第九章 房地产经济周期.ppt

第九章第九章 房地产经济周期房地产经济周期 本章的主要目的与要求是本章的主要目的与要求是：理解房地产市场经济运行中周期性波动现象的特点及其原因，了解国内外房地产业的周期发展状况及主要影响因素。1第一节、房地产经济周期概述第一节、房地产经济周期概述一、宏观经济周期与房地产市场周期运动一、宏观经济周期与房地产市场周期运动（一）、经济周期与房地产景气循环 对于“经济周期”的研究，一般是以国民经济的总体运行（即宏观经济）为对象的，很少涉及某一具体行业或产业。然而，由于房地产业作为基础性和先导性产业，具有“一荣皆荣，一损皆损”的产业关联度，房地产市场的发展规模和运行质量往往成为特定地区经济发展的“晴雨表”，因而备受社会的关注。21、经济周期波动的含义和类型、经济周期波动的含义和类型 在科技领域中，对周期现象的理解包含两个特征，即：等间隔性和重复性。在数学上表示为F（X）=f（X+T），T为周期。而任何经济周期都不是机械的、完全规则的形态，我们可以在平均的、概率的意义上发现周期，但经济周期明显地不具有等间隔性的特点。含义：经济周期是指经济现象或变量在连续过程含义：经济周期是指经济现象或变量在连续过程中重复出现涨落的情况。中重复出现涨落的情况。所强调的只是再现性、重复性。经济周期（business cycles）强调反复发生涨落的波动形态，但不是定期的；经济周期的持续期间从一年到十年、二十年不等；它们不能再分为性质相似、振幅与其接近的更短的周期。这三点是美国著名经济学家密切尔（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年为经济周期所下定义中所强调的，而这一定义大体被一般西方经济学家所接受。3类型：类型：西方经济学家把经济周期波动按周期长度区分为四类。1）、短期波动（短周期）：又称基钦周期。是美国经济学家基钦经研究发现的，其持续期间约为40个月，主要是由于企业的库存投资的循环变化而产生的。2）、中周期：又称朱格拉周期。是法国经济学家朱格拉（Clement Juglar）发现的，其持续期间为9至10年，主要是由于设备投资的波动而发生的。一个朱格拉周期约包含两个基钦周期。43）、中长周期：又称库兹涅茨周期。是美国经济学家库兹涅茨（Simon Kuznets）发现的，其持续期间为15至25年。一般认为中长周期主要是由于建筑活动的循环变动而引起的。（如产业结构的变化、建筑物的房租和建筑费用的变化、建筑技术的更新、金融财政政策的变化等引发的建筑活动的扩张。）4）、长期波动：又称为康德拉季耶夫周期，是由俄国经济学家康德拉季耶夫（Nikolai D.Koudratieff）发现的，其持续期间为5060年。这种50年左右的长期波动又称为长周期。认为技术进步和革新是长周期产生的原因这种观点现在被普遍接受。5扩张阶段收缩阶段长周期中长周期中周期短周期四种周期波动示意图四种周期波动示意图 由于长期与短期循环的景气阶段重叠情况不同，则繁荣与萧条的强弱与长短也不同。6阶段划分阶段划分划分方法有两种：1）、从各景气指标的水准出发，用某个基准线来衡量，高于基准线的是繁荣期或景气期，低于基准线的称为衰退期或萧条期。2）、从各景气指标的变化方向出发，从谷到峰的期间称为扩张期间，从峰到谷的期间称为收缩期间，峰到谷或谷到峰的期间称为一个阶段，而两个相同转折点（峰峰或谷谷）之间的期间称为一个周期。区分繁荣期与衰退期的基准线扩张期间收缩期间繁荣期衰退期72、经济周期的新特点经济周期的新特点 持续的经济增长持续的经济增长：由美国开始的“新经济”，对人民生活和各国经济发展带来深远的影响。同时也向理论界提出了新课题。美国的劳动生产率在过去的八年里增长了许多，这种改变幅度是过去不曾有的。从1955年1973年，劳动生产率平均每年增长2.9%左右，而从1993年开始则每年平均增长3.5%左右，且经济增长是持续的。从美国经济增长率波动曲线上看，经过1990年8月1991年3月一个短暂的衰退之后，美国经济出现了战后第三次的长达110个月（9.2年）的繁荣。