我国长租公寓发展模式分析.docx

摘 要随着城市化建设进程的不断加快，各项工程项目数量不断增多、项目建设范围不断扩大。工程建筑项目有着工程资金量大、工程流动性强、工程管理难度高、易受外界影响等特性。因此要想保障工程项目管理的效率和质量，就必须开展和重视工程建筑合同管理工作。通过各种类型合同的签订能够为工程管理、工程施工等等提供有力的保障。文章分析工程建筑合同管理的重要性，并探究工程建筑合同管理存有的问题和解决策略。关键词：建筑；合同管理；工程管理；管理措施AbstractWith the development of urbanization, the number of projects is increasing and the scope of construction is expanding. The engineering construction project has the characteristics of large amount of project funds, strong engineering fluidity, high difficulty in engineering management and easy to be influenced by the outside world. Therefore, in order to ensure the efficiency and quality of project management, it is necessary to carry out and attach importance to the management of engineering construction contracts. Through the signing of various types of contracts can provide a strong guarantee for project management, engineering construction, etc. This paper analyzes the importance of engineering construction contract management. And probe into the problems existing in the management of engineering construction contract and the solutions to them.Key words: contract management；engineering management；management measures目 录一、绪论1（一）研究的背景1（二）合同信息管理研究的目的及意义1（三）研究的内容与方法1二、系统主体设计2（一）程序语言的选择2（二）数据库开发工具的选择2（三）编码的意义及编制原则3（四）总体功能设计3（五）系统软件结构4（六）本系统编码体系5三、系统各功能模块设置6（一）系统管理模块6（二）项目基础信息管理模块6（三）合同条款模块6（四）合同变更模块6（五）模块功能设计与结构图6（六）子模块界面及功能介绍7四、系统实现与展示8（一）建筑合同专用条款模块8（二）执行模块8结 语9参考文献11致 谢1316一、绪论（一）研究的背景近些年，全球电子信息技术飞速发展，建筑施工企业的口常管理中很多都应用了电子信息技术，比如财务管理、统计报表管理、文字报表管理、招标书和投标书的编写等工作，手工统计方式逐渐让位于计算机信息化处理方式，现在也有一些设计单位使用了建筑施工项目管理软件，应用这些软件可以大大提高建筑施工单位的管理水平以及工程管理部的工作效率。（二）合同信息管理研究的目的及意义现在建筑项目市场的管理制度已经渐完善，建筑工程项目管理有着极其重要的作用。建筑合同是最具备法律特征的，表现在:签订了建筑合同就是法律行为，相应的违反合同中的条款是违法的行为。