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房地产企业税收筹划现状及对策分析 何永浩房地产企业税收筹划的现状及对策分析【摘要】2015年起我国房地产业进入快速发展的阶段，房地产企业从设立到销售阶段的各项活动中存在着很多税收筹划的空间。房地产业作为国民经济支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用，对国家税收的影响也是显而易见的。从近十年房地产行业出台的税收政策可以看出，国家税务总局对房地产市场不断加大调控力度。鉴于此，本文首先介绍了房地产企业税收筹划的背景，对房地产行业进行较为系统的概述，然后从企业设立期间、企业开发期间以及企业销售期间三个方面分析了税务筹划在房地产企业的具体应用，最后总结出比较符合当今时代的房地产企业税收筹划方法，希望对房地产企业的税收筹划起到借鉴作用。【关键词】房地产业；税收筹划；筹划方法Present situation and Countermeasures of tax planning for real estate enterprisesAbstract Since 2015, China's real estate industry has entered a stage of rapid development, real estate enterprises from the establishment to the sales stage of the activities of the existence of a lot of tax planning space. Real estate as a pillar industry of the national economy, the development of the national economy plays a decisive role in the national tax impact is also obvious. From the past 10 years the introduction of the real estate industry tax policy can be seen, the State Administration of Taxation on the real estate market continue to increase control efforts. In view of this, this paper first introduces the background of the tax planning of the real estate enterprises, makes a systematic overview of the real estate industry, and then analyzes the concrete application of the tax planning in the real estate enterprises from the three aspects of the enterprise establishment period, the enterprise development period and the enterprise sales period, Finally, it summarizes the tax planning methods of real estate enterprises which are in line with the present era, hoping to draw lessons from the tax planning of real estate enterprises.Key words Estate；Tax planning；Planning method目 录1 绪论41.1选题研究背景及研究目的和意义41.1.1研究背景41.1.2研究目的和意义41.2研究内容、方法41.2.1研究内容41.2.2研究方法41.2.4数据来源及相关支持条件52 房地产开发企业概述52.1房地产开发行业现状52.2房地产企业税收筹划的基本方法与风险性分析63房地产企业税务筹划的应用分析63.1企业设立期间的税务筹划63.2企业开发建设期间的税务筹划73.3企业销售期间的税务筹划104房地产业税收筹划的建议134.1细分会计业务，按照不同会计科目设置不同的会计人员134.2细分经营业务，设置不同的会计核算机构134.3会计人员加强学习，充分了解税法及有关制度134.4 加强部门合作134.5防范纳税筹划的风险13结论14参考文献151 绪论1.1选题研究背景及研究目的和意义1.1.1研究背景自改革开放以来，我国房地产业得到快速的发展，并长期处于龙头行业位置，无论是股民还是普通的老百姓，都一直成为人们关注的热点。