这是一个打破历史记录的超长增长曲线。（刘树成，2000年）在美国，自1854年开始有经济周期记录以来到现在，146年期间共经历了31个周期，其中扩张期超过80个月的，只有四次，除了二战后的三次外，还有一次是1938年7月1945年2月，历时80个月（6.7年）。8低失业和低通胀低失业和低通胀 率率：与持续经济增长并存的，是90年代以来低失业和低通胀，即随着失业率的下降，通胀率不是提高而是下降了。这与70年代滞胀时期（失业率高，通胀率高）相比，发生了新的变化。“新经济”是否改写了经济周期的规则？与90年代经济高增长并存的，还有股票市场价格指数曲线的迅速上升。例如：道琼斯指数从1966年1983年的18年间，一直维持在1000点水平，从1983年1985年月12年间，上升到4000点，而从1995年到1999年，仅用了四年时间，该指数便突破了万点大关。亚洲金融危机与区域不平衡发展亚洲金融危机与区域不平衡发展：1997年7月，亚洲金融危机爆发，日本韩国等国家都饱受其害，经济处于长期低迷状态。这与美国经济的“长期繁荣”形成鲜明对照。9 总之，信息技术革命促进了供求的良性互动，缩短了供求之间的距离，推动了产业结构的优化和升级，从而促进了经济周期波动振幅的缩减；同时政府干预经济也在一定程度上克服了市场经济的自发性和盲目性，使经济周期的波动呈现出新的特征。国民经济的宏观经济周期变动，直接间接地反映到房地产市场这个“晴雨表”上。3、房地产景气循环、房地产景气循环 房地产经济周期的概念首先于1933年出现在美国，此后对于这个问题的研究一直是美国房地产经济学家研究的重点问题之一。对于房地产市场供求的周期性涨落波动变化，亚洲一些国家和地区称为“景气循环”或房地产经济周期，它可以分为上升期和下降期两个部分，具体又可分为复苏阶段、繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段。它们周而复始地运动着。10上升期间下降期间繁荣期衰退期房地产经济周期房地产经济周期复苏阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段基准线房地产经济周期示意图房地产经济周期示意图11我国经济景气循环和房地产景气循环我国经济景气循环和房地产景气循环12（二）、经济周期与房地产周期的关系二）、经济周期与房地产周期的关系 二者究竟是什么关系？有人认为两者完全一致（吴兆华，1995），但大部分人认为两者既有联系又有区别。1、两者呈现出正相关关系、两者呈现出正相关关系：从整体上说，一个国家房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系，波长大体一致。例如：在中国，两者的周期大致都是四至五年。美国房地产周期约为20年，相当于经济周期的中长周期。日本大体为7至10年，也与其宏观经济的中周期大致相当。2、两者的变化期间互不相同、两者的变化期间互不相同：经济周期与房地产景气循环虽然有规律性波动，但每个变化区间不会有绝对的等长，正如：P.萨缪尔森所说：“没有两个经济周期是完全一样的，但它们会有许多相似之处，虽然不是一模一样的孪生兄弟，但可以看出它们属于同一家族”。13 所谓相似，是指在每个周期都包括了扩张与收缩，波峰与波谷不断交替的运动。所谓不同，是指每个周期变化的幅度、频率、落差势能的差异。一般来说，房地产的复苏、萧条期滞后，而繁荣、衰退期提前。研究这种差别，不仅有理论意义，更重要的是在实践中，投资者和国家宏观调控可通过两者波动的时差进行决策，即可根据房地产的波动来分析预示宏观经济的走势，亦可根据宏观经济的走势，预测房地产的发展趋势。14 从复苏阶段看，由于房地产产品价值大，耗用资金多，生产周期长，个体差异大等特点，决定了房地产开发商在经济开始复苏时，需要经过较长时间的筹备、计划才能投入生产，因此，房地产业的复苏要略滞后于宏观经济，但很短暂。从繁荣期看，房地产业的繁荣期要比宏观经济高涨期来得迅速。