增值税改革对房地产业的影响.ppt

第一讲第一讲 增值税改革对房地产业的影响增值税改革对房地产业的影响 一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择 房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人。二、税率与应纳税额的计算二、税率与应纳税额的计算 1 1、征收率：小规模纳税人增值税征收率为、征收率：小规模纳税人增值税征收率为3 3。2、应纳税额的计算、应纳税额的计算 应纳税额销售额应纳税额销售额征收率征收率3、销售额的计算、销售额的计算 销售额含税销售额销售额含税销售额（1征收率）征收率）2021/9/181 4 4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税 财税财税2009920099号：号：（1 1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按资产，减按2 2征收率征收增值税。征收率征收增值税。“已使用过的固定资产已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。计提折旧的固定资产。（2 2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按应按3 3的征收率征收增值税。的征收率征收增值税。小规模纳税人销售自己使用过的固定资产在计算销售额时征收小规模纳税人销售自己使用过的固定资产在计算销售额时征收率执行？率执行？2021/9/182 例例1 1、某房地产公司、某房地产公司20062006年年3 3月购入月购入2 2台运货车，每台车单价台运货车，每台车单价200000200000元，增值税税率元，增值税税率1717，货车折旧年限为，货车折旧年限为5 5年。为了提高运输年。为了提高运输能力，更新车辆，能力，更新车辆，20092009年年4 4月公司将这两台汽车出售，每台售价月公司将这两台汽车出售，每台售价6000060000元，应如何缴纳增值税。元，应如何缴纳增值税。5、房地产企业处理废旧物资怎样纳税、房地产企业处理废旧物资怎样纳税 例例2、甲房地产公司开发的、甲房地产公司开发的A小区已经竣工，在清理施工现场小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入时，将建筑废旧物资变卖，收入110000元，缴纳了营业税元，缴纳了营业税5500元。元。这样纳税对么？这样纳税对么？2021/9/183 第二讲第二讲 营业税检查及节税指南营业税检查及节税指南 20102010年税收专项检查工作方案年税收专项检查工作方案 （一）检查应税营业额的合理性、完整性。（一）检查应税营业额的合理性、完整性。1 1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。2 2、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否并入营业收入申报纳税。并入营业收入申报纳税。3 3、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。的情况，关联企业之间销售价格是否合理。2021/9/184 4 4、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。5 5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。6 6、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。纳营业税。7 7、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。是否按规定申报纳税。2021/9/185 8 8、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。题。9 9、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。章申报纳税。10 10、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税；特别是位等出租）是否按规定申报纳税；特别是“售房回租售房回租”业务，有无业务，有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。（二）检查应税营业额的及时性。（二）检查应税营业额的及时性。1、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。2、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。申报纳税。（三）其他营业税涉税问题。（三）其他营业税涉税问题。2021/9/186 一、关于营业税一、关于营业税“境内、境外境内、境外”的判断的判断 在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（1 1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；（2 2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。个人在境内。（3 3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（4 4）所销售或者出租的不动产在境内。）所销售或者出租的不动产在境内。2021/9/187 （三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定（三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定 财税财税20091112009111号：号：1 1、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。（除播映）劳务暂免征收营业税。2 2、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的营业税暂行条例规定的劳务，不属于条例第一条发生在境外的营业税暂行条例规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。2021/9/188 例、甲建筑施工企业例、甲建筑施工企业20092009年在境内从事建筑安装劳务取得营业年在境内从事建筑安装劳务取得营业收入收入50005000万元。承包万元。承包A A国建筑工程，取得劳务收入国建筑工程，取得劳务收入10001000万美元（美万美元（美元对人民币汇率为元对人民币汇率为6.806.80元），计算该公司元），计算该公司20092009年应交营业税额。年应交营业税额。境内建筑劳务应交营业税额境内建筑劳务应交营业税额5000550005250250（万元）（万元）境外建筑劳务折合人民币境外建筑劳务折合人民币6.8010006.801000万万 68006800（万元）（万元）但是，此项但是，此项建筑建筑劳务属于境内单位或者个人在中华人民共和劳务属于境内单位或者个人在中华人民共和国境外提供建筑业劳务，免征营业税。国境外提供建筑业劳务，免征营业税。所以，该公司所以，该公司20092009年应交营业税额为年应交营业税额为250250万元。万元。