物业管理案例分析2.ppt

物业管理案例分析2021/9/181案例一n n某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭。乙遂将物业管理公司告上法庭。2021/9/182n n观点一：声明在先，不予赔偿n n理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等n n观点二：单方声明，不予承认。n n理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。2021/9/183n n观点三：双方有责，各负一半。观点三：双方有责，各负一半。n n观点四：以责定法。观点四：以责定法。n n停车丢车案例归纳：停车丢车案例归纳：n n主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措施，不允义务，主管部门检查未有安防，消防措施，不允营业。营业。n n物价部门未核准收费标准，收费违法。物价部门未核准收费标准，收费违法。n n单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。同无效。n n有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。未丢、票未做记号丢车，需负责任。n n给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。（最好提醒），丢车可以不赔。2021/9/184案例二n n徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？2021/9/185n n楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。n n房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。2021/9/186n n楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。n n物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。2021/9/187案例三n n 业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。n n请问：此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。2021/9/188n n案例分析：n n物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。n n中华人民共和国民法通则第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。n n在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。2021/9/189案例四n n某住宅小区3单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出？n n3单元单号8家住户，其说法不一，7、8层得住户说：此事与他们无关，他们不出维修费；六层以下的住户说：该维修费应由第六层的住户出；第六层的住户说：该维修费应从维修基金出。2021/9/1810n n案例分析：n n 水管渗漏，属一般维修，换跟外墙水管即可。因此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。2021/9/1811案例五n n 黄先生及其夫人居住在某小区8栋701室。老两口出门半年探亲，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该叫物业管理费。”n n请问：物业管理公司应如何处理？2021/9/1812n n案例分析：n n（第一）、业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的公用部分仍然在进行。使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的公用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。2021/9/1813n n（第二）、当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的公用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。2021/9/1814n n（第三）、造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻扰不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。2021/9/1815n n（第四）、减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。n n因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。2021/9/1816