房地产 第三章 房地产开发项目可行性分析.ppt

第三章第三章 房地产开发项目可行性分析房地产开发项目可行性分析教学要求：教学要求：教学要求：教学要求：本章讲述房地产开发项目可行性研究的步骤和本章讲述房地产开发项目可行性研究的步骤和本章讲述房地产开发项目可行性研究的步骤和本章讲述房地产开发项目可行性研究的步骤和方法，包括开发方案的选择、项目的财务评价方法，包括开发方案的选择、项目的财务评价方法，包括开发方案的选择、项目的财务评价方法，包括开发方案的选择、项目的财务评价和国民经济评价以及不确定性分析等基本方法。和国民经济评价以及不确定性分析等基本方法。和国民经济评价以及不确定性分析等基本方法。和国民经济评价以及不确定性分析等基本方法。要求掌握可行性研究的概念和作用、步骤和内要求掌握可行性研究的概念和作用、步骤和内要求掌握可行性研究的概念和作用、步骤和内要求掌握可行性研究的概念和作用、步骤和内容，把握财务评价方法，了解国民经济评价及容，把握财务评价方法，了解国民经济评价及容，把握财务评价方法，了解国民经济评价及容，把握财务评价方法，了解国民经济评价及不确定性分析。不确定性分析。不确定性分析。不确定性分析。内容结构：n n第一节第一节 房地产可行性分析概述房地产可行性分析概述n n第二节第二节 房地产开发方案选择房地产开发方案选择n n第三节第三节 财务评价方法财务评价方法n n第四节第四节 不确定性分析不确定性分析n n第五节第五节 国民经济评价国民经济评价可行性研究的发展历程可行性研究的发展历程n n最早应用于20世纪30年代n n50年代开始用于技术的成功可行性论证n n60年代成为投资决策前必做工作n n70年代开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广n n联合国工业发展组织在1978年、1980年分别编写工业可行性研究和关于项目评价手册可行性研究的发展历程可行性研究的发展历程n n19811981年，国家计委明确年，国家计委明确年，国家计委明确年，国家计委明确“把可行性研究工作把可行性研究工作把可行性研究工作把可行性研究工作作为建设前期工作中一个重要的技术经济论作为建设前期工作中一个重要的技术经济论作为建设前期工作中一个重要的技术经济论作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入基本建设程序证阶段，纳入基本建设程序证阶段，纳入基本建设程序证阶段，纳入基本建设程序n n19831983年，颁发了年，颁发了年，颁发了年，颁发了关于建设项目可行性研究关于建设项目可行性研究关于建设项目可行性研究关于建设项目可行性研究的试行管理办法的试行管理办法的试行管理办法的试行管理办法n n19871987年，颁发了年，颁发了年，颁发了年，颁发了建设项目经济评价方法与建设项目经济评价方法与建设项目经济评价方法与建设项目经济评价方法与参数参数参数参数第一节第一节 房地产可行性分析概述房地产可行性分析概述n n可行性研究的概念可行性研究的概念 指在投资决策前，对与项目有关的指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。科学方法。可行性研究的目的可行性研究的目的 旨在使决策科学化、程序化、提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供依据或参考可行性研究的任务可行性研究的任务n n可行性研究是进行工程建设的首要环节，是决定投资可行性研究是进行工程建设的首要环节，是决定投资项目命运的关键。可行性研究一般应回答以下七个方项目命运的关键。可行性研究一般应回答以下七个方面的问题：面的问题：n n（1 1）该项目在技术上是否可行？）该项目在技术上是否可行？n n（2 2）该项目经济上是否有生命力？）该项目经济上是否有生命力？n n（3 3）该项目财务上是否盈利？盈利多少？）该项目财务上是否盈利？盈利多少？n n（4 4）建设该项目需要多少投资？）建设该项目需要多少投资？n n（5 5）这些投资通过哪些渠道筹集？）这些投资通过哪些渠道筹集？n n（6 6）建设的工期多长？）建设的工期多长？n n（7 7）建设和维持该项目的生存发展需要多少人力、）建设和维持该项目的生存发展需要多少人力、物力资源（包括建设时期和投产后的需要）？物力资源（包括建设时期和投产后的需要）？可行性研究的作用可行性研究的作用1.可行性研究是投资决策的重要依据2.