第2章房地产投资环境分析.ppt

最新房地产经营管理丛书第二章第二章 房地产投资环境及其分析方法房地产投资环境及其分析方法第一节第一节 投资环境概述投资环境概述 广州南沙区的区位优势广州南沙区的区位优势一、投资环境的含义 投资环境，是指影响投资活动整个过程的各种外部境况和条件的总和。二、投资环境的分类二、投资环境的分类 （一）对投资环境有两种理解（一）对投资环境有两种理解 狭义的投资环境主要指自然环境和经济环境。广义的投资狭义的投资环境主要指自然环境和经济环境。广义的投资环境则包括环境则包括自然、经济、政治、社会自然、经济、政治、社会四大因素在内的综合的四大因素在内的综合的复杂的系统。复杂的系统。对于投资者而言，自然和经济是很难独立于政治和社会对于投资者而言，自然和经济是很难独立于政治和社会之外的。对于投资环境进行广义理解则更全面、更准确，有之外的。对于投资环境进行广义理解则更全面、更准确，有利于对投资环境的综合考察和评价。利于对投资环境的综合考察和评价。（二）（二）“硬环境硬环境”和和“软环境软环境”硬环境硬环境是指自然环境与基础设施。是指自然环境与基础设施。软环境软环境是指对投资活动有重大影响的政治、经济、社是指对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人文诸方面的外部条件。会、人文诸方面的外部条件。软环境软环境房地产投资要房地产投资要跟着规划走！跟着规划走！（三）宏观、中观和微观投资环境（三）宏观、中观和微观投资环境 按投资环境层次可以将投资环境分解为按投资环境层次可以将投资环境分解为宏观投资环境、中观投资环宏观投资环境、中观投资环境和微观投资环境境和微观投资环境进行研究。进行研究。宏观投资环境宏观投资环境又称总体投资环境，是指项目所在地的总的投资环境，又称总体投资环境，是指项目所在地的总的投资环境，一般需要通过国与国之间的比较才能正确予以评价，它所包含的各种因一般需要通过国与国之间的比较才能正确予以评价，它所包含的各种因素，通常为国外投资者所重视。素，通常为国外投资者所重视。中观投资环境中观投资环境分为地区投资环境和行业投资环境。分为地区投资环境和行业投资环境。微观投资环境微观投资环境是指进行投资活动的具体场所的自然、经济、社会条是指进行投资活动的具体场所的自然、经济、社会条件，如企业进行直接生产所需的厂房、设备、水电等基本生产条件，企件，如企业进行直接生产所需的厂房、设备、水电等基本生产条件，企业管理水平及其与生产经营需要的程度，企业职工素质及其费用水平，业管理水平及其与生产经营需要的程度，企业职工素质及其费用水平，企业原材料来源及产品销路等。这些都是直接影响投资者切身利益的具企业原材料来源及产品销路等。这些都是直接影响投资者切身利益的具体因素。体因素。系统性系统性动态性动态性相对性相对性三、投资环境的特征三、投资环境的特征第二节第二节 房地产投资环境分析的内容房地产投资环境分析的内容 一、社会环境（一）社会制度（二）社会秩序（三）社会信誉 二、政治环境（一）政治体制和政权问题（二）政治局势（三）政策 三、法律环境 包括了法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性。四、经济环境（一）宏观经济环境（二）市场环境（三）财务环境（四）资源环境 五、文化环境 六、自然地理环境 七、基础设施环境 第二第二 投资环境投资环境2.2.投投资资环环境境的的构构成成内内容容第三节第三节 房地产投资环境分析方法房地产投资环境分析方法一、冷热因素法 从投资者和投资国的立场出发，选定各投资环境因素，据此对目标国家逐一进行评估并将其由“热”至“冷”依次排列，“热国”表示投资环境优良，“冷国”表示投资环境欠佳。该方法把投资环境分为七大因素：（1）政治稳定性。（2）市场机会。（3）经济发展及成就。（4）文化一体化。（5）法律阻碍。（6）实质阻碍。（7）地理及文化差距。二、等级尺度法这种方法将投资环境因素分为八个方面，即：（1）资本抽回限制度；（2）外商股权比例；（3）对外商的管制和歧视程度；（4）货币稳定性；（5）政治稳定性；（6）给予关税保护的意愿；（7）当地资本可供程度；（8）近五年的通货膨胀率高低。