工程项目合同管理却是我国工程项目管理里面最薄弱的一环，怎样提高工程项目合同管理的整体水平是当今我们施工企业面临的重大问题。建筑工程施工合同是索赔的源头和依据，只有了解并且可以掌握工程项目合同的条款，施工项目企业才可以找到市场上的立足之地。基于此理念，对以建筑合同索赔管理与变更管理为核心的建筑工程总承包项目的施工管理进行了系统地初步研究。本文针对工程项目总承包中建筑工程项目的合同管理和工程项目合同的索赔管理信息化系统建设为研究目标，希望能改善国内的建筑施工承包商在管理及索赔方面有所提高，从而使国内建筑施工企业在国际建筑市场的竞争能力有所增强。（三）研究的内容与方法现在，国内已经有一部分企业和系统的研发人员在研究工程项目合同的信息化管理系统，并且取得了一定研究成果，在建筑合同信息化的口常管理中也起到相应辅助的作用。但是这些工程项目合同的管理系统还是有些问题。内容上:1.只重视建筑合同法律法规和条款的简单罗列，在软件中没有详细讲解。而大多建筑合同法律条款本身很难理解，如果只列出法律原文供于参考，与文字性合同条款翻阅没有区别，不能体现计算机合同管理的优越性。 2.只重视施工起始阶段招投标签订的合同管理，不重视在建筑工程施工过程中合同产生的变更、洽商进行动态的整合和管理。建筑工程项目的实施需要动态管理，所以建筑工程合同也需要进行动态实时的管理，这就要求工程项目合同的管理人员需要跟据工程实际的进展情况动态的管理合同，确保工程项目合同的顺利实施。在进行工程项目时，常会发生偏离设计初衷的事情，会产生设计变更或者对项目合同条款合理的修改，所以，工程项目的管理人员就要有针对性的进行施工合同的动态变更管理，作好合同变更记录，作为口后工程经济索赔、工程量变更或终止合同的依据。 研究方法是结合建筑行业项目管理需求的深入了解，结合建筑行业现有特点，详细分析现今国内建筑项目管理中合同管理的进度管理、合同变更、合同索赔等主线，建立建设工程项目合同信息管理系统的基础。二、系统主体设计（一） 程序语言的选择由于程序存储量与输出量较大，所以选用了Delphi 2010软件进行系统开发，此开发工具相对功能强大、效率高、操作简便、具有可视化编辑界面等特点。Delphi开发环境为面向对象的编辑软件，将复杂的程序语言封装到后台，擅长数据库编辑，适应多类数据结构且调试程序较为便捷，可直接生成可以执行的文件，因此选用Delphi为系统的开发工具。（二）数据库开发工具的选择建筑合同的管理系统具备使用用户数量及数据量较大、数据需要共享、安全需求较高等特点。所以要求系统开发数据库要具备其特点，SQL Server 2008有较强管理功能，以便满足系统开发需求，主要有以下几个特点:1.为了满足数据库在网络应用中建立的需求，便要求有较为庞大有效的管理模型服务于网络模式。2.通过服务器的数据和资料管理，使用者可以共享数据，但远不是每个用户拥有相同的权利。特定于服务器的监控功能可以监控客户端打开文件、编辑文件等操作请求。以及根据用户的使用权限，以确定用户是否可以编辑或修改该文件，以保证存储数据的安全。3.该系统使用Delphi作为一个软件操作窗口开发工具，数据库开发工具则选用SQL Server 2008，两个编辑软件的有机结合，组成了建筑合同管理软件的开发环境。（三）编码的意义及编制原则建筑工程合同管理系统软件是建筑工程合同现代化管理的大势所趋，但是建筑工程合同管理软件没有合适的编码系统则很难实现软件对合同的有效管理。所以建筑工程合同管理软件的开发基础便是对建筑合同的使用用户进行合理的分析、对其需求的解析、系统的编辑，形成一套合理、有效的编码体系。使其可以快速、准确、高效的完成各类合同管理者对其合同的定位与管理。建筑合同管理系统编码应具备以下几点原则:1.唯一性系统所编辑的每组原代码所对应建筑工程合同为唯一的，相反每一个建筑工程合同都具备一组代码。体现在建筑合同管理软件里，编码结构可以代表和区分文件的类型和内容，使其以科学的分类，使每一个合同，并在每个文档的交往有其自身独特的代码，只需要输入对应的代码，在任何路径中，您可以查询到其操作的相应的信息，并且对齐编辑。