县政府关于进一步加强物业管理工作的实施意见.docx

进一步加强物业管理工作的实施意见（征求意见稿）为进一步规范我县物业管理活动，提高管理服务水平，提升业主满意度，根据国务院*等有关规定，结合我县实际，现就进一步加强全县物业管理工作提出如下意见。一、基本原则和任务目标坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理和属地化管理相结合的原则，充分发挥社区基层组织和业主自治组织作用，完善“县、街道、社区、物业”四级管理服务体系，健全“县政府统一领导，主管部门监督指导，职能部门各司其职，办事处属地管理，物业服务企业落实主体责任”的联合工作机制，明确职责、齐抓共管，逐步实现全县物业管理服务规范化、专业化、标准化。二、明确工作职责（一）县房产服务中心负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。1.贯彻落实物业管理法律、法规、规章和相关政策；2.负责物业服务企业信用档案与评级管理；3.负责对物业管理工作进行监督、检查、指导、考核；4.负责建设单位通过招标方式选聘前期物业服务企业的备案和监督指导；5.负责指导、监督物业承接查验工作；负责对物业服务企业和从业人员经营管理活动的监督检查和教育培训；6.负责业主委员会选举过程中的政策指导及业主委员会的备案管理工作；7.负责住宅专项维修资金的监督管理工作；8.其他法律法规规定应由物业主管部门依法监督管理的行为。在监管过程中对企业违规违法行为及时转交相关执法部门依法查处。（二）县住房和城乡建设局负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、消防设施验收、装饰装修等工作监督管理。1.依法查处开发建设单位未组织工程竣工验收或者验收不合格，擅自将房屋交付购房人使用的行为；2.依法查处施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的行为；3.依法对人民防空工程建设和维护管理进行监督检查；4.依法查处将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房，损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的行为；5.负责督促物业服务企业对物业小区的雨污管道进行监督检查，对私自违规排放污水行为进行查处。（三）县公安局负责指导督促物业服务企业开展安全防范，指导监督物业管理区域内的人防、物防、技防设施建设、消防安全监督管理工作，对物业管理区域内治安、流动人口、有关车辆停放进行监督管理；负责对物业服务企业做好治安方面的业务培训和监督指导工作；1.依法查处占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，妨碍消防车通行的行为；2.依法查处埋压、圈占、遮挡消防栓或者占用防火间距的行为；.依法查处私拉乱接充电线路为电动车充电、使用易燃可燃材料搭建电动车停放场所等违反电动车消防安全“五条禁令”的行为；.依法查处制造噪声干扰正常生活，并构成违反治安管理的行为；.依法查处饲养动物扰乱他人正常生活的行为；.依法查处破坏业主共有部位、盗窃损坏共用设施、设备及其他公私财物的行为；.依法查处物业管理区域内违章停放大型客车、货车和油罐车（危化品车），违规存放有毒、易燃易爆物品的行为；.依法查处物业管理区域内违规燃放烟花、爆竹的行为；（四）县综合行政执法局负责对城市规划区内物业管理区域规划建设的执法监督及市容环境卫生、供暖、供气等工作的监督管理。1.依法查处擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行违法违章建设，擅自在建筑物顶部、底层或者退层平台进行违法违章建设的行为；2.依法查处擅自违法违章搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅立面、在非承重外墙开门、开窗的行为;3.依法查处对擅自改变已经建成并投入使用的建筑物、构筑物使用性质的行为；4.依法查处物业管理区域内擅自占用、破坏绿化的行为；5.依法查处单位或个人擅自损坏、修剪、砍伐花草树木或破坏、改变绿化用途、绿化设施的行为；6.依法查处擅自改动供热、供气管道、安装管道泵、增设散热器或者改变用热性质和方式的行为；7.依法查处建筑工地夜间施工产生噪音扰民、经营性油烟排放等环境污染的行为；8.依法查处物业管理区域内乱设摊点、乱贴乱画的行为；9.