05投资性房地产.ppt

投资性房地产中级会计实务IntermediateAccounting投资性房地产投资性房地产投资性房地产基本要求基本要求（一）掌握（一）掌握 1.投资性房地产概念和范围投资性房地产概念和范围2.投资性房地产的确认条件投资性房地产的确认条件3.投资性房地产初始计量的核算投资性房地产初始计量的核算4.投资性房地产后续计量的核算投资性房地产后续计量的核算5.投资性房地产转换的核算投资性房地产转换的核算（二）熟悉（二）熟悉 1.投资性房地产处置的核算投资性房地产处置的核算投资性房地产考情分析考情分析（一）主要题型（一）主要题型单选题、多选题等客观题为主（单选题、多选题等客观题为主（07年考题）年考题）计算分析和综合题中也可能出现计算分析和综合题中也可能出现（二）分值比重（二）分值比重 2007年：年：3分分投资性房地产 第一节第一节 投资性房地产投资性房地产一、投资性房地产的概念一、投资性房地产的概念（一）定义（一）定义为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产（二）内容（二）内容（重点重点）1.已已出租的土地使用权出租的土地使用权企业企业通过出让或转让方式取得通过出让或转让方式取得，并以，并以经营经营租赁方式出租的土地租赁方式出租的土地使用权使用权 甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有使用权的甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期10年。甲企业又将这块土地转租年。甲企业又将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差价，为期给丙企业，以赚取租金差价，为期3年。年。甲企业：这项土地使用权不能予以确认，不属于其投资性房地产甲企业：这项土地使用权不能予以确认，不属于其投资性房地产 乙企业：自租赁开始日，这项土地使用权属于其投资性房地产乙企业：自租赁开始日，这项土地使用权属于其投资性房地产企业企业计划计划用于出租的土地使用权，不属于此类用于出租的土地使用权，不属于此类投资性房地产2.已出租的建筑物已出租的建筑物企业企业拥有产权拥有产权并以并以经营经营租赁方式出租的房屋等建筑物租赁方式出租的房屋等建筑物 甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其持有产权的两间甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其持有产权的两间门面房出租给甲公司，为期门面房出租给甲公司，为期5 5年。甲公司一开始将这两间门面房用于自行经年。甲公司一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。营餐馆。2 2年后，由于连续亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金年后，由于连续亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。差价。甲公司：该门面房产权不能确认，不属于其投资性房地产甲公司：该门面房产权不能确认，不属于其投资性房地产 乙公司：该门面房属于其投资性房地产乙公司：该门面房属于其投资性房地产企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类 甲公司在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。甲公司甲公司在当地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。甲公司按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟拟用于整体出租，但尚未找到承租人。用于整体出租，但尚未找到承租人。该商铺该商铺不不属于投资性房地产，直到甲公司与承租人签订经营租赁合同，属于投资性房地产，直到甲公司与承租人签订经营租赁合同，自租赁开始日起，该商铺才能转换为投资性房地产。自租赁开始日起，该商铺才能转换为投资性房地产。投资性房地产 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中服务在整个协议中不不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。地产。所提供的其他服务在整个协议中如为所提供的其他服务在整个协议中如为重大重大的，该建筑物应的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为视为企业的经营场所，应当确认为自用自用房地产。房地产。甲公司购买了一栋写字楼，共甲公司购买了一栋写字楼，共1212层。其中层。其中5 5层经营出租给乙公司，层经营出租给乙公司，6 6层经层经营出租给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。甲公司同时为整栋楼提供营出租给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。保安、清洁、维修等日常辅助服务。甲公司将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大，对于甲公司而言，甲公司将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大，对于甲公司而言，该栋写字楼属于甲公司的投资性房地产。该栋写字楼属于甲公司的投资性房地产。投资性房地产3.持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。如企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定如企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益，该情况属于继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益，该情况属于投资性房地产。投资性房地产。按照国家有关规定认定的闲置土地，按照国家有关规定认定的闲置土地，不不属于持有并准备增值的属于持有并准备增值的土地使用权土地使用权投资性房地产（三）不属于投资性房地产的项目（三）不属于投资性房地产的项目1.自用自用房地产房地产 自用的建筑物（固定资产）和自用的土地使用权（无自用的建筑物（固定资产）和自用的土地使用权（无形资产）形资产）企业企业出租出租给给本本企业企业职工职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不不属于投资性房地产。该部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有属于投资性房地产。该部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用自用房地产的性质。房地产的性质。企业拥有并企业拥有并自行自行经营的旅馆饭店，经营的旅馆饭店，不不属于投资性房地产。若将其拥有属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租部分能够单独计量或出售的，的旅馆饭店部分或全部出租，且出租部分能够单独计量或出售的，出租出租的部的部分分可以确认为投资性房地产可以确认为投资性房地产。投资性房地产 2.作为作为存货存货的房地产的房地产 房地产开发公司房地产开发公司的商品房和土地（存货）的商品房和土地（存货）房地产开发企业房地产开发企业依法取得的、用于开发后依法取得的、用于开发后出售出售的的土地使用权土地使用权，属于房地，属于房地产开发企业的产开发企业的存货存货，即使房地产开发企业决定，即使房地产开发企业决定待增值后再转让待增值后再转让其开发的其开发的土地土地，也也不不得将其确认为投资性房地产。