小产权房存在的问题及对策思考 (1).docx

国家开放大学（中央电大）开放教育××专业本科毕业论文（设计）小产权房存在的问题及对策思考 学校名称： 学生姓名： 学 号： 专 业： 入学时间： 指导教师： 论文提纲内容摘要1一、“小产权房”的概念和法律特性2(一)“小产权房”的概念2(二)“小产权房”的法律特性2二、“小产权房”问题产生的原因4(一)二元制土地所有制下收益分配不平衡是问题的根源4(二)高房价与需求的矛盾是“小产权房”产生的动力5(三)政府监管不力为“小产权房”的发展提供了条件5三、“小产权房”存在的弊端7(一)“小产权房”造成了社会资源的浪费7(二)“小产权房”损害了法律的权威和政府的公信力7(三)“小产权房”的涌现影响社会诚信7(四)“小产权房”导致了多方的权益得不到保障8四、“小产权房”问题的解决对策9(一)治理源头，解决城乡土地二元化体制9(二)完善配套法规，依法治理整顿“小产权房”9(三)分类处理，掌握治理“小产权房”的原则10(四)提供保障，深化住房保障制度改革10总结12参考文献：13小产权房存在的问题及对策思考【内容摘要】随着经济的不断发展和房地产市场的热火朝天，住房与房地产的矛盾日益突出。作为高房价的替代品，小产权房应运而生。虽然国家有关部门出台了相关政策，澄清了小产权房的非法性，但小产权房并没有因此而消失，而是呈现出愈演愈烈的趋势。但是，法律明确规定，小产权房属于集体土地的非法开发建设，给购房者带来了很大的风险。自小产权房诞生以来，对其流转的合法性一直存在争议。随着十八届三中全会的召开，城乡土地统一市场的建立，引发了社会各界对小产权房合法流转的又一次讨论。本文以十八届三中全会的决定为背景，在研究集体建设用地制度和农村土地征收补偿机制的基础上，对解决小产权房问题进行了探讨。通过分析，本文认为应对现行农村集体建设用地制度和土地征收补偿制度进行立法改革，以适应城乡一元化的土地结构，使小产权住房依法可得和合法流转。【关键词】小产权房、对策、合法化一、“小产权房”的概念和法律特性(一)“小产权房”的概念通常所谓的“小产权房”，也称为“乡镇产权房”。“小产权房”不是一个法律概念，而是一个在社会实践中形成的习惯所有权。它是相对于商品房而言的“非产权住房”。商品房是指具有国家财产管理部门颁发的财产证明和国家土地管理部门颁发的国有土地使用权证书的住房。国有土地虽然没有使用许可证，但有房屋管理局颁发的房地产证书，是在国有土地上建设的房屋，如房改、集资住房等，也是商品房。根据“物权法”的规定，商品房可以自由流通，拥有完整的产权。“小产权房”是指由乡镇政府而不是国家颁发的产权证书，即一些村集体组织或者开发商以新农村建设的名义出售在集体土地上建造的房屋或者农民自己建造的商品房。“小产权房”建设可分为三类：一是在宅基地上建设的房屋属于农村集体经济组织成员，根本不能由非集体经济组织成员购买；第二种是在集体土地上建造的房屋，虽然其建设用地是经法律批准的，但仍被建造为住宅。它是违法的，主要表现在一些集体经济组织为了谋取利益，将乡镇企业和工业建设用地等私人建设用地转为公寓出售或出租牟利；第三类：擅自占用农业用地，非建设用地违法建设，这类“小产权房”不仅土地使用违法，建筑也是违法的，这是一种严重违反规定的行为。(二)“小产权房”的法律特性所谓“小产权”不是“产权”，而是一种民间习俗，即本质上是“产权”，不受法律保护，因为它们违反了现有的法律。因此，“小产权房”从出现之日起就是不合法的。