2.方便查找及操作在建筑工程合同管理中，各类工作人员应掌握的各种各样的合同有关信息和数据，需要进行频繁的查询及汇总各类数据。例如建筑项目技术人员要查询合同中的技术变更文件、材料采购人员要查询合同中材料种类和数量、项目合同人员要查询合同工程量、项目生产人员要查询合同要求中项目生产进度要求等等。这样的编码系统应尽可能适应各类项目管理人员对合同管理的信息检索和查询，便需要编码结构应有较强的逻辑性和直观性。（四）总体功能设计建筑工程合同管理系统结合了静态管理和动态管理两个部分，下面将就建筑合同管理系统的静态管理和动态管理两部分分别进行介绍:1.合同静态管理（1）创建建筑工程施工项目基本信息管理编码系统。（2）创建建筑工程合同管理编码系统。（3）整理和存储建筑工程项目各类合同的内容、分类等基础信息。（4）整理和存储建筑工程项目各类往来函件、及事件记录等基础信息。2.合同动态管理（1）建筑项目的各类合同管理人员，按照需求能及时、准确的调取合同文本、相应技术标准、及规章制度，以便应对各类突发事件，判定事件所属责任方。（2）对比合同完成情况与合同计划情况的差别，对比合同完成度。（3）快速、准确的对合同内容进行信息检索，查找关键词语。（五）系统软件结构 建设工程项目合同信息管理系统整体软件是基于C/S模式。整体软件应用多层次开发方式，服务平台共分成三层结构实现。第一层是数据访问层(DAO层)，第二层是业务逻辑层(Service层)，第三层是控制层。用户端软件使用C/S模式的三层结构，并且每层结构中都整合了许多目前成熟的开源技术。用户端软件应用C/S模式下三层结构的设计:C/S(客户机/服务器)模式:又被称为C/S结构。是20世纪80年代末逐渐兴起来的一种模式。C/S的结构关键在于功能分布，其中一些功能会放在前端机(即客户机)上执行，另外一些功能会放在后端机(即服务器)上面执行。功能分布主要是要减少计算机系统的各类瓶颈问题。C/S模式简单的来说是基于企业的内部网络的应用系统。三层C/S结构:三层C/S结构把应用功能分成数据层、表示层和应用层三部分。这种结构在传统的两层结构中的客户端与数据库之间加入了一个中间层一一应用层，设置应用程序服务器。表示层是用户的接口，它用于用户和应用间进行相互对话。例如检查键盘等输入设备的输入数据，显示输出数据。为了让用户可以直观的操作，一般设计会采用图形用户接口，这种用户接口操作简便、易学易用。在改变用户接口时，只需更改数据检查和显示控制程序，并不会影响另外两层。所检查的内容只是数据形式以及取值范围，不包含业务本身相关的处理逻辑。在这层的程序开发中主要是使用可视化编程工具。应用层相当于应用的本体，它是把具体业务的处理逻辑编到程序中。例如，在制定用户的个性化服务，是按照规定好的选项配置数据，而处理所需的数据则要从表示层或数据层取得。表示层和应用层之间的数据交互越简洁越好。例如，当用户需要检索数据时，系统要把含有检索要求的相关信息一次性传给应用层，由应用层处理完成的检索结果也要一次性传给表示层。我们进行的系统设计，要避免进行单次业务处理时，在功能层和表示层之间进行许多次数数据交换的不良设计。通常，功能层里包含系统处理日志的功能和确认用户权限的功能。（六）本系统编码体系 1.编码分析最常用编码方法有下述几种类型:（1）编码序列。从0001起始依次往下编排，到最终一种编码为止。（2）编码进行批处理。该方法是开始从无到有，分别为多项数据编码，但每批次相同类型的编码数据后，保留下了一定的编码余量，准备为以后加入新的数据使用。（3）字母或文字代码。这种方法是使用对象的属性和文本注解表明其内容，一般是写英文或拼音前缀的词。（4）多方位的代码。一件事情可能有一个以上的属性，如果这些编码的要求属性分别保存相应位置，形成了多方位的代码。上述方法的分析不难看出，他们都存在自己的优点和缺点。其中第一种代码简洁、很短，但它本身并不包含任何功能和特征，逻辑基础不强。此外，新的文件编码只能编排到末尾，删除该编码文件，将有一个对应的空代码出现。