房地产投资决策风险研究.docx

海口经济学院本 科 生 毕 业 论 文题目： 房地产投资决策风险研究 姓 名： 周家娥 学 号： 201513261142 所在学院： 财务管理学院 专业班级： 财务管理（本科）11班 指导教师： 李艳 年 月 日声 明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计），是本人在指导老师指导下，独立进行研究工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本毕业论文（设计）的研究成果不包含任何他人享有著作权的内容。对本论文（设计）所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人签名： 日 期： 年 月 日目 录 -房地产投资决策风险研究摘要：投资决策风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，尤其是在我国市场经济发展不健全财的条件下更是不可避免。房地产企业是一种高风险、高投资、高收益并存的企业，而在房地产企业所面临的风险中，投资决策风险占据了尤为重要的一环，如果不积极的应对，不仅影响房地产企业自身的发展和稳定，严重可能导致企业破产清算的危机，因此对房地产企业投资决策风险的分析与防范，有利于帮助企业及时发现，尽可能降低投资决策风险。本文首先介绍了房地产企业投资决策风险的定义与分类，其次对房地产企业投资决策风险形成的原因进行分析，最后提出了房地产企业投资决策风险防范措施，以尽可能地减少房地产企业投资决策风险所带来的消极影响，减少企业的经济损失。关键词：房地产企业；投资决策风险Research on Real Estate Investment Decision RiskAbstract:Financial risk is the inevitable outcome of modern enterprises facing the market competition, especially in the condition of the development of China's market economy. Real estate enterprises is a kind of high risk, high investment, high yield of enterprises, in the real estate enterprise facing the risk, financial risk occupies a particularly important, if not a positive response, not only affect the development of real estate enterprise itself and stable, serious can lead to enterprise bankruptcy and liquidation of the crisis, so the real estate enterprise financial risk analysis and prevention, is conducive to help enterprise found in time, as far as possible to reduce financial risk. This article first introduces the definition and classification of the real estate enterprise financial risk, and secondly analyzes the causes of the formation of the real estate enterprise financial risk, in the end, the real estate enterprise