可行性研究是项目审批的依据3.可行性研究是项目资金筹措的依据4.可行性研究是编制设计任务书的依据5.可行性研究是开发商与各方签订合同的依据可行性研究的步骤可行性研究的步骤n n组织准备n n资料收集及市场调查n n开发方案的设计及评价n n详细研究n n编写研究报告可行性研究的步骤之一：组织准备可行性研究的步骤之一：组织准备n n在项目建议书被批准之后，建设单位（主管部门或企在项目建议书被批准之后，建设单位（主管部门或企在项目建议书被批准之后，建设单位（主管部门或企在项目建议书被批准之后，建设单位（主管部门或企业）即可委托工程咨询公司对拟建项目进行可行性研业）即可委托工程咨询公司对拟建项目进行可行性研业）即可委托工程咨询公司对拟建项目进行可行性研业）即可委托工程咨询公司对拟建项目进行可行性研究，双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作究，双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作究，双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作究，双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容；式等内容；式等内容；式等内容；n n承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明确研究内背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明确研究内背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明确研究内背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划，并收集有关的基础资料、基本参容，制定工作计划，并收集有关的基础资料、基本参容，制定工作计划，并收集有关的基础资料、基本参容，制定工作计划，并收集有关的基础资料、基本参数、指标、规范、标准等基本依据。数、指标、规范、标准等基本依据。数、指标、规范、标准等基本依据。数、指标、规范、标准等基本依据。可行性研究的步骤之二可行性研究的步骤之二资料收集及市场调查资料收集及市场调查n n市场调查市场调查市场调查市场调查应查明和预测产品的需求量、价格应查明和预测产品的需求量、价格应查明和预测产品的需求量、价格应查明和预测产品的需求量、价格和竞争能力，以便确定产品方案和经济规模；和竞争能力，以便确定产品方案和经济规模；和竞争能力，以便确定产品方案和经济规模；和竞争能力，以便确定产品方案和经济规模；n n资源调查资源调查资源调查资源调查包括原材料、能源、工艺技术。厂包括原材料、能源、工艺技术。厂包括原材料、能源、工艺技术。厂包括原材料、能源、工艺技术。厂址、建材、劳动力、运输条件、外围基础设址、建材、劳动力、运输条件、外围基础设址、建材、劳动力、运输条件、外围基础设址、建材、劳动力、运输条件、外围基础设施、环境保护、组织管理和人员培训等社会施、环境保护、组织管理和人员培训等社会施、环境保护、组织管理和人员培训等社会施、环境保护、组织管理和人员培训等社会和经济的调查，为选定建设地点、生产工艺、和经济的调查，为选定建设地点、生产工艺、和经济的调查，为选定建设地点、生产工艺、和经济的调查，为选定建设地点、生产工艺、技术方案、设备选型、组织机构和定员等提技术方案、设备选型、组织机构和定员等提技术方案、设备选型、组织机构和定员等提技术方案、设备选型、组织机构和定员等提供确切的技术经济分析资料。供确切的技术经济分析资料。供确切的技术经济分析资料。供确切的技术经济分析资料。可行性研究的步骤之三可行性研究的步骤之三开发方案的设计及评价开发方案的设计及评价根据项目建议书的要求，结合市场和资源根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立几种可供选择的技术方案和建设方案，进立几种可供选择的技术方案和建设方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，从确方案选择的重大原则问题和优选标准，从若干个方案中选择合理方案，研究论证项目若干个方案中选择合理方案，研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定产品方案、在技术上的可行性，进一步确定产品方案、生产的经济规模、工艺流程、设备选型、车生产的经济规模、工艺流程、设备选型、车间组成、组织机构、人员配置等方案。