房地产交易及产权办理陈立杰.ppt

LOGO房地产交易知识及产权办理房地产交易知识及产权办理呼和佳地销售部呼和佳地销售部2021/9/房地产交易知识v第一节第一节 商品房销售商品房销售v第二节第二节 房地产交易概述房地产交易概述v第三节第三节 房地产购房流程房地产购房流程v第四节第四节 房地产交易形式房地产交易形式v第五节第五节 土地使用权出让年限土地使用权出让年限v第六节第六节 土地使用权出让程序土地使用权出让程序v第七节第七节 办产权的流程及所需资料办产权的流程及所需资料2021/9/182v商品房销售分为现售和预售两种v商品房预售：指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。v商品房预售实行许可制度。v房地产开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地房地产开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地产行政管理部门申请预售许可，取得产行政管理部门申请预售许可，取得商品房预售许商品房预售许可证可证。未取得。未取得商品房预售许可证商品房预售许可证的，不得进行的，不得进行商品房预售，不得发布广告。商品房预售，不得发布广告。第一节 商品房销售2021/9/183一、商品房预售知识一、商品房预售知识 申请商品房预售的条件：1.1.交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.2.有建设工程规划许可证和施工许可证；有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按按提提供供预预售售的的商商品品房房计计算算，投投入入开开发发建建设设的的资资金金达达到到工工程程建建设设总总投投资资的的25以以上上（商商品品房房项项目目建建设设形形象象进进度度达达到到总总层层数数的的五五分分之之一一以以上上），并并确确立立施施工工进进度度和竣工交付日期；和竣工交付日期；4.4.向县以上人民政府房管部门办理预售登记，取得商品向县以上人民政府房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证房预售许可证2021/9/184商品房预售知识商品房预售知识 办理许可证须提交资料：v1 1、申请项目批文；、申请项目批文；v2 2、土地使用权证；、土地使用权证；v3 3、土地使用合同；、土地使用合同；v4 4、征地批文；、征地批文；v5 5、建设工程规划许可证；、建设工程规划许可证；v6 6、建设规划红线图；、建设规划红线图；v7 7、建筑总平图；、建筑总平图；2021/9/185商品房预售知识商品房预售知识办理许可证须提交资料：v8 8、征地红线图；、征地红线图；v9 9、营业执照；、营业执照；v1010、工程资金投入证明；、工程资金投入证明；v1111、建筑施工合同；、建筑施工合同；v1212、施工计划书；、施工计划书；v1313、施工计划书、施工计划书(表格式反映表格式反映)；v1414、拆迁安置证明；、拆迁安置证明；v1515、商品房预售项目统一标识；、商品房预售项目统一标识；2021/9/186商品房预售知识商品房预售知识v五证：五证：A A国有土地使用证国有土地使用证 B B建设用地规划许可证建设用地规划许可证CC建设工程规划许可证建设工程规划许可证 D D 建设工程施工许可证建设工程施工许可证E E商品房预售许可证商品房预售许可证申请商品房预先登记统一标识标核申请商品房预先登记统一标识标核 ：v如何编立统一标识如何编立统一标识：1.项目名称、楼宇名称、楼号（以规划局审批为准）项目名称、楼宇名称、楼号（以规划局审批为准）2.房屋房屋3.座落与幢号座落与幢号2021/9/187二、商品房现售二、商品房现售 商品房现售商品房现售：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。v现房销售和预售相比，现房的价格往往比期房高，现房看现房销售和预售相比，现房的价格往往比期房高，现房看的见摸得着，对购房者来说相对风险小，可以随时交购房的见摸得着，对购房者来说相对风险小，可以随时交购房款、随时入住。现房销售对开发商来说也是回收全部投资款、随时入住。现房销售对开发商来说也是回收全部投资的一个重要环节。的一个重要环节。2021/9/188商品房现售商品房现售商品房现售的条件：商品房现售的条件：v（一）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法（一）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和开发企业资质证书；人营业执照和开发企业资质证书；v（二）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（二）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；v（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；v（四）已通过竣工验收；（四）已通过竣工验收；v（五）拆迁安置已经落实；（五）拆迁安置已经落实；v（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；使用条件或已确定施工进度和交付日期；v（七）物业管理方案已经落实。