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第九章物业设备管理第一节 物业设备概述一一.物业设备的涵义物业设备的涵义 物业设备物业设备物业设备物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。物质基础和必要条件。物物业业设设备备配配套套的的完完完完善善善善性性性性、合合合合理理理理性性性性与与与与先先先先进进进进性性性性为为人人们们改改善善房房屋屋建建筑筑、住住用用环环境境提提供供了了一一种种物物质基础与条件。质基础与条件。物业设备管理是物业管理的重中之重物业设备管理是物业管理的重中之重。二物业设备的构成（一）给排水系统（一）给排水系统（一）给排水系统（一）给排水系统 物物业业给给排排水水系系统统是是指指建建筑筑物物内内部部的的各各种种供供水水、排排水水、去污等工程设施的总称。它包括：去污等工程设施的总称。它包括：1.1.供水设备、设施供水设备、设施供水设备、设施供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。2.2.排水设备、设施排水设备、设施排水设备、设施排水设备、设施 包包括括排排水水管管道道、排排污污管管道道、通通风风管管、清清通通设设备备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。根根据据纳纳污污性性质质，建建筑筑物物中中的的排排水水管管道道可可分分为为：生生活污水管道、生产废水管道、活污水管道、生产废水管道、雨水管道雨水管道 。3 3房屋卫生设备房屋卫生设备房屋卫生设备房屋卫生设备 包包包包括括括括：浴浴缸缸、水水盆盆、小小便便戽戽、镜镜箱箱、冲冲洗洗盆盆、抽水马桶，面盆等不同种类。抽水马桶，面盆等不同种类。4 4热水供应设备热水供应设备热水供应设备热水供应设备 包包包包括括括括：淋淋浴浴器器、热热水水管管道道、热热水水表表、加加热热器器、循循环环管管、冷冷水水箱箱、疏疏水水器器、自自动动温温度度调调节节器器、减压阀等。减压阀等。5 5消防设备消防设备消防设备消防设备 包括：包括：包括：包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。防走道及事故照明、应急照明设备等。（二）燃气系统包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。等。（三）空调、通风系统包括包括包括包括：供暖设备、供冷设备和通风设备：供暖设备、供冷设备和通风设备1 1供暖设备供暖设备供暖设备供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分有热水供暖和蒸气供暖之分 包包包包括括括括：锅锅炉炉、蒸蒸汽汽喷喷射射器器、输输热热部部分分（热热量量的的输输送送管管道道等等），散散热热部部分分（如如散散热热器器、暖暖风风机机、辐辐射射板板等等），及及辅辅助助设设施施，如如：鼓鼓风风机机、水水汀汀片片、回回龙龙泵泵、膨膨胀胀水水箱、去污器等。箱、去污器等。2 2供冷设备供冷设备供冷设备供冷设备 包包包包括括括括：冷冷气气机机组组、冷冷水水机机组组、深深井井泵泵、电电扇扇、冷冷却却塔塔、回水泵及输送冷水的管网等。回水泵及输送冷水的管网等。3 3室内通风设备室内通风设备室内通风设备室内通风设备 包括包括包括包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。：通风机、排气口、及净化除尘设备等。（四）电气工程设备系统该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。1 1供电及照明设备供电及照明设备供电及照明设备供电及照明设备 包包包包括括括括高高压压开开关关柜柜、变变压压器器、低低压压开开关关柜柜及及各各种种温温控控仪仪表表、计计量量仪仪表表、配配电电干干线线、楼楼层层配配电电箱箱、备备用用电电源源、电电表表、各各种种控控制制开开关、照明设施等。关、照明设施等。2 2电器服务设备设施（弱电设备）电器服务设备设施（弱电设备）电器服务设备设施（弱电设备）电器服务设备设施（弱电设备）包包包包括括括括广广播播设设备备、电电信信设设备备、电电视视系系统统设设备备、共共用用天天线线及及电电视视监监控设备和电脑设备等。控设备和电脑设备等。3 3房屋运输设备房屋运输设备房屋运输设备房屋运输设备 即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。