杜邦分析法在房地产企业财务分析中的应用.docx

安徽农业大学经济技术学院毕 业 论 文（设计）论文题目 杜邦分析法在房地产公司财务分析中的应用_ _以万科为例_ 姓 名 徐欣欣 学 号 150201253 院 系 经济管理系 专 业 15级财务管理 指导教师 涂敏 职 称 讲师 中国·合肥二一九年六月摘要最近十多年，政府通过宏观手段，积极调控国内的房地产市场，与此同时国内房地产市场竞争变得越来越激烈，企业要想持续发展而不被淘汰就必须要保持一个健康良好的财务状况。因此，建立一套符合企业自身发展理念与特色的财务分析体系，从客观的角度去评价企业各部门的财务情况与经营过程对企业长远发展起到了举足轻重的作用。杜邦分析体系是财务管理过程中被广泛使用的手段，它主要通过对净资产收益率进行分析，并且通过分解净资产收益率，分析出可以反映企业相关战略与政策的指标，从而对企业的各部分发展做出准确评估。本文首先阐述了文章的研究背景、研究意义和研究方法，其次结合杜邦财务分析体系的结构图，对本文通过杜邦分析归纳出的整体思路进行一个概念与核心思想的总述，接着以万科股份公司为例，对万科近五年的财务报表进行分析，应用杜邦分析法对净资产收益率进行层层分解，总结和评价了万科近五年的财务状况，最后结合万科的现实发展情况，对改善万科的财务状况提供了一些自己的建议，以帮助企业更好的发展。关键词：杜邦分析法，房地产企业，财务分析AbstractOver the past decade, the government has actively regulated and controlled the domestic real estate market through macro-means, at the same time the domestic real estate market competition has become increasingly fierce, enterprises must maintain a healthy financial condition if they want to develop continuously without being eliminated. Therefore, the establishment of a set of financial analysis system in line with the enterprise's own development concept and characteristics, from an objective point of view to evaluate the financial situation of various departments of the enterprise and business process plays a decisive role in the long-term development of the enterprise. Dupont analysis system is widely used in the process of financial management methods, it mainly through the analysis of return on net assets, and return on equity through decomposition, analysis the relevant strategies and policies, can reflect the enterprise index, to make an accurate evaluation on all the parts of the enterprise development.Firstly, this paper elaborates the research background, significance and research methods of the article. Secondly, combining with the structure chart of DuPont's financial analysis system, it summarizes the