2016年上半年，由于国家出台的一系列政策，使得房地产业涨幅显著，广东等多地房地产行业出现了供不应求情况 1.1.2研究目的和意义当前我国房地产业竞争激烈，房地产业发展快速发展带来的巨大利润，企业要实现利润最大化，除了减少费用支出的同时还要增加企业收入，在这种条件下必然也带来巨额的税收，另一方面，企业内部的可控变动成本变得越来越小。企业的税务成本越来越高，因此，如何科学地合理避税、降低纳税基本成本，是实现房地产企业利益最大化的较有力措施1.2研究内容、方法1.2.1研究内容 本文依据最新的企业会计准则及税收法律法规，以房地产业行业横向为前提，对房地产开发企业设立，开发，销售，费用的各个环节涉及的税种进行分析，在此基础上，对不同情况的税收状况得出具体的税收筹划方案。以其对房地产企业能有效地开展税收筹划发挥借鉴作用。1.2.2研究方法文章主要使用的研究方法是案例研究法和文献研究法。通过互联网上各资源网以及图书馆对资本结构相关论文、著作进行查阅与借鉴，总结国内外学者关于房地产业税务筹划的研究结论。同时采用实证研究方法，通过计算出来的结果进行比较，从而得出结论。1.2.3研究思路 房地产企业开发经营环节主要包括企业设立，获得土地使用权，开发建设，销售阶段，持有阶段五个阶段组成，本文着重于企业设立，开发建设和销售阶段进行税务筹划分析，抓住房地产企业税务筹划的主要方法。进行具体分析1.2.4数据来源及相关支持条件(一）中山大学图书馆、阅览室期刊杂志(二）论文指导老师刘颖婷讲师的论文指导(三）网络数据知识服务平台、文献资源网2 房地产开发企业概述2.1房地产开发行业现状 房地产市场自2015年六月份以来，销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始反弹，之后保持大幅增长。2016年，在去库存政策宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。就针对广东地区城市化向外扩散以及广佛地铁线延长线和广州连接清远等地的轻轨投入建设，预计2017年广州周边城市尤其是广州与周边城市交界地带势必有一波房地产的价格浪潮，在这种房地产业如此热门的大背景下，如何更好地规划房地产企业的税务筹划成为每个房地产企业必须考虑和重视的问题。2.2房地产企业税收筹划的基本方法与风险性分析房地产行业由于其业务范围广，经营活动复杂，采用的税收筹划方法多种多样，针对以下我们谈到的企业在不同情况下的几种税务筹划。以下房地产实际对策主要能用到的方法有税基筹划技术，转化技术，规避平台筹划和选择投资项目筹划不管，不管运用何种方法，房地产企业都必须在不违背税法的前提下进行筹划。企业税收筹划的最终的目的是为了节省税收成本，加大企业的利润空间，把握住这两个前提条件，税务筹划才能有效的开展。3房地产企业税务筹划的应用分析3.1企业设立期间的税务筹划 按照企业所得税法规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的机构或组织为企业所得税的纳税人，不包含个人独资和合伙企业。企业所得税的纳税人分为居民和非居民企业。居民企业应当就其在任意地区（包括境外）所发生的全部与本机构存在实际关联的财务收益，均需缴纳一定的企业所得税；而非居民企业，对于未在国内成立机构的，或已成立机构但所获得的收益与本机构未存在实际关联的，那么企业所得税仅针对于产生于国内的收益。3.1.1 内资企业设立期间的税务筹划 内资企业的性质决定了其税务的不同，例如，内资企业设立成为法人资格的企业，或者设立为个人独资企业或合伙企业，其税负明显不同。若设立的是公司制企业，那么往往就需要承担双重纳税义务。企业不仅要在获得收益时承担企业所得税，而且在分配扣除了企业所得税的利润给股东时还需承担个人所得税，由此造成双重征税。若设立的是合伙或独资企业，那么便仅需承担个人所得税，无需双重征税，一定程度的降低了企业的压力。A公司为房地产开发企业，年盈利20万元。（1） 如果新华地产为个人独资企业，应交所得税（200000-3500*12）*35%-14750=40550,税后利润为159540。（2） 如果新华地产为公司制企业，则企业所得税为200000*20%=30000元。税后利润为120000.（3） 由计算可见，新华地产选择个人独资企业的企业类型，可节省所得税39450元。3.1.2 外资企业设立期间的税务筹划外资企业只要在中国境内设立了具有法人资格额企业，无论是外资企业，还是中外合资或合作，均须承担中国居民纳税义。只要是在国内注册的企业，无论是境内还是境外获得的收益，均需要承担相应的税务。如果是由外国企业所设立的子公司或机构，可视之为非居民纳税人，那就要承担不同的纳税义务，不过只需要对产生于国内的收益进行纳税，因此，外资企业在税收筹划时可利用以上途径进行税务筹划。2015年1月某外国投资者欲投资设立一高新技术企业，现共有两个设立地点可供选择，一是选择设立在福州，二是选择设立在厦门。