仲量联行2022年成都办公楼企业客户Top50报告-48页.pdf

中国年 月办公楼研究系列乙级租户 行业首发2022年成都办公楼企业客户Top50报告每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。年成都办公楼企业客户报告目录办公楼企业客户全景分析 基于2022年成都优质办公楼全样本数据 榜单优质办公楼企业 全景成都优质办公楼市场全景图 格局产业功能错位发展，城市双核多中心格局成型 选址企业选址呈现“双核布局”与“产业集聚”特征办公楼企业客户时间线研究 基于2014-2022年成都甲级办公楼全样本数据 甲写年成都甲级办公楼企业客户 演变年成都之变 疫情办公楼产业结构疫情前后之变 租期办公楼企业客户的租期稳定性研究年成都办公楼企业客户报告前言步入年，全国疫情多点、散点复发，“动态清零”疫情防控策略迫使多数企业不得不开启灵活多元的办公模式，社会早已习以为常的生产生活节奏正悄然改变。无论是劳动者个体的适应过程，亦或是企业层面的应对策略，仍有待时间检验。这意味着，短期企业的运行效率面临降低的风险。经济基本面的不确定性，让中国办公楼市场承压，成都亦不例外。年上半年，中国甲级办公楼需求数据显示，全国九成以上的城市的增量需求同比减半。其中，成都甲级办公楼市场录得万平方米的净吸纳量，同比跌幅超五成。短期增量需求走弱已成事实，多数办公楼业主承压并下调预期，然而更为迫切的则是当前困境下的破局之道。“开源节流”在过去数年都是业主提升竞争力的常见手段，但在今日更为严峻的经济形势与市场环境下，效果日渐式微，需求的价格弹性降低是主因。营销推广、运营服务、中介代理、组织架构等诸多因素的变革亦非易事。然而，任何改变都需要对市场趋势有及时的了解，对客户的需求有准确的把握。基于此，仲量联行提倡通过高效、精准且具有前瞻性的客群研判，帮助市场主体在未来研判中找到属于自己的“策略最优解”。因此，仲量联行已连续多年发布的办公楼企业系列报告应运而生。今年，报告再次实现“两大突破”：首先是楼宇样本。数据首次覆盖成都乙级办公楼全样本数据，结合十多年累积的甲级办公楼，全景分析成都甲乙级办公楼企业客户全貌特征及其地理分布，探讨成都商务楼宇与地方经济、产业结构转型的未解之谜；其次是时间序列。长达九年的租户调研让仲量联行足以从时间维度研究成都甲级办公楼的企业客户的延续性与变化趋势，试图从过去九年的数据变迁中寻找成都头部企业的更迭，并基于此探讨未来的发展机遇。年成都办公楼企业客户报告优质办公楼仲量联行定义根据仲量联行在全球通用办公楼评价标准，选取楼宇的区位条件、业权形态、交通通达、物业管理及层高、空调、电梯、幕墙等主要硬件指标，将满足一定要求的商业用地上开发的办公楼，评定为“优质优质”办公楼。在优质办公楼中，我们将符合更高标准的楼宇归为仲量联行定义的“甲级甲级”办公楼，其余的优质办公楼则归为“乙级乙级”办公楼。基于上述定义，本文所提及的“优质办公楼优质办公楼”指代楼宇综合品质至少达到乙级办公楼指代楼宇综合品质至少达到乙级办公楼标准标准的的商务办公楼宇商务办公楼宇，即甲级办公楼与乙级办公楼市即甲级办公楼与乙级办公楼市场的总称场的总称。科研和工业用地上的产业办公楼以及未达到乙级标准的商业办公楼暂不纳入本报告分析样本。年成都办公楼企业客户报告Top50定义调研样本调研样本符合成都优质办公楼水准且于年 月前已交付使用的成都项目纳入此次统计样本范围。样本应以办公属性为基础，办公裙楼或底商等商用属性面积不纳入样本考虑。研究对象研究对象在符合以上标准的办公楼项目中，按企业的承用面积排序，排名前的企业即为研究对象。面积定义面积定义本文租赁面积均指建筑面积。如果一个企业选址多个办公楼，统计面积将对其所有面积汇总计算。负面清单负面清单榜单仅涵盖一级租赁市场终端企业的租赁面积和购置自用（剔除整栋总部楼宇）面积，不包含业主自用需求以及二级租赁市场的转租需求。