overall ideas and core ideas of this article through DuPont's analysis. Then, taking Vanke Stock Company as an example, it analyses Vanke's financial statements in recent five years, and applies DuPont's analysis method to the return on net assets. The financial situation of Vanke in the past five years is summarized and evaluated. Finally, some suggestions are given to improve the financial situation of Vanke in order to help the enterprise develop better.Key words: DuPont analysis method，Real Estate Enterprises，financial analy目录摘要IAbstractII第一章 绪论11.1 研究背景11.2 研究意义11.3 研究方法2第二章 杜邦分析体系的理论基础22.1 杜邦分析法概述22.2 杜邦分析法结构图32.3 杜邦分析法主要的财务指标关系3第三章 杜邦分析法在万科集团的分析应用43.1 万科集团背景介绍43.2 销售净利率的驱动因素分解分析43.3 总资产周转率的驱动因素分解分析63.4 权益乘数的驱动因素分解分析83.5 净资产收益率驱动因素分解分析10第四章 改善万科财务状况的建议124.1 加强成本控制，扩大利润空间124.2 加快销售速度，提高存货周转率124.3 严控负债水平，优化负债结构134.4 关注调控政策，防控政策风险134.5 白银时代启动，转型势在必行14第五章 结论14参考文献15致谢16III第一章 绪论1.1 研究背景自从改革开放政策在中国实行之后，伴随着国内经济金融制度不断更新、城乡一体化进程的持续加速，国内的住房相关体制也在与时俱进，房地产行业日趋火爆。房地产行业是推动我国GDP增长的重要行业之一，它不仅与居民的日常生活息息相关，而且与诸多产业也有着密切的联系，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱性行业。自2004年政府全面实行经营性用地招拍挂制度，近十几年来，中国房地产市场快速发展，可谓是黄金阶段。房地产的发展不仅可以促进国民经济的不断增长，加速推进GDP稳步提升，更是造福人民百姓，推动城乡一体化进程，统筹市场，推动市场的全面发展。房地产作为一种固定且不可移动的不动产，相对于股票基金等金融资产投资相对安全。房屋对于居民来说是生活必需品，所以更加强化了房地产的投资功能。随着中国经济的不断发展，越来越多的老百姓开始富裕起来，他们有能力去创造更多财富，也更加善于去投资，特别是房地产就是他们主要的投资领域。然而，房地产发展过快也引发了更多相关问题，这些问题需要政府去做好应对措施。首先，房地产价格上涨速度过快，很多家庭无力承担自主性住房的费用。其次，房地产市场作为新兴的投资市场，各项监管措施还有待提高，监管体系也应该进行合理的改进。再次，过高的市场价格也引起来房屋二次销售的难度，这种高难度的销售现状造成了过高的房屋空置率。最后，炒房现象也影响了市场供给，造成地区差异性的供需平衡。市场是一把看不见的手，它无时无刻不在调整市场的供需平衡来限制商品价格，房价涨幅太大就会产生房地产市场的泡沫效应，这将严重威胁我国经济体系的稳定与人民生活的和谐，所以在市场自身调节房地产相关价格与供需问题的基础上，政府也出台多项相关政策从宏观的角度去控制房价上涨过快问题，最近几年的调控就减缓了房价上涨的势头。不仅如此，政府相关报告也不断强调房屋是用来住的而不是用来炒的，政府等相关监管部门也在不断遏制过度炒房现象，加速推进房屋价格合理化进程。1.2 研究意义房地产作为政府宏观调控的主要手段之一，房地产所处的产业环境也是比较复杂的，相关的经营风险与资本问题也不断出现。