房地产开发项目投资风险控制理论与方法分析.doc

北京理工大学珠海学院2020届本科生毕业论文北京理工大学珠海学院本科生毕业论文房地产开发项目投资风险控制理论与方法分析学 院： 商学院 专 业： 工程管理 姓 名： 黄少丹 学 号： 160806101579 指导教师： 李秋力 职 称： 高级工程师 中国·珠海二二年四月十日V诚信承诺书本人郑重承诺：我向学院所呈交的毕业论文房地产开发项目投资风险控制理论与方法分析是在指导教师的指导下，独立开展研究取得的成果，决无剽窃、抄袭行为。在论文撰写过程中本人承诺严格遵守学院及系部有关规定，恪守学术规范。其中，文中引用他人的观点和材料，均已在文后按顺序列出其参考文献，论文使用的数据真实可靠。承诺人签名： 黄少丹 日 期：2020年 4 月 10 日摘 要房地产经济是国民经济的重要支撑之一，有着中流砥柱的作用。但由于房地产市场环境逐渐复杂以及政府调控等多种因素，导致房地产开发项目投资出现风险的概率以及影响程度越来越大，所以越来越多的企业较为关注房地产投资风险的管理和防范，项目开发前投资风险的评估显得也颇为重要。本文主要阐述了房地产开发项目投资风险的概念，并揭示了风险控制在房地产开发项目投资中的重要地位。通过对国内外现有理论的综合分析，以及对我国房地产投资现状的研究，总结出了房地产开发商项目投资风险的影响因素、主要的风险类型以及项目投资风险的评估方法，也提出了企业家应该如何进行风险管控的几点建议。除此之外，本文以锦绣居项目为研究对象，对其进行项目可行性分析，对投资风险的理论方法进行实际应用，让笔者更加有力度地为房地产行业应对投资风险提出了几点建议。关键词：房地产项目 开发 投资风险 控制AbstractThe real estate economy is one of the important supports of the national economy and has the role of mainstay. However, due to the increasingly complex real estate market environment and various factors such as government regulation, in real estate development project investment risk probability and impact is bigger and bigger, so more and more enterprises are more focus on real estate investment risk management and prevention, before the project investment risk evaluation also appears very important.This paper mainly expounds the concept of real estate development project investment risk and reveals the important position of risk control in real estate development project investment. Through the comprehensive analysis of the existing theories at home and abroad, as well as the research on the current situation of real estate investment in China,this paper summarizes the factors affecting the project investment risk of real estate developers, the main risk types and the evaluation methods of project investment risk, and puts