2021/9/189 （四）对跨年度老合同实行营业税过渡政策：（四）对跨年度老合同实行营业税过渡政策：财税财税20091122009112号规定：号规定：跨年度老合同涉及的境内应税行为的跨年度老合同涉及的境内应税行为的确定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外汇转贷及其他营业税应确定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外汇转贷及其他营业税应税行为营业额的确定，按照合同到期日和税行为营业额的确定，按照合同到期日和20092009年年1212月月3131日日(含含1212月月3131日日)孰先的原则，实行按照原营业税暂行条例及实施细则与孰先的原则，实行按照原营业税暂行条例及实施细则与相关规定执行的过渡政策。相关规定执行的过渡政策。境内境外的判断、营业额境内境外的判断、营业额 上述跨年度老合同涉及的税率、纳税义务发生时间、纳税地点、上述跨年度老合同涉及的税率、纳税义务发生时间、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等其他涉税问题，自扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等其他涉税问题，自20092009年年1 1月月1 1日起，应按照新条例和新细则的规定执行。日起，应按照新条例和新细则的规定执行。文到之前纳税人已缴、多缴、已扣缴、多扣缴的营业税税款，文到之前纳税人已缴、多缴、已扣缴、多扣缴的营业税税款，允许从其以后的应纳税额中抵减或予以退税。允许从其以后的应纳税额中抵减或予以退税。2021/9/1810 二、自建房产自用是否缴纳营业税？二、自建房产自用是否缴纳营业税？例、山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，例、山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，20082008年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价19001900万万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经评估机构评估，公允价格为评估机构评估，公允价格为28002800万元，缴纳营业税及附加万元，缴纳营业税及附加154154万万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对么？么？2021/9/1811 三、价外费用怎样缴纳营业税三、价外费用怎样缴纳营业税 财税财税200316200316号：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产号：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应和销售不动产，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。并入营业额中征收营业税。条例第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。条例第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的价外费用，包括收取的手续费手续费、补贴、补贴、基金、集资费基金、集资费、返还利润、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代收款项、代垫款项代垫款项、罚息、罚息及其他各种性质及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：2021/9/1812 （1 1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；收费；（2 2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3 3）所收款项全额上缴财政。）所收款项全额上缴财政。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。算应纳税额。讨论讨论：1 1、“营业外收入营业外收入”交营业税么？交营业税么？2 2、企业、企业“主营业务收入主营业务收入”金额与营业税纳税申报表的金额与营业税纳税申报表的“应税营业额应税营业额”完全相等么？完全相等么？2021/9/1813 四、混合销售的税种选择四、混合销售的税种选择 （一）混合销售：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货（一）混合销售：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。物，为混合销售行为。（二）混合销售适用税种的判定：（二）混合销售适用税种的判定：1 1、销售单位的性质、销售单位的性质 2 2、销售额占交易额的比重：、销售额占交易额的比重：（三）特殊形式的混合销售（三）特殊形式的混合销售 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：务的营业额：（1 1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（2 2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。）财政部、国家税务总局规定的其他情形。2021/9/1814 五、兼营行为如何纳税五、兼营行为如何纳税 （一）兼营营业税的不同税目（一）兼营营业税的不同税目 条例第三条条例第三条 纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务劳务(简称应税劳务简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（统称营业额）；未分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（统称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。算营业额的，从高适用税率。（二）兼营营业税的应税劳务和增值税的货物销售（二）兼营营业税的应税劳务和增值税的货物销售 细则第八条细则第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。额。2021/9/1815 六、企业承包、承租经营纳税人的确定六、企业承包、承租经营纳税人的确定 原细则规定：企业租赁或承包给他人经营的原细则规定：企业租赁或承包给他人经营的,以承租人或承包以承租人或承包人为纳税人人为纳税人 新细则规定：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、新细则规定：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、承租人、挂靠人（统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相出租人、被挂靠人（统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。2021/9/1816 七、销售不动产价格明显偏低如何处置七、销售不动产价格明显偏低如何处置 条例第七条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售条例第七条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。