物业管理第二章.ppt

物业业主自治管理 第一节 物业业主与物业使用人一、物业业主和物业使用人的概念1、物业业主的概念物业管理条例中明确指出：房屋的所有权人是业主。也就是说，业主是物业区域内房屋和相关设备设施与场地的所有权人。2、物业使用人的概念物业使用人是指不具有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并依照法律和合同法规定能够行使物业部分权利的人。物业使用人一般包括承租人和实际使用物业的其他人。二、物业业主的权利和义务1、物业业主的权利：1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务2）提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议3）提出制定和修改业主公约、业主大会的议事规则的建议4）参加业主大会，行使投票权5）选举业主委员会委员，并享有被选举权6）监督业主委员会的工作7）监督物业管理企业履行物业服务合同8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用10）法律法规规定的其他权利2、物业业主的义务：）遵守规约，执行决定的义务）缴纳费用的义务）法律，法规规定的其他义务第二节 业主自治管理组织一、业主大会1、业主大会的性质业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成的，根据业主公约和物业管理法律法规的规定行使职权，是代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的最高权利机构。业主人数较多时，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。2、业主大会的设立根据物业管理条例规定，一个物业管理区域内的全体业主组成业主大会。而业主大会的设立直接决定了野猪的利益能否得到充分的保护。因此，物业管理条例规定，一个特定的物业管理区域只能成立一个业主大会。一般而言，第一次业主大会召开的条件是，公有住宅出售建筑面积达到30%以上，或新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上，或本物业区域内第一套住宅实际交付业主使用已满两年。当一个物业管理区域满足成立业主大会的条件后，该物业管理区域内的业主就应当在所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会筹备组。而筹备组可以有业主代表、建设单位以及从事前期的物业管理的物业管理企业组成，负责业主大会的筹备工作。筹备组成成员名单确定或以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组应当自成立之日起30日内，组织召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。在物业管理区域内如果业主人数只有一个或较少时，经全体业主一致同意，利用不必设立业主大会和业主委员会。3、业主大会的召开业主大会的召开的形式有两种：集体讨论和书面征求意见。一般业主大会的召开采用的是集体讨论形式。业主大会会议的类型一般分为定期会议和临时会议。）定期会议一般每年召开一次或几次。临时会议的召开一般要经20%以上的业主提议才召开。无论是定期会议还是临时会议都应当在会议召开15日以前通知全体业主）业主大会的召开应该有最底票数的限制，物业管理条理规定应当有区域内持有/以上投票权的业主参加。）业主大会做出的决定必须经与业主所持投票权/以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和统筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的/以上业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和统筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的/以上通过。4、业主大会的职责）制定、修改业主公约和业主大会议事规则）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作）选聘、解聘物业管理企业）决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施）制定、工作）选聘、解聘物业管理企业）决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施）制定、工作）选聘、解聘物业管理企业）决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施）制定、修改物业管理区内物业共用部位和共用部位设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责二、业主委员会、业主委员会的性质业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构、业主委员会的法律地位）业主委员会应由业主大会选举产生）业主委员会的权利范围是进行物业业主自治管理）业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益、业主委员会的组建业主委员会的人数要根据物业滚里区域的规模决定通常有-人组成应自选举只日起日内召开首次业主委员会一般推荐产生委员会主任人，副主任-人，执行秘书-人负责处理日常事务，主任或秘书为专职或兼职、业主委员会的职责）召开和主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况）代表业主和业主大会采取公开招标或其他方式决定选聘或续聘物业管理企业对物业进行管理，并与其签订物业服务合同）及时了解业主、物业使用人的意见和建议和物业管理企业协商处理解决；检查、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同）履行物业服务合同，协助和支持物业管理公司的正常管理工作的开展，督促业主遵守物业管理规章制度，履行义务；监督业主公约的实施）业主大会赋予的其他职责、业主委员会的相干运作）业主委员会会议的召开：至少个月开一次在召开前天书面通知全体委员）业主委员会委员资格的终止：因物业转让，灭失等原因不再是业主的无故缺席业主委员会会议连续三次以上的因疾病等原因丧失履行职责能力的有犯罪行为的以书面形式向业主大会提出辞呈的拒不履行业主义务的其他原因不宜担任业主委员会委员的业主委员会委员资格终止的，应当自终止只日起日内将其保管的档案资料及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会、业主委员会的换届业主委员会的任期一般为年，任期前个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举第三节业主自治管理规范一、业主公约及其作用、业主公约与业主临时公约业主公约指业主共同订立或承诺的，对全体业主具有约束里的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则，是全体业主自我约束的业主自治管理的主要文件。与业主公约类似的还有一个业主临时公约，这两着之间有以下“一同三不同”：“一同”指基本内容相同，都包含物业使用管理的义务，业主的主要共同利益、权利以及违反公约要承担的责任。“三不同”包括：）签定时间不同，业主临时公约是买房人在签购房合同时签的文件，业主公约则是在业主大会后签定；）制定方不同，业主公约是业主大会制定的，业主临时公约是房地产开发商或前期介入的物业管理企业制定的；）适用阶段不同，业主公约适用于业主大会成立前，有/以上的人通过就可以了，业主临时公约适用于业主大会成立前，不须经过购房业主的同意，但须报政府部门批准备案。、业主公约的性质与责任业主公约是全体业主的最高自治规范和根本性自治规则有如“国家之宪法”，有以下特征：）业主意思自治）订立公约是共同行为）效力至上二、业主公约的主要内容）物业的基本情况）业主共同事务管理）业主权利义务设定）共同部位、共同设备、共同设施和相关场地以及管理用房状况，业主使用其物业和物业管理区域公共场所及公共设施的权益）违反公约的处置