（七）物业管理方案已经落实。2021/9/三三、商品房交易的相关知识、商品房交易的相关知识v 商品房买卖合同应包括以下主要内容：商品房买卖合同应包括以下主要内容：v当事人名称和姓名、住所；当事人名称和姓名、住所；商品房基本情况；商品房基本情况；商品房的销售方式；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条交付使用条件及日期；件及日期；装饰、装修标准承诺；装饰、装修标准承诺；供水、供供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方面积差异的处理方式；式；办理产权登记有关事宜；办理产权登记有关事宜；解决争议的办解决争议的办法；法；违约责任；违约责任；双方约定的其他事项。双方约定的其他事项。2021/9/商品房交易的相关知识商品房交易的相关知识v 计价方式计价方式 v商品房销售可以按套商品房销售可以按套(单元单元)计价，也可以按套内建筑面积计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价等三种方式进行。按照我国现行的房屋或按建筑面积计价等三种方式进行。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。建筑面积进行产权登记。v商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权，为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套承担责任。按套(单元单元)计价或者按套内建筑面积计价的，计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。积。2021/9/商品房交易的相关知识商品房交易的相关知识v（3 3）、）、误差的处理方式误差的处理方式 v按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是产权登记面积与合同积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：v面积误差比（产权登记面积面积误差比（产权登记面积 合同约定面积）合同约定面积）/合同约定面积合同约定面积100%100%v合同未作约定的，按以下原则处理：合同未作约定的，按以下原则处理：v面积误差比绝对值在面积误差比绝对值在3%3%以内以内(含含3%)3%)的，据实结算房价款；的，据实结算房价款；v面积误差比绝对值超过面积误差比绝对值超过3%3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期发企业应当在买受人提出退房日期30 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在积时，面积误差比在3%3%之内之内(含含3%)3%)的房价款由买受人补足；超出的房价款由买受人补足；超出3%3%部分的部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在时，面积误差比绝对值在3%(3%(含含3%)3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过买受人；绝对值超过3%3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。v按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑积均发生误差时的处理方式建筑积均发生误差时的处理方式。2021/9/1812商品房交易相关知识商品房交易相关知识v1 1、买方支付定金并签定认购商品房协议后对所购商品房不满意的，、买方支付定金并签定认购商品房协议后对所购商品房不满意的，不是买方单方面原因导致合同无法签定的，买方有权要求退回定不是买方单方面原因导致合同无法签定的，买方有权要求退回定金；若属于买方单方面违约的，开发商有权不退还定金。金；若属于买方单方面违约的，开发商有权不退还定金。v2 2、买受人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入、买受人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用帐户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发商品房预售款专用帐户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领正式发票。