企业高层为了适应经济发展趋势，避免在竞争中让公司处于不利位置，就必须加强财务分析的手段多样性，通过建立有效的市场经营体系，依据可持续发展理念对公司内部的经营秩序进行合理规划，并通过多样性的财务分析手段对公司可能面临的相关金融风险与资金链问题进行提前预警。财务报表向来是企业管理者与投资者关注的焦点，更是企业投资者了解公司运营状况的主要途径。财务报表对企业来说更像是一种经济活动的全面体现，财务人员通过会计的初步审核对企业财务报表进行各项分析，并针对财务报表所出现的问题进行更加准确具体的计算，公司财务中层人员会根据报表的相关指标确定公司的综合能力，帮助企业高层制定适合企业现阶段发展的重要理论。通过对财务报表的准确分析，企业的管理人员可以知道企业目前的收支差异以及可支配资金数量，并看出企业存在的问题，尤其是多部门之间的协同问题。对于投资者而言，一份真实有效的财务报告，更是他们选择坚持还是退出的重要数据。为了控制投资风险，投资者一般会选择退出财务状况出现问题的企业。总之，怎样建立一个科学合理的财务分析体系，使其能高效的帮助企业发现问题解决问题已经成为财务人员现阶段的重中之重。1.3 研究方法财务报表有多种分析手段，主要的就是比较分析法，财务比率法等，但是这些方法的实际作用却很难准确全面反映公司的财务状况，因此建立一个全面系统的财务体系可以很直观看到公司财务状况就非常重要了。现阶段，财务分析的综合手段主要包括两个方面：第一是沃尔评分法，这是根据财务比率之间的相关联系计算出来，最开始是用来评价企业信用风险，通过对公司一些重要指标比如流动比率、固定资产比率、存货周转率等，结合各部分的加权配比，并联系行业的平均数值，对各项数据进行整合，最终得到公司的相关盈利能力与风险系数。第二就是杜邦分析法，它从不同角度对公司各项财务指标之间的联系进行界定与分析，为企业的管理者进行多种维度的数据分析，杜邦分析法的主要手段就是将公司各项相关指标相乘，以此分析公司的整体数据，从宏观层面对公司的经营情况进行准确评估。第二章 杜邦分析体系的理论基础2.1 杜邦分析法概述杜邦分析法师美国杜邦公司为了准确的对公司各部门业绩的计算，深入分析相关的企业各项经济数据之间的模型。杜邦分析法的核心思路是将企业的净资产收益率拆分成三个相关的指标乘积，包括销售净利率、总资产周转率与权益乘数，这种方法相对于单项指标法来说，公司管理部门可以更加清晰直观的看到各项财务之间的相关性差异，更有助于管理人员发现收益的驱动性因素，对全面了解公司发展与经营情况有很大影响。2.2 杜邦分析法结构图杜邦分析法的分解结构图如下图所示： 净资产收益率 总资产净利率权益乘数×总资产周转率销售净利率 ×资产总额销售收入销售收入净利润÷÷其他利润长期资产流动资产销售收入所得税全部成本制造成本销售费用管理费用财务费用其他流动资产应收账款存货-+-+现金有价证券图2-1 杜邦财务分析体系结构图从上图中可以看出销售净利率、总资产周转率与权益乘数三个相关指标对净资产收益率的高低具有显著影响,通过层层分解财务指标后可以清晰明了的发现影响企业财务状况和经营成果的相关因素，进而能够充分的了解各个方面的详细情况。2.3 杜邦分析法主要的财务指标关系净资产收益率又叫做权益净利率，作为杜邦分析的核心，同时也是整个分析的目标，更是评估一个公司收益情况的关键性指标。净资产收益率越高，说明企业筹集资本进行投资的经营管理状况越好。销售净利润可以反映出企业销售商品或者提供劳务所获得的收入对净利润的影响程度，企业年终全部的销售收入在扣除所有的相关成本费用后得到净利润，所以，净利润受销售收入与总成本的大小的直接影响，销售净利率越高，说明企业收入的质量越高，发生的费用相对来说也比较少。总资产周转率将总资产的利用效率和经营质量进行综合考察，可以有效地衡量企业运用资产带来销售收入的能力。该比率越高，说明企业在销售上能力越强，资产的流动速度也越快,能够有效利用资产为公司带来效益，从而为企业创造更多财富。 权益乘数作为企业负债程度的参考，直接受资产负债率的影响，如果企业的负债程度高，那么权益乘数也会处于较高水平，虽然可以为产生杠杆效应，为企业带来好处，但是较高负债同时也会是使企业产生较大风险。当企业因到期无法偿还所欠债务时，随之而来的就可能是资金链断裂的风险。第三章 杜邦分析法在万科集团的分析应用3.1 万科集团背景介绍万科企业股份有限公司在1984年建立于深圳，出口办公设备和视频设备是当时万科的主营业务，1988年，万科开始进军房地产市场，在1991年开始上市，其也是深圳证券交易所第二家上市的公司。