financial risk prevention measures is put forward by as much as possible to reduce the negative influence brought by the real estate enterprise financial risk, reduce the economic losses of the enterprise.Key words: Real estate enterprises; Investment decision risk, securityII -引言目前，房地产是我国最为热门的行业之一，在不断的发展历程中，整个行业变得更规范，更固定的模式进行商业化的运作，成品的规模也是越来越大；房地产业的增长方式也逐渐由粗放型转为注重效益和市场的精细化发展；在调控上，更多的倾向于靠企业自己的力量，来自外部的调控在减弱。虽然房地产投资和开发变得更规范和法制，但是竞争的压力却在不断增加，由于改革开放的不断深化，更多外来的资本还有本土的资本的注入，开发商越来越多，在相互竞争中，利润被进一步压缩，但风险丝毫不减，反而随着复杂的市场变化有所加剧。因此想要进行投资活动，需要了解更多方面的信息，对投资开发具备充分的认识。但是，和房地产的兴旺所相悖的，是房地产理论研究并没有和繁荣的地产市场齐头并进。因此，对于地产理论的系统研究，特别是房地产投资开发风险识别和应对的相关研究，对企业来说十分迫切。通过相关的理论研究，我们能够发现地产投资的运作规律，这对于企业来说，能够依照规律进行投资开发活动，提高自身的投资水平，同时促进企业的投资效益，降低对资金的浪费，以及降低投资失败的风险，从而，使我国的房地产行业能够稳健地发展。 因此，有必要研究房地产开发企业在投资方面存在的风险，尤其是在土地获取中存在的风险，并提出行之有效的防范措施，为房地产企业在投资决策方面提供参考和借鉴。 IV11 房地产企业投资决策风险概述1.1 企业投资决策风险的基本理论什么是投资决策风险，企业对某个项目进行投资产生的风险。投资风险主要分为两种，分别是宏观投资决策风险和微观投资决策风险。宏观投资决策风险主要通过行业、市场等大环境下研究该项目在进行投资所产生的风险。微观投资决策风险就是具体项目所产生的具体投资风险进行分析。1.2 房地产投资决策含义房地产投资决策指房地产投资者和开发商对项目的可行性进行分析。主要包括对环境、市场、项目资金投入、项目建设等进行分析，最后根据做出的分析做出投资决定。1.3 房地产企业投资的特点1.3.1 投资成本高一个房产要想获取利润首先要受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的运作。其次房地产投资周期非常长，耗用物资多。从项目投资阶段会遇到很多风险，这些风险会导致投资收益发生改变。最后投资就会有成功和失败，若投资失败会导致资金链断裂，楼盘无法按时完工等问题。同时也会影响投资者生存与发展。1.3.2 收期长及风险大一个房产要想获取利润首先要受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的运作。其次房地产投资周期非常长，耗用物资多。从项目投资阶段会遇到很多风险，这些风险会导致投资收益发生改变。最后投资就会有成功和失败，若投资失败会导致资金链断裂，楼盘无法按时完工等问题。同时也会影响投资者生存与发展。1.3.3 投资收益性好由于房产建设的土地是稀缺资源，有着不可代替性，因此会造成房地产价值出现保值、增值和其他相关的附加值等有利于投资者的条件。因此这种投资收益21的取得投资的决策者运用投资敏感性分析等方法以及相关的投资知识确认投资的组合以及投资方向。1.4 房地产项目投资决策的过程1.5 房地产投资决策分析主要方法1.5.1 SWOT 分析法SWOT法是指对内部和外部的条件和环境进行的一种方法。其中表示S优势、W表示劣势、O表示机会、T表示威胁。这种方法可以用于在前期的项目策划中进行研究分析。