企业换领正式发票。v3 3、商品房预售合同实行备案制度，未经登记备案的商品房预售合、商品房预售合同实行备案制度，未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗善意第三人。同，不得对抗善意第三人。v4 4、房地产开发企业办理商品房预售合同备案时，应当同时附送银、房地产开发企业办理商品房预售合同备案时，应当同时附送银行出具给买受人的首期商品房预售款额存入专用帐户的凭证。行出具给买受人的首期商品房预售款额存入专用帐户的凭证。v5 5、因变更规划许可证规定内容给买受人的权益造成损失的，开发、因变更规划许可证规定内容给买受人的权益造成损失的，开发企业应当给予相应的补偿。企业应当给予相应的补偿。v6 6、买受人应当自预售的商品房交付使用之日起九十日内，持有关、买受人应当自预售的商品房交付使用之日起九十日内，持有关材料到房地产权属登记机关办理房屋权属登记手续。房地产开发材料到房地产权属登记机关办理房屋权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供权属登记所必需的相关证明等文件企业应当予以协助，并提供权属登记所必需的相关证明等文件2021/9/1813第第二节二节 房地产交易概述v一、房地产交易的概念及基本制度一、房地产交易的概念及基本制度v（一）房地产交易的概念（一）房地产交易的概念v 所谓交易，通常是指买卖的意思。但房地产交易，并非单指所谓交易，通常是指买卖的意思。但房地产交易，并非单指房地产买卖，而是具有与一般商品交易不同的含义房地产买卖，而是具有与一般商品交易不同的含义v房地产交易：应该指土地出让、房地产转让、抵押、租赁房地产交易：应该指土地出让、房地产转让、抵押、租赁 典当等房地产市场行为。典当等房地产市场行为。v（二）房地产交易行为和原则（二）房地产交易行为和原则v 房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为。房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为。v 国有建设用地使用权的出让，也是一种民事行为国有建设用地使用权的出让，也是一种民事行为 v 交易原则：自愿、公平、诚实信用等原则及房地产权利主体一交易原则：自愿、公平、诚实信用等原则及房地产权利主体一致原则致原则v（三）房地产管理基本制度（三）房地产管理基本制度 我国我国城市房地产管理法城市房地产管理法对房地产管理规定了五项对房地产管理规定了五项基本制度、五种合同、五种登记备案制度和五种证书，这基本制度、五种合同、五种登记备案制度和五种证书，这些构成我国房地产管理的基本制度体系。些构成我国房地产管理的基本制度体系。2021/9/1814房地产交易概述v五项重要的基本制度：五项重要的基本制度：国有土地有偿、有限期使用制度；国有土地有偿、有限期使用制度；房房地产价格评估制度；地产价格评估制度；房地产成交价格申报制度；房地产成交价格申报制度；房地产评估房地产评估人员资格认证制度；人员资格认证制度；土地使用权和房屋所有权登记发证制度。土地使用权和房屋所有权登记发证制度。v五种合同：五种合同：土地使用权出让合同；土地使用权出让合同；房地产转让合同；房地产转让合同；商品商品房预售合同；房预售合同；房地产抵押合同；房地产抵押合同；房屋租赁合同。房屋租赁合同。v五种登记备案制度：五种登记备案制度：房地产开发企业及房地产中介服务机构的房地产开发企业及房地产中介服务机构的设立登记制度；设立登记制度；商品房预售合同登记备案制度；商品房预售合同登记备案制度；房地产转让、房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度；抵押或变更时的房地产权属登记制度；房屋租赁合同登记备案房屋租赁合同登记备案制度；制度；土地使用权、房屋所有权的取得登记制度。土地使用权、房屋所有权的取得登记制度。v五种证书：五种证书：土地使用权证书；土地使用权证书；房屋所有权证书；房屋所有权证书；房地合一房地合一的房地产权证书；的房地产权证书；房地产估价师资格证书；房地产估价师资格证书；商品房预售许可商品房预售许可证书。证书。2021/9/1815一、房地产类型房产的类型分为房产的类型分为：v1 1、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。v2 2、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。房、系统房。v3 3、廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城、廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房的住房 。我国的廉租房是只租不售的。我国的廉租房是只租不售的。