forward some Suggestions on how to control the risk of entrepreneurs. In addition,based on the splendid in the project as the research object, carry on the project feasibility analysis, the theory of investment risk for practical application, makes the author have more strength to cope with investment risk for real estate industry puts forward some Suggestions.Keywords：Real estate projects；Development；Investment risk；Control目录第一章 诸论11.1 论文写作的背景及意义11.1.1 背景11.1.2 意义21.2 本课题的国内外研究现状21.2.1 国外的研究现状21.2.2 国内的研究现状21.3 研究的目的31.4 研究的基本思路和方法31.4.1 研究思路31.4.2 调研方法31.5 研究的内容及结构框架4本章小结4第二章 房地产开发基础理论研究52.1 房地产相关概念52.1.1 房地产概述52.1.2 房地产特点52.2 房地投资三大要素52.2.1 时机52.2.2 地段52.2.3 质量62.2.4 小结62.3 风险的概念6本章小结7第三章 房地产开发项目投资风险控制理论83.1 控制风险的重要性83.2 风险产生的原因83.3 主要的风险类型103.3.1 政策风险103.3.2 市场风险113.3.3 融资风险113.3.4 利率风险113.3.5 项目建设阶段风险11本章小结12第四章 房地产项目投资风险控制的方法134.1 房地产开发风险的识别方法134.1.1 头脑风暴法134.1.2 德尔斐法134.1.3 故障树法134.1.4 风险损失清单法144.2 项目的不确定性方法分析144.2.1 敏感性分析法144.2.2 概率分析法144.2.3 盈亏平衡分析法144.3 房地产项目投资风险控制方法154.3.1 房企对国家政策需实时追踪，深入研究154.3.2 构建完整的企业资源管理平台154.3.3 加强风险预测和重点风险管控15本章小结15第五章 应用实践与案例分析165.1 项目基本情况165.2 锦绣居成本测算165.3 锦绣居销售测算195.4 项目的不确定性195.4.1 盈亏平衡分析法195.4.2 敏感性分析法205.4.3 概率分析法215.5 项目风险应对方法215.6 建议22本章小结23第六章 结论与展望246.1 结论246.2 展望24参考文献25致 谢27第一章 诸论1.1 论文写作的背景及意义1.1.1 背景改革开放后，房地产业逐渐走入人们视野，开发商们的投资活动逐渐踊跃，行业发展日渐升红。2017年，房地产相关行业数据显示，当年房地产投资占全社会固定资产投资总额的21.8%，加上建筑业后为22.4%，再加上租赁及商务活动后为24.4%。我国房地产在2019年一月至十二月份开发投入资金有132194亿元，比上年增长9.9%，增速比111月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比111月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。图1.1 2019年全国房地产开发投资增速(数据来源国家统计局网站)显而易见，房地产连带的相关行业从整体上来看大约占全社会固投总额的四分之一，房地产行业对我国国民经济发展影响颇深。十九大的会议报告中曾强调“防范和化解重大风险，保持经济大局稳定”。重大风险防范主要集中在财政、金融及房地产风险上，房地产风险的防控是我们全面建成小康社会的关键任务。我国房地产行业发展形势虽突飞猛进，但其投资开发项目种类多、国家政策、市场因素、通货膨胀等因素都对房地产有很大的影响，故而房地产风险是行业内部最为严重的问题。