因为房地产业经过复苏期的准备后，其先导性产业的作用充分显现出来。在市场需求扩张的拉动下，房地产业迅速发展；同时，较充足的资金也会推动房地产业上升期间下降期间繁荣期衰退期房地产经济周期房地产经济周期复苏阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段基准线15 加速发展。如左上图所示。从衰退期来看，房地产业要早于和快于宏观经济。这是因为房地产业的超前发展一方面可以满足宏观经济发展的需要，提前进入衰退期；另一方面，房地产业的发展是以社会经济各部门发展为基础的。当宏观经济衰退时，房地产的需求状况发生变化，房地产价格急剧下挫，使得房地产业的衰退比宏观经济来得迅速。如右上图所示。SSDD0PPPP0Q0Q QQ繁荣期SSDD0PPPP0Q0Q衰退期16 从萧条阶段来看，房地产业又滞后于宏观经济。因为当宏观经济出现萧条时，经济发展处于停滞状态，失业率、通涨率较高。但是由于房地产本身的保值增值功能，投资转向房地产业或购置房地产增加，从而维持房地产市场上一定的供求，推迟了房地产市场的萧条。国家地区年份房地产收益率通涨率股票收益率澳洲（墨尔本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地价）1964-198711.0%7.0%10.5%新西兰1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些地区房地产、股票收益率及通涨率一些地区房地产、股票收益率及通涨率17二、国内外房地产周期研究发展状况二、国内外房地产周期研究发展状况（一）、国外对于房地产周期的研究1、从研究内容上看根源研究（外力冲击，内生变动）特征研究（波长、指标体系、分析模型等）2、从周期时间上看长周期研究（1930-60年代）强调人口增长与移动、家庭结构变动等因素对于房地产周期波动的影响。短周期研究（1960-90年代）从市场周期运动影响因素分析，到对房地产投资者行为的研究，以及对房地产金融体制及其变动等综合因素的研究。18（二）、国内对于房地产周期的研究1、从研究内容上看 理论研究：根源、周期波动特征、规律、预警系统等研究。实证研究：波长、波型、指标体系影响因素等分析。2、从研究地区上看主要以东南沿海的城市房地产个案研究为主。逐步加强对于全国房地产周期波动的研究。3、从类型上看 房地产市场自然周期；房地产市场投资周期；等等 资料选摘资料选摘19第二节、中国房地产业发展与周期波动分析第二节、中国房地产业发展与周期波动分析一、中国房地产周期波动实证分析一、中国房地产周期波动实证分析 房地产业在我国成为一个产业来发展，主要是在改革开放以后，始于八十年代初，短短的二十几年已取得巨大成就，从总体上观察，中国房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的复苏繁荣衰退萧条的相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。主要观点有四种：一个周期说：一个周期说：根据GNP增长率与商品房销售额增长率的良好对应关系，把改革开放以来的中国房地产周期波动划分为单个周期的四个阶段：201、1979年1985年为复苏期；2、1986年1993年为增长期（92-93年为高速增长期）；3、1994年1995年为宏观调控期；4、1995年以后衰退到复苏。一个半周期说一个半周期说：用年商品房销售面积来表示中国房地产供给与需求相互作用而产生的波动状况，据此把我国1986年以来的房地产周期波动划分出一个半周期，即：1、1986年1991年持续6年的周期；2、1992年1995年的半个周期。三个周期说三个周期说：选取多项指标（8项）得出中国房地产周期波动形态，据此划分三个周期。1、1981年1986年为第一个周期；2、1987年1989年为第二个周期；3、1990年以后为第三个周期21四个周期说四个周期说：以深圳为背景的一项研究，把我国房地产周期波动划分为四个周期，即：1、1978年1986年为第一个周期；2、1987年1991年为第二个周期；3、1992年1994年为第三个周期；4、1995年以后为第四个周期。