间组成、组织机构、人员配置等方案。可行性研究的步骤之四：详细研究可行性研究的步骤之四：详细研究对经上述分析后所确定的最佳方案进行详细的财务预测、财务分析、经济效益和国民经济评价。由项目的投资、成本和销售收益进行赢利性分析、费用效益分析和不确定性分析，研究论证项目在经济上的合理性和盈利性，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。可行性研究的步骤之五可行性研究的步骤之五编制可行性研究报告编制可行性研究报告 经过上述分析与评价，即可编制详尽的可行性研究报告，推荐1个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见和措施建议，供决策部门作为决策的依据。房地产可行性研究的内容房地产可行性研究的内容n n房地产可行性研究的内容因项目的复杂程度、环境状况和具体情况而有所不同，一般包括三个方面：n n项目的必要性分析n n项目实施的可能性分析n n项目的技术和经济评价根据研究阶段和研究的详细程度划分，可行性研究包括三阶段：n n投资机会研究阶段n n初步可行性研究阶段n n详细可行性研究阶段投资机会研究阶段投资机会研究阶段n n该阶段的主要任务是为工程建设项目该阶段的主要任务是为工程建设项目投资方向提出建议投资方向提出建议n n投资机会研究又分为投资机会研究又分为:1.一般机会研究一般机会研究一般机会研究一般机会研究:n n地区研究；地区研究；地区研究；地区研究；n n分部门研究；分部门研究；分部门研究；分部门研究；n n特定项目的机会研究。特定项目的机会研究。特定项目的机会研究。特定项目的机会研究。2.以资源为基础的研究以资源为基础的研究以资源为基础的研究以资源为基础的研究:选择确定项目的投选择确定项目的投选择确定项目的投选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议。资机遇，将项目意向变为概略的投资建议。资机遇，将项目意向变为概略的投资建议。资机遇，将项目意向变为概略的投资建议。投资机会研究投资机会研究n n投资机会研究比较粗略，主要依靠笼统的估投资机会研究比较粗略，主要依靠笼统的估投资机会研究比较粗略，主要依靠笼统的估投资机会研究比较粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度的精确度的精确度的精确度为为为为3030，所需费用约占投资总额所需费用约占投资总额所需费用约占投资总额所需费用约占投资总额的的的的0.20.21.01.0。n n如果机会研究证明投资项目是可行的，就可如果机会研究证明投资项目是可行的，就可如果机会研究证明投资项目是可行的，就可如果机会研究证明投资项目是可行的，就可以进行下一阶段的研究以进行下一阶段的研究以进行下一阶段的研究以进行下一阶段的研究初步可行性研究初步可行性研究n n亦称亦称亦称亦称“预可行性研究预可行性研究预可行性研究预可行性研究”或或或或“前可行性研究前可行性研究前可行性研究前可行性研究”。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设是在机会研究的基础上，进一步对项目建设是在机会研究的基础上，进一步对项目建设是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。的可能性与潜在效益进行论证分析。的可能性与潜在效益进行论证分析。的可能性与潜在效益进行论证分析。n n主要解决：主要解决：主要解决：主要解决：（1 1 1 1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础）分析机会研究的结论，在详细资料的基础）分析机会研究的结论，在详细资料的基础）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；上做出是否投资的决定；上做出是否投资的决定；上做出是否投资的决定；（2 2 2 2）是否应该进行最终可行性研究；）是否应该进行最终可行性研究；）是否应该进行最终可行性研究；）是否应该进行最终可行性研究；（3 3 3 3）有哪些关键性问题需要做）有哪些关键性问题需要做）有哪些关键性问题需要做）有哪些关键性问题需要做辅助研究辅助研究辅助研究辅助研究。