得将其确认为投资性房地产。投资性房地产 一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理（即：自用），用于赚取租金或产商品、提供劳务或经营管理（即：自用），用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不不确认为投确认为投资性房地产，其应与自用的部分，一起确认为固定资产或无形资性房地产，其应与自用的部分，一起确认为固定资产或无形资产。资产。甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘。一层出租给一家大型超市，甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘。一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。这种情况已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，则应当将其确认为甲公司的投资性下，如果一层商铺能够单独计量和出售，则应当将其确认为甲公司的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。投资性房地产 多选题（多选题（2007）：）：下列各项中，属于投资性房地产的有（下列各项中，属于投资性房地产的有（）。）。A.企业拥有并自行经营的饭店企业拥有并自行经营的饭店 B.企业以经营租赁方式租出的写字楼企业以经营租赁方式租出的写字楼 C.房地产开发企业正在开发的商品房房地产开发企业正在开发的商品房 D.企业持有拟增值后转让的土地使用权企业持有拟增值后转让的土地使用权BD 历年考题历年考题投资性房地产二、投资性房地产的确认和计量二、投资性房地产的确认和计量（一）投资性房地产的确认（一）投资性房地产的确认 在满足投资性房地产的定义的基础上，同时满足以下两个在满足投资性房地产的定义的基础上，同时满足以下两个条件：条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业 2.该投资性房地产的成本能够可靠的计量该投资性房地产的成本能够可靠的计量投资性房地产（二）投资性房地产的初始计量（二）投资性房地产的初始计量1.外购的投资性房地产外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时同时开始对开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当本增值的，应当先先将外购的房地产确认为将外购的房地产确认为固定资产或无形资产固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日起自租赁开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资，再从固定资产或无形资产产转换为投资性房地产转换为投资性房地产。投资性房地产2.自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产 只有在自行建造或开发或开发活动完成（即达到预定可使只有在自行建造或开发或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的用状态）的同时同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。造的房地产确认为投资性房地产。自行建造或开发投资性房地产的成本，由建造该项房地产自行建造或开发投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。企业自行建造或开发的房地产达到可使用状态后一段时间企业自行建造或开发的房地产达到可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当才对外出租或用于资本增值的，应当先先将自行建造的房地产确将自行建造的房地产确认为认为固定资产、无形资产或存货固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本自租赁期开始日或用于资本增值之日起增值之日起，从固定资产、无形资产或存货，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地转换为投资性房地产产。投资性房地产 第二节第二节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可采用公允价值通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可采用公允价值模式计量。模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，行后续计量，不得同时不得同时采用两种不同计量模式。采用两种不同计量模式。投资性房地产一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产外购或自行建造投外购或自行建造投资性房地产达到用资性房地产达到用预定可使用状态预定可使用状态 借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：银行存款贷：银行存款 在建工程在建工程按期（月）计提折按期（月）计提折旧或进行摊销旧或进行摊销 借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得租金收入取得租金收入 借：银行存款等借：银行存款等 贷：其他业务收入贷：其他业务收入投资性房地产存在投资性房地产存在减值迹象减值迹象 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备按实际成本按实际成本外购外购自行建造自行建造投资性房地产 例：甲公司的一栋办公楼出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，例：甲公司的一栋办公楼出租给乙公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 800万，按照直线万，按照直线法计提折旧，使用寿命为法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙公年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙公司每月支付甲公司租金司每月支付甲公司租金8万元。当年万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为值测试，其可收回金额为1 200万，此时办公楼的帐面价值为万，此时办公楼的帐面价值为1 500万，以前万，以前未计提减值准备。未计提减值准备。（1）计提折旧）计提折旧（2）确认租金）确认租金（3）计提减值准备）计提减值准备借：其他业务成本借：其他业务成本 75 000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）75 00018002012借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款）80 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 80 000借：资产减值损失借：资产减值损失 3 000 000 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 3 000 000投资性房地产二、采用公允价值模式进行后续计量的会计处理二、采用公允价值模式进行后续计量的会计处理（一）采用公允价值模式的前提条件（一）采用公允价值模式的前提条件1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他有关信息，从而对投资性房地产的公允价值的市场价格及其他有关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。