v4 4、二手房：新建的商品房进行第一次交易时为、二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手一手”，第二，第二次交易则为次交易则为“二手二手”。有些无房的人，可以买一套别人多余的。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。益。2021/9/1816房地产类型v5 5、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。这是当前房地产开发商普遍采阶段购买商品房时应签预售合同。这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。之中的房地产项目。v6 6、现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，、现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。是指消费者在购消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，与消费者签订商品房买卖合同买时具备即买即可入住的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。后，立即可以办理入住并取得产权证。v7 7、准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设、准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。v8 8、外销商品房：是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品、外销商品房：是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。港、澳、台）的企业，其他组织和个人。2021/9/1817房地产类型v9 9、内销商品房：是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售、内销商品房：是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。v1010、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可独立房地产设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。v1111、共有房产：指两个或者两个以上的人，对全部共有房产不分、共有房产：指两个或者两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有的所有权。份额地享有的所有权。v1212、经济适用房：是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品、经济适用房：是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点特点 。v1313、尾房：又称扫尾房，它是房地产业进入散户零售时代的产物，、尾房：又称扫尾房，它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产成为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的产成为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、或采光不足，或是楼层不佳、为处房子，这些房子或朝向不好、或采光不足，或是楼层不佳、为处两级，其中一层大多不带小花园，且遮挡较严重。两级，其中一层大多不带小花园，且遮挡较严重。2021/9/1818二、基准地价、标定地价和各类房屋重置价格v基准地价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现基准地价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。的平均价格。v标定地价，是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常标定地价，是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格，标土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格，标定地价是宗地价格的一种。定地价是宗地价格的一种。他是该类土地在该区域的标准指导他是该类土地在该区域的标准指导价。价。v房屋重置价格是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次房屋重置价格是不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期开发建设所建设所发生的必要支或等级的房屋，在某一基准日期开发建设所建设所发生的必要支出及应当获得的利润。