假设该外国投资者不管选择何处注册该高新技术企业，当年便可获取生产经营收入，且前五年每年可获得税前利润，分别为200万元、400万元、400万元、400万元、600万元（假设无纳税调整项目，则应纳税所得额即为税前利润总额）。若选择注册在福州，五年应纳企业所得税合计=（200+400+400+400+600）×25%=500（万元），税后净利润=200+400+400+400+600-500=1500（万元）；若选择注册在厦门，五年应纳企业所得税合计=0+0+400×25%÷2+400×25%÷2+600×25%÷2=175（万元），税后净利润=200+400+400+400+600-175=1825（万元）。通过比较可知，注册在厦门可节税325万元（500-175），可多获得税后净利润325万元（1825-1500）。 3.2企业开发建设期间的税务筹划3.2.1 企业开发建设期间纳税筹划方式开发建设阶段主要是在房地产企业开发投入阶段通过灵活运用不同的建房方式来进行税务筹划，一般在这一阶段采用的税务筹划手段有代建房和合作建房两种方式：1.代建房方式代建房指的是房地产企业代替客户开发房地产。等竣工完成后向客户收取代建费。对房地产企业来说。由于房地产产权所有权没有发生转移，自始自终所有权都归属于客户，故其取得的收入应该列为劳务收入。2.合作建房方式房地产开发企业在初始设立阶段。各项条件还不够成熟，常常需要与同行业其他企业合作的方式进行房地产开发，实现资源互补共赢。在我国，合作建房比较普遍的行为是一方出地一方出钱。我国税法规定，对于一方出钱一方出地的合作建房方式。建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。房地产企业利用该项政策，可以很好的税收筹划。目前市面上这种做法十分普遍。比如某房地产企业即将对自有的土地进行投入建设，该企业可以预收购房者的购房款进行合作建房的资金，但前提是房地产企业要清楚消费者对本企业的购房需求有足够的热情。房地产企业在交易在建房屋时，交易两方均无需承担土地增值税，而当交易建成后的房屋时就应承担土地增值税了。这种做法不仅能少收一部分土地增值税，还能达到融资的目的。企业也通常会把少交土地增值税的一部分的钱拿出来，作为对购房者的优惠。从而增加购房者的购买欲望，达到双赢。这也是为什么很多房地产企业选择该方法的原因。3.2.2企业开发建设期间开发成本的税务筹划新企业所得税税法颁布实施后，该税法要求承担的税前扣除费用比例显著加大，而且涉及到的款项更加丰富，当为税务筹划的重要参考因素。为此，房地产开发企业有必要清楚的了解费用扣除情况，以备更好的筹划费用核算。依据我国颁布的关于土地增值税的暂行条例实施细则，此税所涉及到的费用扣除项目主要为：（取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本，房地产开发费用与转让房地产有关的税金以及财政部规定的加计20%扣除数）。1.间接费用的税务筹划从房地产企业会计核算分析，开发单位对企业管理费用，销售费用，财物费用和工程项目的开发期间费用并没有严格的界定。在开发过程中，有些费用的列支介于期间费用和开发费用之间，适当的条件的情况下可以把这些期间费用合理转化为间接开发费用。因间接费用结转进开发成本可以加计扣除20%，所以可以获得更多的扣除。如，负责开发的机构把能够列为开发项目的人员尽量划入项目编制，这样原本属于管理费用的差旅费报销后就可列入间接开发费用。此外把企业总部和开发项目的机构混合使用的机器设备划归开发项目所有。这样也能把一部分管理费用转化为间接开发费用。从而加大扣除项目。减低增值税2.房地产开发费用由于房地产开发费用种类繁多，房地产开发企业需要特别关注新所得税法中关于费用扣除发生变化的部分，做好应纳税所得额的调整，利用税法中关于对研发和节能减排项目的支持，加大对新户型设计的投入，尽量使用环保材料，这样在提升自身实力的同时，又可以享受税收优惠北京市地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知>进一步规定：对财务费用中的利息之处凡不能按清算项目明确核计的，或不具有金融机构利息证明的，均不可予以单独扣除相应利息，不过可以通过按率扣除的方式予以核计。房地产项目开发费用公式如下：房地产项目开发费用=（获得土地使用权花费的金额+房地产开发成本）*10%对于可提供金融机构利息证明的房地产开发公司而言，其开发费用一般都是按率扣除，具体是依照获得土地使用权花费的金额与开发成本费用相加得到的总和的5%予以计算扣除。因此，在利息扣除时，若借款费用比较多，且满足： 实际利息支付>（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%则在计算房地产开发费用时采用下式计算房地产项目开发费用=（实际支付利息+取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%在利息扣除时，若借款费用比较少，且满足：实际利息支出<（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%则在计算房地产开发费用时采用下试计算房地产项目开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以下通过案例来说明房地产开发费用的税务筹划第一种情况：A为了开发某房地产公司土地，获取土地使用权花费了500万元，该房地产开发过程中花费的成本包括配套设施建设等总计600万元，而在财务费用中能够依照转让房地产项目予以核算的利息支出为100万元，未高于商业银行同类同期贷款利率。