（何时完成还有待于观察）81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 941.00.80.50.30中国房地产周期示意图中国房地产周期示意图DIt年份（扩张指数）22二、房地产周期波动的指标体系与特点分析二、房地产周期波动的指标体系与特点分析 对周期的描述通常采用价格指标。但是，房地产业在我国发展很不成熟，还没有建立起规范的产值指标体系。对房地产市场供求的景气循环测定，不能仅限于房地产的供给量和需求量这一浅层的表面分析，应涵盖房地产投资、生产、交易、金融以及产业增加值等多方面，以便更好地反映房地产周期波动趋势。（一）、房地产周期波动的指标体系（一）、房地产周期波动的指标体系 1、选取原则 相关性原则：指标要与周期波动有直接联系，能综合反映波动的特征；可靠性原则：选用的指标要能反映出房地产业发展的真实情况，且统计口径一致，渠道可靠；23连续性原则：指标的数据资料要有较长的连续时间序列来供分析使用；获得性原则：指标的数据资料还必须是较容易获得的资料。2、具体指标体系的确立 八项指标八项指标：（何国钊、曹振良等，1996）1）、商品房价格；2）、城镇新建住宅面积；3）、城镇住宅竣工面积；4）、实有房屋建筑面积；5）、实有住宅建筑面积；6）、城镇住宅投资；7）、房地产业从业人员；8）、房产买卖成交面积。24十六项指标十六项指标：（谭刚，2000）（6类16项）A房地产总量指标：房地产业增加值；B房地产投资类指标：b1房地产开发投资额；b2房地产企业实现利润 额。C房地产生产类指标：c1房地产出让用地面积；c2商品房施工面积；c3土地开发面积；c4商品房竣工面积。25D房地产交易类指标：d1商品房销售面积；d2商品房空置面积。E房地产金融类指标：e1个人住房存款与贷款总额；e2房地产开发企业商业用房开 发贷款；e3房地产开发企业自有资金总 额。F房地产价格类指标：f1商品住宅价格指数；f2商业用房价格指数；f3办公用房价格指数；f4住宅建安材料费用指数。26（二）、房地产周期波动的特点二）、房地产周期波动的特点 1、与宏观的国民经济周期波长相似，但阶段有差异。在我国，1949年以来宏观经济的周期性波动已出现了8次，第9次还没有完成。周期长度约为45年，这与我国的房地产经济周期的长度相似。但是两者在周期的“四个阶段”的时间上有前有后。从1981年以来两者都出现的三次周期来看，四个阶段的前后时差比较明显。以高涨期为例，宏观经济的高涨期分别为1984、1988、1993年，房地产的高涨期分别为1984、1988、1992年，第三次比较明显地看出房地产高涨期（1992年）先于国民经济的高涨期（1993年）。从萧条阶段来看，宏观经济的谷底分别是1986、1989年，房地产经济的谷底则为1987、1989年，房地产的萧条期要滞后于宏观经济。user:（参阅房地产经济论包亚钧、汪洪涛著，同济大学出版社98年6月。）2778 7980818283 8485 8687 888990919293942.55.07.510.012.515.000.30.50.81.0LMLS房地产经济周期与宏观经济周期的异同（LM代表宏观经济周期，LS代表房地产周期）02282、房地产市场从快速发展期向调整期转变。我国房地产市场从1993年开始，总体上呈现出从快速发展转入调整期的态势，表现为以下几种市场动态：1）、市场区位发生转移市场区位发生转移 1992年，房地产市场发展主要集中在珠江三角洲地区，例如全国推出的9万多套外销楼盘中，该地区就多达7万多套，所占比重超过80%，其中仅东莞、惠阳两市就高达3万多套，由于该 地区房地产市场供给量大增，市场信息率先下挫，投资回报率减低，因而93年以来，房地产市场出现重心北移趋势，形成沿海、沿江、沿边到内陆占据交通要道的多元化区位市场格局。