统计时间截至统计时间截至年第二季度数据来源数据来源仲量联行研究部中资年时间维度9年样本总面积1,074.8万平方米甲级办公楼栋，乙级办公楼栋办公楼223栋进驻企业13,221家中资企业家，外资企业家甲级办公楼万平方米，乙级办公楼万平方米年成都办公楼企业客户报告01办公楼企业客户全景分析 基于基于年年成都成都优质办公楼优质办公楼全样本数据全样本数据年成都办公楼企业客户报告仲量联行研究部，年 月优质办公楼企业客户Top50Top 1平安保险Top 2字节跳动Top 3太平保险备注：代表该企业同时出现于甲级榜单基准方中哈尔滨银行乐山商业银行泰康保险金控集团安盛天平保险四川能投物资产业集团成都书声科技中国石油天然气遂宁银行中信银行咪咕音乐四川省林业和草原调查规划院中国人寿平安金服成都产投上海浦东发展银行中国通信服务四川长宁天然气开发成都民航西南凯亚中工建投华为招商银行爱齐科技百度维塔士高途教育四川华油集团建设银行川酒集团华润置地锐捷网络科技爱康国宾体检新华保险中铁信托中英人寿上海银行四川明炬律所中国进出口银行徽商银行西南水泥国家税务总局渤海银行华夏人寿平安普惠年成都办公楼企业客户报告年成都办公楼企业客户报告统计指标统计指标优质优质平方米平方米甲级甲级平方米平方米总面积万万平均值中位数最大值最小值为进一步分析成都商办市场产业结构差异，探寻栋优质办公楼需求端特征情况，我们首先聚焦头部企业头部企业。在全市超万家企业中，前强企业的承用面积总和高达万平方米，占企业总需求面积的，即头部企业以不足头部企业以不足的数量贡献市场近的数量贡献市场近的办公面积需求的办公面积需求。因今年楼宇样本扩容，多项统计数据较往年甲级榜单均有明显上升。其原因在于：）家企业中，共计家企业同时上榜甲级榜单，但由于其中约的企业同样租赁乙级办公楼，因此该类企业于优质榜单中面积均有所上涨；）不少大面积需求企业出于成本考虑，选址价格更低的乙级办公楼，其租赁面积高于近半数入榜甲级榜单的企业需求，例如中国人寿在乙级市场的办公面积约万平方米，高出甲级榜单近的企业需求面积。综合上述两个因素，优质办公楼优质办公楼榜单在总面积榜单在总面积、均值以及入榜面均值以及入榜面积门槛等统计指标积门槛等统计指标，较甲级榜单均出现显著提升较甲级榜单均出现显著提升。这反映出，头部企业在成都的办公选址不得不考虑存量超过万平方米的乙级办公楼市场，对其租户的长期追踪的价值不容小觑，这也是本文的重要价值所在。/载体样本扩容后的Top50：优质 vs 甲级/数据来源：仲量联行研究部，年 月年成都办公楼企业客户报告就榜单来看，平安保险平安保险以近 万的租赁面积位居首位，第二名则是常年位居甲级榜单榜首的互联网巨头字节跳动字节跳动。在前名的企业中，保险公司保险公司以 个席位占据榜首，分别是平安保险、太平保险、泰康保险以及安盛天平保险。不同于甲级榜单中金融与科技互联网行业并驾齐驱的格局，优质办公楼榜单显示：金融业以超金融业以超面积占比面积占比的的“首位度首位度”，居各行业之首居各行业之首，银行、保险是主力；位居次席的仍为科技互联网行业，面积占比高达。除字节跳动等新媒体外，、中国通信服务、华为等通讯及智能制造企业的需求同样亮眼。/产业结构：金融、科技互联网遥遥领先/Top50行业及资本来源数据来源：仲量联行研究部，年 月中资（省外）家中资（省内）家外资（含合资）家金融业科技互联网能源、环保及公共事业地产建筑跨行业集团及政府平台政府机构及公共组织医药及生命科学零售专业服务制造业企业面积（左轴）企业数量（右轴）万平方米年成都办公楼企业客户报告年成都办公楼企业客户报告甲级：甲级：乙级：乙级：金融业科技互联网能源、环保及公共事业地产建筑Top50企业的楼宇分布（按面积计算）N|北大源市中心金融城城东人民南路城北Top50企业的地理分布（按面积计算）数据来源：仲量联行研究部，年 月楼宇偏好楼宇偏好就企业在蓉选址分析，甲乙级楼宇的租户差异并不明显。约万平方米的总面积中，甲级占比达，乙级。但不同行业的物业选择仍各具特征。其核心拆析在于两个维度：即企业自身发展的主动策略与市场供需关系引企业自身发展的主动策略与市场供需关系引致的被动因素致的被动因素。以金融金融行业为例阐释前者。由于金融总部、后台中心多偏好独栋办公楼，交通、硬件以及商务氛围等因素对其选址影响较大。因此，其选址多倾向于甲级楼宇。而对于带有营业网点职能的办公需求而言，选址更看重贴近终端消费市场的区位条件。物业分布多呈分散状，通达性往往是关注焦点。后者最为典型的例子便是互联网互联网行业。由于成都本身较低的土地成本，再加上早期市场较大的空置压力，诸多楼宇租金水平远不及一线城市。因此，头部互联网在进入成都市场后多倾向甲级物业。在成都优质办公楼企业中，互联网企业选址甲级办公楼占比达，这一现象尚难在一线城市出现。地理分布地理分布整体上看，企业的选址与办公楼供应存在较强的关联。即家头部并不存在明确的区域偏好。而如果将各个行业拆解开来看，金融企业之于金融城（），科技企业之于大源（），能源企业之于市中心（）以及地产建筑之于城东（）区域偏好则仍有较大凸显。