n n辅助研究：辅助研究：辅助研究：辅助研究：是对投资项目的一个或几个重要是对投资项目的一个或几个重要是对投资项目的一个或几个重要是对投资项目的一个或几个重要方面进行的单独研究，是进行初步可行性研方面进行的单独研究，是进行初步可行性研方面进行的单独研究，是进行初步可行性研方面进行的单独研究，是进行初步可行性研究和可行性研究的先决条件究和可行性研究的先决条件究和可行性研究的先决条件究和可行性研究的先决条件.n n辅助研究，可以确保可行性研究的结果更加辅助研究，可以确保可行性研究的结果更加辅助研究，可以确保可行性研究的结果更加辅助研究，可以确保可行性研究的结果更加稳妥可靠。初步可行性研究阶段投资估算的稳妥可靠。初步可行性研究阶段投资估算的稳妥可靠。初步可行性研究阶段投资估算的稳妥可靠。初步可行性研究阶段投资估算的精确度可达精确度可达精确度可达精确度可达20202020，所需费用约占投资总额所需费用约占投资总额所需费用约占投资总额所需费用约占投资总额的的的的0.250.250.250.251.51.51.51.5。详细可行性研究详细可行性研究n n最终可行性研究，是建设项目投资决策最终可行性研究，是建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后做出投资与否的上、经济上的可行性后做出投资与否的关键步骤。关键步骤。n n这一阶段对建设投资估算的精确度在这一阶段对建设投资估算的精确度在1010，所用费用，小型项目约占总投所用费用，小型项目约占总投资的资的1.01.03.03.0，大型复杂的工程约大型复杂的工程约占占0.20.21.01.0。详细可行性研究应满足的几项要求详细可行性研究应满足的几项要求（1 1 1 1）作为投资决策和编制设计任务书的依据；）作为投资决策和编制设计任务书的依据；）作为投资决策和编制设计任务书的依据；）作为投资决策和编制设计任务书的依据；（2 2 2 2）作为向银行和其他金融机构申请贷款的依据；）作为向银行和其他金融机构申请贷款的依据；）作为向银行和其他金融机构申请贷款的依据；）作为向银行和其他金融机构申请贷款的依据；（3 3 3 3）作为建设部门申请建设执照和同有关部门签订合）作为建设部门申请建设执照和同有关部门签订合）作为建设部门申请建设执照和同有关部门签订合）作为建设部门申请建设执照和同有关部门签订合同的依据；同的依据；同的依据；同的依据；（4 4 4 4）作为项目下阶段设计的依据；）作为项目下阶段设计的依据；）作为项目下阶段设计的依据；）作为项目下阶段设计的依据；（5 5 5 5）作为采用新技术、新设备计划的依据；）作为采用新技术、新设备计划的依据；）作为采用新技术、新设备计划的依据；）作为采用新技术、新设备计划的依据；（6 6 6 6）作为补充资料和政府有关部门审查的依据。）作为补充资料和政府有关部门审查的依据。）作为补充资料和政府有关部门审查的依据。）作为补充资料和政府有关部门审查的依据。n n可行性研究应由建设单位或委托咨询机构完成，并经可行性研究应由建设单位或委托咨询机构完成，并经可行性研究应由建设单位或委托咨询机构完成，并经可行性研究应由建设单位或委托咨询机构完成，并经国家财政部门或银行提出审查意见。国家财政部门或银行提出审查意见。国家财政部门或银行提出审查意见。国家财政部门或银行提出审查意见。房地产可行性研究的具体内容房地产可行性研究的具体内容1.项目概况项目概况2.市场分析和需求预测市场分析和需求预测3.规划方案的优选规划方案的优选4.开发进度安排开发进度安排5.项目投资估算项目投资估算6.融资与融资成本估算融资与融资成本估算7.财务评价财务评价8.风险分析风险分析9.国民经济评价国民经济评价10.结论结论n n在可行性研究报告中，应将有关的调查在可行性研究报告中，应将有关的调查研究资料及文件、协议、合同、附表、研究资料及文件、协议、合同、附表、附图等作为附件备查。附图等作为附件备查。1.1.项目概况项目概况n n项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。2.2.市场分析和需求预测市场分析和需求预测n n在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。3.3.规划方案的优选规划方案的优选n n在对可供选择的规划方案进行比较分析在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。