外销楼盘在珠江三角洲地区所占比重已下降至50%，其它地区如：上海、北京、天津、辽宁、闽南地区、海南和北海地区、以及京九铁路沿线的重要城市，都成为国内重要的房地产市场区位。292）、物业投资结构出现调整物业投资结构出现调整 在1992年前后，物业投资的市场趋向由外销市场热、内销市场平静转向投资于内销市场；由大型别墅转向于商场、写字楼以及住宅商品房。近年来，住宅商品房投资仍是热点。3）、房地产市场的非均衡发展房地产市场的非均衡发展 主要表现为：第一，投资指向的非均衡性（指向沿海）；第二，投资环节的非均衡性（土地批租制度实施非均衡性、土地出让价格不规范、土地政策地区差异大）；第三，投资结构的非均衡性。30三、中国房地产周期波动的原因分析三、中国房地产周期波动的原因分析 影响中国房地产周期波动的原因很多，这里我们主要分析投资和政策这两个最具代表性的因素。（一）、投资与房地产周期波动（一）、投资与房地产周期波动 投资是造成房地产周期波动的重要内生因素之一。特别是对投资主导下的中国宏观经济周期波动来说，投资波动对房地产经济波动的影响作用就更为明显。从全国房地产周期波动来看，如果用房地产业增加值的变动来反映房地产经济波动趋势，则根据房地产投资与房地产业增加值的历史数据，可以建立全国房地产业增加值（Yt）与房地产投资规模（It）之间的回归模型。31Yt=62.8481+0.5322It 相关系数高达0.9981，表明两者存在非常紧密的联系，投资波动对房地产市场周期波动产生了明显的带动作用。根据 实证分析研究结果，我国住宅的投资波动与房地产市场的周期波动是一致的，且投资波动对房地产周期波动的影响很大，两者几乎是共振的，然而在有些年份（如1993年）投资波动与房地产周期波动呈相反方向。这说明投资波动尽管是影响房地产周期波动的主要因素，但不是唯一因素。32（二）、政策与房地产周期波动（二）、政策与房地产周期波动 政策因素作为经济周期的外部冲击力量，对我国房地产周期波动产生重要影响。对处于转轨时期的中国来说，政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，同时还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。这样一来，政府行为的确立和变动，就成为影响经济运行的重要因素。1、房地产业宏观管理政策的影响；2、经济管理体制与房地产产权制度的影响；3、与宏观经济运行调控有关的政策的影响。（例如：经济扩张政策与经济收缩政策的相互交替变动作用下，使得房地产经济具有明显的政策周期特征。）33（三）、房地产周期波动的冲击（三）、房地产周期波动的冲击传导模型传导模型 我国转轨时期房地产周期波动既有外部冲击的决定性作用，同时产业内部传导机制也开始发挥作用，由此形成房地产周期波动的冲击传导机制。也就是说：可以把房地产周期波动看成是房地产经济系统对外部冲击的响应曲线，即：在来自房地产经济系统以外的随机性或周期性因素的冲击下，通过房地产经济系统内部传导机制的作用，结果相应出现了具有周期波动特征的运行轨迹。这一过程大体经历了四个阶段：341、第一步为外部冲击阶段、第一步为外部冲击阶段 来自房地产经济系统外部的变量，如宏观经济政策变动、经济体制变迁，对房地产经济系统产生外部冲击。2、第二步为初始响应与内部传导阶段、第二步为初始响应与内部传导阶段 房地产经济系统对外部冲击产生初始响应，并利用内部传导机制把外部冲击转化为房地产经济系统运行的重要动力因素。主要有房地产投资规模与投资结构、房地产供求关系变动、房地产市场结构、房地产投机行为等传导途径。353、内部传导与振荡衰减阶段、内部传导与振荡衰减阶段 内部运行阻力对外部冲击在房地产经济系统各个领域进行全面传导时给予作用力，必然会导致初始响应曲线发生衰减，表现为房地产经济波动在波动强度、波动振幅与波动长度等指标上逐渐趋于正常或稳定状态。