2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合出台“农村集体土地确权认定政策”，明确指出“小产权房”不能登记认证。2012年2月，土地部发言人表示，将在2012年试行清理“小产权房”。通过以上对“小产权房”概念的分析，我们可以很容易地看出，根据“小产权房”的法律特征，三种“小产权房”应该分为两类：一是合法的农村农民自住住房。依法“农民集体所有的土地使用权不得出售、转让、出租用于非农建设”。农村农民不得对外出售自己的住房。出售这样的房地产是违法的，城镇居民购买这样的房地产是无效的。另一类是未使用的非法建筑。取得土地建设权本身就是一种违法行为。出售这种房地产更是违法。如果你买了这种“小产权房”，各种风险都很难预测。全国政协委员、民进中央常务委员会委员、清华大学政治经济研究中心主任蔡继明教授说，要坚决取缔非法占用农用地开发建设的小产权住房项目。加强农村集体所有土地审批，坚决制止征用地租等违法用地行为。但是，对于建设在农村集体建设用地和住宅用地上的小产权房，应当在政策上加以区分。我们要努力运用经济手段和科学发展的长远眼光，提出对策，解决问题。二、“小产权房”问题产生的原因(一)二元制土地所有制下收益分配不平衡是问题的根源根据“中华人民共和国宪法”第十条，城市土地属于国家，农村和郊区土地属于集体，但法律规定属于国家的除外。根据“宪法”，集体土地所有权与国有土地所有权在“宪法”中是平等的，但根据“中华人民共和国城市房地产管理法”第六条和“中华人民共和国土地管理法”第六十三条的规定，在集体所有权土地内，只有这种集体制度的村民才能依法申请住房。基地建设和住房建设不得允许集体土地出售用于房地产开发建设，也不得允许农民个人变相出售住宅用地或转让房屋给非集体所有人从事房地产开发。只有国有土地可以用于房地产开发，农村集体所有土地不能直接用于商品房开发建设。要在集体所有土地上开发房地产，首先要对国家有关部门征收的土地进行补偿，将原来的集体所有土地改为国有土地，然后依法转让给符合条件的房地产开发企业开发。我国双重土地制度下集体土地征收制度的主要特点是政府往往以行政命令代替市场机制，集体土地转为国有土地的过程归根结底是一个行政强制的过程。“土地管理法”规定了征地补偿标准。这一补偿标准虽然在原有“国家建设用地征收条例”补偿标准的基础上有所提高，但仍存在较大差距。集体土地征收补偿不能反映土地区位的不同利益。土地补偿难以维持农民现有的生活水平，往往导致农民对土地征收的不满。政府以较低的价格获得集体土地所有权，并以较高的价格转让土地使用权，从中可以获得巨大的经济效益。后者中的一些是前者的几倍或几十倍。这一差别利益是由国家获得的。一些地方政府通过高价出让土地使用权而获得的收益，甚至被称为地方政府的“第二财政”。这种补偿不平衡的问题是农民难以接受的，由此引发了大量的群体性事件和各种社会矛盾。贫农集体对此非常不满。当农民集体有机会出售土地，获得比国家征用更大的收益时，他们就会毫不犹豫地违法出售他们赖以生存的土地。解决这一问题，农民的集体做法，就是利用建设“小产权房”和出售“小产权房”的行为，谋取利益，开展他们认为是“维权”的活动。同时，一些地方政府违法审批土地，与开发商勾结转让土地，损害国家和集体利益，从中牟取暴利，也起到了火上浇油的作用。(二)高房价与需求的矛盾是“小产权房”产生的动力城市低收入人群的收入增长远远落后于房价的上涨。他们下意识地看到，如果现在不买，将来是很难买得起的。当他们没有经济实力购买商品房时，“小产权”就成为实现购房梦想的最佳选择。在购买“小产权”住房的人中，除了极少数的投机炒作外，大部分都是低收入的城市工人、商人和柳城大学的毕业生。