房地产项目投资开发风险课题的研究具有重要性和必要性，只要是房地产投资项目实施建设过程中产生的各类风险隐患都可能造成房地产开发商利益上的损失，甚至对开发商可能带来致命危机。1.1.2 意义投资项目是房地产企业获取资产增值的重要方式，当投资项目的报酬率大于资本成本时，企业的价值将增加：当投资项目的报酬率低于综合资本成本时，企业价值将减少3。本课题是对房地产行业投资理论和方法方面知识的探索，有利于房地产开发商防范风险于未来，及时对项目投资风险做出识别，并对各种风险发生的可能性进行有效评估。这有利于开发商理性地做出投资决策，也有利于开发商提前准备好风险预防和风险管理措施，从而让开发商所开发项目达到预期收益目标。总而言之，风险研究对于房地产行业的健康发展以及行业市场构建和谐环境有促进作用。1.2 本课题的国内外研究现状1.2.1 国外的研究现状早在19世纪初，有关学者便在西方古典经济学里指出什么是风险。企业家的收入被认为是他在商业上冒险的奖励，换言之，获取利润需要承担的危险即风险。随着时间的推移，越来越多的研究人员纷纷对相关问题投入研究和分析：Nigel Dubben和Sarah Sayce（1993）对投资组合理论引入房地产投资领域进行研究，并完整地阐述了房地产项目开发投资风险、经济效益与投资组合管理3；Roger Miller（2001）在自己编写的关于项目管理的著作中将大型工程项目风险按不同领域门类分为不同风险2；Strobel等(2017)通过对美国房地产的研究，发现经济政策不确定性的冲击会降低房价1。当然，还有许多其他国家的学者也对房地产风险控制的研究工作做出了贡献，发达国家对风险控制方法的分析将更加准确，适应性更强。1.2.2 国内的研究现状我国房地产行业的发展虽然较晚，但近几年总是有火热的话题出现在人们视野中。房地产企业经营由于经济效益可观而被人们追求，房地产投资逐渐走入人们的视野，我国许多学者对此相关课题的研究也逐渐增加并取得不少成就。殷闽华（2005）通过对房地产项目开发投资风险因素、风险识别和度量方法的研究得出房地产开发投资者提前预测风险的重要性，这能够使企业及时采取投资风险管控措施，从最大程度上使项目把危险降到最低，减少损失，从而达到投资者预期目标23。宿春莲(2008) 通过对房地产投资的研究，认为房地产项目可行性研究有利于我们对房地产开发项目的投资做出理性的决策，避免盲从，做到项目定位清晰、技术安排合理、资金预算准确，加快企业资金利用22。刘阳同张萌（2015）采用主成分分析方法构建了系统性风险评估指标体系，实证评估分析了中国系统性风险综合水平与结构分布的演绎特征16。蒋彧和全梦贞（2017）选取19992016年数据，从宏观经济、房地产供给、房地产需求、房地产调控政策以及其他市场影响等5个方面，对房地产市场波动的驱动因素进行了实证研究，结果表明货币供给量、利率变化、房地产税收、通货膨胀、城镇化人口、城镇居民可支配收入、房地产投资规模、市政公用设施建设、房地产市场调控政策、汇率等对房地产市场波动具有显著的影响8。昌惠惠（2019）通过对现阶段国内房地产发展的研究得出结论：投资与信贷是影响房地产行业发展的重要因素，而房地产的发展水平影响着我国经济增长的状况5。科学无界，无数科研学者奋力前行将为房地产行业带来更多精准的风险评估方法和防控措施。1.3 研究的目的房地产投资分析就是运用各种方法分析房地产项目投资的可行性来对开发项目进行风险评估和收益评价，开发商以这些详细的数据资料为根据，将决定是否还会继续投资该项目，也会通过对当前项目的资源条件和可能的预期收益的分析，去挖掘更多可能创造更高利润的新方案。通过对房地产行业相关基础理论知识的研究，以及结合国内外的研究成果，本文指出了投资风险管控对我国房地产行业的重要性，并列出了投资风险识别和评估的相关方法，旨在为房地产行业总结归纳出一些合理控制投资风险的举措方法，使开发商能够尽量躲避项目投资风险，从而实现利润最大化的目标。本文还通过理论研究和方法分析，结合锦绣居案例为我国房地产行业提供了一些有关投资风险管控的建议。