在30年的发展过程中，万科由一个年销售不足百亿元的小企业，发展为我国房地产行业领先者，2016年万科成为世界五百强，并在之后的两年也获此殊荣，现在的万科在国内大部分一二三线城市都有自己的房地产与物业相关业务。此外，万科从2013年起尝试海外投资，并将国际化作为公司的长期战略，目前已进入中国移民人数较多的国家和城市，例如旧金山、纽约、新加坡和伦敦等，参与了多个房地产开发项目。万科2018年销售金额冲破6000亿目标,销售持续稳定增长，排名年内靠前，依据第三方机构2018年公布的销售榜单,公司全口径销售金额位居第二(仅次于碧桂园),比2017年上升1位。3.2 销售净利率的驱动因素分解分析销售净利率可以反应企业营业收入和净利润的关系，通过销售收入占营业收入的比重直接体现出销售利润在获利上的能力，销售净利率增加则企业纯收入增加，出售利润减少。公司不仅要提高出售金额，还要提高纯收入金额，让销售纯收入比例处于合理状态。通过对销售的纯收入比率增减变化的分析，使企业加大出售量，同时改善运营机制，从而提升盈利能力。一般来说，它的值越大，公司的盈利程度越高。根据2014年-2018年万科的年报数据，能够算出其五年来的销售净利率，绘图如下。图3-1 2014-2018年万科销售净利率变动趋势图由图3-1可知，万科企业的销售净利率从2014年-2018年总体上呈波动上升趋势。2014年-2015年，万科的销售净利率变化不大，2016年有所下降，2017年-2018年急剧上升，万科销售净利率的上升也将对企业未来的持续经营能力和偿债能力带来积极作用。营业收入和净利润直接影响了企业销售净利率，而期间费用和营业成本则间接影响了企业销售净利率，根据万科近五年的财务报表可知每年的营业收入、净利润、营业成本和期间费用，如下表所示：表3-1 2014年-2018年万科销售净利率的影响因素变动（单位：亿元）年份净利润营业收入营业成本期间费用净利润变动率营业收入变动率营业成本变动率期间费用变动率2013年182.981354.19927.9877.592014年192.881463.881025.5790.655.41%8.10%10.52%16.83%2015年259.491955.491381.5193.6134.53%33.58%34.71%3.27%2016年283.502404.771697.42135.539.25%22.98%22.87%44.78%2017年372.082428.971600.80172.0331.25%1.01%-5.69%26.93%2018年492.722976.791861.04242.0732.42%22.55%16.26%40.71%由上表可知，万科近五年的净利润和营业收入保持高速增长，2015年和2018年，万科的净利润变动率变化显著，均超过了30%，营业收入变动率在2017年有所下降,仅有1.01%，营业成本变动率更是减少了5.69%，然而2018年营业成本变动率和期间费用变动率明显增加。因此，万科要适时调整企业的市场发展战略，进行更有效的经济管理，在扩大销售业绩的同时，要控制期间费用的增长速度，进一步加强对营业成本的支出水平的掌控能力。为了更明显地呈现上面数据趋势的变动，根据上表的数据绘制如下增长趋势图：图3-2 2014-2018年万科销售净利率影响因素的变动趋势图由上图可知，万科近五年营业收入增长趋势的速度与营业成本大体保持一致，而销售净利润的增幅明显小于营业收入的增幅。同时，营业成本虽然呈上升趋势，但近五年期间费用保持平稳增长的趋势，增幅较小，说明万科在对营业成本中的期间费用的管理上已经形成了流程化和制度化的管控体系，因此期间费用的波动变化较小。3.3 总资产周转率的驱动因素分解分析总资产周转率代表了企业的运营能力，体现了资产营运的效率，它是指企业投入到产出整个过程中的周转速度，反映了企业利用资产进行管理的效率。它的值越高，企业资产的周转率越高。流动资产和长期资产构成了企业的总资产，其中货币资金、存货、应收款项是流动资产的构成部分。