变多部门多口径 需要通过测绘测算确定需要通过测绘测算确定2021/9/1822021/9/183第一部分面积与测绘（规划设计面积计算规则VS.房产测量规范）2021/9/184设计测量设计测量规范规范房产测量规范房产测量规范 （GB/T17968-2000GB/T17968-2000）房屋面积测算技术规程房屋面积测算技术规程 （DB11/T661-2009DB11/T661-2009）建筑工程建筑面积计算规程建筑工程建筑面积计算规程（GB/T50353-2013GB/T50353-2013）房产测量房产测量规范规范2021/9/1852021/9/186建筑物结构层高在大于等于建筑物结构层高在大于等于2.2m以上时计算建筑面积，小以上时计算建筑面积，小于于2.2m时计算时计算一半一半建筑面积。建筑面积。设计测量设计测量规范规范建筑物结构层高在大于等建筑物结构层高在大于等于于2.2m以上时可以计算建筑以上时可以计算建筑面积，小于面积，小于2.2m时时不不计算建计算建筑面积。筑面积。结构高度为主导的差异房产测量房产测量规范规范2021/9/187结构高度为主导的差异部位2021/9/188 层高示意图2021/9/189结构高度为主导的差异部位层层高不足高不足2.202.20米米时时有一半面有一半面积积差异差异2021/9/1810 采 光 井 平面图实景立面图2021/9/1811常见建筑部位为主导的差异有有顶顶盖盖时时有一半面有一半面积积差异差异2021/9/1812 外墙外侧坡道2021/9/1813常见建筑部位为主导的差异2021/9/1814常见建筑部位为主导的差异2021/9/1815 雨 篷2021/9/1816常见建筑部位为主导的差异2021/9/1817常见建筑部位为主导的差异2021/9/1818凸 窗测绘：当测绘：当H大于等于大于等于0.20米时，不计建筑面积米时，不计建筑面积设计：当设计：当H小于小于0.45，且，且h大于大于2.10米时，计算一半面积米时，计算一半面积2021/9/1819常见建筑部位为主导的差异界定界定标标准不同准不同2021/9/1820阳台2021/9/1821常见建筑部位为主导的差异面面积积相差将近一倍相差将近一倍2021/9/1822常见建筑部位为主导的差异2021/9/1823 综上所述，对于两个现行的规范中，同一项目的测绘面积和设计面积会有很多差异，其中对面积有较大影响的差异有26项之多，目前比较有效的措施是：在项目有了规划条件和初步设计图纸后，开发企业应会同设计、测绘单位对建筑面积进行匡算，核对差异，再进一步调整设计，从而避免因面积差异在后续开发过程中遇到的问题，为项目开发避险增值。避免差异产生的方法2021/9/1824项目优化增值及特别提示闷顶2021/9/1825花架2021/9/1826 层高不足2.20米回填土阳台、平台（露台）、设备平台、空间（层高和上空）项目优化增值及特别提示2021/9/1827 规划批复指标特别提示2021/9/1828 楼门牌证明信特别提示2021/9/1829第二部分面积与出让2021/9/1830开发进度与出让合同签订的关系开发进度与出让合同签订的关系2021/9/1831规划初步设计阶段n审批依据：规划意见书（或规划条件）与国土局签订国有土地使用权出让合同n目的：取得出让性质国有土地使用证2021/9/1832规划深化设计阶段n审批依据：规划意见复函 与国土局签订国有土地使用权出让合同补充协议n目的：增加出让用途、建筑规模 避免：规证面积审批受限2021/9/1833规划许可阶段n审批依据：规划许可证与国土局签订国有土地使用权出让合同补充协议n目的：修订出让用途、建筑规模及土地证信息 避免：预售许可面积受限预售建筑面积如超出出让总建筑面积，将限制相应房屋不能预售。2021/9/1834竣工验收阶段n审批依据：房屋面积实测数据 （实测备案表、竣工测绘成果说明）与国土局签订国有土地使用权出让合同补充协议n目的：修订出让建筑规模、缴清地价款 避免：房屋初始登记面积受限房屋产权登记受限；土地变更登记受限；2021/9/18352021/9/18362021/9/1837出让合同需要重新评审地价的情况2021/9/1838一、招拍挂项目 招拍挂项目土地出让合同对建筑规模及用途变更后地价水平已有约定，按照合同约定条款执行即可，特殊情况需要重新审定地价二、协议出让合同 该类土地出让合同建筑规模及用途变更后，以下情况需要重新审定地价2021/9/18391、现状项目调整规划条件2、容积率小于（大于）1.0，调整为大于（小于）1.0的情况3、规划或竣工面积较原出让合同约定地上建筑规模调增超过3%备注：新建出让项目因规划调整，建筑面积减少不退钱建筑规模2021/9/1840 1、新增地上用途的项目 2、新增地下用途且地价水平通知单已超过有效期的项目规划用途例如：地上住宅、商业。