依法查处物业管理区域内违反山东省城镇容貌和环境卫生管理办法、菏泽市城镇容貌和环境卫生管理条例、山东省城市绿化管理办法等城市管理法规的行为；10.调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。（五）县消防救援大队负责对公安派出所监管工作进行业务指导，对消防技术服务机构依法依规执业情况实施检查。（六）县城乡规划服务中心负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理。1.负责对物业管理区域内审批后、竣工规划核实前的建设项目（工程）的建设情况的跟踪管理；2.负责对在物业管理区域内审批后跟踪管理过程中发现的建设违法违规行为，及时移交执法部门；（七）菏泽市生态环境局*县分局负责指导物业服务企业做好环境保护工作，对排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理。1.依法查处未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射源等造成辐射污染的行为；2.依法查处破坏生态环境的行为；3.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。（八）县发展和改革局负责指导物业服务企业做好物业服务收费公示工作，对物业服务收费及供水、供电、供热、供气等价格行为进行制定和调查。1.制定住宅物业服务实行政府指导价项目的基准价格及浮动幅度，并向社会公布；2.对物业服务每年开展成本监审；3.调解处理物业服务收费纠纷；4.对物业服务收费标准和管理区域内供水、供热、供气等价格进行调整。（九）县市场监管局按职责分工对物业服务区域内企业和个体工商户经营活动监督管理。负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理。对物业服务收费及供水、供电、供热、供气等价格行为进行监督检查和管理。1.依法查处对应获审批但未获审批擅自从事相关经营活动的行为；2.依法查处各类虚假广告，收售假冒、伪劣商品等违法行为；3.依法查处不按规定安装使用压力容器、电梯等特种设备和电表、水表等各类计量装置的违法违规行为；4.依法查处物业管理区域内电梯超期未检、不按规定维保；电梯维保单位、电梯维修单位超资质或无资质维保、维修行为；5.出现电梯损坏、停运、关人、夹人、坠落等事故后，会同电梯维保单位、电梯生产厂家、物业服务企业等责任单位对问题原因及责任进行认定；6.依法查处使用不符合安全技术规范电梯的行为；7.依法查处电梯维保单位和物业服务企业接到故障通知后，未及时采取必要应急救援措施；出现故障或异常情况，未对其进行全面检查、消除事故隐患、继续使用的行为；8.依法查处物业服务收费超出政府指导价浮动幅度或擅自制定收费标准的行为；.依法查处采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的行为；10.依法查处强制或者变相强制服务并收费的行为；11.依法查处物业管理区域内供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等违反价格法律、法规规定；不按规定实行明码标价的物业服务行为；12.物业服务企业未在规定期限内公示年度报告或者公示信息、隐瞒真实情况、弄虚作假的，将其列入经营异常名录，情节严重的，依法给予行政处罚，同时将有关情况向物业主管部门通报; 13.依法查处其他违反价格法律、法规、政策文件规定的物业服务收费行为；14.调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。（十）县税务局依据中华人民共和国税收征收管理法的规定，依法查处未按规定设置、保管账簿或者保管记账凭证和有关资料的行为。（十一）专业经营单位根据山东省物业管理条例及菏泽市物业管理条例规定，建设单位应及时与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，使其承担物业管理区域内供电、供水、供热、供气、通信、广电网络等专业经营设施设备（包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置）的维修、养护、更新工作，抄表收费到最终用户。专营单位要对物业管理区域内专业经营设施设备的报修进行受理和处理，提供收费、信息查询，受理并处理因上述问题引起的各类矛盾纠纷。