有利于对对项目的发展前景做出判断，并从中分析出项目存在的风险和市场潜力，从而对项目合理的定位。1.5.2 投资回收期法投资回收期又被称作“投资返本年限法”是用来分析项目投资效益的一种方法。投资回收期法的特点是计算过程简单，让人好理解。其中投资回收期与投资风险成正比，当回收期越长风险就会相应的提高，反之回收期越短风险相对降低。1.5.3净现值法 净现值法是指通过净现值的多少来对投资方案进行评价的方法，当净现值为正数时，方案可行，可以对该项目进行投资，如果净现值数值越大可以对该项目加大投资，反之净现值为负数的情况下项目不可行，不给予投资。2 房地产在各个环节所产生的风险2.1 项目投资决策阶段2.1.1 政策性风险：由于购房政策的不断调整，外地人想买房买不到，本地居民没钱买房等现象，是的楼盘大批房源挤压，房源市场供过于求，房地产开发商资金难以回笼。由于这几年房地产行业的慢慢崛起，一些不法商人为了从中获取暴利不惜破坏市场规则，造成资源不能合理分配。为了解决这个问题。国家出台了相关的限购政策。2.1.2 环境风险：随着人们的生活条件不断提高，人们对居住化境也随之发生变化。因此生态、人文、周边经济发展也是影响楼盘价值的重要因素。生态环境主要是看绿地覆盖率是否适合人们的需求，是否靠近工业区，是否损害人们的身心健康。每个小区都有每个小区的人文气息，当人文气息越浓厚，楼盘价值越高。经济是指房产周边时候有商业圈，当商业活动繁荣地区房子价值也随之提高。所以环境风险也是影响房子价值的重要因素。2.1.3 土地取得风险：房地产取得土地使用权主要是通过让出、划拨、三种方法进行。其中商品房的开发是通过让出或者转让的方式取得。房地产开发商要取得项目要寻找出让方，其次在通过投标、拍卖、挂牌、协议等方式才能取得土地，最后在支付出让金。如果房地产开发商自己的资金不够、银行贷款也批不下来的情况下可以与其他的开发公司联合筹资，共同开发。2.1.4 融资能力风险房地产融资主要指房地产开发商为了建设某个项目对外进行资金筹集的方式。主要包括向银行贷款、发行债券、和股票融资等方式。进行融资有一定的风险，可能会出现银行不给予贷款，发行价格的票面价值低于市场价值，这些问题导致资金筹集不足，导致项目资金短缺无法进行。2.1.5财务风险房地产开发企业的负债能力、盈利能力、融资能力、企业现金流等财务因素是影响一个房产项目投资与开发是非常至关重要的。一个项目是否能完整进行财务因数占到一大半。其中项目的盈利能力 ，企业的现金流、项目的成本、企业的筹资能力等等。2.1.6 市场风险市场风险是指由于基础资产市场价格的不利变动或者急剧波动而导致衍生工具价格或者价值变动的风险。房地产的建设离不开钢筋、水泥、混泥土等建筑材料，所以在未来房价也会受到这些原料的价格上涨房价也随之上涨。2.2 项目开发设计阶段项目开发阶段存在着项目方案定位的风险，如果项目定位不明确，导致后期的一系类标准不能统一。建筑面积的风险，如果建筑面积太大房价相对也提高，可能会导致人们购买不起，也造成一定空间资源的浪费，如果房子面积太小导致影响人们的生活需求。以及户型设计风险，每个人都有每个人的风格，因此在项目设计时也会遇到各种各样的风险。还有设计方案的成本控制风险。2.3 项目施工阶段项目施工阶段的风险主要建筑商材料的供应，材料成本的控制、工程质量的风险、施工人员安全的问题等，可能会导致楼盘建设出现质量问题，可能导致楼盘塌陷，人员伤亡。2.4 项目竣工交付阶段竣工时楼盘交付期延迟可能会到导致客户集体投诉，影响集团的声誉，对后期销售产生一定的风险。2.5 项目销售阶段项目销售可能遇到价格风险，价格过高楼盘难以销售，定价低资金难以回笼。还有楼盘的销售人员对购房者态度上或者相关购房问题不能及时和客户沟通也是会影响房产的销售。3 房地产在各个环节所产生的风险控制措施项目3.1 项目投资决策阶段风险控制措施：首先要提前对项目进行可行性分析。了解当地的行情，国家的相关融资政策，对项目建设地进行分析，分析当地的地理环境、风土人情、经济发展水平、以及了解该地区同行业竞争对手竞争，然后在对融资方案进行评估。3.2 项目开发设计阶段风险控制措施：要了解顾客的需求，根据顾客的需求设计出实效的户型、及建筑面积。