1.4 研究的基本思路和方法1.4.1 研究思路1）通过互联网查询相关资料，阅读理解相关课题的期刊、论文、科技报告以及法规等理论知识，做到在此课题的研究上有初步的了解。2）与专业课老师以及师兄师姐进行交流，弥补一些知识的缺失面，并收获一些良好建议，对研究课题有一定的了解。3）收集相关案例。筛选出最具代表性，信息较为全面的实践案例作为自己的理论、方法支撑点。4）对收集的资料做进一步分析并思考，运用所学知识和经验总结提出合理的措施和建议。1.4.2 调研方法1）社会调研法通过互联网大量观察并结合线下对数据进行收集调研，获取大量客观材料。2）文献研究法根据一定的研究目的和课题要求，通过搜集、鉴别、整理房地产开发项目投资风险的相关文献有助于了解事物的全貌，再对其进行进一步的整理打包，可归纳出与研究课题相关的现有研究成果和研究现状，重新分类、讨论、思考，从而得出自己的观点和研究成果。3）案例分析法通过对所研究课题的相关案例进行深入研究分析，以实践案例来证明开篇提出的假设，用数据支撑“控制理论和方法”在项目风险投资中的应用，最终从案例中得出相应结论。4）比较研究法较详细的阐述了相关实践案例，并对之分析相关案例的投资成本控制方法，通过对国内投资项目成功案例成本控制不同方法进行分析比较，总结出可合理控制风险的举措结论。1.5 研究的内容及结构框架本文举出相关具体案例，结合现有理论，运用所学的工程管理等专业课的相关知识，重点分析，研究房地产开发项目投资风险控制理论和方法分析的内容。该课题论述的基本框架主要分为以下七章内容：第一章为“绪论”：从研究课题的背景和意义出发，再深入分析国内外相关理论；最后列出了论文的整体框架和写作目的。第二章对房地产的相关基础理论的研究：主要介绍了房地产、投资三要素及投资风险的基础概念。第三章对该行业风险控制理论进行研究，意在让开发商能够有效认识风险，并意识到风险管控的重要性。第四章为房地产项目投资风险控制的相关方法举措：主要介绍了四种识别房地产投资风险的方法；项目的不确定性分析三种方法进行概念的简单阐述，还介绍了房地产项目投资风险控制的几种方法。第五章为应用实践与案例分析：主要从锦绣居项目成本测算和项目销售测算出发，对项目的不确定性分别用第四章介绍的几种方法进行实践应用来评估项目风险，并提出风险管控的几点建议。第六章为全文的总结，并阐述了对房地产行业的展望。本章小结本章首先从研究背景和目的出发对房地产投资风险课题进行研究分析，尽管海外对房地产的研究比较早，但是从2000年以后随着房地产经济占据我国国民经济的比重的加大，已有越来越多的学者投入房地产投资方面的研究，使我们了解到研究房地产开发项目投资风险的迫切性和重要性，为我国房地产行业提供了许多良好建议，使得房地产开发投资活动越来越理性，项目开发成功几率大大提升。该章节还特别说明了该论文研究的基本思路及方法，也表明了该课题研究的内容和基础架构。第二章 房地产开发基础理论研究2.1 房地产相关概念2.1.1 房地产概述从本质上来说，土地加上建筑物即称为房地产。房地产可以划分为三种不同含义，这主要是从其形态上的区别来划分得到的。首先，从实物形态上来说，房地产即“房产+地产”；再者，从价值形态上来说，房地产有价值和使用价值之分。一方面，价值主要存在于房地产商品；另一方面，房地产拥有者对房屋的使用价值主要体现在居住或者租赁上。最后，房地产的占有权、使用权、收益权以及处分权这类权益是通过产权形态来划分的。2.1.2 房地产特点房地产主要有位置固定性、高价值、地域差别性、保值、增值、用途多样等特点17。土地是不可移动的，因而附着在上面的房屋也不可以动，故其有固定的地理位置。由于房地产投资全过程所需投入资金一般较其他行业来说很高，如果开发商能够把握好房地产投资的三大要素，则投资开发的项目一般有保值甚至将有增值的可能。2.2 房地投资三大要素2.2.1 时机由于房地产具有位置固定性、地区性的特点，人们普遍会产生一种个错误的想法：房源节余地区不能弥补房源紧张地区的房屋短缺问题。买不起城区的房子其实也可以选择买城郊的房子。房价上涨是有一定限度的，如果房屋投资者因为地区房屋供给不足而占房源高价不售，驻足观望贪婪出现更高出售价格，一旦地产市场情况发生变化，就很容易失去高价出手的时机。