Y0TsT初始响应曲线振荡衰减振幅时间364、重新恢复正常运行状态阶段、重新恢复正常运行状态阶段 房地产经济系统在对外部冲击做出初始响应，并经过内部传导机制作用而呈现振荡衰减之后，会重新进入稳定状态，或重新回到外部冲击前的正常运行轨迹。在这里，房地产经济系统达到稳定状态所需时间（Ts），是衡量房地产经济系统特征的重要指标。Ts越长，说明房地产经济系统在受到外部冲击后重新恢复稳定所需要的时间越多，房地产经济系统对外部冲击的抵御能力越差；反之，则房地产经济系统的内部特征就越好。37 总之，当房地产经济系统受到外部冲总之，当房地产经济系统受到外部冲击而改变系统的运行轨迹或出现不稳定状击而改变系统的运行轨迹或出现不稳定状态之后，内部传导机制对冲击进行态之后，内部传导机制对冲击进行滞后的滞后的自我反应与调整自我反应与调整，在，在冲击机制与传导机制冲击机制与传导机制的交互作用下，历经上述四个阶段而重新的交互作用下，历经上述四个阶段而重新回到稳定状态，这样也就完成一次波动。回到稳定状态，这样也就完成一次波动。当外部冲击连续不断甚至重复叠加时，当外部冲击连续不断甚至重复叠加时，房地产经济系统便在房地产经济系统便在“冲击冲击传导机制传导机制”作用下进入连续不断的波动循环之中，作用下进入连续不断的波动循环之中，由此形成由此形成房地产周期波动房地产周期波动。38 不同的变量作用效果有区别：外部冲击：外部冲击：外生变量自发性转移，主要强调时间序列的变化。（原始动因，对波峰、波谷、波幅、波长等有叠加影响，使基本波动形态产生变化，对波动转折点的形成有主导性的影响）内部传导：内部传导：内生变量作用，主要是系统的结构效应，强调系统对外部变化的滞后响应与自我调整。（对波动形态及周期性、持续性有影响。）39四、我国房地产市场周期性波动分析的启示四、我国房地产市场周期性波动分析的启示 尽管房地产市场周期性波动是一种超越制度的普遍现象，但是我国所出现的房地产市场周期性波动，却与我们对房地产周期波动缺乏深入研究，以及国家对宏观调控应遵循房地产市场发展的规律重视不够有关。对我国房地产市场周期性波动的分析，至少可以得出以下四点启示：（一）、房地产市场的发展必须要保持适度规模（一）、房地产市场的发展必须要保持适度规模1、这就要求房地产投资增长速度要与国家整体固定资产投资的增速相适应；2、房地产投资结构必须合理，就是使房地产项目的投资规模、投资结构与市场的有效需求量和需求结构基本适应。40（二）、房地产市场的培育和发展，需要二）、房地产市场的培育和发展，需要有科学的国家宏观政策调控有科学的国家宏观政策调控 1、国家宏观经济政策的科学性及正确性，将直接影响政府干预房地产市场发展的效果；2、通过科学的宏观调控，可以减缓周期性衰退的震荡和损失；3、宏观经济政策的制定、颁布和实施，应根据房地产市场发展的实际，防止“一刀切”，以避免大起大落。41（三）、国家必须调控房地产价格，保持（三）、国家必须调控房地产价格，保持房地产市场的平稳、持续发展房地产市场的平稳、持续发展1、房地产价格由土地和房产价格构成，土地价格是房地产市场的核心；2、地价的调控就成为国家调整房地产市场、调节各方面利益关系的关键；3、政府通过有效调控土地供应量、贷款利率、税收、建立土地收购、储备和转让机制等，对房产价格实行宏观调控，从而促使房地产市场合乎规律地持续平稳发展。42（四）、国家必须引导房地产企业提（四）、国家必须引导房地产企业提高适应市场周期性变化的能力，完善高适应市场周期性变化的能力，完善企业的自我调节机制企业的自我调节机制 房地产市场发展的周期性波动固然与国家宏观经济形势有关，但房地产开发经营企业自身的经营操作也是很重要的因素。开发商能否充分认识市场本身的经济背景、运行规律及诸多相关因素，利用周期性波动规律，抓住机遇，进行正确的战略定位是关键。企业要根据房地产市场发展趋势，做出正确分析，确定企业发展目标，并积极采取措施防范和控制风险。43第三节、房地产经济运行的预警系统第三节、房地产经济运行的预警系统 为了有效地监控房地产经济运行状况，防止房地产经济过度萧条或过度高涨，把握不同的景气调整政策开始的时机，及时发出指示信号，有必要研究制定房地产经济运行的预警系统。