要统一设计主题，同时不要一味地满足顾客的需求最后把设计做成“四不像”。3.3 项目施工阶段风险控制措施：成立专门的采购系统，对供应商进行信用评估。采购时要对多家材料供应商进行比对。对一些材料质量不合格的供应商终止合作。在提高工程管理人员的专业水平的同时也要对对管理水平和道德素质做提升。防止管理人员引进一些低质量的材料，严格控制工程成本，防止材料浪费，成本提高。同时也更好的管理施工人员，杜绝不必要的安全问题事故的出现。对施工人员进行施工安全教育。3.4 项目竣工交付阶段风险控制措施：选择信誉良好的施工单位，并通过监理加强对施工单位工程建设进度的把控，避免楼盘延期交付的现象。3.5 项目销售阶段. 风险控制措施：根据房地产市场的形势、公司的资金状况及销售的淡旺季节合理确定开盘时机和销售价格，销售价格宜低开高走。对购房人的购买能力、资信情况、是否符合按揭政策进行全面评估，避免违约风险。考察房地产行业的发展趋势，项目耗用的成本，以及淡旺季节，楼盘的开盘时间制定适合的价格。以及在销售楼盘过程中给顾客良好的服务态度也是项目成功的重要因素。对客户的投诉要认真对待，从而避免客户集体投诉的不必要的麻烦。4 案例-碧桂园A项目4.1集团简介碧桂园创建于1992年，经过多年的不断发展努力最早获评的两个房地产行业驰名商标之一，并走向世界500强企业。碧桂园始终坚持“希望社会因我们的存在而变得更加美好“为使命不断前进着。现已发展成为以房地产开发为主营业务，同时集团还涉及酒店、教育等领域。4.2 项目介绍碧桂园A项目位于美丽的海南清水湾赤岭风景内，藏于海棠湾与清水湾交界带，拥有了得天独厚的地理环境。社区及休闲、度假生活为一体。项目总占地1100亩，总建筑面积99万平方米。其中一期总占地177亩，建筑面积13万平方米，建筑采用地中海建筑风格，融合和融入当地的风土特色碰撞出不一样的火花。项目一共分为四期，其中一期包含2栋高层公寓及43栋独栋别墅。两栋公寓之间呈现Y型分布的效果，合理布局，可让每个住户东都能享受项目所呈现的美景以及自然风光，房子的户型面积为35.68至140平方米，实用不同户主的需求。独景观，同时与公寓区域保持一定的私密性。4.3 前期投资风险在项目进行投资的过程中前期的调研工作十分重要，在这些调研分析决定了项目是否可行，而碧桂园海南A项目在前期也遇到很多风险这些风险包括：区位因素风险、项目资金筹集风险、运行模式风险、拿地风险而这些问题也是项目能否进行投资建设的关键点。4.3.1 区位风险陵水地处海南东南部得天独厚的自然风光及适合人们居住的自然气候。以及丰富的旅游资源。其景观有香水湾、南湾猴岛、热带雨林等环境优美的景区；陵水地形呈现出西北高，丘陵与山地主要分布在西北部，平原主要分布在东南沿海。陵水地处北回归线以南，气候属热带岛屿性季风气候，夏季高温多雨，冬天严寒湿润，干湿季分明，这里阳光充足，全年无霜，四季常青，是中国少有的天然温室，适宜热带作物和一些瓜果蔬菜的种植。但陵水县还没完全开发，这里的原居民主要以种植业为主，年轻人的大多数选择外出打工。所以这里的居民生活水平、经济水平、医疗措施、公共措施等低于海口和三亚等市县。4.3.2 项目资金筹备风险房地产建设有着独特的特点就是建设时间长，并且费用开支大，所以为了让项目能够进行需要充足的资金供应链。房地产开发商主要采用资金筹措的方式包括银行信贷融资、发行债券融资、房地产信托融资、发行股票融资、合作开发融资、房屋预售融资等方式。而这些筹资方式的出现也伴随着相应风险的产生。而碧桂园A项目资金筹集阶段所产生的风险包括银行信贷融资风险、股票融资风险、债券融资风险以及预售回收资金风险。这些风险产生的原因主要来自货币利率以及汇率的不断提高，从而导致建筑材料的提高。4.3.3 拿地风险一个项目是否可行拿地是非常重要的，因此在拿地过程中尤为重要。碧桂园A项目在拿地的过程中主要采用的是是招、拍、挂以及协议出让的方式，这就使得碧桂园项目的投资者处于比较被动的地位。特别要明确土地的权益问题以及土地所涉及区域内的拆迁安置的规划问题，以免后期造成不必要的麻烦。