标等。4.4.开发进度安排开发进度安排n n对开发进度进行合理的时间安排，可以对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容分期开发，这就需要对各期开发的内容同时做出统筹安排。同时做出统筹安排。5.5.项目投资估算项目投资估算n n项目投资估算即对开发项目所涉及的成项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符变化情况，力争与未来事实相符。6.6.融资与融资成本估算融资与融资成本估算n n根据项目的投资估算和投。资进度安排，根据项目的投资估算和投。资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。资金，保证项目的正常运行。7.7.财务评价财务评价n n财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。等。等。等。8.8.风险分析风险分析n n风险分析是可行性研究的一项重要内容，主风险分析是可行性研究的一项重要内容，主风险分析是可行性研究的一项重要内容，主风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的析等内容。风险分析通过对影响投资效果的析等内容。风险分析通过对影响投资效果的析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分社会、经济、环境、政策、市场等因素的分社会、经济、环境、政策、市场等因素的分社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，析，了解各因素对项目的影响性质和程度，析，了解各因素对项目的影响性质和程度，析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供也为投资者了解项目的风险大小及来源提供也为投资者了解项目的风险大小及来源提供也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。参考。参考。参考。9.9.国民经济评价国民经济评价n n国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。包括社会、经济和环境效益评价。包括社会、经济和环境效益评价。包括社会、经济和环境效益评价。10.10.结论结论n n运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。可行性研究的依据可行性研究的依据（1 1 1 1）国家和地区经济建设的方针、政策和长远）国家和地区经济建设的方针、政策和长远）国家和地区经济建设的方针、政策和长远）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；规划；规划；规划；（2 2 2 2）批准的项目建议书或同等效力的文件；）批准的项目建议书或同等效力的文件；）批准的项目建议书或同等效力的文件；）批准的项目建议书或同等效力的文件；（3 3 3 3）国家批准的资源报告、工业基地规划、国）国家批准的资源报告、工业基地规划、国）国家批准的资源报告、工业基地规划、国）国家批准的资源报告、工业基地规划、国土开发整治规划、交通网络规划、河流流域土开发整治规划、交通网络规划、河流流域土开发整治规划、交通网络规划、河流流域土开发整治规划、交通网络规划、河流流域规划等；规划等；规划等；规划等；可行性研究的依据可行性研究的依据（4）自然、地理、气象、地质、水文、经济、社会等基础资料；（5）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；（6）国家统一规定的经济参数和指标。第二节第二节 房地产开发方案选择房地产开发方案选择n n一、房地产开发方案选择的程序一、房地产开发方案选择的程序n n二、居住开发方案的技术经济指标二、居住开发方案的技术经济指标n n三、开发方案的综合评价三、开发方案的综合评价一、房地产开发方案选择的程序一、房地产开发方案选择的程序1.开发方案的设计开发方案的设计专业人员进行专业人员进行2.技术经济指标的计算技术经济指标的计算建筑密度、容积率、人口密度等建筑密度、容积率、人口密度等3.