作出合理的估计。投资性房地产外购或自行建造投外购或自行建造投资性房地产达到用资性房地产达到用预定可使用状态预定可使用状态 借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 贷：银行存款贷：银行存款 在建工程在建工程不不对投资性房地产计提折旧或摊销对投资性房地产计提折旧或摊销资产负债表日资产负债表日（1）投资性房地产公允价值高于原帐面价值）投资性房地产公允价值高于原帐面价值借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益（2）投资性房地产公允价值低于原帐面价值）投资性房地产公允价值低于原帐面价值 作相反的会计分录作相反的会计分录取得租金收入取得租金收入 借：银行存款等借：银行存款等 贷：其他业务收入贷：其他业务收入按实际成本按实际成本外购外购自行建造自行建造投资性房地产小结：小结：和采用成本模式计量的区别在于，采用公允价值模式计量和采用成本模式计量的区别在于，采用公允价值模式计量的投资性房地产的投资性房地产不不再计提再计提折旧折旧、不不再进行再进行摊销摊销，也，也不不需要计提需要计提减值准备减值准备。投资性房地产 例：甲公司为从事房地产经营开发的企业。例：甲公司为从事房地产经营开发的企业。2007年年8月，月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为为10年。当年年。当年10月月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为楼的造价为9 000万元。由于该写字楼地处商业繁华区，所在城万元。由于该写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。项出租的房地产进行后续计量。2007年年12月月31日，该写字楼的日，该写字楼的公允价值为公允价值为9 200万元。万元。2008年年12月月31日，该写字楼的公允价日，该写字楼的公允价值为值为9 300万元。万元。投资性房地产（1）2007年年10月月1日，甲公司开发完成写字楼并出租日，甲公司开发完成写字楼并出租（2）2007年年12月月31日，以公允价值为基础调整其账面价值日，以公允价值为基础调整其账面价值（3）2008年年12月月31日日借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）9 000万万 贷：开发产品贷：开发产品 9 000万万借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）200万万 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 200万万借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）100万万 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 100万万投资性房地产三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更企业只能选择企业只能选择一种一种计量模式对其所有的投资性房地产进行后续计量模式对其所有的投资性房地产进行后续计量，计量，不得同时不得同时采用两种计量模式。采用两种计量模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式可以转为公允价值模式；但公允价值模式成本模式可以转为公允价值模式；但公允价值模式不不得转为成得转为成本模式本模式成本模式转为公允价值模式的，应当作为成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更会计政策变更处理，处理，要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与帐面价值的差要进行追溯调整，将计量模式变更时公允价值与帐面价值的差额，调整期初留存收益。额，调整期初留存收益。投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 盈余公积盈余公积计量模式变更日投资性房地产的计量模式变更日投资性房地产的公允价值公允价值已计提已计提的折旧或摊销的折旧或摊销已计提已计提的减值准备的减值准备帐面帐面余额余额公允价值和帐面公允价值和帐面价值价值的差额的差额投资性房地产 例：甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采例：甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。用成本模式进行后续计量。2009年年1月月1日，甲公司认为，出租日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为产从成本模式转为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为9 000万，已计提折旧万，已计提折旧270万，帐面价值为万，帐面价值为8 730万。万。2009年年1月月1日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为9 500万元。假设甲公司按净利润的万元。假设甲公司按净利润的10%计提盈余公积。计提盈余公积。借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）9 500万万 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）270万万 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼 9 000万万 利润分配利润分配未分配利润未分配利润 693万万 盈余公积盈余公积 77万万投资性房地产单选题（单选题（2006）：）：下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（）。）。A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失 B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量 C.采用公允价值计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入采用公允价值计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积资本公积 D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量值模式计量D 历年考题历年考题投资性房地产 第三节第三节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换一、房地产的转换（一）房地产的转换形式（一）房地产的转换形式1.投资性房地产开始自用投资性房地产开始自用2.作为存货的房地产改为出租作为存货的房地产改为出租3.自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值自用土地使用权停止自用改用于资本增值投资性房地产（二）房地产转换的会计处理（二）房地产转换的会计处理1.