房地产法.ppt

物 业 管 理 1 1、物业管理法概念、物业管理法概念2 2、物业管理的类型、物业管理的类型3 3、物业管理内部体制、物业管理内部体制 权力机构权力机构 经营机构经营机构 1 物业管理的概念 物业管理是指物业管理公司物业管理是指物业管理公司受物业所有人（通常称为业主）受物业所有人（通常称为业主）的委托，运用现代管理科学和的委托，运用现代管理科学和先进的维修、养护技术，对物先进的维修、养护技术，对物业进行修缮、养护、经营并为业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方面服务的行为。使用人提供多方面服务的行为。2 物 业 管 理 法 1、物业管理法是指调整物业管理、物业管理法是指调整物业管理关系的法律规范的总称。关系的法律规范的总称。2、物业管理关系是指物业管理公、物业管理关系是指物业管理公司与所有人或使用人之间在物司与所有人或使用人之间在物业管理过程中形成的社会关系。业管理过程中形成的社会关系。这种关系具有劳务的性质。这种关系具有劳务的性质。3、1994年年3月建设部颁布的城月建设部颁布的城市新建住宅小区管理办法是市新建住宅小区管理办法是我国第一部比较完善的物业管我国第一部比较完善的物业管理法规。理法规。3 我国物业管理的 内部体制 根据根据城市新建住宅小区管理城市新建住宅小区管理办法规定，我国物业管理的办法规定，我国物业管理的内部体制由权力机构和经营机内部体制由权力机构和经营机构组成。构组成。一、权力机构一、权力机构 权力机构为住宅小区管理委权力机构为住宅小区管理委员会。住宅小区管理委员会是员会。住宅小区管理委员会是在房地产主管部门指导下，又在房地产主管部门指导下，又住宅小区房地产产权人和使用住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。使用人的合法权益。4权力机构（管委会）管委会的权利：管委会的权利：1 1、制定管委会章程，代表住宅小区、制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产内的产权人、使用人，维护房地产产权人和所有人的合法权利；产权人和所有人的合法权利；2 2、决定选聘或续聘物业管理公司；、决定选聘或续聘物业管理公司；3 3、审议物业管理公司制订的年度管、审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；理计划和小区管理服务的重大措施；4 4、检查、监督各项管理工作的实施、检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。及规章制度的执行。5权力机构（管委会）管委会的义务：管委会的义务：1 1、根据房地产产权人和使用人的意、根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；工作进行检查和监督；2 2、协助物业管理公司落实各项管理、协助物业管理公司落实各项管理工作；工作；3 3、接受住宅小区内房地产产权人和、接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；使用人的监督；4 4、接受房地产行政主管部门、各有、接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地关行政主管部门及住宅小区所在地的人民政府的监督指导。的人民政府的监督指导。6经营机构 （物业管理公司）物业管理公司的权利物业管理公司的权利：（7 7点）点）1 1、物业管理公司应当根据有关法、物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区规，结合实际情况，制定小区管理办法；管理办法；2 2、依照物业管理合同和管理办法、依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；对住宅小区实施管理；3 3、依照物业管理合同和有关规定、依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；收取管理费用；4 4、有权制止违反规章制度的行为；、有权制止违反规章制度的行为；7经营机构 （物业管理公司）物业管理公司的权利：物业管理公司的权利：5 5、有权要求管委会协助管理；、有权要求管委会协助管理；6 6、有权选聘专营公司（如清洁公、有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管司、保安公司等）承担专项管理业务；理业务；7 7、可以实行多种经营，以其收益、可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。补充小区管理经费。8经营机构 （物业管理公司）物业管理公司的义务：物业管理公司的义务：1 1、履行物业管理合同，依法经营；、履行物业管理合同，依法经营；2 2、接受管委会和住宅小区内居民、接受管委会和住宅小区内居民的监督；的监督；3 3、重大的管理措施应当提交管委、重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；会审议，并经管委会认可；4 4、接受房地产行政主管部门、有、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所关行政主管部门及住宅小区所在地的人民政府的监督指导。