老旧小区物业管理规定.docx

老旧小区物业管理规定 老旧小区物业管理规定 为切实提升我市物业管理服务质量，改善老旧小区居住环境，积极推进宜居住区建设，不断强化物业管理在城市精细化管理中的作用，有效提升我市物业管理整体水平。根据江苏省物业管理条例无锡市物业管理条例等法规政策，结合我市物业管理实际，制定我市市区物业管理全覆盖实施方案。 一、指导思想 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以环境改善、服务提升、机制建立、群众满意为目标，按照试点先行、分类推进、逐步提升、全面覆盖的原则，坚持政府统一领导，行业主管部门业务指导，属地街道具体负责，社区协助落实的工作机制，逐步实现我市市区物业管理全覆盖，建立健全规范、有效的长效管理机制。 二、工作目标 结合我市城市更新老旧小区改造，完善小区公共配套设施，因地制宜分类推进小区物业管理工作，通过两年努力，实现澄江街道范围内老旧小区物业管理全覆盖，提升物业管理服务品质。目前澄江街道范围内物业管理尚未覆盖的老旧小区物业管理区域个数共计291个，总计建筑面积约为319万平方米。主要有以下四大类：社区代管的封闭式小区，业主自治管理的封闭式小区，无物业管理的开放式小区，无物业管理的村居混合及沿街单幢。2021年下半年完成摸排并制定推进实施计划，2023年12月底前争取完成全覆盖，通过实施常态化精细化的物业管理，实现老旧小区整治效果保持长效，物业服务水平明显提升。 三、组织领导 成立市区老旧小区整治改造领导小组，牵头组织指导、监督各部门履行物业管理职责，综合协调和推进相关工作。办公室设在住建局，分管市长为组长，住建局、澄江街道主要领导为副组长，相关成员单位为成员，负责日常管理工作。 四、部门职责 市住房和城乡建设局负责研究制定物业管理全覆盖工作的相关制度和考评机制，牵头组织长效管理的检查和考评工作，负责市级物业管理专项资金的预算编制，分配审核和监督管理。 澄江街道具体负责辖区内的物业管理工作，履行物业管理属地管理责任，加强宣传引导，做好日常考核，持续推进老旧小区整治，做好矛盾纠纷协调处置工作。 市财政局负责市级物业管理补助专项资金的预算安排和资金使用的监督管理。 市城市综合管理局负责指导澄江街道综合执法局依法查处小区内违反城乡规划管理规定的违法建设、损绿毁绿等违法行为。 五、服务标准 自2022年1月起用两年的时间实现澄江街道范围内老旧小区物业管理全覆盖，对通过市场途径无法确定物业服务企业的，由国有物业服务企业托底管理。进驻无物业管理小区的物业服务企业，依据江阴市物业服务收费管理实施办法提供不低于普通住宅物业服务等级一级服务标准（0.5元/月）的物业服务。市财政按第一年0.4元/月，第二年0.3元/月，第三年0.2元/月的标准给予补贴，补贴时间为自物业服务企业正式进驻之日起三年。 六、工作措施 （一）前期摸底排查，合理划分区域。澄江街道负责摸排辖区内的无物业管理小区，按照以块为主、属地负责的原则，以社区管辖区域为界，将辖区内的无物业管理小区的数量、规模、型态摸排清楚，并将开放式小区、村居混合、沿街单幢此三种类型的住宅，合理规划，统一划定物业管理区域，物业管理区域划分应以有利于管理为前提，不宜过大，原则上不超过1000户，划分后土地四至界限明确。划分区域后按照专业化物业管理要求，应配备必要的物业管理用房，面积按照总建筑面积的千分之一配比，最低不得低于50平方米。无用房的可以因地制宜进行配建或采用简易移动办公房等形式配建。 （二）完善物业服务设施，签订物业合同。澄江街道具体负责组织各社区加强宣传引导，做好辖区内业主的解释工作。指导各社区与物业服务企业签订物业服务合同，合同期限约定为三年。结合城市更新老旧住宅改造，因地制宜挖存量增新量，充分挖掘存量资源，通过资源整合、资产重组和更新改造，不断完善小区配套设施，依法增添物业服务经营性用房设施。物业服务企业应加大拓宽增收渠道，充实小区物业服务费用，持续提升小区物业服务品质，让老百姓更有获得感和幸福感。 （三）加大物业考评力度。市住房和城乡建设局应进一步强化物业服务企业信用评价和年度考核，督促物业服务企业不断提升服务质量，优化服务水平。制定物业小区综合考核制度，抽调人员建立专项考核组，结合双随机检查活动，采取抽查的方式对物业服务质量进行考核。澄江街道具体负责项目的日常监管考核，采取定期和不定期、抽查和普查、明查与暗访相结合的方式对各物业项目服务质量每月进行检查考核。 （四）建立长效管理机制。物业服务企业应按照物业服务合同约定为业主提供质价相符的服务，通过提升服务质量，赢得业主的支持，通过强化宣传，引导业主主动缴纳物业服务费，不断提高物业费收缴率。通过探索多种经营的模式，建立健全长效管理机制，为后续平稳过渡夯实基础。街道、社区应牵头组织成立业主大会选聘物业服务企业实施市场化、专业化物业管理，如未能成立业主大会的小区可以由街道、社区牵头组织物业管理委员会公开招投标选聘物业服务企业，实现政府托管向业主自行选聘物业服务企业过渡。 七、工作要求 （一）加强领导，提高认识。各责任部门要从提升城市管理水平，推动和谐社会建设的高度出发，强化责任意识，通过物业管理体制创新，示范引领，分步实施，全面推进，确保各项工作落到实处。 （二）强化宣传，营造氛围。通过各种宣传载体，加强正面舆论引导，大力宣传实行专业化物业管理的意义、作用，努力争取业主的支持。强化物业管理政策法规宣传，引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，加强党建引领，引导业主共同参与，积极营造共建、共享、共治的良好氛围。 （三）明确职责，落实责任。老旧住宅整治改造领导小组应积极组织，协调、指导，分步实施，稳步推进老旧小区物业管理全覆盖工作，部署及落实各项工作要求。