根据万科近五年的企业年报数据，可知万科近五年总资产周转率的驱动因素具体金额，从而算得总资产周转率的数额,如下表：表3-2 2014年-2018年总资产周转率驱动因素分解2014年2015年2016年2017年2018年总资产周转率0.300.350.330.240.22销售收入(亿元)1463.881955.492404.772428.972976.79平均资产总额(亿元)4938.075598.527209.859980.1113469.63由上表可知,万科2014年到2016年总资产周转率变化不大,稳定在0.3左右,2017年总资产周转率开始下降,2018年总资产周转率只有0.22，表明2017年开始万科的资产营运能力有所下降。从战略的角度审视房地产企业的总资产构成结构，对万科近五年资产负债表进行分析，可以明显发现近五年万科流动资产在总资产的占比约为90%左右，而在总资产中，存货占比最大，近五年都超过了50%。由于房地产行业存货较多，因此对其总资产周转率的分析要侧重分析存货周转率。表3-3 2014-2018年万科总资产主要构成结构（亿元）2014年2015年2016年2017年2018年总资产5084.096112.968306.7411653.4715285.79流动资产4648.065470.247212.9510175.5312950.72存货3177.263681.224673.615980.887503.03流动资产占比91%89%87%87%85%存货占比68%67%65%59%58%从存货持有量进行分析可以发现万科近五年的存货总量一直高于3000亿元，下面是万科近五年存货与总资产的对比图：图3-3 2014年-2018年万科存货与总资产对比图（单位：亿元）图3-4 2014年-2018年万科总资产周转率和存货周转率变动趋势图由图3-4可知，万科近五年的总资产周转率和存货周转率总体上呈波动下降趋势，由于万科2017年以来的扩张力度加大，2017年-2018年未开工、在建开发工程数量迅速增加， 导致2017年-2018年存货周转率下降，2018年存款周转率为0.28，是近五年来最低值。2018年截至报告期末，万科存货金额达到 7,503.0 亿元，比 2017 年底增长了 25.50%。其中，拟开发产品达到1,783.0 亿元，占比 23.80%；在建开发产品为5,069.9 亿元，占比 67.6%；已完工开发产品（现房）为639.6 亿元，占比 8.5%。3.4 权益乘数的驱动因素分解分析权益乘数主要反应了企业偿还债务的能力，资产负债率是与之有关的财务比率，企业要想获得较大的杠杆效益就要适度利用举债经营的办法，同时适度举债也能避免较大的财务风险。在杜邦分析体系中， 1÷（1-资产负债率）表现了一个公司的权益乘数。根据万科近五年的年报资料进行整理，我们可以计算出万科近五年的资产负债率,进而计算出万科近五年的权益乘数。表3-4 2014年-2018年权益净利率驱动因素分解（亿元）2014年2015年2016年2017年2018年资产5084.096112.968306.7411653.4715285.79负债3925.154749.866689.989786.7312929.59资产负债率77.20%77.70%80.54%83.98%84.59%权益乘数4.394.485.146.246.49为了更直观的了解权益乘数的变动趋势，根据表3-4可以绘制出资产负债率和权益乘数的变动趋势图，如下图：图3-5 2014年-2018年万科资产负债率变动趋势图图3-6 2014年-2018年万科权益乘数变动趋势表由图3-5可知,万科资产负债率五年间呈不断上升的趋势。一般而言，除航空业和金融业外,50%左右是多数企业应该控制的合理负债水平。相关数据表明今年房企上市公司的整体负债率小幅上升，高达79.42%。从全行业来看，排名前十大地产公司负债率平均80%，万科 2018年的资产负债率更是达到84.59%。虽然房地产商负债率较高是由于其建设周期长、资金占用大的房地产行业特点导致的,但是与本行业过去相比，80%的负债率也是一个较高的水平。由图3-5可以看出，万科近五年的资产负债率一直都在70%的警戒线以上，这有悖于万科制定的通过较低且相对固定的资产负债率来实现企业利润增长的目标，这可能是万科大肆向二三线城市扩张引起的。由图3-6可知，万科权益乘数增长趋势与资产负债率的增长趋势大体一致，权益乘数从2014年的4.39增长到2018年的6.49，近五年权益乘数居高不下，说明万科不断重视财务杠杆的运用，充分发挥了财务杠杆的作用，但是较高的资产负债率所带来的财务风险也不容忽视。