所以房地产项目开发经营要获得高利润，时机的选择必须掌握好：什么购买土地、什么时候投入资金、什么时候销售房屋等等，需要提前规划分析好。2.2.2 地段房地产投资成功与否，很大程度上与项目所选建设地段有关。开发商的项目投资收益绝大部分来源于土地的增值。仅仅用最便宜的价格获取土地，利润空间潜力往往不是很大，但是一旦掌握好时机，选好房地产地段、并且将土地利用极致，就能够从一定程度上提高土地的增值潜力。房地产项目投资获得利润的关键在于选择具有较大增值潜力的土地，其次才是控制地价跟投资资金。房地产地段其实不单单指所建设的位置，从另一层面上来讲还包括物业水平、交通、周围基础设施、人口素质等。2.2.3 质量有了良好的时机，良好的地段，但如果房地产项目质量不过关，就算前期获利条件再好那么也可能是徒劳，项目还是不一定能够取得良好经济收益。质量是口碑，更是把老客户留住、新客户引入的绝佳手段。绿色材料、设计新颖、居住舒适、服务质量优质的开发商往往会受到客户的青睐，这一点往往远超于地段的重要性，也能给开发商带来可观的经济效益。2.2.4 小结我们要学会用动态的眼光看问题：时间的运动可能萌生时机；良好的地段若是不能合理规划开发也可能变质；质量的标准合适就好，“量变可能导致质变”，不是质量越高就越好，任何东西都要保持适度原则，遇到问题，要懂得变通。房地产开发商要避免盲目跟风，做好自己的投资定位认知，把握好房地产投资三要素。经营者还需要根据自身项目特征做好项目开发可行性研究报告，首先分析各方面因素是否对项目有利，如：市场环境、施工技术、实施方案、国家政策等。再者，通过对项目的成功率进行预测以及对测算项目的经济效益来判断项目整体是否可行，开发商是否可以继续选择投资该项目。故而，做好投资风险控制理论和方法分析的研究显得十分重要，这能够使企业提前认识风险，降低投资风险，做好风险防控，使开发商最终求得更大的经济效益，在房地产行业寻得一席之地。2.3 风险的概念投资风险是指开发商为了实现其项目获得经济效益的目标，在项目实施过程中需要承担物价、市场供求、国家政策、未来经营等可能造成的经济损失的危险。投资风险预测需要体现在项目开发可行性研究报告里，因为这是房地产开发商决定是否投资的最主要内容。在一定范围内，投资收益回报跟风险成正比，房地产项目投资当然也不可避免会存在一定的风险。房地产开发项目由多个部分组成，每一个环节、每一个阶段都有一定概率性的风险发生。也就是风险的发生具有随机性和概率性的特点，在项目的前期准备如项目投资、项目规划、土地获取等，甚至在工程施工建设阶段、房屋出售、客户使用、物业管理阶段等等，都可能出现各种未知事件，这些事件因素导致的经济损失的概率我们便称为风险。对于风险这一客观事实，我们只能用概率来估算它，而究竟发不发生只要在实际项目过程中才能知道，其产生的后果也只能事后知道，因此我们需要建立多风险模型，全面考虑各个可能的风险因素，从定量角度和定性角度综合考虑，设计可以有效预估风险大小的模型14。本章小结本章介绍了与房地产行业相关的一些基本概念，重点对投资三大要素进行解释和分析，还对项目投资风险做了基本理论的研究，发现房地产开发商要取得高效的经济效益，就要避免盲目跟风，做好自己投的资定位认知，把握好房地产投资三要素，经营者需要根据自身项目情况做好项目开发可行性研究报告。第三章 房地产开发项目投资风险控制理论3.1 控制风险的重要性1、企业的核心目标是利润最大化，其中利润是衡量企业经营情况的关键指标。每个项目都存在一定的风险，所以在进行房地产项目开发活动前，我们应该提前评估投资风险，做好预防措施，杜绝盲目跟风其他企业的项目开发活动。由于房地产的基本特点：高价值、建设实施期长、资金变现久等特点，再加上政策调控、市场环境变化、施工技术等因素影响，经营者在项目实施过程中需要承担经济可能亏损的风险，所以如果开发商不能对投资风险有客观认识并提前做好风险预测和后期管控，则房地产开发投资收益回报活动容易受到影响，甚至使企业走向破产。2、房地产开发对于城市的规划建设来说非常重要的房地产企业在做项目的开发规划时，要做到顺应政府提出的住房保障政策，合理做好项目配套，才能减少环保问题、交通拥堵、房少价高等经济发展不当带来的城市病问题，也能够利于我们完善公共基础设施，持此之外，还能带动房地产连带的其他相关产业的发展。