倘若没有金融机构证明，那么这一企业需扣除的最大费用应为：（500+600）*10%=110万元，倘若具有金融机构证明，那么这一企业需扣除的最大费用应为： 100+（500+600）*5%=155万元。由此能够看出，此情形下具有金融机构证明更具优势。第二种情况：一房地产企业为了开发某处房地产，获取土地使用权花费了500万元，该房地产开发过程中花费的成本包括配套设施建设等总计600万元，而在财务费用中能够依照转让房地产项目予以核算的利息支出为40万元，未高于商业银行同类同期贷款利率。倘若没有金融机构证明，那么这一企业需扣除的最大费用应为：（500+600）*10%=110万元，倘若具有金融机构证明，那么这一企业需扣除的最大费用应为： 40+（500+600）*5%=95万元。由此能够看出，此情形下没有金融机构证明更具优势。而企业基于自身利益的考量到底该不该提供金融机构证明，关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的俾黎，倘若高于5%，那么还是选择提供证明更具优势，倘若不高于5%，那么选择不提供证明更具优势。3.3企业销售期间的税务筹划房地产企业销售环节涉及的税种在整个房地产企业涉税环节中税种最繁多。销售环节当前房地产企业比较常用的有定价策略税务筹划和销售收入分解税务筹划。3.3.1定价策略筹划 房地产定价税务筹划主要利用土地增值税的四级累进税率展开即（30%，40%，50%，60%）且存在住房增值率没有超过20%的免征增值税优惠。因此，企业可利用土地增值税的有关税率特点，确定税收临界点的方法，通过调整房地产的销售价格影响房地产的应纳税额。 案例：某房地产开发企业在建的一个小区开发项目，经过周密的计算评估，预计可以得到11亿元左右的收入，这个项目的投资达到2.4亿元，还有其他其他成本0.8亿元，不过可以用其他方式进行抵扣，土地需要支付5亿元，这个项目是销售给居民，那么采取哪种计算税的方式更好呢？要解决这个问题，得找到相应的平衡点：我们设置土地成本为X，开发收入为Y，可抵扣成本比例为30%。我们可以：Y/（1+6%）×6%=（Y-X）/（1+12%）×12%-30%Y/（1+12%）×12%。解：X=0.22631，X/Y=23.35%。由此我们可以算出这个平衡点是23.35%，超过这个平衡点用一般计税方法是比较有利的。案例中50000÷1100000=45.6%，如果用增值税来说则需要缴纳0.534亿元。采用一般计税则需要0.253亿元。这两者有着明显的差异。税收成本是非常重要的衡量因素，我们可以看出一般计税对于房地产企业来说有着比较好的节省成本作用。甲供材的税务筹划简易计税方法的使用需要满足一定的条件，那就是甲供工程，只有进行甲供工程才可以使用简易计税方法。那么，房地产企业与甲供材料公司签订相关的合作协议是否有利呢？下面我们用一个案例进行探讨。某房地产开发企业投资3亿元进行新一期的小区项目开发，工程材料占了1.85亿元，那么在面临这种情况下，工程招标采用哪种计税方法对房地产是最有利的呢？找到平衡点是回答这个问题的关键。设可以抵扣18%进项税的甲供材为X，建筑工程造价为Y。则：Y/(1+12%)×12%=X/(1+18%)×18%+(Y-X)/(1+3%)×3%。解：X=0.5271Y，X/Y=52.71%。在比例中，只有52.71%两种计税方法一样，如果超过这个这个比例则需要选择一般计税方法。案例中18500÷30000=61.67%，无论甲乙供货都差不多，因为这个情况下，甲乙供才进项税都接近0.3亿元，没有太大明显的区分。只有甲供工程的进项税大于乙供材方式，对房地产企业有利。这是比较明确的标准。3.3.2销售期间税务筹划（1）设立专门的销售公司通过调整企业组织形式降低税收成本是很多企业税务筹划的常用方式。通常的做法是设立一家有独立税务登记和工商登记的企业，使得销售公司缴纳的税额比房地产开发企业一次性缴纳的税额要低。房地产开发企业可以通过建立销售公司，这样可以降低税收成本，很多的房地产企业也是这样做的。主要是因为中华人民共和国土地增值税暂行条例（财法字19956号）第七条：房地产公司支付的佣金可作增值额扣除项目，这样可以提供相关的依据降低税额。根据上述规定有以下三种方案，在采用两种不同售价情况下，第一种方案，若以1500万元的价格出售，可扣除项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，需要交100万增值税，可以有232万的利润收入。