要在物业管理区域内公布职责范围和联系人姓名、联系方式，及时受理物业服务企业、业主举报投诉，接受社会监督。（十二）物业服务企业和业主委员会物业服务企业和业主委员会发现小区内有以上违法违规行为的，要及时采取劝告、制止措施，劝告制止无效的，要及时报告相关执法部门，并积极配合执法工作。三、主要工作措施（一）规范前期物业管理建设单位要按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，并纳入规划设计方案，其所有权依法属于全体业主共有，任何单位和个人不得占有或者改作他用、买卖和抵押，不动产登记部门依法在不动产登记薄中予以记载备案。要落实好前期物业公开招投标制度，实现前期物业服务市场的有序竞争、公平公正，确保选聘到优秀的物业服务企业。建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业承接验收手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记。进一步强化建设单位的质量保修期内的相关责任，设置售后服务部门，明确责任人，及时处理在房屋交付后保修期内出现的各项问题。（二）规范物业服务标准按照菏泽市物业服务标准和菏泽市物业服务等级标准的要求，开展物业服务标准化管理试点，创建一批物业服务标准化示范项目，并逐步推广，同时，按照“阳光操作、公开评审”的原则，广泛征求并充分听取业主的意见，深入推行物业星级评定活动，促进全县物业管理和服务水平加快提升。物业主管部门联合各职能部门、街道办事处（乡镇人民政府）或委托第三方开展物业服务质量季度考核，将物业服务企业从业人员配备情况、账簿设置情况纳入季度考核指标。考核情况计入山东省物业服务企业信息信用系统。（三）规范业主自治行为物业管理区域内符合召开业主大会会议条件的，街道办事处（镇人民政府）要积极组织业主召开业主大会会议，选举产生业主委员会，制定业主管理规约，充分发挥业主自治作用；物业主管部门要积极配合，依法做好指导和监督工作。社区居委会要按照自治原则，组织居民进行自我教育、自我管理、自我监督。业主委员会要严格执行业主大会作出的决议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，依法督促业主、物业使用人缴纳物业服务费。（四）规范物业退出机制因物业服务企业在经营中发生重大安全事故等情形列入严重失信企业的，物业主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）可向业主大会建议解除物业服务合同或者到期终止，物业服务企业应当依法退出服务项目，物业主管部门、街道办事处（镇人民政府），社区居委会、公安机关、司法机关共同督促、监督物业服务企业与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行相应的交接义务。业主委员会未成立的，有关权利和义务移交给所在街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会。隐匿毁损、不按相关规定移交物业管理有关资料，或者拒不退出物业服务项目，扰乱社会管理秩序的由公安机关依法处理。（五）依规交存住宅专项维修资金严格落实山东省住宅专项维修资金管理办法，商品住宅的业主应当在办理房屋交付手续前，一次性足额将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。截止竣工交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可以从监管的预售资金中划转。未按照规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。（六）压实物业服务企业职责物业服务企业应当配备足够的服务人员，建立规范的财务会计制度，设置并保管好账簿及相关记账凭证和资料。听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，转变服务观念，提高服务意识，提供物业共用部位、公用设施设备的使用、管理和维护，绿化养护、卫生保洁、公共秩序维护、安全防范协助等公共性服务，并承担相关费用支出。物业服务企业应当建立每日巡查物业管理区域工作制度，对管理区域内发生的违法行为有发现、劝阻、制止、处理的义务和职责，对劝阻无效的违法行为，及时向有关职能部门书面报告，并保护好相关现场。属于违反管理规约的行为，由物业服务企业负责制止处理，对物业服务人员有谩骂殴打等行为的，由公安机关依法处理。