如果安置需要的成本太高，就增加了项目的开发成本，项目实现预期收益的风险也加大，此时，投资者就要对各方面因素进行权衡，制定的拆迁安置方案要切实可行。4.3.4 运行模式风险一个项目的运行方式决定了项目的质量和利润。碧桂园采用了高周转的模式，同时让员工和企业的利益统一采取了同心共享机制这样能够让项目的跟投人员获得丰厚的奖励，导致项目人员走偏，赶工期获取更高的回报。所以在高运转的模式下会引发财务风险、安全质量等风险。4.5 工程建设风险4.5.1 工程承包风险项目的发包方式不同会给项目带来不同程度的风险，目前，碧桂园项目主要采取的工程发包方式为包工包料。这种发包方式的优势在于：一旦将工和料都发包给承包商，就可以利用承包商与供应商之间的关系以及承包商对建材使用的控制，不仅可以使得项目的施工具有组织性和计划性，还能够降低采购成本。但是包工包料的方式也存在着较大的风险隐患，比如承包商为了获取最大的经济利益，可能会雇佣技术水平较低、价格相对较为低廉施工队伍，以及质量不合格的建筑材料等。因此，选择信誉较好的施工单位和队伍，而且要保证原材料的供应渠道良好，在保证建筑材料质量的基础上，尽可能保证价格的低廉。在这个过程中，如果项目的承包商在施工过程中使用了劣质建筑材料，就会给项目带来质量风险。4.5.2 项目材料质量风险项目的质量风险通常是指没有按照国家规定的各项标准执行，可能给项目带来的项目在建设阶段，面临的质量风险主要来源于施工人员带来的风险、所使用的原材料的质量风险、机械设备及其维护的风险、施工工艺和施工现场环境带来的风险等。因此，投资者选择项目的监理单位时，要选择信誉可靠及技术质量较高的单位，对于项目面临的风险制定应对方案。4.5.3 进度风险碧桂园项目在开发建设过程中涉及的环节众多，每一个环节都有其规定的时间，如果在任何一个环节拖延了项目进度，都可能使项目失去最佳的投资机会，而且会导致总工程成本增加，给项目带来风险。所以，投资者应该对这些问题带来的风险问题提前予以重视，提早采取措施降低风险带来的损失。因此碧桂园希望通过加快周转督促项目不合理的时间浪费，从而加快碧桂园集团整体的周转速度。据碧桂园披露的数据显示，截至2016年12月31日，合伙人项目净现金流平均回正周期预计为8.4个月，较实施之前同业水平的1012个月大幅缩短。而到2017年底，这一指标延长为9.6个月。工期的缩短导致项目质量问题的出现，从而导致业主投诉，从而产生纠纷。4.6 营销风险项目的经营阶段的市场营销风险，主要是项目在经营过程中，可能出现的各种不确定性的市场环境因素，使得市场营销活动受到影响，甚至导致这一环节的失败。碧桂园项目在市场营销阶段面临的风险主要是营销决策凭空想象做出、营销渠道以及市场的推广与房地产行业的市场规则不符合等。4.7 物业服务风险物业管理虽然给房地产企业提供了许多有利的方面，也给业主提供了便利，但要注意物业管理介入的时机、所选择的物业公司的管理水平以及收费的合理性等方面，如果不处理好这些问题，就会导致项目的成本增加，工期的拖延以及销售量受到影响。从消费者的角度来说，不仅包括住房也包括各项配套设施，还包括物业服务等。所以，碧桂园项目在经营阶段面临的风险主要为物业公司选择的合理性、收费的合理性等方面的风险。4.8 政策风险由于这几年国家为进一步贯彻落实中央经济工作会议关于坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，支持合理住房需求，遏制投机性购房，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，因此颁布了相关的购房这政策。这些政策的出现大批房源销售不出去从而导致产地产开发商经济下滑。4.9 财务风险项目成本科目代码成本科目名称合计（万元）1土地费用3066.532前期费用1516.983工程成本31110.224资本化利息58315开发间接费用591.73Z1直接成本小计42116.476期间费用4888.667营业税金及附加3254.528土地增值税2624.25Z2所得税前完全成本52883.899总收入59173.1510税前利润6289.2511所得税1572.3112税后净利4716.9413毛利润率0.246814净利润率0.07974.10 价格风险对于房地产项目来说，在项目的整个建设过程中，可能会出现不可抗力等自然因素发生变化引起的风险、原材料价格上涨的风险、设计方案发生变更的风险、工程量增大及其导致的人工成本增加等风险。