第二种方案，售价1400万，扣除1123，增值率为18%，免征土地增值税，净赚235.07万元第三种方案，成立独立的销售公司，销售公司以1400万获得项目，再1500万卖出，其中增值税率发生了变化，变成了16.67%，免征土地增值税，当销售公司以1500万元出售时，可扣除的项目金额为1400万元其，增值率为16.67%<20%，免征土地增值税，最终从集团的角度看，获利1500-1167.5=332.5万元，比筹划前增加利润332.5-232-75=99.75万元。（2）分解销售收入 随着人们生活水平提高和全面建设小康社会进程加快。居民对房屋的装修，房间布局，有了更高的追求，装修费用在房款中所占比重有逐年增长的趋势。如果房地产企业与购房者达成协议，由房地产企业完成装修，节省增值税就可以实现增加收益的目的，对应房地产企业的利润也会进一步增大。这个过程需要做好相关的流程设计，在实施过程中要做到具体明确。房地产企业会在实际执行过程中成立装修公司，通过装修公司与房地产企业及客户建立三方关系，这样就可以利用相关的规则降低土地增值税，让整个项目工程得到有效的降低成本。价款计算土地增值税，这样就使得销售收入分散。税基和税率减少。从而达到节省税款的目的。K公司2016年度报告，报告期内，营业收入2,173.24亿元。其中业务情况如下：(1)工程承包业务：营业收入为1,863.04亿元;(2)装备制造业务：营业收入为92.71亿元。则工程承包业务占公司营业收入比为：85%(1,863.04÷2,173.24);装备制造业务占公司营业收入比为：4%(92.71÷2,173.24).根据以上数据分析，K公司2016年度发生的装备制造业务按照11%税率计算增值税。4房地产业税收筹划的建议4.1细分会计业务，按照不同会计科目设置不同的会计人员 房地产会计业务量大，涉及业务众多，因此需要针对不同类型的会计核算设置不同的会计核算人员。使得每一个会计人员都能熟悉自身的业务，更好的进行税务筹划工作，从而做到准确无误，分工明确，互不干涉。又能实现会计回避制度4.2细分经营业务，设置不同的会计核算机构 企业的每步工作都应该抓住细节，每一个纳税节税的方法都是从细节入手。通过大量的数据分析比较。才能选出合适的税务筹划方案。通过设置不同的会计机构，能分散税种，减少应纳税所得额。从而为企业节约资金4.3会计人员加强学习，充分了解税法及有关制度 不违法是纳税筹划的前提条件，近年来会计相关法律一年一小变，五年一大变，对会计人员的职业要求也越来越高。因此每一位会计人员都必须熟悉会计法律法规，在做财务业务时保证效率的同时也要保证业务合法合规，做一名懂法守法的会计人员。4.4 加强部门合作各个部门的合作才能更好地实施降低增值税成本，需要各个部门熟知相关的操作流程和操作规章制度，顺利做好各个方面的沟通和协调。在统一的目标和行动带领下，围绕既定的工作目标付出最大的努力，真正做到团结一心，这对公司来说是最大的帮助，对于部门来说同样能够获得最大收益。4.5防范纳税筹划的风险一方面对税收政策有着深入的了解，需要遵守相关的税收规定。另一方面要加强与税务机关的沟通，通过与当地具体的税务机关进行沟通交流，取得其认可，有助于降低纳税筹划的风险。结论 房地产企业要想很好地经营下去，税务筹划是必须要做的事情，房地产税务筹划必须在合法合规的前提下进行。为实现企业利润最大化合理避税，然而，当今国家对税收的管控越加严格，房地产业又是国家政府重点关注的行业，房地产企业税务筹划的道路肯定会越来越艰难。但我们相信，房地产企业减少税负成本。提高经济效益的手段。其研究空间肯定很大，也是很有发展潜力的。二十一世纪是一个全球经济发展速度前所未有。国际间的经济交流越来越多，跨国公司越来越多。税务筹划必定在以后会成为一个非常专业的行业。参考文献:1 平准. 房地产开发企业会计核算与纳税实务M.第1版. 人民邮电出版社, 20142 李蓉. 房地产企业财税操作及实战筹划指南M.第1版 电子工业出版社20153 马海涛主编.中国税制M.第 6 版.北京：中国人民大学出版社，20144黄齐朴 牟从华 浅析房地产企业的税收筹划问题M.玉溪师范学院商学院20115 翟继光，孙长举，赵德芳.房地产业纳税节税操作实务M.第 3 版.北京：电子工业出版社，20146周天海 房地产开发企业的税收特点与筹划措施中国乡镇企业会计 - 20107房地产开发企业应该缴纳哪些税费孟宪生 - 北京房地产 - 20048浅析企业所得税税收筹划陈传明 - 合作经济与科技 - 20119 符敏.房地产企业税务筹划研究D.陕西师范大学, 2013. 10房地产企业税务成本筹划研究孙瑛 - 当代经济 - 2013致谢两个月来一直在为毕业论文忙碌，虽然在整个写作的过程中有许多挫折，但是由于指导老师的谆谆教诲以及同学们的热情帮助，我还是坚持了下来。从论文的选题到提纲，再到论文定稿，倾注了指导老师太多的心血。在此，我要真挚地向老师以及帮助我搜集资料数据的同学们说声谢谢！马上就要离开生活了四年的大学校园，心中万分不舍。我是一个即将踏入社会的青年，在未来的人生旅途中，将面临更多的挑战！