三、道氏评估法（1）评估影响企业业务条件的各个因素；（2）评估引起变化的各个主要压力因素；（3）在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出810个在某个国家的某个项目能获得成功的关键因素；（4）在确定各关键因素及其假设条件后，提出4套项目预测方案。四、多因素和关键因素分析法（一）多因素分析法（一）多因素分析法 （二）关键因素分析法（二）关键因素分析法（二）关键因素分析法（二）关键因素分析法 五、综合评价法 （一）环境要素权重系数的确定（一）环境要素权重系数的确定 1建立层次结构模型 参考书本参考书本P61 房地产项目投资环境影响因素的层次结房地产项目投资环境影响因素的层次结构参考模型构参考模型 2确定同层间单权重系数（四）投资环境分析的敏感性分析（四）投资环境分析的敏感性分析（四）投资环境分析的敏感性分析（四）投资环境分析的敏感性分析 逐项分析环境因素的稳定状况，判断其在房地产投资建设或经营期内逐项分析环境因素的稳定状况，判断其在房地产投资建设或经营期内逐项分析环境因素的稳定状况，判断其在房地产投资建设或经营期内逐项分析环境因素的稳定状况，判断其在房地产投资建设或经营期内发生变化的可能性，并研究其变化的基本趋势及变化程度；发生变化的可能性，并研究其变化的基本趋势及变化程度；发生变化的可能性，并研究其变化的基本趋势及变化程度；发生变化的可能性，并研究其变化的基本趋势及变化程度；对将要发生变化的因素，依据其变化的趋势及变化程度，请专家予以对将要发生变化的因素，依据其变化的趋势及变化程度，请专家予以对将要发生变化的因素，依据其变化的趋势及变化程度，请专家予以对将要发生变化的因素，依据其变化的趋势及变化程度，请专家予以重新评价；重新评价；重新评价；重新评价；统计各因素的评价结果，计算它们的分值；统计各因素的评价结果，计算它们的分值；统计各因素的评价结果，计算它们的分值；统计各因素的评价结果，计算它们的分值；计算变化后的房地产投资环境综合评分值；计算变化后的房地产投资环境综合评分值；计算变化后的房地产投资环境综合评分值；计算变化后的房地产投资环境综合评分值；如果是不同地点投资环境的比较和排序，则按新的综合分值重新排序，如果是不同地点投资环境的比较和排序，则按新的综合分值重新排序，如果是不同地点投资环境的比较和排序，则按新的综合分值重新排序，如果是不同地点投资环境的比较和排序，则按新的综合分值重新排序，并比较前后两种排序的差异、分析原因、作出判断；并比较前后两种排序的差异、分析原因、作出判断；并比较前后两种排序的差异、分析原因、作出判断；并比较前后两种排序的差异、分析原因、作出判断；如果是单一项目、单一地点的投资环境评价，则比较前后两次综合评如果是单一项目、单一地点的投资环境评价，则比较前后两次综合评如果是单一项目、单一地点的投资环境评价，则比较前后两次综合评如果是单一项目、单一地点的投资环境评价，则比较前后两次综合评分值，研究其变化程度、分析原因、作出判断。分值，研究其变化程度、分析原因、作出判断。分值，研究其变化程度、分析原因、作出判断。分值，研究其变化程度、分析原因、作出判断。六、世界银行的六、世界银行的六、世界银行的六、世界银行的“四指标法四指标法四指标法四指标法”外国股份所有权的行业限制，建立一个外国公司的程序，外国股份所有权的行业限制，建立一个外国公司的程序，外国股份所有权的行业限制，建立一个外国公司的程序，外国股份所有权的行业限制，建立一个外国公司的程序，取得工业用地的程序，及商业纠纷仲裁机制。取得工业用地的程序，及商业纠纷仲裁机制。取得工业用地的程序，及商业纠纷仲裁机制。取得工业用地的程序，及商业纠纷仲裁机制。关键概念关键概念投资环境 房地产投资环境 投资硬环境 投资软环境 冷热因素法 等级尺度法 道氏评估法 多因素分析法 关键因素分析法 综合评价法 四指标法复习思考题1简述房地产投资的“硬环境”和“软环境”。2简述国际投资环境的特征。3试比较冷热因素法、等级尺度法、道氏评估法、多因素分析法和关键因素分析法等投资环境分析方法。