总而言之，房地产项目开发前风险的研究以及施行时风险的管控这两部分是否都能实施到位，是房地产发展的重中之重。3.2 风险产生的原因由于房地产开发建设投资周转慢，周转率低以及位置固定性等特点，在房地产开发项目这一复杂系统工程中，我们往往需要多重考虑各种影响因素来预防投资损失的产生。风险从性质方面来讲主要划分为系统和非系统风险。系统风险是指在所有项目中都不可避免会发生的风险，具有全局性。反之非系统风险有局限性，即在整体里的一些个体里会发生。换句话来说，该风险只存在于某些项目并且可以根据自身项目特点采取有效防范措施。表3.1 投资风险按因素划分类型类别备注系统风险通货膨胀风险这个风险是不可避免的。我国房地产价格与通货膨胀存在长期稳定的动态均衡关系，短期内房价波动对通货膨胀影响是微弱的，而通货膨胀对房价波动则有显著的正向影响19。房地产项目开发投资存在一定的存续期，国家的货币政策、金融政策等变动可能导致通货膨胀现象的产生，那么房地产开发者必将面临项目预期收益降低的现象。利率风险银行利率的宏观调整功能直接影响资本的流入与流出，从而影响整个房地产行业的发展。房地产开发商在开发建设一个项目时，自有资金投入往往是两到三成，而剩余部分一般是通过向金融机构借贷或者是预售楼花的方式来筹集的，故而资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。比如说，如果短期利率较高，开发商融资困难性会大大提高，而融资成本的加大，会降低企业的预期收益值。变现风险房地产由于其位置固定性和流通性差等特点，短期内很难实现资金回转。如果投资者在不适当时机一味寻求变现，将带来不可观的损失。政策风险国家政策影响着各行各业的发展，房地产更受政府调控。例如，土地出售受国家管控；建设过程中的废物处理要严格遵循国家的环保政策；投资活动中过程缴纳的各种税金都要面临国家税收政策变化的风险等等。这些都是不可避免的风险。房地产企业要想避免国家税收政策变化的风险，就必须同政府站在同一战线上，选择政府鼓励项目进行投资。非系统风险经营管理风险项目是否能成功很大程度上都与管理者的决策有关。管理者的认知将直接影响决策，一次误判可能使项目不能达到预期收益，也可能使项目陷入资金断条等各种危险当中。经营管理风险不尽相同，它受企业经营者决策的影响。财务风险是指房地产投资者因自身财务状况而面临不能如期收回投资报酬的可能性。该风险产生的主要原因有：一是业主未能按约定缴纳购房款;二是投资者实施负债经营，利用财务杠杆原理通过不同渠道贷款增加了融资，但也增加了投资的不确定性，使入不敷出、抵债现象的发生概率提高。财务杠杆原理总是被房地产投资者利用从而最终实现项目开发投资利润最大化的目标。3.3 主要的风险类型不可控风险以及可控风险统称为房地产行业的风险。政策一般是由国家调控，而市场环境的变化则或多或少受到国家政策走向的影响，所以房地产企业一般无法控制这两个因素。但是，对于开发的项目来说，国家政策风险以及市场变化风险是不可避免的。而与之相反地可受控制的风险对于开发商来说有融资风险以及项目实施风险，统称为可控风险。可控风险主要是由项目的利润率、现金流、施工建设质量安全风险、有关合同履约风险、经营者管理决策等项目本身相关方面来影响的，该类风险与房地产开发商所投资的主体项目相关。图3.1 投资风险主要的类型3. 3.1 政策风险众所周知，国家政策的影响对房地产行业的发展至关重要，国家宏观调控房地产行业走向的行为是规范房地产行业的根本。房地产作为一种商品，较其他商品来说价格是非常高昂的，所以，房地产行业的发展关乎每一个人的生活。人民是我国兴旺发达的基础，我国政府始终把解决民生问题放在前列。房地产业带来的经济占我国国民经济总额比重有相当大的一部分，因此，引导好房地产行业的发展是我们目前最重要的任务之一，只有这样才能保持我国国民经济整体良好发展。在此过程中，政府可以通过政策调控引领房地产行业的发展，从而间接解决好民生问题。如果房地产价格涨幅速度过快，那么国民经济秩序容易被扰乱，社会安定也必将受到不良影响。反之，如果房价下滑或者价格涨幅过于缓慢，这也不助于国家经济的发展。