各职能部门要依据各自工作职责，加强部门联动，齐抓共管，相互配合，确保我市物业管理全覆盖政策落实到位。 老旧小区物业管理规定 为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案： 一、指导思想 以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的生活品质之城的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理扩面提质，构建与xx经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。 二、主要目标 总体目标：力争到20xx年年末，xx市区实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区低收费、广覆盖、有补贴的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。 具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现八个有，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。 三、实施范围 xx市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅： 1、1999年以前建成； 2、房屋标准成套； 3、尚未开展专业化物业管理。 四、基本原则 1、坚持属地管理。要按照条块结合、以块为主、属地管理的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。 2、坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。 3、坚持软硬共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。 4、坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。 5、坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实四问四权，确保业主、居民的知情权、参与权、选择权、监督权，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。 五、实施步骤 1、调查计划阶段。20xx年6月底前，完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。 2、全面推进阶段。20xx年7月20xx年年底，全面推进五城区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20xx年完成100万平方米，20xx年完成500万平方米，20xx年完成400万平方米，累计完成1000万平方米。 对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。 六、改善措施 （一）完善硬件配置。 1、已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过回头看进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下： （1）划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域；零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。 （2）建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。 （3）配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5permil;的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。 2、未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下： （1）新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。 （2）环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。 （3）房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理（含平改坡）、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。 （4）公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。 （二）建立物管机制。 在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。 1、确定管理模式。 街道办事处（乡镇政府）应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区（或零星住宅）因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处（乡镇政府）确认同意后予以接收。 征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。 2、实施物业管理。 （1）社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照xx市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。 （2）专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据物业管理条例等的规定和物业服务合同的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。 七、资金政策 1、硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。 2、硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下： （1）环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力上改下工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。 （2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照谁家孩子谁家抱的原则，由产权单位承担；承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。 （3）弱电杆线上改下和合杆序化梳理所需费用按照谁家孩子谁家抱的原则，由各产权单位承担；电力杆线上改下的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担；管道煤气的建设（改造）费用由市燃气集团承担；自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。 （4）物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。 3、住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决。 八、保障措施 1、建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室（设在市房管局），具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处（乡镇政府）应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。 2、落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据。 3、加大扶持力度。住宅小区实行准物业管理的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴；建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位（个人）进行奖励；住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免；水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变。 4、加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道（乡镇）、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订。 5、加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。 老旧小区物业管理规定 一、老旧小区管理中存在的主要问题及原因 一是基础设施老化落后，老旧小区管理成本高。由于建造时间早、规划设计标准低，施工质量不高等原因，造成老旧小区基础设施功能无法满足居民需要；道路破损严重，停车位、自行车棚、休闲广场没有配建；地下管网因设计和建设标准低经常出现堵塞、破损，时有污水漫溢现象发生；没有单元门禁和封闭管理，导致牛皮癣泛滥，居民一些最基本的生活需求得不到保障。 二是物业管理费收缴难，物业企业经营困难。有些老旧小区是企业、单位自管，移交到街道后，这部分居民习惯了计划经济时代单位宿舍服务全包的服务模式，尚未形成花钱买服务的意识。在老旧小区中，低收入家庭居多，其中还包括相当一部分的低保户、外来务工人员，由于收入偏低，他们没有交物业费的意愿。由于物业费收缴不上来，从事老旧小区物业管理的企业存在不同程度亏损，只能靠政府奖扶维持，在入不敷出的情况下，只能通过削减服务人员、减少服务内容、降低服务质量来维持较低的服务水平，这又导致老旧小区物业管理水平的降低。 三是小区自治组织缺位，小区自治能力不强。老旧小区内低收入群体较多、受教育程度相对不高，居民对自身权益的期望值往往过高，而对维护公共环境整洁有序等公共利益兴趣不大；居民中侵占公共利益的现象时有发生，业主对物业管理的诉求呈多样化，很难达成一致意见。虽然有小区成立了业主自治组织，但由于物业矛盾多发、情况复杂、自治组织成员专业知识缺乏等原因，业主自治组织发挥作用十分有限。尤其是在集中民意决策小区事务、调解物业纠纷、推进民主协商机制、宣传法律法规方面，明显力不从心。 四是主体责任难以落实，政府职能发挥不强。物业管理涉及政府部门、街道、社区、建设单位、业主、物业服务企业等多个主体，权利义务关系复杂。如房屋质量、二次供水、供配电、电梯等公共设施维修都不应在街道的管理范围内，但是只要是属地在街道，都得由街道出面解决。