/选址分布：行业特征下差异化表现/年成都办公楼企业客户报告金融城大源市中心城东人民南路天府新区城北城西甲级办公楼乙级办公楼万平方米的研究聚焦头部企业的大面积需求。从头部到全景，我们将分析视角转向已突破千万平方米的成都优质办公楼市场，尝试从商务区、行业集群的角度来绘制成都商务楼宇的产业全貌。截至年第二季度，成都优质办公楼存量达到万平方米，接近北京甲级办公楼的存量水平。其中甲级市场万平方米，乙级市场万平方米。在各子市场分布中，金融城凭借约万平方米的存量居首位；紧随其后的是大源与市中心两个子市场，规模突破万平方米。但二者的办公楼产品稍有不同，市中心作为传统商务区，坐拥全市最大的甲级办公楼存量规模；而大源正逐步从新区走向成熟，早期土地出让限制条件宽松，开发商多采取即售开发策略，致使区内乙级楼宇占主导。城东板块由于原工业外迁，区位优势逐步兑现，近年来新增供应相对充沛。然而，人民南路作为成都向南发展的起点，尽管其历史地位可见一斑，但受两大核心商务区虹吸效应影响，区内增量供需均相对疲软。而城西、城北作为成都传统居住区以及国企聚集区，甲级物业稀缺，平均存量约在万平方米水平。各子市场甲乙级办公楼存量成都优质办公楼市场全景图数据来源：仲量联行研究部，年 月年成都办公楼企业客户报告年成都办公楼企业客户报告年，成都常住人口累计增长万。人口加速导入，催化城市基建、地产行业高速增长。高速推进的城市化进程成为地产建筑（）行业稳居首位的最主要底层逻辑。另一方面，成都生产性服务业生产性服务业发展优势明显。生产性服务业是作为其他产品和服务生产的中间投入的服务，即面向生产企业的服务行业类型，包含领域：金融服务业、信息服务业、交通运输业、现代物流业、高技术服务业和商务服务业等。在当前优质办公楼市场，科技互联网（）、金融业（）以及专业服务（）等行业均呈现强劲的需求特征。成都成都“十十四五四五”规划提到：至规划提到：至年年，全市生产性全市生产性服务业规模达到服务业规模达到亿元亿元，而生产性服务业逐步专业化以及价值链高端延申将在保证自身稳健发展的前提下赋能二产，最终实现经济的高质量发展。成都优质办公楼租户行业结构地产建筑科技互联网金融业专业服务零售第三方办公运营医药及生命科学能源、环保及公共事业其他/城市化进程构筑产业发展基础，生产性服务业高速成长培育未来经济主赛道/数据来源：仲量联行研究部，年 月年成都办公楼企业客户报告年成都办公楼企业客户报告对比成都甲级和乙级办公楼租户结构，差异并不显著。地产建筑、科技互联网与金融业仍是前三大行业，需求总面积占比超。差异主要在于：甲级结构中，金融排第一，高于地产建筑；相反，乙级则是地产建筑占据首位，金融排第三。金融业在甲乙级楼宇的占比差为个百分点，第三方办公为个百分点，地产建筑则为个百分点。其他行业的差值小于上述三个行业。地产建筑以的占比跃居乙级办公楼各行业之首。地产建筑类租户由几个细分行业组成，即地产商、建筑公司、基建公司以及其他地产上下游企业。获益于十余年来商品房开发的黄金期，地产商的现金流充沛，楼宇承租能力强，价格敏感度较低，青睐甲级楼宇。选址乙级楼宇的地产企业多为特定的职能部门，如营销等。此外，项目所在区域也是地产商租赁需求的关键，其选址必须考虑其开发项目的距离，因此往往周边无甲级楼宇可租，只能选择乙级楼宇。相较而言，建筑、基建类企业往往对办公环境要求并不高，愿意选址性价比更高的乙级楼宇。第三方办公运营商 的选址青睐甲级楼宇，其核心原因在于：租赁规模。拥有成熟招商运营的联合办公品牌其单个办公点的面积需求往往较大，当前市场单个网点平均租赁约在平方米左右，然而，这一点很难由分散型业权的乙级办公楼所提供，因此该类企业更为青睐甲级楼宇。相比之下，由于拆零的供应特征以及承租较弱的客群画像，乙级办公楼市场出现更多的是面积零散，仅提供简易装修、家具的“转租”类产品。/甲乙级结构差异聚焦金融、地产建筑行业/成都甲乙级租户行业结构甲级办公楼乙级办公楼地产建筑科技互联网金融业专业服务零售第三方办公运营医药及生命科学能源、环保及公共事业其他数据来源：仲量联行研究部，年 月备注：本报告特指的第三方办公强调办公空间的运营与服务，如联合办公、商务中心、孵化器等，不包含纯转租公司。年成都办公楼企业客户报告产业功能错位发展，城市双核多中心格局成型成都优质办公楼子市场主要行业结构图数据来源：仲量联行研究部，年 月城东城东城北城北天府新区天府新区城西城西市中心市中心金融城金融城人民南路人民南路大源大源金融业科技互联网地产建筑专业服务零售图例图例备注：以为最大边界值，超出的占比均按展示，并以紫色字体标明。