不动产估价3.ppt

第二章第二章 不动产估价的不动产估价的原则和程序原则和程序第一节第一节 不动产估价的定义不动产估价的定义第二节第二节 不动产估价的原则不动产估价的原则第三节第三节 不动产估价的程序不动产估价的程序1第一节第一节 不动产估价概述不动产估价概述 一、不动产估价的概念一、不动产估价的概念 不动产估价不动产估价专业估价人员根据估价目的，专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。算和判定的活动。2 把握两点：把握两点：不动产估价是科学与艺术的有机结合；不动产估价是把客观存在的不动产价格揭示、显现出来，而不是把某个主观想象的数字强加给估价对象。3一名合格的不动产专业估价人员应符合下列条件：一名合格的不动产专业估价人员应符合下列条件：1 1、有扎实的不动产估价理论、方法及不动产制度、有扎实的不动产估价理论、方法及不动产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识；政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识；2 2、有丰富的不动产估价实务经验及市场调查、推、有丰富的不动产估价实务经验及市场调查、推理判断的才能；理判断的才能；3 3、有良好的职业道德修养。、有良好的职业道德修养。4二、不动产估价的意义二、不动产估价的意义1.为不动产市场交易服务 2.有利于提高不动产经济运行效率3.是确立公平的收益分配制度的基础4.有利于税负公平 5三、不动产估价的范围三、不动产估价的范围1、不动产交易评估2、不动产抵押评估3、不动产保险评估4、不动产典当评估5、不动产税收评估6、不动产征收（用）补偿评估6第二节第二节 不动产估价的原则不动产估价的原则一、合法原则一、合法原则1.合法产权：以不动产权属证书和有关证件为依据。2.合法使用：以城市规划、土地利用用途管制等为依据。3.合法处分：以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。4.其他方面：如评估出来的价格必须符合国家的价格政策。7二、最高最佳使用原则二、最高最佳使用原则2.最高最佳使用包括3个方面：（1）最佳用途；（2）最佳规模；（3）最佳集约度。3.确定最高最佳使用的3个经济学原理：（1）收益递增递减原理：投入产出关系；（2）均衡原理：内部构成要素是否均衡；（3）适合原理：不动产与外部环境好似否保持协调。1.最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。8 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。该原则是市场比较法的基础。类似不动产指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的不动产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会互相影响的不动产所处的区域范围。三、替代原则三、替代原则9四、估价时点原则四、估价时点原则 估价时点原则要求不动产估价结果应是估价对象在估价时的客观合理价格。同一不动产的价格随时间的变动而变动。10例：现状为在建工程，可能同时存在着现状为在建工程，可能同时存在着3种估价：种估价：估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价；估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，即在建工程现在的预售或预购价格 是多少；估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，即在建工程未来建成后的价值是多少。11五、供求原则五、供求原则1、不动产价格通常随供给的增加而下降。不动产的供给与不动产的生产成本以及现有不动产改变用途的可能性有关。2、不动产的价格随需求的增加而上涨。由于在短时间内特定用途不动产的供给难以增加，所以需求对不动产价格的影响更大。3、不动产价格由供给和需求两方面因素综合决定。12六、公平原则六、公平原则1.独立性独立性：估价机构在不动产估价过程中摆脱不动产利益主体的影响，站在第三方的立场独立开展估价业务；2.科学性科学性：(1)估价工作的系统性 (2)估价方法的严谨性(3)估价结果的可靠性 (4)估价人员的专业性3.客观性客观性：估价人员严格遵守执业道德规范，尊重客观事实，以公平、公正、严肃、认真的态度对待估价工作。13一、获取估价任务一、获取估价任务1、被动接受2、主动争取3、自有自估二、受理估价委托及明确估价基本事项二、受理估价委托及明确估价基本事项1、明确估价对象2、明确估价目的3、明确估价时点4、明确估价报告书交付日期第三节第三节 不动产估价的程序不动产估价的程序14三、初选估价方法及确定投入人员三、初选估价方法及确定投入人员四、制定估价作业计划四、制定估价作业计划五、实地勘察及收集整理相关资料五、实地勘察及收集整理相关资料六、选择估价方法计算及决定估价额六、选择估价方法计算及决定估价额 对于各种方法计算的结果进行综合：1、求简单算术平均数2、求加权算术平均数3、求中位数、众数4、以一种估价方法结果为主，其它方法计算结果作参考七、撰写估价报告书七、撰写估价报告书八、估价资料归档八、估价资料归档15v估价报告书的类型：v定型式 v自由式 v混合式估价报告书的质量：v外在质量-格式、文字表达水平、印刷质量v内在质量-估价结论的准确性、估价方法的选择正确性、参数确定的合理性16 估价报告书的主要内容：估价报告书的主要内容：1、委托估价方名称2、受理估价方名称3、估价对象概况4、估价目的5、估价时点6、估价依据7、估价方法、技术路线和测算过程8、估价结论9、决定估价额的理由10、估价前提及应用的说明事项11、估价人员及与估价对象有无利害关系说明12、估价作业日期13、若干附属资料17