在地的人民政府的监督指导。9物 业 管 理 1 1、物业管理法概念、物业管理法概念2 2、物业管理的类型、物业管理的类型3 3、物业管理内部体制、物业管理内部体制 权力机构权力机构 经营机构经营机构 10 房地产权属登记 1 1、房地产权属登记的概念、房地产权属登记的概念2 2、房地产权属登记的特点、房地产权属登记的特点3 3、房地产权属登记的作用、房地产权属登记的作用4 4、土地登记、土地登记5 5、房屋产权登记、房屋产权登记 11概 念 房地产权属登记，是指法律房地产权属登记，是指法律规定的房地产管理机构，对房规定的房地产管理机构，对房地产权属状况进行持续登记。地产权属状况进行持续登记。房地产权属是指房地产的所房地产权属是指房地产的所有权、使用权及其他权利，如有权、使用权及其他权利，如租赁权、抵押权、典当权、地租赁权、抵押权、典当权、地役权等。役权等。房地产权属状况包括：房地房地产权属状况包括：房地产权利人、房地产权利的来源产权利人、房地产权利的来源和取得时间、房地产的坐落、和取得时间、房地产的坐落、面积、结构、用途等。面积、结构、用途等。12我国房地产权属 登记的特点 1 1、房地产登记由不同的机关分、房地产登记由不同的机关分别登记别登记 房地产由土地以及地上的建房地产由土地以及地上的建筑物及其他附着物所构成。作筑物及其他附着物所构成。作为财产，房屋与土地是不可分为财产，房屋与土地是不可分割的，根据这一不可分割的特割的，根据这一不可分割的特性，房地产产权的登记应当一性，房地产产权的登记应当一次完成，证书也应当领取一个。次完成，证书也应当领取一个。但由于我国一直对房地产实行但由于我国一直对房地产实行土地与房屋分别管理制度，所土地与房屋分别管理制度，所以，房地产权属登记一般由土以，房地产权属登记一般由土地管理机关和房产管理机关分地管理机关和房产管理机关分别登记。别登记。13我国房地产权属 登记的特点 2 2、房地产权属登记为房地产权、房地产权属登记为房地产权利动态登记利动态登记 当事人对房地产权利的取得、当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。房地产权属登能对抗第三人。房地产权属登记，不仅登记权利的静态状况，记，不仅登记权利的静态状况，而且也登记权利的动态过程，而且也登记权利的动态过程，使第三人可以以登记的情况，使第三人可以以登记的情况，推知该房地产的权利状态。推知该房地产的权利状态。14我国房地产权属 登记的特点 3 3、房地产权属登记采取实质审、房地产权属登记采取实质审查主义。查主义。登记机关对申请人提出的登登记机关对申请人提出的登记申请，不仅要审查形式要件，记申请，不仅要审查形式要件，而且还必须对申请登记的权利而且还必须对申请登记的权利来源证明是否有效进行严格的来源证明是否有效进行严格的审查，并要进行实地勘验。审查，并要进行实地勘验。形式要件与实地勘验结果一形式要件与实地勘验结果一致，才能登记。致，才能登记。15我国房地产权属 登记的特点 4 4、房地产权属登记具有公信力、房地产权属登记具有公信力 房地产权利一经登记机关在房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利对登记簿上注册登记，该权利对于善意第三人在法律上有绝对于善意第三人在法律上有绝对效力，权利人享有不可推翻之效力，权利人享有不可推翻之权利。权利。16我国房地产权属 登记的特点 5 5、房地产权属登记实行强制登记、房地产权属登记实行强制登记 房地产权利初始登记后，涉房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等，及权利转移、设定、变更等，权利人必须申请登记，若不登权利人必须申请登记，若不登记，房地产权利便得不到法律记，房地产权利便得不到法律的保护，而且要承担相应的责的保护，而且要承担相应的责任。任。17我国房地产权属 登记的特点 6 6、颁发权利证书、颁发权利证书 房地产权属登记机关对权利人房地产权属登记机关对权利人申请登记的权利，按程序登记申请登记的权利，按程序登记完毕后，由人民政府颁发房地完毕后，由人民政府颁发房地产权利证书。权利证书为权利产权利证书。权利证书为权利人之凭证，由权利人持有和保人之凭证，由权利人持有和保管。管。18房地产权属登记的作用 1 1、房地产权属登记能够有效的保、房地产权属登记能够有效的保护当事人合法的房地产权利护当事人合法的房地产权利 当事人的房地产权利，主要当事人的房地产权利，主要是指当事人所有的国有土地使是指当事人所有的国有土地使用权、房屋所有权及房地产他用权、房屋所有权及房地产他项权利。我国房地产法规定，项权利。我国房地产法规定，当事人这些权利的取得、变更、当事人这些权利的取得、变更、丧失必须依法登记，不经登记丧失必须依法登记，不经登记不发生效力。经登记的房地产不发生效力。经登记的房地产权利受法律保护，可以对抗权权利受法律保护，可以对抗权利人以外的其他单位和个人的利人以外的其他单位和个人的侵害。侵害。19房地产权属登记的作用 2 2、房地产权属登记是国家对房地、房地产权属登记是国家对房地产进行管理的一种重要措施。产进行管理的一种重要措施。房地产权属登记是一种强制房地产权属登记是一种强制登记。登记。