年成都办公楼企业客户报告/以金融、专业服务为驱动的传统商务区/金融业科技互联网地产建筑专业服务零售市中心市中心人民南路人民南路行业、来源和面积段结构以市中心、人民南路为例起源于天府广场 盐市口板块，成都商业发展重点向东延伸，聚集于今天的春熙路 太古里商圈，而商务办公则更多沿人民南路，呈向南走势。而这也就构成了成都发展最为悠久的两个办公子市场：市中心与人民南路。从产业结构特征来看，这两个传统商务区多以金融行业为主导，专业服务、科技互联网等行业平稳发展的态势。以市中心为例，截至目前金融业面积近万平方米，占比接近，包含平安、泰康、中英、大都会及友邦等中外知名保险企业。而绝对成熟的商务底蕴也是吸引外资入驻的最核心因素。在传统商务区中，外资企业占比在左右。而这也在全市各个商务区外资占比中处最高水平。子市场子市场中资中资（省内）（省内）中资中资（省外）（省外）外资外资（含合资）（含合资）市中心市中心人民南路人民南路数据来源：仲量联行研究部，年 月年成都办公楼企业客户报告地产建筑科技互联网金融业专业服务零售第三方办公运营医药及生命科学能源、环保及公共事业贸易制造业文体娱乐酒店餐饮政府机构及公共组织跨行业集团及政府平台物流运输农林牧渔地产建筑科技互联网金融业专业服务零售第三方办公运营医药及生命科学能源、环保及公共事业贸易制造业文体娱乐酒店餐饮政府机构及公共组织跨行业集团及政府平台物流运输农林牧渔市中心行业结构人民南路行业结构市中心是全市甲级办公楼占比最高（）的子市场。这也就意味着其整体市场的产业结构很大程度与甲级市场结构类似。有意思的是，如果我们将人民南路甲乙级租户结构展开来看，两个市场下租户结构拥有极强的相似性，行业相关系数高达。其相似的背后主要存在两个因素：供应端新增供应稀缺，现存甲乙级物业软硬件、区位差异不明显。尽管在年前，甲乙级价格差异仍保有元 平方米 月以上。但由于区域内散售数量高企，人民南路甲级市场中散售面积占比高达。在市场下行时，散售物业价值的加速下滑，导致甲级市场租金下降明显。截至目前，人民南路子市场甲乙级价差仅在元 平方米 月左右。备注：排列顺序参考优质办公楼行业降序；红色为甲级办公楼市场，空心灰框为乙级办公楼市场；项目数量少于 个甲乙级子市场数据暂不分析，下同。数据来源：仲量联行研究部，年 月年成都办公楼企业客户报告/以科技、地产建筑为驱动的增长型商务区/以金融城、大源和城东为例过去年，成都房地产与科技行业发展迅速。而在这一时间段，办公楼地理布局继续向南，延伸至今天高新南区的金融城、大源子市场。年，金融城与大源优质办公楼供应比肩传统商务区，存量实现百万平方米。政策引导，以楼载业，在这一时代下的供需匹配赋予高新南区强大的科技属性。同时，城市边界加速南扩也是推动城南地产行业占优的最主要原因。从基建到房地产开发，再到家装设计，片区开发大背景下，各类企业聚集项目楼盘周边，办公楼内地产建筑公司比例高企。而城东板块则发展相对较晚。在市中心存量超百万，金融城实现近万办公楼面积的年，城东子市场迎来第一个优质项目高地中心。截至目前，其优质办公楼存量约万平方米，且主要聚集中心城区的东北部。需求层面，依托于板块内电子科技大学、成都理工大学，电子第十一设计研究院以及西南电力设计研究院等院校，新兴产业办公需求充足，其科技互联网占比高于传统商务区。行业、来源和面积段结构中资中资（省内）（省内）中资中资（省外）（省外）外资外资（含合资）（含合资）金融城金融城大源大源城东城东金融业科技互联网地产建筑专业服务零售城东城东大源大源金融城金融城数据来源：仲量联行研究部，年 月年成都办公楼企业客户报告地产建筑科技互联网金融业专业服务零售第三方办公运营医药及生命科学能源、环保及公共事业贸易制造业文体娱乐酒店餐饮政府机构及公共组织跨行业集团及政府平台物流运输农林牧渔地产建筑科技互联网金融业专业服务零售第三方办公运营医药及生命科学能源、环保及公共事业贸易制造业文体娱乐酒店餐饮政府机构及公共组织跨行业集团及政府平台物流运输农林牧渔金融城行业结构大源行业结构城东行业结构地产建筑科技互联网金融业专业服务零售第三方办公运营医药及生命科学能源、环保及公共事业贸易制造业文体娱乐酒店餐饮政府机构及公共组织跨行业集团及政府平台物流运输农林牧渔整体上看，随着城市经济建筑持续南扩，金融城作为成都第二核心的地位愈发明显，其传统行业如金融、专业服务吸引力正逐步上升。