碧桂园项目的投资者如果对这些风险处理的不好，就可能造成项目由于工期的拖延而导致的工程总成本的增加。名称户型面积房价一居室1室2厅1卫1厨35.68-5170-75万元二居室2室2厅1卫1厨60.00-82.00130-150万元三居室3室2厅2卫1厨105.84-106.58190-230万元四居室4室2厅2卫1厨141.66-142.11415万元A项目户型房价介绍4.11 市场风险SWOT 分析法 优势：1该项目位于海南气候温和，四季长春同时海南是长寿之乡，适合人居住。2交通便利，项目周边动车站，驾车离距离三亚市只需30分钟的路程。利于出行。3周边有市场、超市、美食城、电影院等资源措施。4项目距离海岸线距离不到500米。5项目内有游泳池、电梯、便利店等措施。 机会：1自由港贸易区的建设。2房地产升值空间大。3周边有多个景区和酒店，吸引外来人员。 4陵水还未完全开发，所以未来发展趋势好。 劣势：1工程建设时期房子质量出现问题。2海南是台风高发地带，常年受台风的袭击。3居民公共措施普及率不高。 威胁：1同地段楼盘的竞争。2受到海南购房政策的影响。4.12 安全质量风险项目的安全风险主要来自在施工过程中组织管理不当、施工方法不合理、监督管理不到位、施工所使用的原材料不符合国家规定的要求等方面，碧桂园项目的安全风险主要源自施工现场，因为原材料、施工人员及环境具有一定的不稳定性，如果在项目建设过程中，安全工作如果做的不好，就可能造成安全事故。据相关报道碧桂园海南项目样板房与实际购买的房子户型不匹配，房屋没有达到交付的条件，毛胚房有着明显的脱皮现象，天花板漏水/楼梯地板凹凸不平等现象，不仅如此多位业主投诉自己买的精装修的房子居然受到白蚁的攻击。5 措施5.1前期投资措施前期的投资需要做到要对项目的可行性分析的数据确保真是可靠，这样才能合理的分析做出最可靠的判断。其次要确保资金链的供应，要合理的进行筹资，这样可以减少资金不足造成工期延误的问题。同时在拿地时要如何采取措施规避风险，就需要投资者在购买土地之前与有关部门进行沟通和协商，特别要确定土地的权益问题以及土地所涉及区域内的拆迁安置的规划问题。5.2 工程建设测措施由于近段时间碧桂园企业接二连三的爆出安全事故对此集团也做出可相应的措施：严格按照标准工期完成工程措施不能为了减少成本，缩短工期。对于外包不合格的合作商要及时更换进一步严格筛选施工合作方，和有能力的施工方合作，杜绝内部人员为了谋取私利，采购一些价格不合理，材料质量差的施工材料。加大碧桂园自主研发的SSGF建造系统，该系统像3D打印机一样，采用一次灌溉技术免除外对外部墙体抹灰，实现结构自防水，减少外墙、窗边渗漏等问题。这既可以减少成本，又能降低施工人员的风险。5.3 物业服务措施客户永远是销售者最好的伙伴，所以要以户主的利益为中心，调整户主与开发商的关系，让户主买的放心住的舒心。5.4 财务措施投资利润率：投资利润率是指投资项目的利润总额与总投资额的比值，这项指标反映了该项目单位投资效率，计算公式为：投资利润率=（利润总额/总投资额）*100%=（4716.09/59173）=0.0797（万元）净资本收益率 净资本收益率是衡量项目能否获得收益的重要指标。 净资本收益率=（税后利润/总投资额）*100% =（6289.25/59173）=0.11(万元)财务角度：碧桂园式的高周转关键是投入产出时间越短，资金周转率越高、资金回报率越高；从现实角度，这意味着，项目有动力压缩从拿地到开工、施工、开盘、现金流回正的时间。对于工程来说，任何施工都有其合理工期，如果为了速度和节点出现赶工，极易出现安全、质量问题。碧桂园的高周转的特点是项目建设时间越短，资金周转率高、资金回报率就高，但这从另外一个角度来说可能会出现引发一些安全事故，因为建设时间短就有可能压缩工期从而导致安全问题。