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中出及应当获得的利润。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可以通过该种房屋重置价格的比估价对象房屋或建筑物的价值，可以通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。较、调整来求取。2021/9/1819第三节第三节 房地产购房流程房地产购房流程v一、（一、（1）制定购房预算）制定购房预算v购房者在购用自住房屋时，必须根据自身家庭的储蓄、可获得的购房者在购用自住房屋时，必须根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及向亲友借款等因素，来估算自己的实际购买能力，各类贷款以及向亲友借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。购房者在制定购房最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。购房者在制定购房预算时可从以下几个方面入手：预算时可从以下几个方面入手：v估算家庭可动用的全部资金。估算家庭可动用的全部资金。v衡量家庭偿还贷款的能力。衡量家庭偿还贷款的能力。v购房者要仔细了解商品房建筑面积和使用面积的计算及换算方法。购房者要仔细了解商品房建筑面积和使用面积的计算及换算方法。v调查有关物业管理的各项支出。购房者主要可参考调查有关物业管理的各项支出。购房者主要可参考呼和浩特市呼和浩特市普通住宅居住小区物业管理服务收费暂行办法普通住宅居住小区物业管理服务收费暂行办法v确定购房时的税费支出，包括房产税、契税、印花税、土地使用确定购房时的税费支出，包括房产税、契税、印花税、土地使用税和一些行政事业性收费。税和一些行政事业性收费。v准备必要的咨询服务费用，如公证费、律师咨询费等准备必要的咨询服务费用，如公证费、律师咨询费等 2021/9/1820（2）收集购房信息、进行实地调查）收集购房信息、进行实地调查v从报纸、电视、杂志、房地产交易会和亲朋好友及房地产中介等从报纸、电视、杂志、房地产交易会和亲朋好友及房地产中介等多种渠道尽可能授集所有关于期房和现房的资料，从中比较、挑多种渠道尽可能授集所有关于期房和现房的资料，从中比较、挑选出自己满意的楼盘，全面了解其地理位置、环境、商业网点密选出自己满意的楼盘，全面了解其地理位置、环境、商业网点密集度、生活便利度、附近的学校、医院等，对其有一个感性认识。集度、生活便利度、附近的学校、医院等，对其有一个感性认识。v实地调查主要需要了解的情况是：实地调查主要需要了解的情况是：v开发商必须在工商局注册，有房地产开发企业的营业执照，并且开发商必须在工商局注册，有房地产开发企业的营业执照，并且在市建委开发办取得资质审核证明或已有备案。在市建委开发办取得资质审核证明或已有备案。v查询商品房的合法性，主要查看开发商的查询商品房的合法性，主要查看开发商的“五证五证”和和“二书二书”，“五证五证”指国有土地使用权证、商品房内（外）销许可证、建设指国有土地使用权证、商品房内（外）销许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证及工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证及经计委、建委经计委、建委v批准的立项报告、可行性研究等文件，批准的立项报告、可行性研究等文件，“二书二书”指住宅质量保证指住宅质量保证书、住宅使用说明书。书、住宅使用说明书。v对于现房，要到现场亲自去查看其质量、户型、环境、交通状况对于现房，要到现场亲自去查看其质量、户型、环境、交通状况等是否与其广告符合，是否令自己满意。等是否与其广告符合，是否令自己满意。2021/9/1821（3）签订认购书，交纳定金）签订认购书，交纳定金 v签订认购书是商品房销售程序中买卖双方进行的第一个实质性环签订认购书是商品房销售程序中买卖双方进行的第一个实质性环节，买卖双方所要签定的认购书的主要内容包括：认购物业、房节，买卖双方所要签定的认购书的主要内容包括：认购物业、房价（户型、面积、单位价格（币种）、总价）、付款方式（一次价（户型、面积、单位价格（币种）、总价）、付款方式（一次付款、分期付款、按揭付款）、认购条件（签定认购书应注意事付款、分期付款、按揭付款）、认购条件（签定认购书应注意事项、定金、签订正式合同的时间、付款地点、帐户、签约地点）项、定金、签订正式合同的时间、付款地点、帐户、签约地点）等。等。v在签完认购书后，销售方应给购房者在签完认购书后，销售方应给购房者签约须知签约须知，内容主要包，内容主要包括签约地点、所需证件、交纳有关的税费说明等。购房者一定要括签约地点、所需证件、交纳有关的税费说明等。购房者一定要认真阅读认真阅读签约须知签约须知，明白需要做的事情，明白需要做的事情 v在此过程中，买房者要交纳一定的定金，定金数额根据每个公司在此过程中，买房者要交纳一定的定金，定金数额根据每个公司的规定而制定。