绝大多数的购房者都是为了他们自己的住所。虽然“小产权房”大多位于城乡结合部，交通比较不便，居住环境较差，购房者熟悉购买“小产权房”的法律风险，但超低的房价仍使他们敢于冒险购买。根据问卷调查，95%的“小型物业”买家是自住的，不到4%的买家是供投资的，而不到1%的买家购买了数间兼备投资和居住的“小型物业”。他们认为，“小产权房”不能办理国有产权，但将来不能用于上市交易，不会影响自谋职业。另一方面，很多人冒险购买“小产权房”的心态是，法律并不责怪公众。由于“小产权房”开发规模的不断扩大和销售数量的不断增加，购房者并不担心未来产权问题所引发的纠纷。(三)政府监管不力为“小产权房”的发展提供了条件作为一种违法的市场行为，“小产权房”的销售可以从地方和个别城市扩展到全国。这可能是由于有关政府管理部门的疏忽、严重的管理空缺和行政不作为所致。“小产权房”的开发建设涉及土地利用、住房建设和销售、农业用地占用等问题。它是政府各管理部门的交汇点，其管理涉及国土资源部门、建设部门、农业部门等。表面上，有很多部门要管理，其实没有人真正管理。每个部门的行为往往漠不关心，并让它发展。“小产权房”大多集中在郊区，就在政府的眼皮底下，从建筑到销售再到交付，不是一天到一夜的事情，有关部门找不到，如果我们能一起找到一个案例，就不会导致目前的情况。在“小产权房”初期，开发商不敢公开出售，主要是与村民签订协议，以村民名义购买，秘密转让给村委会。目前，发展商已不再把它藏起来，“小产权屋”已全部公开出售，不再作出将来可以处理的虚假承诺。“大产权”证书清楚地告诉我们，它是“小产权房”。开发商敢于大张旗鼓地出售“小产权房”，这与政府部门查处不力直接相关。一些地方政府为谋取私利，违反规定审批“小产权房”建设，有的乡镇政府甚至公开颁发产权证书。这些自由放任的行动进一步促进了“小产权房”的生产。三、“小产权房”存在的弊端(一)“小产权房”造成了社会资源的浪费“小产权房”虽然解决了城镇中低收入阶层的生活需要，但非法利用土地和非法建造“小产权房”的主观意图是谋取非法利益，从而损害国家的权益。主要表现为违反土地利用总体规划，不能完成土地利用或者建设程序。对于“小产权房”，国家土地管理部门已经明确意见：对违法建筑、严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的，清理“小产权房”，追究开发商、村集体等相关人员责任；而出售“小产权房”的农民也不会太重。新的宅基地申请。不难看出，这样的后果是国家、集体、人民和开发商的损失。它不仅是对社会财富的巨大浪费，而且有可能激化社会矛盾，甚至影响社会的安定团结。(二)“小产权房”损害了法律的权威和政府的公信力在我国现行法律制度下，“小产权房”存在明显的产权缺陷，不能得到法律的保护。具体地说，“小产权房”的买卖是一种违法行为，是对我国现行法律法规的公然蔑视。如果国家和政府不能违法乱纪，为了有效治理，使社会回归正义，就容易形成不良影响，造成社会对“小产权房”漠不关心的错误认识，必然损害政府和法律的权威和公信力。(三)“小产权房”的涌现影响社会诚信根据中华人民共和国合同法的规定，法院不能适用“商品房买卖的法律规定和司法解释”处理涉及“小产权房”的案件。这样，如果在购买前后发生纠纷，就很难保障购房者的权益。根据目前已经结案的“小产权房”纠纷案件，由于“小产权房”买卖合同无效，法律不承认，不能由房屋管理部门备案，根本不在政府监管范围内。因此，即使卖方违反合同，因为合同无效，买方也要求赔偿损失。索赔要求也将得不到满足。