3.5 净资产收益率驱动因素分解分析在前面，本文已经根据五年来万科的财务数据对影响净资产收益率的三个关键因素进行了层层分解，分析了销售净利率、总资产周转率及权益乘数的影响因素。接下来，文章具体分析这三个因素是如何影响企业的净资产收益率。表3-5 2014年-2018年万科净资产收益率及其影响指标2014年2015年2016年2017年2018年净资产收益率17.36%20.81%20.00%22.94%23.63%销售净利率13.18%13.27%11.79%15.32%16.55%总资产周转率0.300.350.330.240.22权益乘数4.394.485.146.246.49从图3-7可以明显看出净资产收益率的变动趋势，如下图：图3-7 2014年-2015年万科净资产收益率变动趋势图由上图可以看出，万科的净资产收益率呈波动上升的趋势，该指标经过不断上升在2018年达到最高值23.63%，虽然在2016年净资产收益率有所下降，但下降幅度较小。近年来，全国商品住宅销售量逐渐增长,这与政府陆续推出支持居民合理自住和改善型需求的一系列措施息息相关，在一定程度上促进了居民购房需求的进一步释放。加上万科开始向城市配套服务商转型,通过提升产品竞争能力、强化质量管理、深化组织改革等一系列举措,，不仅确保公司经营业绩可持续增长，而且提升了公司的运营效率。因此，2018年万科的净资产收益率攀升至近年最高值。通过运用因素分析法,文章将定量分析净资产收益率的下级指标。本文选取了2017年、2018年的财务数据作为详细的分析对象，其他年份则通过表格来体现其替代分析。以A、B、C、R分别代表销售净利率、总资产周转率、权益乘数、净资产收益率，并将2017年作为分析基期，用A0、B0、C0、R0分别代表2017年的销售净利率、总资产周转率、权益乘数和净资产收益率，A1、B1、C1、R1分别代表2018年的销售净利率、总资产周转率、权益乘数和净资产收益率。由于权益乘数的流动性最弱，然后是总资产周转率，最后是销售净利率，因此按流动性强弱依次替代。具体的分析计算过程如下：R0=A0*B0*C0=15.32%*0.24*6.24=22.94%R1=A1*B1*C1=16.55%*0.22*6.49=23.63%第一次替代：X1=A1*B0*C0=16.55%*0.24*6.24=24.79%X1-R0=24.79%-22.94%=1.85%,表示销售净利率对净资产收益率影响程度。第二次替代：X2=A1*B1*C0=16.55%*0.22*6.24=22.72%X2-X1=22.72%-24.79%=-2.07%,表示总资产周转率对净资产收益率影响程度。第三次替代：X3=A1*B1*C1=16.55%*0.22*6.49=23.63%X3-X2=23.63%-22.72%=0.91%,表示权益乘数对净资产收益率的影响程度。R1-R0=23.63%-22.94%=0.69%,表示在销售净利率、总资产周转率、权益乘数的共同影响下，2018年万科净资产收益率较2017年总的上升了0.69%。同理，其他年份的因素分析如下表所示：表3-6 2014年-2018年万科净资产收益率分解指标的影响程度年份净资产收益率净资产收益率变动值第一次替代销售净利率的影响第二次替代总资产周转率的影响第三次替代权益乘数的影响2014年17.36%2015年20.81%3.45%17.48%0.12%20.39%2.91%20.81%0.42%2016年20.00%-0.81%18.49%-2.32%17.43%-1.06%20.00%2.57%2017年22.94%2.94%25.99%5.99%18.90%-7.09%22.94%4.04%2018年23.63%0.69%24.79%1.85%22.72%-2.07%23.63%0.91%由上表可知，总资产周转率所带来的影响多为负面影响，只有2015年，总资产周转率对净资产收益率的正面影响程度最大，使得当年的净资产收益率变动值为近年来最高。2016年，由于销售净利率和总资产周转率均为负面影响，导致了2016年的净资产收益率有所下降。2018年，销售净利率和权益乘数对万科净资产收益率的影响程度相比2017年下降较多，使得2018年的净资产收益率变动值的绝对值为近年来最低值。