（1 1）电梯）电梯 一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度分有：高速电梯（按速度分有：高速电梯（2M/S2M/S以上）以上）快速电梯（快速电梯（1 15M/S5M/S以上）以上）低速电梯（低速电梯（1.0M/S1.0M/S以上，多层住宅客梯）以上，多层住宅客梯）按电机拖动方式分为：交流双速电梯按电机拖动方式分为：交流双速电梯 直流快速电梯直流快速电梯 交流调速电梯。交流调速电梯。按控制方式可分为：信号控制电梯按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯集选控制电梯 微机程序控制电梯微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。简单手柄控制电梯。（2 2）扶梯）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。4 4防雷及接地装置防雷及接地装置防雷及接地装置防雷及接地装置两种方式：针式、栅式两种方式：针式、栅式一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。避雷针形式：单支、双支、多支保护。避雷针形式：单支、双支、多支保护。第二节 物业设备的管理一、物业设备管理的作用 物物物物业业业业设设设设备备备备管管管管理理理理是是指指按按照照科科学学的的管管理理方方法法、程程序序、技技术术要要求求，对对各各种种物物业业设设备备的的日日常常运运行行和和维维修修进进行行管管理理。其作用：其作用：（一）是充分发挥房屋住用功能的保障（一）是充分发挥房屋住用功能的保障（一）是充分发挥房屋住用功能的保障（一）是充分发挥房屋住用功能的保障（二）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥（二）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥（二）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥（二）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥 设备价值的保证设备价值的保证设备价值的保证设备价值的保证（三）利于推动房屋建筑设备的现代化（三）利于推动房屋建筑设备的现代化（三）利于推动房屋建筑设备的现代化（三）利于推动房屋建筑设备的现代化（四）利于强化物业管理企业的基础建设（四）利于强化物业管理企业的基础建设（四）利于强化物业管理企业的基础建设（四）利于强化物业管理企业的基础建设二、物业设备管理的内容（一）物业设备的基础管理（一）物业设备的基础管理（一）物业设备的基础管理（一）物业设备的基础管理 1 1资料档案管理资料档案管理资料档案管理资料档案管理物业设备基础资料：设备原始资料物业设备基础资料：设备原始资料 设备维修资料设备维修资料 设备管理资料设备管理资料物业设备基础资料管理工作任务：物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管设备技术档案的保管 为设备运行、维护、管理提供信息依据为设备运行、维护、管理提供信息依据2 2标准化管理标准化管理标准化管理标准化管理两类标准：两类标准：技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准）管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准）管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准）功用：提供共同行为准则和标准功用：提供共同行为准则和标准 提供基本依据与手段提供基本依据与手段 3.3.