成本模式下的转换成本模式下的转换核算要点：核算要点：对应结转对应结转 无论是投资性房地产转换为自用房地产，还是自用的土地使无论是投资性房地产转换为自用房地产，还是自用的土地使用权或建筑物转为投资性房地产，应将相应的科目对应结转：用权或建筑物转为投资性房地产，应将相应的科目对应结转：“固定资产固定资产”、“无形资产无形资产”“”“投资性房地产投资性房地产”“累计折旧累计折旧”、“累计摊销累计摊销”“”“投资性房地产累计折旧（摊投资性房地产累计折旧（摊销）销）”“固定（无形）资产减值准备固定（无形）资产减值准备”“”“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”不产生损益不产生损益 对应科目金额对应结转，不产生差额。对应科目金额对应结转，不产生差额。投资性房地产（1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产借：固定资产（无形资产）借：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 累计折旧（累计摊销）累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）固定资产减值准备（无形资产减值准备）投资性房地产在转换日的帐面余额投资性房地产在转换日的帐面余额已计提已计提的折旧或摊销的折旧或摊销已计提已计提的减值准备的减值准备投资性房地产 例：例：2007年年7月末，甲公司将出租在外的厂房收回，月末，甲公司将出租在外的厂房收回，8月月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至至2007年年7月月31日，帐面价值为日，帐面价值为3 765万，其中，原价万，其中，原价5 000万，万，累计已提折旧累计已提折旧1 235万。万。借：固定资产借：固定资产 5 000万万 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）1 235万万 贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 5 000万万 累计折旧累计折旧 1 235万万 投资性房地产（2）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产产借：投资性房地产借：投资性房地产 存货跌价准备存货跌价准备 贷：开发产品贷：开发产品该存货在转换日的该存货在转换日的帐面价值帐面价值已计提已计提的跌价准备的跌价准备作为存货的房地产的帐面作为存货的房地产的帐面余额余额投资性房地产 例：甲公司是从事房地产开发业务的企业，例：甲公司是从事房地产开发业务的企业，2007年年3月月10日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2007年年4月月15日。日。2007年年4月月15日，该写字楼的帐面余额日，该写字楼的帐面余额4 500万，未计提存货跌万，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。价准备，转换后采用成本模式计量。借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 45 000万万 贷：开发产品贷：开发产品 45 000万万投资性房地产（3）自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资兴）自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资兴房地产房地产借：投资性房地产借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销）累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）固定资产减值准备（无形资产减值准备）贷：固定资产（无形资产）贷：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 自用土地使用权或建筑物在转换日的帐面余额自用土地使用权或建筑物在转换日的帐面余额已计提已计提的折旧或摊销的折旧或摊销已计提已计提的减值准备的减值准备投资性房地产 例：甲公司拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。例：甲公司拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。2007年年3月月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2007年年4月月15日，日，为期为期5年。年。2007年年4月月15日，这栋办公楼的帐面余额为日，这栋办公楼的帐面余额为45 000万，万，已计提折旧已计提折旧300万。假设甲公司所在城市没有活跃的房地产交万。假设甲公司所在城市没有活跃的房地产交易市场。易市场。借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 45 000万万 累计折旧累计折旧 300万万 贷：固定资产贷：固定资产 45 000万万 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）300万万投资性房地产2.公允价值模式下的转换公允价值模式下的转换（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产）采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产借：固定资产（无形资产）借：固定资产（无形资产）投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动 公允价值变动损益公允价值变动损益投资性房地产在转换日的投资性房地产在转换日的公允公允价值价值累计公允价值变动累计公允价值变动累计公允价值变动累计公允价值变动公允价值与原账面价值的差额公允价值与原账面价值的差额公允价值与原账面价值的差额公允价值与原账面价值的差额投资性房地产 例：例：2008年年10月月15日，甲公司因租赁期满，将出租的写日，甲公司因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2008年年12月月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为用房地产，当日的公允价值为4 800万。该项房地产在转换前采万。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原帐面价值为用公允价值模式计量，原帐面价值为4 750万，其中，成本为万，其中，成本为4 500万，公允价值变动为增值万，公允价值变动为增值2 500万。万。借：固定资产借：固定资产 4 800万万 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）4 500万万 写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）250万万 公允价值变动损益公允价值变动损益 50万万投资性房地产（2）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投 资性房地产资性房地产转换日的公允价值转换日的公允价值小于账面价值，其小于账面价值，其差额计入当期损益差额计入当期损益借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 存货跌价准备存货跌价准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：开发产品贷：开发产品转换日的公允价值转换日的公允价值大于账面价值，其大于账面价值，其差额计入所有者权差额计入所有者权益益借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 存货跌价准备存货跌价准备 贷：开发产品贷：开发产品 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积该房地产在转换日的该房地产在转换日的公允公允价值价值原计提的存货跌价准备原计提的存货跌价准备该房地产的账面余额该房地产的账面余额差额差额该房地产在转换日的该房地产在转换日的公允公允价值价值原计提的存货跌价准备原计提的存货跌价准备该房地产的账面余额该房地产的账面余额差额差额投资性房地产例：甲公司是从事房地产开发业务的企业，例：甲公司是从事房地产开发业务的企业，2007年年3月月10日，日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为出租给乙公司使用，租赁期开始日为2007年年4月月15日。