的规定而制定。v一般情况下，签订认购书后约一般情况下，签订认购书后约1515日内左右，双方签订正式买卖合日内左右，双方签订正式买卖合同或契约，逾期购房者不签署，开发商有可能不返定金，这是购同或契约，逾期购房者不签署，开发商有可能不返定金，这是购房者一定要注意的事情。房者一定要注意的事情。2021/9/1822（4）签订商品房买卖合同）签订商品房买卖合同v这是整个过程中最关键的一个环节，购房者的权利和义务尽在其这是整个过程中最关键的一个环节，购房者的权利和义务尽在其中。购房者必须把想谈的、敏感的问题尽可能落实到文字上，签中。购房者必须把想谈的、敏感的问题尽可能落实到文字上，签订的合同（契约）条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积、订的合同（契约）条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积、付款金额、付款方式等关键性条款。付款金额、付款方式等关键性条款。v购房者在签订合同时，要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的购房者在签订合同时，要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本，以防止在合同中出现欺诈行为。规范文本，以防止在合同中出现欺诈行为。v除正式合同外，双方通常还要签订补充协议，购房者对补充协议除正式合同外，双方通常还要签订补充协议，购房者对补充协议一定要特别重视，因为少数开发商就是利用补充协议来转嫁本应一定要特别重视，因为少数开发商就是利用补充协议来转嫁本应承担的责任和风险，购房者对补充协议一定要做到字斟句酌，必承担的责任和风险，购房者对补充协议一定要做到字斟句酌，必要时请律师帮忙。要时请律师帮忙。v补充协议通常包括的条款有：补充协议通常包括的条款有：1 1、限制买方擅自改变室内结构条款；、限制买方擅自改变室内结构条款；2 2、卖方因不可抗力延期交房免责条款（包括供气、供暖等）；、卖方因不可抗力延期交房免责条款（包括供气、供暖等）；3 3、房屋实际交付后，卖方免除损害责任条款；、房屋实际交付后，卖方免除损害责任条款；4 4、不可抗力对房屋造成损害，卖方免责条款；、不可抗力对房屋造成损害，卖方免责条款；5 5、具体转让条款。、具体转让条款。2021/9/1823（5）办理预售登记手续）办理预售登记手续 v办理预售登记对保护房屋交易双方利益都十分重要，办理预售登记对保护房屋交易双方利益都十分重要，只有登记后合同才能生效。一般来讲，在签订完购房只有登记后合同才能生效。一般来讲，在签订完购房合同后一个月内（合同后一个月内（3030天）到市房屋土地管理局办理预天）到市房屋土地管理局办理预售登记手续，买卖双方可以共同委托律师办理上述手售登记手续，买卖双方可以共同委托律师办理上述手续。续。2021/9/1824（6）办理入住、签订物业管理公约）办理入住、签订物业管理公约 v在购房者入住前，发展商要审核购房者的各项手续，在购房者入住前，发展商要审核购房者的各项手续，确认无误后签发入住单。每位发展商都有其物业管理确认无误后签发入住单。每位发展商都有其物业管理公司，购房者应与物业管理公司或业主委员会签订物公司，购房者应与物业管理公司或业主委员会签订物业管理公约，在签约前，购房者要对公约仔细研究，业管理公约，在签约前，购房者要对公约仔细研究，充分了解自己所享受的权利和被要求承担的义务。充分了解自己所享受的权利和被要求承担的义务。2021/9/1825（7）办理产权过户、领取房屋及土地产权证明）办理产权过户、领取房屋及土地产权证明v进行房屋交易后，买卖双方一般要在三个月内到北京进行房屋交易后，买卖双方一般要在三个月内到北京市房地产交易所办理房屋过户登记手续。办理完过户市房地产交易所办理房屋过户登记手续。办理完过户手续后，开发商应为购房者办理产权证，这个过程可手续后，开发商应为购房者办理产权证，这个过程可能要等待相当长的一段时间，原因之一就是开发商在能要等待相当长的一段时间，原因之一就是开发商在新房刚竣工之后，不可能马上获得房产证，需要相关新房刚竣工之后，不可能马上获得房产证，需要相关部门的各种手续。购房者要有这方面的心理准备。部门的各种手续。购房者要有这方面的心理准备。v在此值得一提的是，在办理产权证时，要填写在此值得一提的是，在办理产权证时，要填写“房屋房屋产权申请表产权申请表”和和“土地使用权申请表土地使用权申请表”。由于房产包。由于房产包括地上建筑和土地两部分，两权缺一不可，购房者一括地上建筑和土地两部分，两权缺一不可，购房者一定要注意自己享有的土地使用权。定要注意自己享有的土地使用权。v办理完房产证后，整个商品房交易最终完成。办理完房产证后，整个商品房交易最终完成。