伴随着全球经济的多变性，使得中国政府可能随时根据中国总体经济形势来制定相关的税收政策、产业政策，以让房地产经济向特定的方向发展。3. 3.2 市场风险消费者的需求变化、市场的供求变化、行业的竞争状况等因素都影响着房地产行业的发展，这些市场风险的发生可能导致房企开发的项目不能达到预期的销售目标，甚至是经营者不能够回收所投资的资金而造成项目亏损的风险。在项目建设过程中，城市经济仍在继续发展，房地产行业的发展也会产生变化，房地产投资主体需要面临购房者消费主张、消费需求等变化而影响投资收益的风险。所以，在项目投资前期要求房地产开发商需要对整个房地产市场未来的发展走向有正确的预判，才能避免产品滞销、价格过低而影响投资项目的预期收益。3. 3.3 融资风险因为房地产项目开发需要庞大的资金，且资本回笼时间较长，所以一般开发商投入资金一般为项目所需资金的两到三成，剩余部分则需要采取融资的方式来筹集资金使项目顺利进行。一个大规模的项目如果经营者单枪匹马，则将寸步难行。开发项目首先要做的就是拓展融资渠道，这就势必需要金融行业和规范的资金市场支撑。当然，开发商不同的投资项目、不同的施工团队、不同的技术条件等会影响融资需求，这就要求我们在开发前分析并选择最优的融资途径，组成最适合的融资结构。无论是多变的市场环境还是房地产企业自身的融资风险管理和控制能力，都可能促成项目发生严重的风险，导致开发商投资收益受到影响。3. 3.4 利率风险利率风险主要是由于金融机构对开发商还款利率的调整，而使房地产开发项目面临资金回笼失败或预期收益降低的风险。3. 3.5 项目建设阶段风险项目建设阶段的风险往往是致命的，这个阶段与后期营运阶段能够获得一部分现金流所需要防范的风险大有不同。往往我们会遇到的风险如下：一是规划设计风险：是否有拆迁工程、供水电以及排污排水位置的确认准备设计之前，要有准确数据为设计条件，参数选用不合理、施工技术落后、地况勘探错误等会令规划设计风险发生，导致生产成本的增加从而影响收益。只有良好的建设方案才可以省下一大笔建设费用，同时也会减少施工时间，降低了开发周期。图3.2 房地产规划流程二是施工进度风险：项目施工进度施工进度受到影响，会导致项目迟迟不能进入到营运阶段，没有相应现金流补充进来，项目初期设计的营运周期和营运方式均会受到影响。同时因为周期延长，导致相应的债务融资风险出现，现金流断裂也是有可能的，这里需要的往往是要向总包或者分包索取赔偿，必要时延长项目营运时间。三是施工质量安全风险：质量与安全不仅关乎人的生命，也会直接威胁到项目的成败。该类风险主要分为三大方面：1、人员组织不健全、施工质量管控不规范等的施工管理风险；2、建材设备等材料的质量风险，如：加工不规范、安装精度不够等；3、垫层槽底未及时清理积水、回填土含杂质等施工工艺方面风险。本章小结本章首先介绍了投资风险的定义，并通过对投资风险的重要性分析指出风险控制对房地产企业的发展具有深刻意义，在一定程度上能够帮助企业获取利润。再者，房地产开发对城市的规划建设也有深远影响。不仅如此，该章还介绍了使得投资风险产生的因素，也介绍了投资风险的主要类型有：政策风险；市场风险；融资风险、利率风险；项目建设阶段的风险。总之，无论房地产行业是处在上行期还是下行期，企业要想走得长远，不仅需要有独特的优势，还要及时评估各项风险，提前预防。第四章 房地产项目投资风险控制的方法4.1 房地产开发风险的识别方法对于以下几种识别房地产项目开发投资风险的四种方法，我们需要清楚认识每一种方法的优缺点，对应用领域进行分类。确定是否投资项目的过程中，我们需要进行一系列的投资风险分析工作，关键任务是我们要结合不同时期的基本特征，选取最恰当的风险识别方法。4.1.1 头脑风暴法头脑风暴法是指在每个人思想自由、没有被束缚的前提下，小组工作人员以座谈的方式参加会议。专家们可以自由提出尽可能多的方案，通过思维碰撞和联想，一改陈旧观点而激发出有价值的具有新意的观点。其主要优点主要表现在以下几个方面：（1）能够激发人们的想象力，挖掘并发现新的风险，给出崭新的风险应对方案；（2）能过使项目主要的利益相关者都参与进来，共同讨论，共同决策新方案；（3）组织形式简单，可以较快展开。