又如近年来，不断有市属、区属企业生活区移交到街道管理，但相应的管理费用并没有增加，双岗街道承担了大量居民投诉和物业调解工作，每年对社居委管理的老旧小区支出约200多万元（包括小区保洁清运人员、值班人员、公共水电费及维修费用），导致街道人力、财力不堪重负，这些都需要上级政府有关部门发挥职能作用，加大管理资金拨付，加强综合管理，共同改变老旧小区物业管理薄弱环节。 二、促进老旧小区管理创新的对策与思考 作为基层政府，要始终把群众利益放在首位，坚持加快整治改造、实施分类管理、促进小区自治、加强综合管理的工作思路，不断推动老旧小区物业管理创新取得新突破。 （一）结合老旧小区综合整治，加快基础设施更新步伐 老旧小区基础设施老化落后是社会发展的遗留问题，只有加大对基础设施的改造力度，老旧小区才能符合物业管理市场化的基本要求。 1提高小区的封闭性，增强社区安全性。符合封闭条件的小区，要尽快建设围墙或围栏，使之与外部街区隔离开来；对面积较大的开放式小区，可根据地理位置、道路走向，采取分割封闭的原则，建立几个封闭式小区；对散落的楼幢，可实施单独封闭；不符合封闭条件的，可通过产权置换、危旧房改造等方式，减少开放式小区数量。 2推进基础设施改造，增强生活便利性。通过综合改造、封闭性改造等方式，为老旧小区安装小区大门、楼幢单元门、健身设施，建设门卫室、自行车棚，改造病害道路、排水管网、水电设施、天燃气等配套设施，恢复小区绿化，规划停车位，为居民生活提供便利条件。 3加快综合整治步伐，增强群众幸福感。从2012年起，合肥市开始进行老旧小区环境综合整治，双岗街道经过综合整治的老旧小区共17个，这些改造后的老旧小区都实行了物业管理。从整治后居民反映看，这些老旧小区的管理和服务水平基本满足了群众的需求，居民困难诉求也降低了很多。下一步，市区两级政府要统筹加快老旧小区综合整治进程，把这一民生工程做实做细，不断提升居民的幸福指数。 （二）结合老旧小区实际，实施差异化物业管理 有针对性采取居民自管、市场化管理、政府扶持三种机制相结合的模式，是提高老旧小区管理水平的有效方法。 1已实施市场化物业服务的老旧小区。由街道物业办依据物业管理的相关法规，加强对物业服务企业履约情况实施监督并予以规范。未建立自治组织的小区，在物业合同（协议）将要到期时，区级建设部门、辖区街道应指导社区在小区建立自治组织，为下一步规范实施社会化物业管理打下基础。 2相对规模较大、资源较好、管理成本较高，并且未实施市场化物业服务的老旧小区。区级建设部门、街道应指导社区在小区先期成立管委会，促成召开业主大会，确定采取自管、市场化物管或者两者相结合的服务模式，明确服务内容和收费标准，选聘物业企业或服务人员，签订相应合同。小区自治组织负责对物业服务进行监管，街道、社区负责规范自治组织的日常工作，加强业务指导和保障，协调解决业主反映的问题。 3相对规模较小、资源有限、管理成本较低的老旧小区。采取业主自管与政府扶持相结合的模式，由街道、社区牵头成立管理委员会或居民自治小组，结合社区志愿者队伍巡防、社区网格化管理等资源实施业主自治，由街道、社区提供应急维修、绿化保洁等基本服务，以物价部门核定最低价格收取服务费用。 4产权单位管理的老旧小区。在街道、社区的引导帮助下，成立自治管理小组，按照自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊原则，指导产权单位自管。 （三）强化自治组织建设，提高小区自我管理能力 1切实将自治组织建设管理纳入社区建设管理范畴。小区管理的主体始终是业主自身，要推进小区自治步伐，根据谁出资、谁受益社会准则，始终把提高小区自治率作为主要路径，把小区自治能力建设作为工作的落脚点，引导居民广泛参与到老旧小区管理创新活动中，通过成立业委会或管委会、居民自治小组等自治组织，着力推进小区管理由代民作主向由民作主转化。 2充分发挥街道社区指导监督作用。街道、社区要联合实施投诉受理和联动协调机制，制定参与和监督物业管理的各项制度。落实牵头组织业主大会召开和业主委员会选举责任，指导居民开好业委会、管委会、居民议事会会议，通过民主协商形式解决小区物业管理中的矛盾和问题。监督小区自治组织日常运作，促进小区事务公开，提高自治活动的透明度。通过建立小区业主论坛、市民学堂等平台，加强物权法、物业管理条例等法律法规的学习，帮助居民树立花钱买服务的意识。 3积极引进和培育社会中介组织。面对街道、社区专业人员缺乏，小区自治组织建立程序繁杂、日常工作任务繁重，物业矛盾不断增加的现实，要积极引进和培育社会中介组织，通过政府购买服务的形式参与社会管理，发挥好他们独立性、客观性、专业性特点，为居民小区业主大会召开、业委会组建、换届提供各类咨询服务，手把手指导小区自治组织采取民主协商方式决策小区自治事务，或者以外包服务的形式，将物业矛盾纠纷调解、法律法规学习宣传等项事务承包给社会中介组织，以减轻街道、社区的工作负担。 （四）加强综合治理力度，形成老旧小区管理合力 1加强综合治理力度。应将老旧小区管理纳入城市综合治理，由政府主要领导牵头，建立民政、房产、城管、公安等部门和街道组成的联席会议制度，将老旧小区自治能力建设、物业行业监管、违章违规行为纠正、小区安全等全部纳入考核体系，实施统一考核。各相关部门和街道要各司其职、同心协力加强老旧小区管理力度，确保人力、财力、物力向老旧小区倾斜。 2坚持市场化管理为导向。鼓励老旧小区业主按照市场规则与物业企业签定物业管理合同，支持物业企业按照合同规定收取物业费、提供优质服务，加强对小区自治能力建设的指导力度，强化行业监管，促进双方严格履行合同约定的内容。对于违反合同约定的行为，支持任何一方采取法律手段解决。 3强化物业管理行业监管。政府物业管理部门应切实履行行业监管职责，建立老旧小区物业服务符合投标企业资料库，把好市场入口关。在日常工作中，加强对物业企业规范服务的指导、检查，查实有违法、违规行为的，将按规定给予处罚，并将处罚结果予以通报，计入企业诚信档案。 第 21 页 共 21 页