而这一点已在甲级办公楼中有所体现。截至目前，金融城甲级办公楼市场租户结构中金融与专业服务业占比已高达，与人民南路结构基本一致，仅比市中心少 个百分点。尽管三个子市场均有较强的科技属性，但其细分行业发展已出现明显差异：其中，金融城凭借更高能级的产业定位以及更为成熟的商业市场，吸引通讯及智能制造通讯及智能制造类企业持续入驻；而大源板块则依托于周边天府软件园、阿里以及腾讯所带来的强科研属性，在软件软件、互联网服务平台互联网服务平台以及游戏游戏领域呈现出较大的吸引力；相较于高新南区较强的科研优势，近年来城东板块文创产业发展优势明显。而作为其数字化呈现的新媒体新媒体企业也在近一两年也迅速聚集于建设路商圈。在城东当前约万平方米的科技企业中，新媒体占比达，远高于其余两个子市场。数据来源：仲量联行研究部，年 月年成都办公楼企业客户报告城西城西天府新区天府新区金融业科技互联网地产建筑专业服务零售/以地产建筑为最主要驱动的发展型商务区/行业、来源和面积段结构以天府新区、城西为例年，天府新区迎来第一个商务楼宇中铁卓越中心。截至目前，天府新区优质办公存量约万平方米。作为国务院批复的全国第个国家级新区，成都商务办公未来的第三个核心板块，预计到年，该板块办公面积将达万平方米。正因房地产开发如火如荼，在目前天府新区已交付楼宇中，地产建筑行业占比高达。预计随着未来板块的逐步成熟，高新技术产业的持续导入，其他现代服务业也将陆续入驻。从租户结构来看，天府新区与城西板块均呈现较强的地产建筑属性，但与尚在开发的天府新区不同，城西属成都传统居住区与国企聚集区，航空、文旅产业势能充足。但由于这几类行业选址多偏好产业园区。因此，城西商办楼宇需求整体较弱，结构上多集中于地产建筑中的建筑设计类公司，以及专业服务中教育留学机构等。子市场子市场中资中资（省内）（省内）中资中资（省外）（省外）外资外资（含合资）（含合资）天府新区天府新区城西城西数据来源：仲量联行研究部，年 月年成都办公楼企业客户报告地产建筑科技互联网金融业专业服务零售第三方办公运营医药及生命科学能源、环保及公共事业贸易制造业文体娱乐酒店餐饮政府机构及公共组织跨行业集团及政府平台物流运输农林牧渔当一个子市场的产业结构过度依赖特定产业时，办公楼的招商运营或面临该行业较高的基本面风险。也就是说，当该行业出现波动时，其办公楼市场的稳定性或将受到冲击。因此，针对结构上过度依赖于地产建筑的天府新区与城西子市场而言，其市场稳定性预期是否能保证？回答这个问题，则需要我们将天府新区与城西的地产建筑再次拆解。可以看到在地产建筑这个大分类下，两个子市场均多数为建筑工程类企业。但不同的是，天府新区天府新区的建筑企业多为城市基建开发或其下游建材、装修类企业。依托于城市战略开发，其办公楼市场整体预期稳健。而对于城西而言，其细分多为服务于住房市场的本土民营类建筑设计公司。在当前住宅开发市场高波动的背景下，城西办公楼市场全年稳定性或难以保证。地产建筑科技互联网金融业专业服务零售第三方办公运营医药及生命科学能源、环保及公共事业贸易制造业文体娱乐酒店餐饮政府机构及公共组织跨行业集团及政府平台物流运输农林牧渔天府新区行业结构城西行业结构数据来源：仲量联行研究部，年 月行业行业天府新区天府新区城西城西全市全市建筑工程与基建房地产业年成都办公楼企业客户报告城市空间多中心结构的演变逻辑在于：当聚集成本超出聚集收益的阈值时，即由于城市空间内出现交通、住房、能源、环境与载体紧张等诸多问题时（聚集不经济）时，单中心的空间格局将被多中心替代。如前所述，成都的城市空间已然形成两条清晰的发展脉络：）在公共政策引导和市场资源配置流动下，城市发展一路向南，加速城市化进程；）依托母城基底，同步推动城市更新。相较于后者受空间、基建、载体等因素制约，前者更有利于高品质物业的开发。这也构筑了成都现阶段人口、产业向南发展的载体基础。伴随新兴区域人口与经济发展逐步成熟，城市需要发展第二个商务商业“核心”以承接城市产业升级、消费提振、人口导入的落地。基于此逻辑，在政策与市场的双重作用下，金融城作为成都第二核心商务区的角色俨然呈现。从时间上看，金融城首个甲级办公楼于年交付；十年后，成都第二核心商务区已然成熟。开发阶段开发阶段：商业地产新增供应是新区建设的前瞻性指标。从年第一个优质（乙级）办公楼交付，到年存量比肩市中心，历经年时间，金融城产业办公载体初具规模。