2021/9/1826二、二、如何选择房屋如何选择房屋v（1 1）价格）价格v（2 2）面积）面积v（3 3）地段）地段v（4 4）交通）交通v（5 5）房型）房型v（6 6）朝向与楼层）朝向与楼层v（7 7）采光、通风与层高采光、通风与层高v（8 8）居住环境）居住环境v（9 9）建筑质量）建筑质量v（1010）物业管理状况）物业管理状况v（1111）开发商实力）开发商实力v（1212）其它考虑因素）其它考虑因素2021/9/1827（1）价格）价格v购买商品房时，第一因素是价格，购买商品房时，第一因素是价格，购房最终将以消费者自己的经济购房最终将以消费者自己的经济条件是否适应来取决买与不买。条件是否适应来取决买与不买。商品房的价格相对人们的收入太商品房的价格相对人们的收入太高，从整体上看，高，从整体上看，我国城镇居民我国城镇居民绝大多数还属于中低收入者。因绝大多数还属于中低收入者。因此，购楼时，考虑得更多的将是此，购楼时，考虑得更多的将是价格问题，即其经济承受能力问价格问题，即其经济承受能力问题。虽然买楼时普遍进行公积金、题。虽然买楼时普遍进行公积金、银行按揭贷款，但买楼的钱早晚银行按揭贷款，但买楼的钱早晚是连本带息还上的，没有一定的是连本带息还上的，没有一定的经济实力作后盾，普通的消费者经济实力作后盾，普通的消费者是不敢问津的。一般来说，高收是不敢问津的。一般来说，高收入者入者 ，其购买意向在高档商品房，其购买意向在高档商品房，而中低收入者，则对平价房、微而中低收入者，则对平价房、微利房感兴趣。利房感兴趣。2021/9/1828（2）面积）面积v购买商品房时，面积是一个复杂而又敏感的问题。面购买商品房时，面积是一个复杂而又敏感的问题。面积大小又与购房总价款直接有关，因此必须搞清楚。积大小又与购房总价款直接有关，因此必须搞清楚。v1 1、总价不变时，因某种功能面积增加导致效用增加数，、总价不变时，因某种功能面积增加导致效用增加数，应大于其他功能因面积变小而导致的效用使用减少数，应大于其他功能因面积变小而导致的效用使用减少数，后者仍能满足基本要求，否则不应调整面积比例。后者仍能满足基本要求，否则不应调整面积比例。v2 2、其他功能面积不变时，某种功能面积扩大导致增加、其他功能面积不变时，某种功能面积扩大导致增加数，应大于支付的费用，否则该功能面积不宜扩大。数，应大于支付的费用，否则该功能面积不宜扩大。2021/9/1829（3）地段）地段 v开发商品建筑的标准、档次与地段的等级成正比，即好开发商品建筑的标准、档次与地段的等级成正比，即好的地段档次高，一般地段为一般档次，很多人在购房时，的地段档次高，一般地段为一般档次，很多人在购房时，只要经济条件许可，总是率先选择市中心住宅。只要经济条件许可，总是率先选择市中心住宅。v一般好的地段，均为成熟开发的社区，生活服务设施、一般好的地段，均为成熟开发的社区，生活服务设施、配套都有很齐全，且交通便捷。配套都有很齐全，且交通便捷。2021/9/1830（4）交通）交通v评定地段的优劣，往往是以便捷的交通为主要参照物的。评定地段的优劣，往往是以便捷的交通为主要参照物的。v最理想的楼盘是从居住点到主要活动地点的交通出行时间最理想的楼盘是从居住点到主要活动地点的交通出行时间为为1515至至3030分钟。住房当然离上班地点越近越好，如果由分钟。住房当然离上班地点越近越好，如果由于各种原因不得不在远离上班地点的地段购房，则应了解于各种原因不得不在远离上班地点的地段购房，则应了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不远的将来是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不远的将来将会得到缓解。因工作需要经常出差的人员，最好考虑住将会得到缓解。因工作需要经常出差的人员，最好考虑住房与火车站、公共汽车站和码头有方便的联系。房与火车站、公共汽车站和码头有方便的联系。2021/9/1831（5）房型）房型 v功能要求。凡成套单元住宅，必须具备如下的功能空间：卧室（居室）、厅、（起居室外、过门、门厅、餐厅）厨房、卫生间、储藏室外、过道、阳台（二层以上）。各类功能空间即有满足基本要求的面积指标，也有达到最佳的使用效果的面积指标。v现代住宅的户型特点：住宅户型设计受制于功能化要求，建筑结构、进深（跨度）及各单元的户型比（各户型的数目比例）。2021/9/1832（6）朝向与楼层）朝向与楼层 v传统观念上，传统观念上，以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次。除朝向外，还应考虑开窗南最佳，东西次之，朝北最次。除朝向外，还应考虑开窗时所面对的环境，即窗景，窗景应趋利避害，趋优避劣。时所面对的环境，即窗景，窗景应趋利避害，趋优避劣。v 层次：选择层次要考虑以下几个因素：层次：选择层次要考虑以下几个因素：v遮挡及采光情况遮挡及采光情况v生活的便利程度生活的便利程度v环境要求环境要求v家庭人口年龄构成及健康情况家庭人口年龄构成及健康情况v住宅楼的总层数住宅楼的总层数2021/9/1833（7）采光、通风与层高采光、通风与层高 v采光可分为直接采光与间接采光，前者是指采光窗户采光可分为直接采光与间接采光，前者是指采光窗户直接向外开设，后者是指采光窗户朝向封闭式的走廊直接向外开设，后者是指采光窗户朝向封闭式的