价格措施：这几年房地产行业发展迅速，所以房产的价格也随着汇率的上升不断升高。一些不法商人为了获取暴利抬高房价，所以国家和企业要合理的把控房价，规范房地产市场。 5.5 安全质量措施碧桂园发文成立“碧桂园集团安全生产委员会”，并确定每年7月26日为“碧桂园安全生产日”，通过多种手段，坚决贯彻落实“把安全、质量放在第一位”的要求，实现“以人为本”的重要方针。由于海南经常受到台风天气的影响，对于措不及防的这种情况我们要求施工单位要严格排查，临时活动板房、临时设施、施工塔吊、施工电梯、施工外脚手架，以及防洪排水设施，相关人员施工人员要认真学习应对台风等恶劣措施下相关处理方法。同时施工单位联系气象台做好天气预报工作和预防方案。与第三方检测机构合作，对工程中存在的质量问题以及施工过程中存在的安全问题进行监测。同时接受社会各界的监督。5.5.6 施工材料及施工环节措施由于近段时间碧桂园企业接二连三的爆出安全事故对此集团也做出可相应的措施：严格按照标准工期完成工程措施不能为了减少成本，缩短工期。对于外包不合格的合作商要及时更换进一步严格筛选施工合作方，和有能力的施工方合作，杜绝内部人员为了谋取私利，采购一些价格不合理，材料质量差的施工材料。加大碧桂园自主研发的SSGF建造系统，该系统像3D打印机一样，采用一次灌溉技术免除外对外部墙体抹灰，实现结构自防水，减少外墙、窗边渗漏等问题。这既可以减少成本，又能降低施工人员的风险。5.5.7 施工安全措施碧桂园发文成立“碧桂园集团安全生产委员会”，并确定每年7月26日为“碧桂园安全生产日”，通过多种手段，坚决贯彻落实“把安全、质量放在第一位”的要求，实现“以人为本”的重要方针。由于海南经常受到台风天气的影响，对于措不及防的这种情况我们要求施工单位要严格排查，临时活动板房、临时设施、施工塔吊、施工电梯、施工外脚手架，以及防洪排水设施，相关人员施工人员要认真学习应对台风等恶劣措施下相关处理方法。同时施工单位联系气象台做好天气预报工作和预防方案。与第三方检测机构合作，对工程中存在的质量问题以及施工过程中存在的安全问题进行监测。同时接受社会各界的监督。6 结论重要方针。由于海南经常受到台风天气的影响，对于措不及防的这种情况我们要求施工单位要严格排查，临时活动板房、临时设施、施工塔吊、施工电梯、施工外脚手架，以及防洪排水设施，相关人员施工人员要认真学习应对台风等恶劣措施下相关处理方法。同时施工单位联系气象台做好天气预报工作和预防方案。与第三方检测机构合作，对工程中存在的质量问题以及施工过程中存在的安全问题进行监测。同时接受社会各界的监督。参考文献1 孙志强，浅析房地产项目开发的风险管理 - 现代经济信息- 2018年2 周丽 ,舆论漩涡中的碧桂园:公开致歉后应该反思什么 J.中国建设报.2018.08 3 谢蕾，房地产投资风险分析与研究D.广西大学.2018年4 周芳，我国房地产企业融资模式研究 D.山东大学.2018年.035 凌翎，房地产竣工与销售环节的财务管理关注点探析J财经界2018年3期 6 丁佳新，房地产项目投资决策分析-以亚泰华府项目为例.D.吉林建筑大2018年7 黄波房地产企业投资决策风险的分析与应对措施探究J.经营管理者，2017年8 林剑，RC公司房地产项目风险管理D.西南交通大学。2017年9 张莉梅房地产企业投资决策风险分析与对策J.新经济，2015年10 马世平试论房地产企业投资决策风险的特点与防范J.财经界，2015年11 栾荣阁房地产企业投资决策风险的成因与防范J.财务与审计，2014致谢本人的学位论文是在我的导师温老师的亲切关怀和悉心指导下完成的。他严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。从课题的选取到项目的最终完成，温老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持。在此谨向温老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。15