业额。（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；定；（三）按下列公式核定：（三）按下列公式核定：营业额营业成本或者工程成本营业额营业成本或者工程成本（1 1成本利润率）成本利润率）（1 1营业税营业税税率）税率）2021/9/1817 八、甲供材料政策的变化八、甲供材料政策的变化 （一）原细则（一）原细则第第1818条条：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价值作为安装工程凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的产值的,其营业额应包括设备的价款在内。其营业额应包括设备的价款在内。注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本。注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本。2021/9/1818建筑安装工程计税营业额计算示意图建筑安装工程计税营业额计算示意图施工成本：施工成本：1.1.人工费人工费2.2.材料费材料费3.3.机械使用费机械使用费4.4.施工间接费施工间接费 工程结算（售价）工程结算（售价）1.直接费工程量直接费工程量预算定额预算定额 （人工费、材料费、机械使用费）（人工费、材料费、机械使用费）工程结算价款工程结算价款 2.2.各项取费：按直接费一定比例计取各项取费：按直接费一定比例计取 材料价差、临时设施费、长途搬迁费材料价差、临时设施费、长途搬迁费 法定税金、法定利润、管理费用法定税金、法定利润、管理费用 计税营业额计税营业额包工包料包工包料 甲供材料甲供材料 包工包料保设备包工包料保设备计税营业额按包工包料方式计算的工程结算价款计税营业额按包工包料方式计算的工程结算价款工程价款结算办法工程价款结算办法施工企业会计制度施工企业会计制度2021/9/1819 （二）财税（二）财税200316200316号：通信线路工程和输送管道工程所使用号：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。计税营业额计税营业额 工程结算价款设备价款工程结算价款设备价款2021/9/1820 （三）新细则（三）新细则第第1616条：条：除提供建筑业劳务的同时销售自产货除提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。不包括建设方提供的设备的价款。要点：要点：1 1、建筑业的纳税人？建筑施工企业。、建筑业的纳税人？建筑施工企业。2 2、建筑劳务划分为：装饰性建筑劳务、非装饰性建筑劳务。、建筑劳务划分为：装饰性建筑劳务、非装饰性建筑劳务。3 3、甲供材料也要征营业税，但是，材料费是指定额材料费，、甲供材料也要征营业税，但是，材料费是指定额材料费，动力价款是指定额机械费动力价款是指定额机械费 4 4、甲供设备不征营业税。甲供设备不征营业税。2021/9/1821 （四）装饰劳务的清包工（四）装饰劳务的清包工 以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。材料费等费用的装饰劳务。财税财税20061142006114号规定：号规定：纳税人采用清包工形式提供的装饰纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。确认计税营业额。非装饰性建筑劳务非装饰性建筑劳务 含甲供材料含甲供材料 装饰性建筑劳务装饰性建筑劳务 不含甲供材料不含甲供材料第第1616条建筑劳务条建筑劳务2021/9/1822 九、利用新条例降低税基的方法九、利用新条例降低税基的方法 （一）交通运输业（一）交通运输业 计税营业额全部价款和价外收费支付其他单位的运费计税营业额全部价款和价外收费支付其他单位的运费 （二）建筑施工业（二）建筑施工业 计税营业额全部价款和价外费用支付其他的单位分包款计税营业额全部价款和价外费用支付其他的单位分包款 （三）劳务公司（三）劳务公司 计税营业额全部价款转付的工资和职工福利费计税营业额全部价款转付的工资和职工福利费 “五险一金五险一金”其他费用其他费用 2021/9/1823 （四）金融保险业的金融商品买卖业务（四）金融保险业的金融商品买卖业务 计税营业额卖价买价计税营业额卖价买价 （五）物业公司（五）物业公司 计税营业额全部收入代业主支付的水、电、燃气费计税营业额全部收入代业主支付的水、电、燃气费 代承租者支付的水、电、燃气费、房屋租金代承租者支付的水、电、燃气费、房屋租金 （六）销售不动产、转让土地使用权（六）销售不动产、转让土地使用权 计税营业额全部收入购置（受让）原价计税营业额全部收入购置（受让）原价 或抵债作价或抵债作价2021/9/1824 十一、合法有效凭证：十一、合法有效凭证：（1 1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；开具的发票为合法有效凭证；（2 2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；票据为合法有效凭证；（3 3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；要求其提供境外公证机构的确认证明；（4 4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。2021/9/1825 十二、救市政策：十二、救市政策：个人售房营业税的优惠（财税个人售房营业税的优惠（财税20091572009157号）自号）自20102010年开始：年开始：（1 1）普通标准住宅：不足）普通标准住宅：不足5 5年，差额征税；超过年，差额征税；超过5 5年免税。年免税。（2 2）非普通标准住宅：不足）非普通标准住宅：不足5 5年全额征税；超过年全额征税；超过5 5年差额征税年差额征税 个人购房优惠：（财税个人购房优惠：（财税20081372008137号）：自号）：自20082008年年1111月月1 1日起：日起：1.1.对个人首次购买对个人首次购买9090平方米及以下普通住房的，契税税率暂统平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到一下调到1 1。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。部门出具。2.2.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。3.3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。2021/9/1826 第三讲第三讲 土地增值税检查及节税指南土地增值税检查及节税指南 20102010年税收专项检查工作方案年税收专项检查工作方案 1 1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。2 2、是否不按规定进行成本分摊，是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确。增值额的计算是否正确。3 3、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。4 4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算。进行土地增值税的清算。5 5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。