其局限性主要体现在：（1）参与者可能存在专业知识层面上的欠缺或者实践经验不足等，发表的意见和观点可参考度不强；（2）可能存在一些特殊的群体情况，导致一些持有重要观点的人不发表意见；（3）成本、参与者是否有良好素质等因素都将影响该方法的分析结果。头脑风暴法一般适用于解决问题简单的情况。4.1.2 德尔斐法该方法的基本工作步骤是：分析开发项目中特定问题的复杂性，选择合适的专家，确定所需的专家数量。一般来说，我们需要20个左右的专家，在选择了专家之后，我们应该开始联系专家。在与专家联系的过程中，不要让专家知道此次德尔斐法专家调查还有其他哪些专家参与，也不让被调查的专家互相联系；在整个过程当中，专家们需要经过共四轮的咨询，四轮之后专家的预测意见基本趋于一致，主持单位在此基础上可以得到关于分析预测问题的最终结论23。德尔斐法的最大优点是简单易行。4.1.3 故障树法它利用的是图解方式分解或拆解各种引起故障的因素，得出树枝状图解，所以才称其为故障树法，这种方法的基本方法是将导致风险的风险层层分解，或将房地产投资中的主要风险分解成许多小风险，从而准确地找出风险的成因15。故障树法是通过最初的电子故障分析技术的创新发展衍生而来的，现在主要被用来识别经济中的风险。故障树法应用在经济风险，评估起来分析过程一般都是比较复杂的，技术性高，该方法虽然能够综合评估所有故障的来源，但是对于比较大的系统应用起来评估结果往往会出现错漏。4.1.4 风险损失清单法通过各种方法和手段，对投资过程中可以识别的风险进行分析和判断，并在此基础上进一步整理出可能产生的损失，在实际的风险识别工作中，根据风险损失清查表，能够制定并实施相应的对策和方法，使开发商能够严格管控好投资风险，并尽量减少和避免由此造成的相关损失15。4.2 项目的不确定性方法分析4.2.1 敏感性分析法敏感性分析是指对计划方案的不确定因素进行分析预测，通过不确定因素的变动而发生的不同灵敏度的经济指标变化进行分析，发现敏感性因素，对计划方案所承担的风险程度进行预测，确保方案的经济评价总体评价的安全性。敏感性分析方法一般有NPV、NAV、IRR、投资回收期、投资收益率等经济效益指标。该方法进行的步骤：首先确定好研究指标、选出不确定性因素，然后在其选定的变化范围内计算因素变化对分析指标的影响程度，最终确定出该项目方案的敏感性因素，综合分析，并确定出最优方案。4.2.2 概率分析法概率树分析是借助现代计算技术，运用概率论和数理统计原理进行概率分析，求得风险因素取值的概率分布，并计算期望值、方差或标准差和离散系数，表明项目的风险程度23。4.2.3 盈亏平衡分析法又称为保本点分析法，主要是通过分析给出一个销售底线价格。若是销售价格等于这个极限值，则该项目无盈利；而如果销售价格比这个极限值还低，则该项目属于亏损状态，开发商将受到经济损失。这种方法比较简单常用，但是不能用来评估不确定因素所导致的项目投资风险的大小。4.3 房地产项目投资风险控制方法4.3.1 房企对国家政策需实时追踪，深入研究企业管理者的决策对整个项目的进行至关重要，企业高层需要熟悉国家政策，并时刻关注政策新动向，要合理安排相关部门定时提交一份房地产相关的国家政策。房地产项目开发为了避免血本无归，要求管理者要有敏锐的风险防控意识，对每一个投资项目每一阶段的各种风险要严谨评估，科学规划和全方位的预防以及作出相应的处理方案。单单只有风险的量化评估是远远不够的，房地产企业家还需要将国家政策以及市场因素综合考虑进去，才能作出最正确的投资规划。企业要健康发展，必然要跟紧国家政策的步伐，享受一些优惠的政策，共同促进国家发展。4.3.2 构建完整的企业资源管理平台如果管理者想时刻监测项目每一个阶段的施行情况，那么企业必须要建立资源共享系统：公司的财务状况、各部门的工作完成进度、项目哪个地方出现问题等等都能够及时传达到公司上层，方便及时处理，有利于项目投资的风险管控。故而企业资源管理平台的建立对于房地产开发投资项目来说，能够提高企业的信息传递效率，监测项目全过程。4.3.3 加强风险预测和重点风险管控房地产行业一定要做好调研工作，开发商需要时刻注意行业市场供求关系的变化，只有顺应并且满足社会需求才能使企业利益最大化。对于项目的实施需要跟踪到位，