在住房使用过程中，如果出现住房质量问题、公共设施维护等问题，卖方违反诚实信用原则，对购房者的救济非常有限。如果在法庭上被起诉，法庭的判决对于制止违反信任行为没有实际意义。(四)“小产权房”导致了多方的权益得不到保障第一是农民权益得不到保障。农民集体所有的土地用于房地产开发，是指土地所有权的流转。在短期内，农民获得了一些实际利益，但他们失去了永久使用土地的权利，失去了对未来生产和生活的最基本保障。从长远来看，农民的权益受到自然的永久损害。此外，在土地流转的实践中，少数村集体干部经常利用职权私自流转集体土地。村干部和开发商得到的利益最多，属于弱势村民群体，其自身权益得不到保障。第二，公共权益得不到保障。从根本上讲，我国的土地权益属于国家和全社会。“小产权房”的发展过程脱离了国家权力的监督，没有向国家支付相关的税收和其他公共利益，极大地损害了国家利益和全社会的公共利益。同时，“小产权房”的发展对乡(镇)政府和村民委员会也产生了巨大的影响。利益的诱惑，使基层乡(镇)政府和村民委员会千方百计地拨出更多的生产地，建造更多的“小产权房”，大量的房屋必然配备更多的配套设施，占用更多的农村生产用地。因此，“小产权房”的发展必然会导致大量耕地流失，危及公共粮食安全，最终危及国家利益，危及整个社会的公共权益。四、“小产权房”问题的解决对策(一)治理源头，解决城乡土地二元化体制“小产权房”的起源是我国城乡土地的二元结构体系。日益增长的“小产权房”市场反映了二元结构的矛盾。目前，我国城市化的速度在不断加快，现有的国有土地已经不能满足城市化的需要。虽然我国“土地管理法”禁止农村集体土地直接用于建设用地，但别无选择。现实要求农村集体土地在开发建设之前大量征用，转为国有土地。针对大量农村集体土地不断转化为建设用地、“小产权房”不断开发蔓延的客观现实，国家要把重点放在城乡统筹发展上。要尽快研究制定相关法律法规，逐步完善农村集体土地登记管理，建立具体合理的农村集体土地流转程序，从根本上完善农村集体土地使用权合理流转制度。要从根本上解决我国土地和城乡二元发展体制带来的诸多问题。逐步建立、完善和完善市场化模式下的集体土地流转制度，改变现行多部门、多管理模式下的土地供应模式，运用市场经济配置的原则和方法。合理评估各类农村集体土地价值，从源头上彻底消除“小产权房”利润空间。本文根据党的十七届三中全会通过的“中共中央关于农村改革与发展重大问题的决定”的精神，从实质出发，客观地考察了现行农村集体土地所有权制度的弊端，确认了农民对农村集体土地的权利，使他们成为农村集体土地权利的真正支持者。还有其他人。在符合城乡建设一体化的前提下，建立公开规范的土地使用权流转制度，允许集体建设用地上市，开展房地产开发交易，使农村集体土地与国有土地享有同等权益，彻底破除城乡土地二元结构造成的“同地异价”不平等现象。(二)完善配套法规，依法治理整顿“小产权房”“小产权房”产生的根源在于我国相关法律法规存在缺陷，由此产生了许多与“小产权房”问题相关的社会问题。因此，有效的解决办法是建立、完善和实施相关的法律法规。针对我国“小产权房”存在的问题，有关立法部门应结合实际和国情，制定一些可操作性强的法律法规。坚持依法办事原则，严格规范农村集体土地审批，严厉打击占用基本农田建设“小产权房”违法行为。各级政府部门要从重处罚占用农村基本农田建设“小产权房”的开发商，积极采取有效措施，遏制非法改建“小产权房”行为。国家土地管理部门要明确地方政府市场监管职责，完善地方政府市场管理制度，完善行业管理方法和标准。