第三章 房地产土地获取.ppt

第三章 寻找投资机会与土地获取第一节 寻找投资地块第二节 获取土地的方式第三节 土地竞拍策略第一节 寻找投资地块房地产地段的选择，对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增值性，其在很大程度上是土地在增值。掌握好时机，以便宜的地价买下土地。土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都与地段有着密切的联系。一、地块影响因素分析 市场供求行情市场供求行情 地块的自然条件地块的自然条件 地块的社会条件地块的社会条件 地块的环境条件地块的环境条件 地块周围的经济条件地块周围的经济条件 政策限制政策限制 人口因素人口因素 城市规划因素城市规划因素 心理影响心理影响二、选择投资的重点地段 选择最有升值潜力的土地进行投资 掌握并应用地段选择的理论和经验 投资地段选择的理论和经验很多，主要有上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。总揽全局选择投资地段 积极稳妥，敢冒地段风险 第二节 获取土地的方式一、获得土地的途径 房地产开发，没有土地就成了无米之炊。目前开发商获得土地的途径主要有四：招标招标 拍卖拍卖 挂牌挂牌 转让二、获得土地的理由 城市建设城市建设 老百姓的安居工程老百姓的安居工程 城市景观城市景观 地方形象地方形象三、拿地的方式 品牌主导型 资金实力型 土地储备型 政府补偿型第三节 土地竞拍策略一、组织竞投班子 l 尽快获得信息，购买标书l 组建土地竞投小组l 进行现场勘察l 广泛收集信息资料l 测算土地成本和估算开发总投资、总价值l 参加竞拍l 签定协议二、事先慎重取价u政府制订地块竞投底价的依据 u开发商计算地价三、拍卖现场对策 u从容应价法u突袭法u应付“意外情况”的措施u保持心理稳定