第四章 改善万科财务状况的建议4.1 加强成本控制，扩大利润空间对于一个企业来讲，追求利润的增加是其固有的使命，而企业要想实现利润的最大化，就必须要对成本进行有效控制。随着房地产行业日趋激烈的竞争，房地产行业利润增长的空间日益缩减，因此，万科加强成本费用控制显得尤为重要，这样做不仅可以促进企业强化核心竞争力，而且可以降低企业生产经营损耗。对于加强成本的控制，首先要明确成本控制的途径。对于万科来说，成本贯穿了企业经营的全过程，一个新的房地产项目首先从土地的购买开始，再到经历项目设计与规划，然后结构施工、装修装饰、园林绿化设计和施工、设备购买和安装，直到最后竣工交付，从而进入产品营销环节。在这一系列的流程中，土地开支占据了最大的一块。可以从土地成本入手寻找突破口，以最小的资金成本占据最优质广阔的土地资源。其次是对成本控制的激励。一般而言，成本控制效果的好坏取决于企业员工、管理者以及各部门的共同努力和密切合作。因此，对企业员工、管理者所做出的努力协作进行相应的奖励能够对成本控制效果起到事半功倍的作用。行之有效的成本控制激励制度是成本控制制度执行过程中一剂强有力的催化剂，例如，项目施工部门若提前完成了项目竣工验收，万科就可以对施工部门进行奖励，奖励金额可以根据相关激励制度和提前天数直接挂钩，当然，这是在保证项目质量基础上的工期提前。4.2 加快销售速度，提高存货周转率过去这些年，很多开发商以大幅举债、积极囤地、快速周转、快速开发的方式迅速壮大，赚得金银满钵,但在现在这一方式遭遇到越来越大的挑战。近年来国家出台了多项关于房地产的调控政策，政府加强了对信贷政策、产业政策和税收政策的调控，“限购、限贷、限价”等一系列抑制性条例也陆续出台。在政府限价等政策重压之下，房地产市场逐渐步入规范化，这一模式越发难以为继。由于前几年频现“地王”，把拿地成本推升到一般开发商难以承受的程度,加上融资成本也不断上升，地产开发商必须要提高开发、周转、回笼资金的能力,否则资金链稍有不慎可能就会断裂。万科的存货占总资产的比重较高，近五年存货均在3000亿元以上，而存货周转率近年来却在下降。公司持续发展的潜在能力虽然取决于房地产行业存货的项目储备规模，但是一旦出现存货周转能力变差的情况，也会一定程度上加大企业资金周转风险和资金支出压力。对企业而言，存货既可能是财务风险的来源，也可以是资金的保障。因此，万科要注重库存管理，做好库存的预算与控制，合理优化库存结构，加快销售速度，制定积极的销售方案和营销策略，提升库存周转速度。4.3 严控负债水平，优化负债结构房地产行业本身的行业特点致使万科和众多房地产企业一样也一直保持着较高的资产负债率。企业增加经济效益的方式之一是负债经营，合理的负债可以产生财务杠杆效益，帮助企业扩大资产规模，增加企业的经济效益，但是，过度负债必然会导致企业经营现金流出极大的依赖负债产生的现金流入，一旦企业经营状况不佳，必将通过新的举债来偿还已有的负债，由此恶性循环，从而导致企业最终面临财务危机。保持一个合理适度的负债对资金密集型的房地产企业是非常重要的，因此建议万科降低企业的负债比率，毕竟财务杠杆对企业的杠杆作用是有限的，若不及时调整，将会给企业带来许多财务风险，从而造成更多负面的影响。另外，在分对万科的财务报表时，发现预收账款在负债中有较大比重。因此，万科要想降低资产负债率必须加强对预收账款的管理，使得企业的预收账款尽快转变成收入。4.4 关注调控政策，防控政策风险相关的政策风险主要是因为政府的一些相关措施会影响房地产市场稳定，就前段时间出台的一些控制房价的宏观经济政策而言，这些相关政策就会影响市场的供需平衡，间接影响消费者的购买力，这将对整个房地产试产的销售情况产生影响，并且房地产的经营大环境与其他商品相比整体价格较高并且关乎居民生活，所以房地产行业不仅是政府宏观调控的主要对象,也是政府重点关注的民生问题,其对国民经济的平稳发展影响重大。现阶段我国金融也并不是完全开放，全球一体化趋势也随时影响着国内的金融市场，因此房地产作为一个很需要资金支持的行业，国际金融对于其的影响也在一定程度上高于其他行业，因此房地产行业应该注意自身资金与发展情况，避免出现因为金融市场的不稳定造成的损失，并且房地产市场与国家整体的税收体系也有着紧密的联系，做好相关税收工作也是现如今房地产行业的首要任务。4.5 白银时代启动，转型势在必行虽然从大数据角度分析，万科在2018年销售水平创历年新高，但是房地产行业的