年，金融城企业客户的办公面积高达万平方米，首超市中心。但核心区域的成熟亦非单纯但核心区域的成熟亦非单纯“量量”的积累的积累，仍需仍需“质质”的提升的提升。成熟阶段成熟阶段：进入年，越来越多的保险、证券、律所等现代服务业聚集金融城。金融城的产业结构特征已然具备成熟商务区的特征，并高速向市中心传统商务区靠拢。零售商业视角同样印证我们的观察：高端零售品牌物业选址呈现“春熙路 交子商圈”的双店布局。诸多高质量产业与消费场景的汇聚，市场主市场主体的微观决策体的微观决策，最终叠加形成成都最终叠加形成成都“双核双核”商务格局的宏观市场现象商务格局的宏观市场现象，这便是这便是“量量”变到变到“质质”变的结果变的结果。/后周期市场：“第一核心”与“第二核心”商务区并驾齐驱/比例尺比例尺2022年成都优质办公楼市场租户地理分布N|北市中心市中心金融城金融城年成都办公楼企业客户报告企业选址呈现“双核布局”与“产业集聚”特征企业的选址策略受纷繁复杂的因素影响。除不断变幻的经济形势与外部环境外，企业所属行业、规模、资本来源的差异同样会产生相去甚远的选址偏好。在2019年发布的Top50报告中，研究部彼时对甲级办公楼的金融、地产建筑及科技互联网企业的选址特征进行初步研究与探讨。今天，依托更大、更全面的数据样本，观察乙级楼宇企业客户选址偏好的异同，尝试归纳分析出稳健性更优的结论。面积占比面积占比市中心市中心金融城金融城甲级甲级乙级乙级优质优质甲级甲级乙级乙级优质优质金融业金融业传统金融非传统金融特征一：双核布局特征一：双核布局不论是办公楼市场或是零售物业市场，成都俨然已逐步形成以市中心和金融城为双核心的高质量商业地产聚集区。诸多高附加值产业，如金融业、专业服务以及科技互联网行业均已呈现双核布局。以金融业为例，截至目前该行业在市中心与金融城的比例分别为和。而这一均衡的数字关系在金融主要细分领域并未出现显著差异。而这一点与我们年基于甲级办公楼样本的出来的结论，认为非传统金融更加偏好市中心的结论稍有偏移。而本次结论修正而本次结论修正，一方面是数据样本的完善；一方面是数据样本的完善；另一方面也在于金融城商务区在过去几年逐步成熟另一方面也在于金融城商务区在过去几年逐步成熟，软硬件均已实现提软硬件均已实现提档升级档升级。年，彼时研究部认为从市中心向高新南区，产业结构的商业属性逐步向商务属性转变。然而年，随着金融城商业氛围的成熟，越来越多的非传统金融、零售贸易类企业定点城南。尽管酒店餐饮，消费服务等强商业属性的产业仍高度聚集在市中心。但随着下半年金融城零售商业地标陆续入市，交子公园商圈实现跨越式发展，预计未来金融城的商业属性将愈发突显，其零售、餐饮类需求占比料将持续攀升。数据来源：仲量联行研究部，年 月“年成都办公楼企业客户报告特征二：特征二：产业集聚产业集聚除双核布局，部分产业呈现高度聚集特征：产业集聚，即外部规模经济作用下，特定的行业在一个地理区域内呈现出高度集聚表现。从成都数据来看，当前行业聚集主要呈现在两个领域：“强消费属性”产业，如酒店餐饮，其对于市中心板块的选址占比达。而另一个则是“强生产属性”行业，如科技互联网，其对于大源板块的占比达，而其中游戏细分更是高达。从二者的行业特征来看，产生这样聚集存在明显驱动差异。前者（强消费属性）的聚集很大程度上与城市的发展有关联，而聚集怎样的产业往往和城市的特征有内在联系，例如成都美食之都的特征。从选址特征上看，该类型的选址倾向更容易受到消费市场的迁移而出现变化。也正如前文所述，随着交子商圈的逐步成熟，以酒店餐饮代表的消费服务行业选址势必存在一定分流。而对于强生产属性的产业来说，该类型产业的聚集与规模经济、运输成本、技术创新等经济因素联系得更为紧密。以科技互联网产业为例，大源板块科研人才的高度聚集成为其产业区域高黏性最主要原因。因此，相比更加地缘上依赖的强消费属性产业，后者存在更高地域稳定性。长期来看，在没有其他宏观政策迁移的情况下，该类型的地理性特征难以变动，但部分需求或将在载体稀缺，或租金攀升后，被迫出现外迁。年成都办公楼企业客户报告成都优质办公楼市场行业地理偏好跨行业集团及政府平台地产建筑科技互联网贸易制造业能源、环保及公共事业文体娱乐物流运输专业服务零售金融业政府机构及公共组织医药及生命科学第三方办公运营酒店餐饮市中心市中心人民南路人民南路城东城东大源大源金融城金融城图例图例数据来源：仲量联行研究部，年 月备注：部分子市场由于占比过小，暂不展示。