技术经济指标的比较、评价技术经济指标的比较、评价分析方案，找出优缺点，不断改进分析方案，找出优缺点，不断改进4.选择最优开发方案选择最优开发方案二、居住开发方案的技术经济指标二、居住开发方案的技术经济指标1.1.建筑密度建筑密度2.2.建筑面积密度（容积率）建筑面积密度（容积率）3.3.容积率容积率4.4.平均层数平均层数5.5.人口密度人口密度6.6.工程造价指标工程造价指标n n建筑密度建筑密度 城市规划管理的控制性指标，反映用地城市规划管理的控制性指标，反映用地的合理性。计算公式：的合理性。计算公式：总建筑基底面积总建筑基底面积总用地面积总用地面积建筑密度建筑密度=n n建筑面积密度（容积率）建筑面积密度（容积率）反映规划用地能够提供的建筑面积的反映规划用地能够提供的建筑面积的效率。计算公式：效率。计算公式：总建筑面积总用地面积建筑面积密度=（容积率）n n平均层数 各种住宅层数的平均值 （住宅）总建筑面积（住宅）总建筑面积（住宅）总基底面积（住宅）总基底面积平均层数平均层数（住宅）住宅）=n n人口密度人口密度n n人口毛密度人口毛密度=居住人口数居住人口数/居住区用地面积居住区用地面积n n人口净密度人口净密度=居住人口数居住人口数/住宅用地面积住宅用地面积6.6.工程造价指标工程造价指标n n开发总投资n n单方造价n n平均每户投资n n平均居民造价n n每公顷居民用地造价三、开发方案的综合评价三、开发方案的综合评价n n1.1.加法模型加法模型:F1=W:F1=Wi iP Pi in nF1F1综合单指标评分值综合单指标评分值n nWiWi权重权重n nPiPi指标得分指标得分n n2.2.乘法模型乘法模型:F2=W:F2=Wi iP Pi in n3.3.加乘混合模型加乘混合模型:F=F1+F2:F=F1+F2n n4.4.除法模型除法模型:F=F=WWi iP Pi i/WWj jP Pj jWWi i 和和P Pi:i:希望越大越好的指标的权重和得分；希望越大越好的指标的权重和得分；WWj j和和PjPj:希望越大越好的指标的权重和得分；希望越大越好的指标的权重和得分；我国评价我国评价AAA级、级、AA级、级、A级住宅级住宅的评定项目和分值的评定项目和分值评定评定评定评定项目名称项目名称项目名称项目名称AAAAAAAAAAA A分项分项分项分项数目数目数目数目指标指标指标指标数目数目数目数目评定评定评定评定分值分值分值分值分项分项分项分项数目数目数目数目指标指标指标指标数目数目数目数目评定评定评定评定分值分值分值分值分项分项分项分项数目数目数目数目指标指标指标指标数目数目数目数目评定评定评定评定分值分值分值分值合理用地合理用地合理用地合理用地3 3131315153 3111115153 310101515用水和用水和用水和用水和节水节水节水节水6 6151515156 6151515155 513131515绿地和绿地和绿地和绿地和环境景观环境景观环境景观环境景观4 4202028284 4181828284 415152828室外噪音室外噪音室外噪音室外噪音与空气与空气与空气与空气2 26 610102 25 510102 23 31010环境卫生环境卫生环境卫生环境卫生2 26 610102 25 510102 25 51010公共设施公共设施公共设施公共设施服务服务服务服务2 2181822222 2171722222 214142222合合合合 计计计计191978781001001919717110010018186060100100第三节第三节财务评价方法财务评价方法一、一、一、一、成本数据预测与分析成本数据预测与分析成本数据预测与分析成本数据预测与分析二、二、二、二、房地产开发项目成本费用估算方法房地产开发项目成本费用估算方法房地产开发项目成本费用估算方法房地产开发项目成本费用估算方法三、成本费用估算结果的汇总三、成本费用估算结果的汇总三、成本费用估算结果的汇总三、成本费用估算结果的汇总四、房地产开发项目租售方案及租售收入的测四、房地产开发项目租售方案及租售收入的测四、房地产开发项目租售方案及租售收入的测四、房地产开发项目租售方案及租售收入的测算算算算五、五、五、五、财务评价指标财务评价指标财务评价指标财务评价指标六、六、六、六、房地产开发项目财务评估中所使用的基本房地产开发项目财务评估中所使用的基本房地产开发项目财务评估中所使用的基本房地产开发项目财务评估中所使用的基本报表报表报表报表一、成本数据预测与分析一、成本数据预测与分析n n房地产开发项目预测房地产开发项目预测：销售预测和成本预测n n房地产开发项目成本及费用房地产开发项目成本及费用直接费：直接费：土地费用、前期工程费、房屋开发费间接费：间接费：管理费、销售费用、财务费用、其他费用、不可预见费、税费二、房地产开发项目成本费用估算方法二、房地产开发项目成本费用估算方法n n(一）一）一）一）土地费用估算土地费用估算土地费用估算土地费用估算n n 1.1.1.1.