3 3、房地产权属登记有利于维护房、房地产权属登记有利于维护房地产交易的安全。地产交易的安全。房地产交易的前提，是一方房地产交易的前提，是一方拥有房地产权利。而判断的唯拥有房地产权利。而判断的唯一标准就是房地产权利的登记、一标准就是房地产权利的登记、发证情况。避免交易中真实权发证情况。避免交易中真实权利人与名义权利人分离的现象。利人与名义权利人分离的现象。20土 地 登 记 一、概念一、概念 土地登记是国家依法对国有土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权集体土地使用权和土地他项权利的登记。是国家确认土地使利的登记。是国家确认土地使用权和土地所有权的一项法律用权和土地所有权的一项法律措施。一经登记即受法律保护。措施。一经登记即受法律保护。21土 地 登 记 土地他项权利是指土地土地他项权利是指土地使用权和土地所有权以外的使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。定需要登记的其他土地权利。22土 地 登 记 二、土地登记的内容二、土地登记的内容1 1、土地登记单位、土地登记单位2 2、土地位置、土地位置3 3、土地权属性质、土地权属性质4 4、用地面积、共有使用面积及分、用地面积、共有使用面积及分摊面积摊面积5 5、地类面积、地类面积6 6、土地实际用途、土地实际用途7 7、土地等级、土地等级8 8、土地权属来源及依据、土地权属来源及依据9 9、土地使用期限、土地使用期限 23土 地 登 记 三、土地登记类型及程序三、土地登记类型及程序 根据土地登记的内容和时间，根据土地登记的内容和时间，土地登记分为初始登记和变更土地登记分为初始登记和变更土地登记两种土地登记两种1 1、初始登记、初始登记 初始登记，又称总登记，是初始登记，又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。的普遍登记。24土 地 登 记 2 2、变更土地登记、变更土地登记 变更土地登记，是指初始土变更土地登记，是指初始土地登记以后的土地登记，包括；地登记以后的土地登记，包括；（1 1）土地使用权、所有权和土）土地使用权、所有权和土地他项权利地他项权利 设定设定 登记；登记；（2 2）土地使用权、所有权和土）土地使用权、所有权和土地他项权利地他项权利 变更变更 登记；登记；（3 3）土地使用权、所有权和土）土地使用权、所有权和土地他项权利更改名称、地址和地他项权利更改名称、地址和土地用途变更登记；土地用途变更登记；（4 4）注销登记等。）注销登记等。25房屋产权登记 一、概念一、概念 房屋产权登记是指房屋所有房屋产权登记是指房屋所有权和他项权利（租赁、抵押等）权和他项权利（租赁、抵押等）的登记。房屋产权登记是房地的登记。房屋产权登记是房地产产权管理的主要内容，是依产产权管理的主要内容，是依法确认房屋所有权的法定形式法确认房屋所有权的法定形式之一。之一。确认产权后，发给的房屋所确认产权后，发给的房屋所有权证是房屋所有权唯一的合有权证是房屋所有权唯一的合法凭证。法凭证。26房屋产权登记 房屋产权登记一般分为：总登记、房屋产权登记一般分为：总登记、转移登记、变更登记和其他登转移登记、变更登记和其他登记记 1 1、总登记、总登记 也称静态登记，是指再一定也称静态登记，是指再一定的行政区域内举行的一次性的、的行政区域内举行的一次性的、统一的、全面的产权登记。统一的、全面的产权登记。27房屋产权登记 2 2、转移登记、转移登记 也称之为动态登记，是指在总也称之为动态登记，是指在总登记以后，所有权发生继承、登记以后，所有权发生继承、买卖、赠与、交换、分割、转买卖、赠与、交换、分割、转让等法律行为而涉及到房屋所让等法律行为而涉及到房屋所有权人变更是所进行的登记。有权人变更是所进行的登记。28房屋产权登记 3 3、变更登记、变更登记 是指在总登记后，房屋发生是指在总登记后，房屋发生了扩建、翻建、添建以及部分了扩建、翻建、添建以及部分拆除等增减情况以及相应的宅拆除等增减情况以及相应的宅基地、院落用地使用范围内的基地、院落用地使用范围内的增减所进行的登记。增减所进行的登记。29房屋产权登记 4 4、其他登记、其他登记 其他登记主要有以下几种：其他登记主要有以下几种：更正登记；更正登记；遗失登记；遗失登记；新建登记；新建登记；限制登记；限制登记；更名登记更名登记 30房地产权属登记 城市房屋产权产籍管理暂行城市房屋产权产籍管理暂行办法第办法第1818条、第条、第1919条规定：条规定：“凡未按照本办法申请并办理凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。利的设定，均为无效。”违反违反本办法的有关规定，县级以上本办法的有关规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门人民政府房地产行政主管部门可以根据情节给予行政处罚。可以根据情节给予行政处罚。31房地产权属登记 土地登记规则第土地登记规则第6969条规定，条规定，凡不按规定如期申请变更土地凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报县级以上人民政视情节轻重报县级以上人民政府批准，注销土地登记和土地府批准，注销土地登记和土地证书。证书。32