第一核心第一核心第二核心第二核心三环内三环内高新南区高新南区年成都办公楼企业客户报告年成都办公楼企业客户报告小结|样本扩容截至年第二季度，成都甲乙级办公楼平均租金差等于元 平方米 月，约等同于地标项目的物管费水平。相较于一线城市三位数的甲乙价差，成都等中西部市场的楼宇品质溢价尚难完全体现。正因如此，成都甲乙级办公楼的租户流动性远高于一线城市。企业或因区位考虑、或因职能部门拆分，最终选址乙级楼宇。本次报告将调研样本扩容至乙级办公楼，尝试为行业呈现更加完整的办公楼产业结构全貌。结果表明，在优质办公楼榜单中，的面积源自乙级楼宇，充分说明研究乙级市场的必要性。从甲级办公楼样本扩容至乙级市场后，超万条的企业数据及栋的楼宇样本让今年度的报告以全景视角纵览成都办公楼产业结构及其地理分布，也让笔者通过本次研究对成都办公楼市场的既往结论，作出部分补充与修正，向市场传递更加精准的信息与结论。纵观全景，城市化进程为成都经济发展打造夯实基础，地产建筑超过金融、科技互联网成为乙级办公楼市场需求的首位来源，这是样本扩容带来的首条重要市场信息。此外，多元均衡的发展趋势也是成都产业结构的一大特征，相较于其他城市或过度倾斜于地产、科技以及金融产业，成都办公楼需求端已呈现出相对均衡的结构。于宏观市场而言，均衡且高效的产业结构是实现经济可持续发展的基础逻辑；于商业地产市场，差异化的租户结构则能帮助业主有效降低特定行业的基本面风险，对冲经济短周期引致的潜在损失。从城市地理分布分析，传统商务区、增长型商务区以及发展型商务区之间的产业驱动力差异明显，“第二核心”商务区金融城已然具备成熟商务区的特征。成都“双核多中心”的办公楼市场格局成型。双核格局下，城市的高质量发展对各个商务区的产业定位提出更高要求。报告输出的数据与分析结论便是决策依据的关键。年成都办公楼企业客户报告年成都办公楼企业客户报告02办公楼企业客户时间线研究 基于基于年年成都成都甲级办公楼甲级办公楼全样本数据全样本数据年成都办公楼企业客户报告数据来源：仲量联行研究部，年 月统计指标统计指标平方米平方米同比增幅同比增幅总面积万平均值中位数最大值最小值2022年成都甲级办公楼企业客户 Top50APPLE成都民航西南凯亚中工建投华为爱齐科技招商银行维塔士建设银行川酒集团华润置地Top 3金控集团Top 1字节跳动Top 2平安保险哈尔滨银行平安金服OPPO成都书声科技乐山商业银行遂宁银行咪咕音乐四川明炬律所四川省公共资源交易中心新希望金融百度中英人寿新华保险四川银行洲宇设计建信金融泰康保险美团友邦保险至膳集团爱康国宾体检重庆银行太平保险平安普惠多点生活成都大中发装饰工程泰和泰律所国网电力中航安盟财产保险西山居世游网易有道中宏保险中建电子商务中国石油天然气小龙坎乐狗科技川融汇川年成都办公楼企业客户报告年成都办公楼企业客户报告数据来源：仲量联行研究部，年 月经历一年时间，全球政治经济局势风云变幻。国内疫情多发，年全国两年平均增速；年的经济增长被疫情、高温、限电、山火等灾害蒙上一层阴影。宏观经济的变化正加速催化产业转型，企业客户榜单的变与不变折射出成都经济发展的主线。对比上一年榜单，家企业中有家再次入榜。其中，字节跳动再次登顶，连续五年位居成都甲级办公楼榜首。但由于其部分面积迁移至乙级楼宇，其甲级楼宇总租赁面积有所下降。从行业来看，头部企业仍主要集中于金融和科技互联网，两大行业总计贡献年新榜单中的面积。相比去年榜单，成都头部企业主要呈现以下变化：居民财富的累积与保险意识的培养，推动成都保险业保险业快速发展。年，四川省原保险保费年复合增长率达，其中人身险，增速更快。在高速发展的保险业背后，年成都甲级榜单中保险业的上榜企业升至 家。其中，泰康保险和中宏人寿，承用面积扩张，时隔三年再次入榜；而首进成都的友邦人寿则首次上榜。但年，保险行业倡导“提质增效”的经营策略，从业人员及组织架构开始调整，预计未来部分保险企业的租赁需求或将放缓。地产建筑业地产建筑业的行业紧缩早已频频见诸报端。开发商融资收紧，住宅市场供需显著下降。年，中国房地产和建筑行业的增加值在中占比为，同比下降个百分点。就细分领域来看，位于产业链中游的建筑与开发类企业整体受冲击明显，而位于下游的中介、家居建材公司也于去年末呈现疲软之态。就头部企业数据来看，年榜单中共有 家地产建筑类企业退出榜单，均为降级缩租。尽管在月后，从中央到地方的房地产宽松政策持续出台，但冲击后的企业租赁需求仍需时间回暖。同样受政策调整影响还有在线教育在线教育领域。