规章制度建设规章制度建设规章制度建设规章制度建设三类：三类：生产技术规程生产技术规程生产技术规程生产技术规程（设备安全操作规程、保养维修规程）（设备安全操作规程、保养维修规程）管管管管理理理理工工工工作作作作制制制制度度度度（运运行行管管理理制制度度、安安全全管管理理制制度度、检检修修制制度度、值值班班工作制度等）工作制度等）责责责责任任任任制制制制度度度度（岗岗位位责责任任制制度度、纪纪录录与与报报告告制制度度、安安全全制制度度、交交接接班班制度等）制度等）4 4教育培训教育培训教育培训教育培训（对内、对业主住用户）（对内、对业主住用户）（二）物业设备的运行管理（二）物业设备的运行管理（二）物业设备的运行管理（二）物业设备的运行管理特点与要求：日常性、安全性、广泛性特点与要求：日常性、安全性、广泛性1 1设备运行的劳动组织设备运行的劳动组织设备运行的劳动组织设备运行的劳动组织任务：合理分工与协作，配置人力；任务：合理分工与协作，配置人力；合合理理确确定定劳劳动动组组织织形形式式（根根据据设设备备操操作作技技术术要求与岗位设置要求）要求与岗位设置要求）具体工作内容：具体工作内容：（1 1）定员定员定员定员（定工作岗位人数）（定工作岗位人数）方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员 （2 2）分组分组分组分组 强电组、弱电阻、水暖组、空调组强电组、弱电阻、水暖组、空调组 （3 3）轮班组织轮班组织轮班组织轮班组织 基本形式：单班制、多班制基本形式：单班制、多班制2 2设备运行的管理制度设备运行的管理制度设备运行的管理制度设备运行的管理制度 内容：设备的安全操作规程；内容：设备的安全操作规程；设备的巡视工作制度；设备的巡视工作制度；岗位责任制度；岗位责任制度；值班与交班制度；值班与交班制度；记录与报表制度；记录与报表制度；报告制度和服务规范等。报告制度和服务规范等。（三）物业设备的安全管理三）物业设备的安全管理三）物业设备的安全管理三）物业设备的安全管理主要涉及四方面工作：主要涉及四方面工作：1 1维修操作人员安全作业的培训与教育维修操作人员安全作业的培训与教育 培训内容：安全作业训练培训内容：安全作业训练 安全意识教育安全意识教育 安全作业管理安全作业管理2 2业主和使用人的安全教育和宣传业主和使用人的安全教育和宣传3 3建立设备的安全管理措施建立设备的安全管理措施 包括：对特殊、具危险性设备加保护装置包括：对特殊、具危险性设备加保护装置 定期进行设备的安全检查和性能测试定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度制定设备的安全管理制度4 4、建立安全责任制度、建立安全责任制度（四）物业设备的维修管理（四）物业设备的维修管理（四）物业设备的维修管理（四）物业设备的维修管理1 1日常保养日常保养 内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等2 2定期检查定期检查 包括日常检查与定期检查包括日常检查与定期检查3 3计划修理计划修理设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：设备磨损大致三阶段：（1 1）初期磨损阶段）初期磨损阶段 磨损速度快，持续时间短磨损速度快，持续时间短 （2 2）正常磨损阶段）正常磨损阶段 （3 3）剧烈磨损阶段）剧烈磨损阶段设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为（1 1）初期故障期初期故障期初期故障期初期故障期 必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。方法。（2 2）偶发事故期偶发事故期偶发事故期偶发事故期 此时工作重点是加强安全操作管理，做好日此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。常的维修保养。（3 3）磨损故障期）磨损故障期）磨损故障期）磨损故障期 须须在在零零件件达达到到使使用用期期限限之之前前进进行行更更换换与与修修理理。因因此此，这这一一时时期期重重点点是是进进行行预预防防维维修修与与改改善善性性维维修。修。计划修理的定额标准大致有：计划修理的定额标准大致有：（1 1）修理周期及其结构）修理周期及其结构）修理周期及其结构）修理周期及其结构修理周期修理周期修理周期修理周期是指相邻两次大修之间机器设备的工作时间；是指相邻两次大修之间机器设备的工作时间；修修修修理理理理周周周周期期期期结结结结构构构构是是指指一一个个修修理理周周期期内内，大大修修、中中修修、定定期期保养的次数及排列次序；保养的次数及排列次序；修理间隔期修理间隔期修理间隔期修理间隔期是指相邻两次修理之间的时间间隔。是指相邻两次修理之间的时间间隔。（2 2）修理复杂系数）修理复杂系数）修理复杂系数）修理复杂系数 用用来来表表示示不不同同设设备备的的修修理理复复杂杂程程度度、计计算算修修理理工工作作量的假定单位。