规划新增地上社区配套、地下车库或地下物业管理用房等用途，需重新评估地价(招牌挂项目用途已有约定地价的除外）2021/9/18412021/9/1842注 意 事 项2021/9/18432021/9/18442021/9/18452021/9/1846第三部分面积与权属（销售）2021/9/1847规划面积预售面积产权面积经过分摊计算经过分摊计算的面积的面积出让面积物理面积物理面积2021/9/1848 预售许可面积与规划面积预售许可面积规划总面积人防面积自行车库面积不分摊部位面积其他不售部位面积（本楼分得本楼分出）不能“超规划”规划总建筑面积本楼分得-本楼分出人防面积+自行车库面积+不分摊部位面积预售许可面预售许可面预售许可面预售许可面积需控制在积需控制在积需控制在积需控制在该范围内该范围内该范围内该范围内2021/9/1849预售许可面积与出让面积不能“超出让”（某一类用途）准许预售面积项目该类用途的出让建筑面积否则，就需要扣除一部分房屋不能办理预售许可，直到满足条件用途B出让面积用途A出让面积用途用途B预售面积预售面积用途用途A预售面积预售面积2021/9/1850 房屋初始登记面积与出让面积办理初始登记的（某一类用途）累计总建筑面积项目该类用途的已出让建筑面积不能“超出让”否则，就需要扣除一部分楼栋不能办理初始登记，直到满足条件出让面积补补足足出出让让面面积积2021/9/1851测绘面积：预测：预售许可面积实测：初始登记面积销售货量销售货量回款回款 业绩业绩2021/9/1852面积分摊计算的基本原则面积分摊计算的基本原则专有部分专有部分共有部分共有部分可分摊部位可分摊部位不可分摊部位不可分摊部位可分摊部位可分摊部位专有部分、不可分摊部位的套内建筑面积专有部分、不可分摊部位的套内建筑面积设备用房、水泵房、变配电室、附属设施、水箱间、垃圾收集间、消防贮水池、消防水泵房、消防水池、引风机房、电缆分界室、消防值班室、地下制冷机房、消防控制中心等可分摊部位一般包括但不限于以下名称或者用途的部位：1、人员通行类：大堂、大厅、门厅、楼（电）梯间、楼（电）梯前室、通道通廊、连廊等2、公共设备类：仅为建筑物内各专有部位服务的设备2021/9/1853房屋初始登记面积数据来源具备初始登记条件大证图表2021/9/1854办理房屋初始登记阶段2021/9/1855办理房屋初始登记阶段2021/9/1856专有部分，指建筑物内具有独立构造和用途的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间。l居住用房类l商业办公类l仓储库房类l工业用房类l居住公共服务配套设施主要包括建筑区划内规划用途为学校、医院、邮局、银行、社区服务站、老年活动中心、居委会、派出所、社区服务用房等房屋定向转移的专有部位2021/9/1857不可分摊部位，指建筑物内的警卫值班室、自行车库、物业服务用房等房屋；建筑区划内，为本小区业主服务的市政基础设施、公共设施等用房。l物业管理类l市政基础设施类（水、电、气、热、有线电视）l其他（自行车库、警卫值班室、值班室、门卫等不但不能被分摊，还要参与分摊2021/9/1858不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。2021/9/1859发证面积，即产权证书中所记载的建筑面积数据。是所有权人真正拥有产权的面积。XXXXX2021/9/1860专业房地产综合服务机构我们将竭尽全力，提供值得信赖的房地产综合服务real estate integrated serviceWe provide reliablethroughout China.http:/2021/9/1861番外篇不动产登记政策最新消息2021/9/1862不动产登记暂行条例，自2015年3月1日起施行。条例共六章三十五条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。条例要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，资源确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等不同部门之间要加强不动产登记有关信息互通共享中华人民共和国第656号国务院令2021/9/1863原房屋权属登记事务中心原土地权属登记事务中心市建委机构变化 -市级2021/9/1864机构变化 -区县原房屋权属登记事务中心原土地权属登记事务中心区县建委2021/9/1865分工2021/9/1866分工信息资源共享国土局网签后，交易双方信息和合同内容网签后，交易双方信息和合同内容房屋预查封后，预查封信息房屋预查封后，预查封信息房屋产权登簿后，登记信息房屋产权登簿后，登记信息房屋查封后，查封信息房屋查封后，查封信息建委2021/9/1867运行机制2021/9/1868近期安排1、2015年10月1日起，正式换发不动产登记证书2、系统仍沿用房屋登记和地籍管理系统，各自审核完成后转入新的不动产登记发证系统，颁发证书。2021/9/1869