土地出让金土地出让金土地出让金土地出让金或或或或征地费征地费征地费征地费n n 2.2.2.2.城市建设配套费城市建设配套费城市建设配套费城市建设配套费n n 3.3.3.3.拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费n n（二）（二）（二）（二）前期工程费估算前期工程费估算前期工程费估算前期工程费估算n n（三）（三）（三）（三）房屋开发费估算房屋开发费估算房屋开发费估算房屋开发费估算n n（四）（四）（四）（四）管理费管理费管理费管理费n n（五）（五）（五）（五）销售费用销售费用销售费用销售费用n n（六）（六）（六）（六）财务费用财务费用财务费用财务费用n n（七）（七）（七）（七）其他费用其他费用其他费用其他费用n n（八）（八）（八）（八）不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费n n（九）（九）（九）（九）税费税费税费税费土地使用权出让金土地使用权出让金n n土地使用权出让金的估算一般可参照：土地使用权出让金的估算一般可参照：土地使用权出让金的估算一般可参照：土地使用权出让金的估算一般可参照：n n政府近期出让的类似地块的出让金数额并进政府近期出让的类似地块的出让金数额并进政府近期出让的类似地块的出让金数额并进政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现率、土地出让年限、周围环境状况及土地现率、土地出让年限、周围环境状况及土地现率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；状等因素的修正得到；状等因素的修正得到；状等因素的修正得到；n n城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使目用地所处的地段等级、用途、容积率、使目用地所处的地段等级、用途、容积率、使目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。用年限等项因素修正得到。用年限等项因素修正得到。用年限等项因素修正得到。征用农村土地发生的费用征用农村土地发生的费用n n征用农村土地发生的费用主要有征用农村土地发生的费用主要有n n土地补偿费：土地补偿费：征用耕地的，该项补偿为耕地前三征用耕地的，该项补偿为耕地前三征用耕地的，该项补偿为耕地前三征用耕地的，该项补偿为耕地前三年平均产值年平均产值年平均产值年平均产值 被征土地亩数的被征土地亩数的被征土地亩数的被征土地亩数的6-106-10倍倍倍倍 n n安置补助费：安置补助费：该耕地前三年平均产值该耕地前三年平均产值该耕地前三年平均产值该耕地前三年平均产值 需要安置需要安置需要安置需要安置人口的人口的人口的人口的4-64-6倍倍倍倍n n青苗补偿费：青苗补偿费：当季作物产值当季作物产值当季作物产值当季作物产值n n地面附着物补偿费地面附着物补偿费:设区的市政府制定设区的市政府制定设区的市政府制定设区的市政府制定 n n新菜地开发基金等。新菜地开发基金等。土地征用费构成土地征用费构成征征地地费费用用征地补征地补偿费偿费安置补安置补助费助费土地补土地补偿费偿费耕地耕地菜地菜地荒地荒地地上物地上物补偿补偿建筑物建筑物构筑物构筑物果木果木青苗青苗城市建设配套费城市建设配套费n n城市建设配套费城市建设配套费城市建设配套费城市建设配套费:因政府投资进行城市基础设因政府投资进行城市基础设因政府投资进行城市基础设因政府投资进行城市基础设施建设而受益分摊的费用，有时还包括施建设而受益分摊的费用，有时还包括施建设而受益分摊的费用，有时还包括施建设而受益分摊的费用，有时还包括非营非营非营非营业性公共配套费。业性公共配套费。业性公共配套费。业性公共配套费。n n非营业性公共配套费是指为住宅区服务的独非营业性公共配套费是指为住宅区服务的独非营业性公共配套费是指为住宅区服务的独非营业性公共配套费是指为住宅区服务的独立的非营业性配