一、预警信号系统一、预警信号系统 在预警信号系统中，首先要设计选择一组反映房地产经济发展状况的敏感性指标；然后，运用有关的数据处理方法，将多个指标合并为一个综合性的指标，给出一组标志44 对这些综合性指标所反映出的经济运行状况发出不同的信号；最后，通过观察分析信号的变动情况，来判断未来房地产经济发展趋势，并明确提示经济政策制定部门应针对当前经济运行的动态采取何种调控措施。（一）、预警信号系统的设计（一）、预警信号系统的设计1、预警指标的选取、预警指标的选取 建立预警信号系统最首要的工作就是选择房地产经济预警指标。预警指标应能在不同的方面反映房地产经济总体的发展规模、发展水平和发展速度。入选的指标应具备如下条件：1）所选指标必须在房地产经济上有重要性，能代表房地产经济活动的主要方面，并且所选指标在一段时期内是相对稳定的。452）、先行性或一致性。即与房地产经济景气循环变动大体一致或略有超前（或滞后），能敏感地反映景气动向。3）、统计上的迅速性和准确性。2、预警界限的确定、预警界限的确定 我国的预警界限是四个数值，称为“检查值”。以这四个检查值为界限，确定“红灯”、“黄灯”、“绿灯”、“浅蓝灯”、“蓝灯”等五种信号。当指标的数值超过某一检查值时，就亮出相应的信号，同时，每一种信号给定不同的分值。设选择了m个预警指标，每月将m个指标所示的信号分数合计得到综合指数。当全部指标为红灯时，综合指数最高；全部为蓝灯时，综合指数最低。然后，用综合指数的检查值判断当月应亮何种灯。46国民经济预警指标信号图国民经济预警指标信号图Signals of National Economic Monitoring Indicators 指指 标标 名名 称称 Indicators199920006789101112123456工业总产值工业总产值 Industrial Gross Output Value预算内工业企业销售收入预算内工业企业销售收入 Sales Income of Industrial Enterprises within budgetary基础产品产量指数基础产品产量指数 Index of Basic Products Output社会消费品零售总额社会消费品零售总额 Total Retail Sales of Consumer Goods固定资产投资固定资产投资 Investment in Fixed Assets狭义货币狭义货币 M1企业存款企业存款 Deposits of Enterprises银行现金总支出银行现金总支出 Cash Expenditure of Banking海关进口额海关进口额 Imports of Customs 居民消费价格指数居民消费价格指数 Consumer Price Index综合经济景气综合经济景气 Integrated Economy注：注：红灯红灯(热热,40分以上分以上)黄灯黄灯(偏热偏热,35-40分分)绿灯绿灯(稳定稳定,25-35分分)浅蓝灯（偏冷，浅蓝灯（偏冷，20-25分）分）蓝灯（冷，蓝灯（冷，20分以下）分以下）Note:Red light(heating over 40)Yellow light(likely heating 35-40)Green light(stable 25-35)Light blue light(likely cool 20-25)Blue light(cool below 20)3、输出信号图、输出信号图 系统以景气信号图为输出结果。我们以国民经济预警指标信号图为例来看：47 若信号亮出绿灯绿灯，则表示当时的经济发展很稳定，政府可采取促进经济稳定增长的调控措施；若信号亮出红灯红灯，就表明景气出现“过热”，此时经济政策应采用紧缩措施，使得经济逐渐恢复正常状况；黄灯黄灯则表示景气尚稳，经济增长“稍热”，在短期内有转热和趋稳的可能。由红灯转变为黄灯时，不宜继续紧缩；由绿灯转为黄灯时，原有政策可以持续，但不宜进一步采取促进经济增长的措施，以免出现经济过热。