量的假定单位。（3 3）修理劳动量定额）修理劳动量定额）修理劳动量定额）修理劳动量定额 是是为为完完成成设设备备的的各各种种修修理理工工作作所所规规定定的的劳劳动动量量标标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。（4 4）其他定额标准）其他定额标准）其他定额标准）其他定额标准 如修理费用定额、修理停歇时间定额等。如修理费用定额、修理停歇时间定额等。（五）（五）（五）（五）物业设备的更新改造物业设备的更新改造物业设备的更新改造物业设备的更新改造 设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理1 1设备的寿命设备的寿命设备的寿命设备的寿命 设设备备的的寿寿命命通通常常可可分分为为：设设备备的的物物质质寿寿命命、技技术术寿寿命命、经经济济寿寿命命 （1 1）设设备备的的物物质质寿寿命命是是指指设设备备从从开开始始使使用用到到报报废废为为止止所所经经历历的的时间时间 其其长长短短取取决决于于：自自身身质质量量、运运行行过过程程中中的的使使用用、保保养养、更更换换与修复情况。与修复情况。（2 2）设设备备的的技技术术寿寿命命是是指指设设备备从从开开始始使使用用到到因因技技术术落落后后而而被被淘淘汰为止所经历的时间。汰为止所经历的时间。设设备备的的技技术术寿寿命命在在很很大大程程度度上上取取决决于于社社会会技技术术进进步步和和技技术术更新的速度与周期更新的速度与周期 （3 3）设设备备的的经经济济寿寿命命是是指指设设备备从从开开始始使使用用到到因因经经济济上上不不合合算算而停止使用所经历的时间。而停止使用所经历的时间。设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。2 2设备改造更新应注意的问题设备改造更新应注意的问题设备改造更新应注意的问题设备改造更新应注意的问题（1 1）确定设备合理的使用年限。）确定设备合理的使用年限。（2 2）在在做做好好设设备备的的维维护护保保养养、修修理理工工作作同同时时，注注意意适适度度进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。（3 3）设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。）设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。3 3设备更新改造的类型设备更新改造的类型设备更新改造的类型设备更新改造的类型（1 1）设备的改造）设备的改造（2 2）设备的原型更新）设备的原型更新（3 3）设备的技术更新）设备的技术更新（六）物业设备的购置及评价（六）物业设备的购置及评价购置设备应注意：购置设备应注意：1 1反复研究，避免盲目采购反复研究，避免盲目采购2 2大型设备购置应进行充分的技术经济论证大型设备购置应进行充分的技术经济论证 保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效上适用。上适用。3 3与业主、用户充分协调与业主、用户充分协调 物业设备的购置目的主要有三类：物业设备的购置目的主要有三类：全新房屋建筑的装修型购置；全新房屋建筑的装修型购置；替换陈旧落后设备的更新型购置；替换陈旧落后设备的更新型购置；为完善和改进环境与条件的添装型购置为完善和改进环境与条件的添装型购置。设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：1 1技术性的要求技术性的要求应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性 节能性、环保性和可操作性。节能性、环保性和可操作性。2 2适用性的要求适用性的要求 适应物业总体功能、装修等级、使用环境，适应物业总体功能、装修等级、使用环境，适应用户的需要。适应用户的需要。3 3经济性的要求经济性的要求经济性评价主要方法：年费法、现值法。经济性评价主要方法：年费法、现值法。（1 1）年年年年费费费费法法法法。