物业服务企业不得利用公共部位、共用设施设备等公共资产收益，不得出租物业管理用房，经业主大会同意出租获取收益的，应报物业主管部门和街道办事处备案，收益用于公共设施设备的改造和更新或业主大会决定的其他公共事项，收支费用应当定期公开。物业主管部门及各职能部门要开展物业服务企业经营活动专项监督检查，严查物业服务企业不负责、不尽责等突出问题，检查情况纳入物业服务质量季度考核。四、加强组织保障（一）成立县级物业管理领导机构成立*县物业管理工作领导小组，由县政府分管领导担任组长，各职能部门主要负责任人为成员，负责全县物业管理的组织领导、统筹协调和考核督查等工作；领导小组下设办公室，办公室设在县房产服务中心，具体负责全县物业管理工作的组织协调、指导督查、监督管理。（二）落实街道办事处（镇人民政府）属地责任街道办事处（镇人民政府）要切实履行物业管理属地管理职责。设立物业管理专职机构，配齐配强物业专职人员，召集物业管理联席会议并督促具体事项的办理落实；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系；负责辖区内物业管理活动的日常管理与考评，建立物业管理矛盾投诉调解机制；组织指导召开业主大会，依法选举业主委员会，指导业主委员会换届，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。指导社区居（村）民委员会完善业主大会和业主委员会,完善公章、合同、财务管理和离任审计等制度；负责辖区内物业服务企业交接工作和业主大会、业主委员会的组建、换届等相关工作，建立业主委员会信用档案；负责组织社区居（村）委会对没有纳入物业管理的小区实施物业管理，实现物业管理全覆盖；负责督促物业服务企业或者业主委员会对辖区内建成小区违法违章建设进行日常巡查并建立台账，并定期进行抽检。街道办事处对发现的违法违章建设及时劝告制止，并按规定时限上报有关部门，协助做好行政执法相关秩序维护等工作；提出物业管理区域划分的意见，住宅专项维修资金使用核实，督促小区应急工程限期完成等工作；对辖区内各类物业管理矛盾纠纷进行调解处理。社区居民委员会指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助所在街道办事处（镇人民政府）开展社区管理服务中与物业管理有关的工作。（三）建立联席会议制度县物业管理工作领导小组要每季度召开一次物业管理工作联席会议，分析研究物业管理中出现的各类矛盾和问题，制定重大问题的解决方案。组织协调各有关部门定期对物业管理区域内的违法违规行为进行监督检查。组织开展联合执法活动。街道办事处（镇人民政府）要每月召开一次由辖区内各社区居委会（村）、公安派出所、物业服务企业、业主委员会（业主代表）、专业经营单位、综合行政执法局等物业管理职能部门派驻小区联系人参加的联席会议，对辖区内物业管理中存在的问题及各类矛盾纠纷进行研究解决。（四）建立健全物业服务企业和职能部门执法联动衔接机制各职能部门要在物业管理区域内公布职责范围和联系人姓名、联系方式，及时受理物业服务企业、业主举报投诉，接受社会监督。物业服务企业发现物业管理区域内违法违规行为，要及时劝阻和制止，对拒不改正的要向物业主管部门和所在辖区街道办事处（镇人民政府）以及相关职能部门报告，报告时填写小区违法行为报告单，详细载明违法行为人、违法时间、违法事实、劝阻制止情况、违法形成的后果等。各相关职能部门和属地政府接到报告后，对属于本单位职责范围的问题应立即处理；对不属于本单位职责的，应及时通知领导小组办公室转有监督管理职权的单位处理；对于涉及多个执法部门的疑难问题，由县物业管理工作领导小组办公室协调相关执法部门联合执法，街道办事处（镇人民政府）和物业服务企业予以配合。（五）充分发挥“红色物业”载体作用充分发挥“红色物业”载体作用，构建与完善社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”的社区管理机制，切实发挥党员在小区治理中的先锋模范作用，牵头搭建与社区、居民沟通协调的“连心桥”。（六）建立监督问责制度县物业管理工作领导小组办公室每月对街道办事处（镇人民政府）、执法联动部门履职情况进行督查，并将督查情况汇总书面报告县委、县政府领导。县督查部门负责对物业管理工作履职尽责情况进行监督检查，受理对相关部门在物业管理工作中不作为、慢作为的举报，依法按相关规定予以通报。本意见自2021年 月 日起施行，有效期至2024年 月日。附件：1.*县物业管理工作领导小组成员名单2.*县物业管理联合执法小组成员名单 15