日。2007年年4月月15日，该写字楼的帐面余额日，该写字楼的帐面余额4 500万，未计提存货跌价准备，万，未计提存货跌价准备，转换后采用公允价值模式计量。转换后采用公允价值模式计量。4月月15日该写字楼的公允价值日该写字楼的公允价值为为41 000万，万，2007年年12月月31日，该项投资性房地产的公允价值日，该项投资性房地产的公允价值为为43 000万。万。2008年年4月租赁期届满，甲公司收回该项投资性月租赁期届满，甲公司收回该项投资性房地产，并于房地产，并于2008年年6月以月以46 000万出售，出售款项已收讫。万出售，出售款项已收讫。（1）2007年年4月月15日日借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）41 000万万 公允价值变动损益公允价值变动损益 4 000万万 贷：开发产品贷：开发产品 45 000万万投资性房地产（2）2007年年12月月31日日（3）2008年年6月，出售时月，出售时借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）2 000万万 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 2 000万万借：银行存款借：银行存款 46 000万万 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 46 000万万借：其他业务成本借：其他业务成本 43 000万万 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）41 000万万 写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）2 000万万 借：其他业务收入借：其他业务收入 2 000万万 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 2 000万万公允价值变动减值公允价值变动减值4000万万公允价值变动增值公允价值变动增值2000万万投资性房地产 例：沿用前例，假设转换后采用公允价值计量模式计量，例：沿用前例，假设转换后采用公允价值计量模式计量，4月月15日该写字楼的公允价值为日该写字楼的公允价值为47 000万。万。2007年年12月月31日，日，该项投资性房地产的公允价值为该项投资性房地产的公允价值为48 000万。万。2008年年4月租赁期月租赁期届满，甲公司收回该项投资性房地产，并于届满，甲公司收回该项投资性房地产，并于2008年年6月以月以55 000万出售，出售款项已收讫。万出售，出售款项已收讫。（1）2007年年4月月15日日（2）2007年年12月月31日日借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）47 000万万 贷：开发产品贷：开发产品 45 000万万 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 2 000万万借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）1 000万万 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 1 000万万投资性房地产（3）2008年年6月出售时月出售时借：银行存款借：银行存款 55 000万万 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 55 000万万借：其他业务成本借：其他业务成本 48 000万万 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本）47 000万万 写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）1 000万万 借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 1 000万万 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 1 000万万借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积 2 000万万 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 2 000万万投资性房地产（3）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量 的投资性房地产的投资性房地产转换日的公允转换日的公允价值小于账面价值小于账面价值，其差额价值，其差额计入当期损益计入当期损益借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 累计折旧（累计摊销）累计折旧（累计摊销）固定（无形）资产减值准备固定（无形）资产减值准备 公允价值变动损益公允价值变动损益 贷：固定资产（无形资产）贷：固定资产（无形资产）转换日的公允转换日的公允价值大于账面价值大于账面价值，其差额价值，其差额计入所有者权计入所有者权益益借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 累计折旧（累计摊销）累计折旧（累计摊销）固定（无形）资产减值准备固定（无形）资产减值准备 贷：固定资产（无形资产）贷：固定资产（无形资产）资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积该土地使用权或建筑该土地使用权或建筑物在转换日的物在转换日的公允公允价值价值已计提的累计折旧或摊销已计提的累计折旧或摊销账面余额账面余额已计提的减值准备已计提的减值准备差额差额该土地使用权或建筑该土地使用权或建筑物在转换日的物在转换日的公允公允价值价值已计提的累计折旧或摊销已计提的累计折旧或摊销账面余额账面余额已计提的减值准备已计提的减值准备差额差额投资性房地产 例：例：2007年年6月，甲公司拟搬迁至新建办公楼，由于原办月，甲公司拟搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入。入。2007年年10月，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。月，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2007年年12月，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼月，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，租赁开始日为租赁给乙公司使用，租赁开始日为2008年年1月月1日，租赁期限为日，租赁期限为3年。甲公司应当于租赁开始日（年。甲公司应当于租赁开始日（2008年年1月月1日），将自用房日），将自用房地产转换为投资性房地产。由于该办公楼处于商业区，房地产地产转换为投资性房地产。由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场交易活跃，该公司能够从市场上取得同类或类似房地产的