若信号出现浅蓝灯浅蓝灯，则表示经济短期内有转稳和趋于衰退的可能。此时宜密切注意今后的景气动向，适当采取调控措施，以使经济趋稳。若信号从浅蓝灯转变为蓝灯蓝灯，则表示经济出现衰退，政府应采取强有力的措施来刺激经济增长。48（二）、预警界限的具体确定二）、预警界限的具体确定 预警界限确定得是否合适，对于准确地监测房地产各项经济指标的变动情况，从而对整个房地产经济运行状况作出正确的判断影响很大。在确定我国预警指标的预警界限值（即检查值）时，就要根据过去经济变动或房地产经济周期循环的情况，各变量在房地产经济活动中的作用和性质，以及各个时期所采取的宏观调控政策，并参考未来经济发展的战略规划目标来综合考虑。需要指出的是，确定预警界限都是根据各指标与前年同月比的增长率序列，再经过季节调整后的值来计算的。设预警指标用Xi（i=1，2，3，m）来表示，m为指标个数。491、首先考虑指标Xi（i=1，2，3，m）红灯和黄灯的界限，一般可以考虑景气循环高峰前3个月的时点，取Xi在历史上各时点的增长率的平均值，作为此指标的红灯和黄灯的界限。2、各指标浅蓝灯和蓝灯之间的界限则是在上述方法中把波峰换成波谷，用类似的方法确定。3、确定各指标绿灯的上下界限，要先考虑政府对每个指标的宏观调控目标和经济学界认为合适的增长速度；然后，参照各指标历史上平均增长率与宏观目标的偏差值，取得绿灯的上下界限。（注意应将异常值去除后，再取平均）4、确定了各指标的检查值后，还要确定综合指数的检查值。取满分5m的85%为红灯与黄灯的界限；取满分的73%和50%为绿灯的上下界；取满分的36%为浅蓝灯和蓝灯的界限。并且，随着经济结构的变化对预警界限进行修正。50二、景气序列信号系统二、景气序列信号系统 这是1982年由美国学者穆尔等人提出的一套预警系统，其目的是为了在景气衰退期，联邦政府能够适时地实施景气调整政策，通过公共事业投资，促进就业。它是联邦政府公共投资计划实施时机判定的一个高效率的指示器。（一）、主要特点（一）、主要特点1、不再重新选取预警指标，而是从已有的景气指数中选择了被认为预测价值高的合成指数（CI）作为预警指标；2、在美国过去的景气循环中，观察先行合成指数的性能可见，虽然景气高峰有很长的先行期，但其长度很不稳定，另外，在景气谷底的先行期又非常短。所以，这一景气序列信号系统是利用合成指数的先行指数和合成指数的一致指数的变化率来发出信号，指示未来的景气动向。51（二）、计算方法二）、计算方法1、计算合成指数的变化率 即将每月合成指数值，用过去12个月的平均值来除，得到百分比变化率。（这里的合成指数，是采用非农业就业人数、矿工业生产、个人所得、制造业和商业销售额、零售销售额、国民总产值、民间雇佣人数等11个主要经济指标综合计算得出的。）令先行合成指数的变化率序列为L，一致合成指数的变化率序列为C。用这种与前一年平均值相比的方法求变化率，可以增加稳定性。2、计算目标趋势 所谓目标趋势是一段时期内的长期增长率。它是由一致指标（同步指标）组得到的平均长期趋势，是月度变化率，可以换算成年率增长率。在美国，这种由全体一致指标计算出来的年率平均增长率与整个经济的长期增长率是一致的。52（三）、景气序列信号三）、景气序列信号 景气序列信号是基于变化率来确认的。如果先行合成指数变化率低于目标趋势，则表示增长循环正趋向于下降局面；而如果一致合成指数变化率低于目标趋势，则把这种情况理解为增长循环正处于下降局面。相反，如果先行合成指数变化率超过目标趋势，则意味着增长循环开始趋向于上升局面；而一致合成指数变化率超过目标趋势，表明增长循环已处于上升局面。例如，美国1949-1982年的月度目标趋势是0.271%，则换算成年度目标趋势为3.3%，考虑到不规则要素的标准差为1%，则将目标趋势确定为3.3%1%的区间；同时再确定一个0 1%的区间作为判断景气是否衰退的界限。53景气序列信号系统示意图景气序列信号系统示意图年率%t3.34.32.30-11扩张缓降衰退复苏一致合成指数变化率（C）先行合成指数变化率（L）景气的峰景气的谷54