6 6、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除。期限的利息和罚息是否税前剔除。7 7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。2021/9/1827 第一节第一节 应纳税额的计算应纳税额的计算 一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。征收的一种税。（一）纳税人：（一）纳税人：（二）征税范围：（二）征税范围：（三）征税范围的界定：（三）征税范围的界定：1土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税。着物的行为征税。只对转让国有土地使用权征税，转让集体所有土只对转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为；地是违法行为；2土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。着物的转让行为征税。不包括出让；不包括未转让不包括出让；不包括未转让 ；3土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。虽土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。虽转让未取得收入不征税。转让未取得收入不征税。2021/9/1828 二、收入总额的确认二、收入总额的确认 （一）清算管理规程：（一）清算管理规程：审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，一实测面积确认收入。量面积不一致的，一实测面积确认收入。（二）（二）220220号函：已号函：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。合同所载房面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。入。合同所载房面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。（三）视同销售和自用房地产的收入确定（三）视同销售和自用房地产的收入确定 （1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房地产地产,缴纳土地增值税。（六种）缴纳土地增值税。（六种）（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果土地使用权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，途时，如果土地使用权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。也不扣除相应的成本和费用。2021/9/1829 三、扣除项目内容：三、扣除项目内容：扣除项目包括扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用施费、公共配套设施费、开发间接费用）。）。（一）取得土地使用权所支付的金额（一）取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地价用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。1.1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。合理、合规，具体金额的计算是否正确。2.2.是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。及土地征用及拆迁补偿费的情形。3.3.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。2021/9/1830 （二）房地产开发成本（二）房地产开发成本 1.1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。用房支出等。（1 1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（2 2）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。（3 3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。迁补偿费。（4 4）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签迁补偿费。审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。收花名册或签收凭证是否一一对应。2021/9/1831 2.2.前期工程费前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、质、勘察、测绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出。3.3.基础基础设施费设施费,指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。境工程费。审查时应当重点关注：审查时应当重点关注：（1 1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。情形。（2 2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（3 3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。费，是否按项目合理分摊。2021/9/1832 4.4.建筑建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（1 1）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。工程施工合同记载的内容相符。（2 2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。复计算扣除项目。（3 3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。常。（4 4）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。2021/9/1833 5.5.公共公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。单位的公共配套设施支出。（1 1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（2 2）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。（3 3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊按项目合理分摊。6.开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、利息支出、周转房摊销以及项目营销设施建保护费、工程管理费、利息支出、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。造费等。2021/9/1834 （1