因此，这种方法只能用于作为一般的分类代码后，其他详细分类的方法。第二种代码编辑方式在第一种之上略有变动，但也有逻辑混淆问题存在。直观的字母或数字代码，记忆方便、便于查找，也很容易使用，但是在大量的数据存储时，前缀标识区分不了文件的根本差异，查找起来便又模糊不清了。多方位代码，是文件的属性为分类方法，需要的文件属性是多方面的且必需文件属性明确，不是所有的系统可以实现的，缺乏通用性。由于系统存在的特点有所不同，我们可以使用不同的编码体系。对这个建筑合同管理系统而言，它不能简单、独立地用上述方法中的某一种特定的编码来完成，而是应该有建筑合同系统自己特定的编码系统。该系统以功能的角度讲，是服务于施工项目管理者对项目各类合同文件进行有效的管理，且建筑项目合同管理软件应适用于在不同建筑施工项目不同类型的合同管理者使用，所以，先要对建筑施工项目进行编码。实际编制方法为:相同级别依照排列进行编码，在继承上一层的编码后进行下一级别的代码。此外，建筑合同管理系统不完全使用单一的数字进行编码，而是使用的数字、字母与汉字相结合的编码系统。在庞大的施工项目中，成百上千的合同文件使用单一的数字编码不能为使用者进行有效的快捷的查找。所以对于合同管理系统的编码中加入中文字符系统，以便管理员可以快捷方便的查找出合同文件的。三、系统各功能模块设置（一）系统管理模块系统管理模块中包含了数据维护和用户管理两部分，数据维护是对合同管理系统中存储的数据的维护，用户管理则是对使用者信息进行管理，系统管理员可对用户进行添加、删除，并根据合同管理系统的用户使用范围设定用户权限、修改用户权限等操作。并且可对系统数据以不同格式进行导入导出操作，对数据进行恢复和备份操作。本模块是对管理员设计的，所以各功能的使用主要由管理员进行操作。（二）项目基础信息管理模块项目基础信息管理模块是项目的基本信息录入和分类，也是后面进行合同管理系统操作及编辑的基础，在经合同签订双方认可并生效后，将合同经过项目基础信息模块输入系统，模块中存储了建筑项目合同的编号、分类、价格、进度等信息，是后面合同管理系统的使用基础。（三）合同条款模块建筑合同在签订时，针对某一个建筑项目合同会分为建筑合同通用、建筑项目专用、和建筑项目技术这三类不同类型的合同条款，本模块将三类不同条款分别进行整理。（四）合同变更模块建筑总承包合同在签订生效后，在项目长期的施工过程中，由于各种原因会造成对原先施工做法的推翻或更新，例如对建筑某部分的使用功能进行简单修改，便会造成很多专业分包单位的材料、工程量、工程做法等有所变动，这便要建立变更来确定其具体内容，以便口后确定工程造价。此模块中将记录所有工程变更合同的内容、发起单位、签订口期、编号等，并对变更合同进行归纳整理。（五）模块功能设计与结构图建筑合同管理系统是否能够有效的对建筑合同进行管理，完全取决于建筑合同管理系统是否有能够准确而全面的进行合同信息采集和录入，这便是往来函件管理模块的设计初衷。现在建筑结构复杂，涉及面众多，在设计阶段难免出现各专业之间照顾不周全存在纰漏的情况，在施工过程中更是工序复杂，常常出现各专业之间在工序安排、技术方法、施工过程中相互干扰等情况。所以完全依照施工前期签的合同文本文件进行施工，往往出现进展困难、无法施工等情况。在施工过程中各专业分包经常需要将施工方法、施工顺序、安装部位、使用材料等在满足之前设计使用功能、结构安全和各项技术要求的情况下按照实际情况进行微调，同时得到工程设计单位、承包方、监理方、建设方、政府相关管理部门的认可，甚至复杂部位还要邀请专家组进行多方可行性的论证，并且要得到各单位的书面签字认可。这种一对多的认可方式势必造成往来函件堆积成山，管理复杂。而这些往来函件往往是口后签订变更合同或是索赔合同最为有利的凭据，实际反映了工程在施工工程中存在的问题及实际情况，也明确了工程事故或事件的责任多少与责任人。所以，设计往来函件管理模块来对建筑项目施工过程中，在签订有效变更、索赔合同前，对合同涉及内容的往来函件进行有效的整理与归纳。（六）子模块界面及功能介绍1.