自年 月关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见政策发布后，去年下半年在线教育（主要为学科类教育）企业迅速进行架构调整。租赁市场方面，大面积退租现象频发，以学而思、作业帮为代表的在线教育仅入榜一年后便退出榜单。部分企业仍存在于乙级办公楼市场，但其租赁面积已基本砍半，或仅为最高峰时间的。年成都办公楼企业客户报告中资（省内）中资（省外）外资（含合资）数据来源：仲量联行研究部，年 月/甲级Top50行业及资本来源结构/金融业科技互联网跨行业集团及政府平台酒店餐饮地产建筑医药及生命科学专业服务能源、环保及公共事业政府机构及公共组织制造业零售万平方米年企业面积（左轴）年企业面积（左轴）企业数量（右轴）企业数量（右轴）2021与2022年Top50企业面积和企业数量企业面积 平方米企业数量 家年成都办公楼企业客户报告年成都办公楼企业客户报告年为仲量联行连续跟踪企业的第九年。若回溯时间线，将过去九年的榜单整合分析，近十年时间序列的主要趋势跃然纸上。不论是经济稳健发展所带来的企业规模扩张规模扩张，或是城市高质量发展所引致的行业换道行业换道，以及近年来国际形式变化、经济承压背景下的企业资本转变资本转变。榜单的变化映射出榜单的变化映射出成都经济格局的演进成都经济格局的演进。从企业选址分析，在过去 年头部企业的偏好与时俱进，伴随成都经济发展与商务区开发而不断改变。成都一路向南，头部企业随之南向发展。市场逐年成熟，商务楼宇不再只实现地段区位的溢价，楼宇品质溢价的市场接受度亦逐年提升。绿色建筑带给企业的经济价值、社会效益成为的重要议题。单一业权下的经营性资产更受头部企业青睐，这也是资本市场活力复苏的基础。2014-2022年甲级Top50主要变化特征高新南区超传统商务区高新南区超传统商务区个百分点个百分点榜单年均新入榜企业榜单年均新入榜企业家家业权业权、重要性持续攀升重要性持续攀升入榜面积门槛上涨入榜面积门槛上涨科技互联网占比提升科技互联网占比提升个百分点个百分点中资企业面积占比提升中资企业面积占比提升个百分点个百分点2014-2022年成都Top50之变年成都办公楼企业客户报告年成都办公楼企业客户报告2014-2022年成都甲级Top50走势数据来源：仲量联行研究部，年 月年成都办公楼企业客户报告年，甲级企业的总面积复合年增长实现，平均面积增长。企业办公面积的攀升则是对背后经济稳步增长的再次印证。回到首次分析头部企业的年，彼时成都头部企业的办公面积仍较小，家头部企业的中位数约为平方米。从数据分布来看，头部企业的规模扩张大致有两个关键时间点：头部企业的规模扩张大致有两个关键时间点：年与年与年年。年 月，成都出台“人才新政条”，吸引新落户青年大学生近万人。“蓉漂”一词开始频繁出现在公众视野。依托丰富的生产要素和庞大的消费市场，成都加速人才引进与产业导入。省外的头部企业纷纷来蓉，进驻甲级办公楼，同年企业面积的中位数迅速攀升至平方米上下。第二个关键时间在年。不论是外地入蓉还是本土培育，金融信息、游戏、类强互联网基因的企业迎来黄金发展期，年内多家科技公司升级扩张。此外，成都消费市场发展稳健，餐饮行业高速发展，部分头部餐饮品牌首次入榜。年，头部企业的整体面积增幅显著，中位数上升至平方米左右，而前名的企业则均实现了超万平方米的办公楼承用面积。数据来源：仲量联行研究部，年 月/总量提升/长期稳定的经济增长助力头部企业规模持续攀升2014-2022年甲级Top50企业面积分布图例最大值分位数中位数分位数最小值平均数年成都办公楼企业客户报告万平方米年成都办公楼企业客户报告多网点办公多网点办公在年榜单中，多网点办公仅出现于为数不多的几家保险企业。以靠近最终消费市场为目的，保险公司选址较为分散，多选择相对成熟的和核心商圈。随着企业的不断成熟随着企业的不断成熟，各职能部门的选址差异化需求愈发明显各职能部门的选址差异化需求愈发明显。在年榜单中，共计家企业在成都甲级办公楼市场中拥有至少 个办公地点。其中最为典型的便是研发职能与销售职能的分离。不论是传统行业的数字化转型，以金融信息领域为代表，又或是专注个人消费市场的生活服务平台类互联网企业，其在蓉选址多呈现双核布局，即以市中心承担主要行政、管理和销售等职能，而大源则主要放置其研发团队。头部企业面积变化于办公楼市场而言，呈现两个趋势：跨楼层办公跨楼层办公若以成都甲级办公楼平均标准层面积平方米为参考，年约的头部企业面积在 层以下。若参考成都近平方米的