县级土地管理部门要严格按照规划控制建设用地，对乡镇区域建设制定科学的土地利用规划，将乡镇依法建设纳入政府绩效考核的基本内容。把乡(镇)、村级管理置于群众有效监督之下，完善乡(镇)、村级管理激励约束机制，加强对县(镇)、乡(镇)行政人员的监督。对违规建成的“小产权房”实行责任追究制度，设立违法建设第一责任人，追究违法违规行为的法律责任和纪律责任。(三)分类处理，掌握治理“小产权房”的原则据不完全统计，“小产权”现象几乎在每个城市都有发生，房地产数量众多，建筑面积可观。“小产权房”问题不仅是房地产市场中的一个问题，而且关系到国家法律政策的贯彻执行，关系到国计民生，关系到国家的安定团结。但是，由于全国各地的“小产权房”情况大不相同，不可能用一刀切的办法来解决。我们应该采用分类处置的方法，实行先清理后管理的方式，而不是盲目的“一刀切”。(四)提供保障，深化住房保障制度改革随着社会的发展，城乡一体化进程加快，农业逐步减少。逐步实现农村人口向城镇转移是我国城市发展的方向。为城市建设做出贡献的农民工和进城的毕业生，在经过艰苦奋斗和一定经济基础后，有融入城市的强烈愿望，希望在城市中生存下去。我国现行的城镇住房保障制度对他们不利，房价的上涨也是如此。作为他们在城市生存的最大障碍，他们只能选择购买“小产权房”。因此，不难看出，“小产权房”的出现凸显了我国住房保障制度的不完善，各购买阶层的需求差距仍然很大。因此，必须将这一群体纳入城镇住房保障体系。治本，完善住房保障制度，建立多层次住房保障体系。商品房、限价房、保障性住房和廉租房发挥各自的功能，分层保障，形成满足不同阶层需求的阶梯消费体系，使买不起房的新公民也有住房可住。总之，解决“小产权房”问题，要站在深化现行住房保障制度改革的高度。总结在改革现行住房保障制度时，要注意以下几个方面：一是从政策层面明确保障性住房的适用条件，确保真正的低收入者能够获得保障性住房；二是推进保障性住房制度建设，办好保障性住房阳光下布局，防止保障性住房领域腐败。三是加强保障性住房监管，严肃查处违法违规出租保障性住房违法行为，责令返还违法所得，取消享受保障性住房的资格；第四，完善保障性住房出入境机制，因经济条件改善不再符合保障性住房。有住房条件的公民应当及时收回保障性住房，确保国家政策的公平和公正。第五，根据各地具体情况，不断扩大保障性住房面积，增加保障性住房用地规模，改变城镇保障性住房僧侣过多的尴尬局面。总之，小产权房问题的形成是一个长期的过程，是多种因素综合作用的结果。解决这一问题，要在完善法律制度的基础上，遵循法律法规，有序解决。只有维护社会稳定和人民的根本利益，维护法律的尊严，综合考虑各个方面，才能有效地解决小产权房问题。参考文献：1王春英;对小产权房法律问题的思考J;安徽职业技术学院学报;2016年03期2徐文;法经济学视野下的小产权房J;中国不动产法研究;2014年05期3胡初枝;郭兴武;邵建宁;土地制度安排与市场分割一论小产权房入市问题J;中国房地产;2016年10期4黄维芳;产权理论框架下小产权房的开发管制研究J;经济体制改革:2017年01期5郑淑霞;雷朝霞:关于小产权房的法律思考J;江西金融职工大学学报;2015年01期6耿国靖;马喆:余凌曲;产权理论框架“下小产权房开发管制研究J;开放导报;2014年06期7李少华;小产权房的台法化探究J;商品与质量:2015年05期8霍玉菲张钰菲小产权房法律问题的探讨J;商业文化(下半月);2016年12期9聂晶;高月丽浅议“小产权房”J;西安文理学院学报(社会科学版);2017年05期10关永志;用辩证观点看待小产权房问题J;现代经济信息;2014年09期13