往来函件输入子模块往来函件输入子模块是用来将各单位之间的往来函件输入的，此模块将按照往来函件所属的工程项目、相关合同类型、函件涉及进度范围、名称、日期等进行分类。其次，对往来函件系统也将进行自动编码。表中将会给出备注栏，用来记录函件所涉及的问题，以便方便合同管理者进行往来函件的检索，在变更合同或索赔合同签订时判断哪些往来函件是所需的依据。该模块还将按照往来函件的发起方进行分类，在函件输入时，文件管理者可对文件发起单位进行选择，更加便于日后对文件的查找。2.文件浏览及查询子模块如上文所述，建筑施工项目从动工到竣工，文字性材料堆积成山，单就往来函件而言在整个项目实施过程中就达成百上千之多。只有对文件进行有效的检索和查询，才能为合同管理者带来信息管理的便利。所以，函件浏览子模块将为合同管理者设计两种不同的文件检索方式。一种为输入编码或文件名称，系统将会自动为管理者检索数据库中存储的往来函件，并以列表形式呈现。另一种为合同管理者忘记文件名称或编码，不能准确查找文件时，可以按照合同文件属性进行检索，例如建筑项目编码、合同内容、所涉及往来函件内容、工程进度范围等相关信息，逐步缩小文件检索范围，最终使管理者定位函件位置。往来函件的检索可根据合同管理者所需自行选择。四、系统实现与展示（一）建筑合同专用条款模块专用合同条款都是在此处输入的。在建筑合同系统中合同专用条款将按照不同级别进行划分，以便口后在事件发生时能够更快捷准确的为合同管理者提供专项合同依据。在合同的录入阶段将其细致、有效的进行归类、划分，以便于口后合同管理者在各模块之间转换时，便于合同文件的查找。（二）执行模块建筑项目合同执行管理模块是对合同结束验收、变更管理、合同奖罚制度及索赔管理等方面进行管理和存储。下文将对合同管理的重要部份一一合同索赔详细介绍，其他方面进行简单叙述。结 语本课题主要就下面几个方面进行了研究：1.实现建筑工程合同数据在公司和项目管理中的共享与交互，避免信息问题出现。数据录入可以一次性完成，各部门与各业务系统之间可以相互共享数据。2.提供了文字数据流转平台，缩短处理和审批的公务流程周期，加快了数据的传递速度，保证了快速、准确、的审批流程。3.为各个部门和各单位之间提供更良好的信息与数据交互机制，方便各公司、各部门、各业务流之间办公或业务处理的口常管理，起到协调、融合、互联互通的作用。 本系统已基本调试完成，并且已在企业中进行了应用，达到了设计的预期目标。但是由于本人能力和时间的有限，本系统部分功能还需要进一步完善：1.在理论的部分知识从条款角度分析了合同管理，没有从技术的角度对合同的实施控制进行探讨。2.在程序设计进度部分，本系统只有文件和条款的参考，并没有进度的控制环节。参考文献1阎文周,袁清泉.工程项目管理学.西安:陕西科学技术出版社,2006,82-91.2韩东先,施工项目管理与项目成本控制.山西建筑,2006,9(2):187-188.3张守健,徐程洁.建筑工程施工项目管理.哈尔滨:黑龙江科学技术出版社,1999,39-42.4桂泳评,聂永有.投资风险.上海:立信会计出版社,1996,55-57.5王国玉,投资项目评估学.武汉:武汉大学出版社,1994,78-82.6孙慧, 项目成本管理.北京:机械工业出版社,2004,25-28.7潘欣鹏,项目时问管理.北京:中国纺织出版社,2005,38-40.8梁节民,谈施工项目管理与项目成本控制的关系.山西建筑,2005,3(1):144-145.致 谢在论文完成之际，我要特别感谢我的指导老师何燕老师的热情关怀和悉心指导。在我撰写论文的过程中，何老师倾注了大量的心血和汗水，无论是在论文的选题、构思，还是在论文的研究方法，我都得到了何老师悉心细致的教诲和无私的帮助，特别是她广博的学识、深厚的学术素养、严谨的精神和一丝不苟的工作作风使我终生受益，在此表示真诚地感谢和深深的谢意。在论文的写作过程中，也得到了许多同学的宝贵建议，同时还到许多在工作过程中许多同事的支持和帮助，在此一并致以诚挚的谢意。感谢所有关心、支持、帮助过我的良师益友！