这这种种方方法法的的思思路路是是把把购购置置设设备备的的一一次次性性的的投投资资费费，借借助助投投资资回回收收系系数数，换换算算成成每每年年投投资资费费用用支支出出，然然后后加加上上每每年年的的使使用用费费，估估算算出出每每年年平平均均年年度度费费用用支支出出，最最后后，比比较较不不同同设设备备购购置置方方案案的的年年度度费费用用支支出出，从从中中选选择择费费用用最最小小的的方方案案为为优优选选方方案，其数学业表达式为：案，其数学业表达式为：设备的年总费用设备的年总费用 =CF i(1+I)n/(1+i)n-1+CV=CF i(1+I)n/(1+i)n-1+CV其中：其中：CFCF：设备初期投资费；设备初期投资费；CVCV：设备年均维修费：设备年均维修费：（2 2）现现现现值值值值法法法法。这这种种方方法法的的思思路路同同年年费费法法的的主主要要区区别别在在于于将将每每年年平平均均维维修修费费用用，借借助助年年金金现现值值系系数数换换算算成成初初期期现现值值总总额额，然然后后加加上上初初期期投投资资费费，估估算算出出寿寿命命周周期期维维修修养养护护费费用用最最省省的的方方案案为为优优选选方方案案。其其数数学表达式为：学表达式为：设备寿命周期费用设备寿命周期费用 =CF+CV i(1+i)n/(1+I)n-1=CF+CV i(1+i)n/(1+I)n-1第三节 智能化大楼的管理一、智能化大楼的概念 智智能能化化大大楼楼是是指指通通过过对对建建筑筑物物的的结结构构、设设备备、服服务务和和管管理理四四个个基基本本要要素素以以及及它它们们之之间间内内在在联联系系的的优优化化，从从而而提提供供一一个个投投资资合合理理、高高效效、舒舒适适、方方便便的的环环境境的的房屋建筑。房屋建筑。新加坡公共事业部认为，智能化大厦必须具备三个条件：新加坡公共事业部认为，智能化大厦必须具备三个条件：一一是是大大楼楼必必须须具具备备先先进进的的自自动动控控制制系系统统，能能对对空空调调、照照明明、安安保保、火火灾灾报报警警等等设设备备进进行行监监控控，从从而而为为承承租租户提供舒适的工作环境；户提供舒适的工作环境；二二是是大大楼楼必必须须具具备备良良好好的的通通信信网网络络设设施施，使使数数据据能能够在大楼内的各个区域之间自由地进行流通；够在大楼内的各个区域之间自由地进行流通；三是大楼能够提供足够的对外通讯设施。三是大楼能够提供足够的对外通讯设施。智能化大楼是传统建筑和新兴信息技术相结合的产物。智能化大楼是传统建筑和新兴信息技术相结合的产物。二、智能化大楼的特点（一）综合布线系统是智能化大楼的基础一）综合布线系统是智能化大楼的基础（二）通信技术的高速网络化（二）通信技术的高速网络化（三）办公自动化程度的日益提高（三）办公自动化程度的日益提高（四）楼宇自动化管理和服务水准的不断提高（四）楼宇自动化管理和服务水准的不断提高（五）现代图形显示技术得到普遍应用（五）现代图形显示技术得到普遍应用（六）现代计算机技术是实现智难化管理的关键（六）现代计算机技术是实现智难化管理的关键（七）建筑结构的协调优化组合（七）建筑结构的协调优化组合（八八）智智能能化化大大楼楼的的一一体体化化集集成成设设计计实实现现集集中中的的控制管理控制管理三、智能化大楼的自动化管理（一）综合布线系统一）综合布线系统 目目前前国国内内常常用用美美国国AT&TAT&T公公司司的的综综合合布布线线系系统一般由六个子系统组成：统一般由六个子系统组成：（1 1）建筑群主干子系统）建筑群主干子系统（2 2）垂直主干子系统）垂直主干子系统（3 3）水平主干子系统）水平主干子系统（4 4）工作区子系统。）工作区子系统。（5 5）设备子系统）设备子系统（6 6）管理子系统）管理子系统（二）计算机网络系统（二）计算机网络系统（二）计算机网络系统（二）计算机网络系统 智智能能化化大大楼楼的的计计算算机机网网络络大大体体上上有有两两个个网网络络：一一个个是是控控制制网网络络联联系系直直接接数数字字控控制制器器和和网网络络控控制制器器的的控控制制网网络络；另另一一个个是是网网络络控控制制器器与与计计算算机机工工作作站站和和服务器连通的高速数据网络。服务器连通的高速数据网络。（三）通信化自动化系统（三）通信化自动化系统（三）通信化自动化系统（三）通信化自动化系统（四）办公自动化系统（四）办公自动化系统（四）办公自动化系统（四）办公自动化系统（五）大楼自动化系统（五）大楼自动化系统（五）大楼自动化系统（五）大楼自动化系统1 1、出入管理系统、出入管理系统2 2、车库管理、车库管理3 3、安全报警系统、安全报警系统4 4、视频监控管理系统、视频监控管理系统5 5、消防报警自动灭火系统、消防报警自动灭火系统6 6、机电设备管理系统、机电设备管理系统7 7、能源管理系统、能源管理系统8 8、公共广播管理系统、公共广播管理系统（六）信息管理自动化系统（六）信息管理自动化系统（六）信息管理自动化系统（六）信息管理自动化系统