2022养老机构经营模式调研报告 (6) .doc

养老机构经营模式调研报告养老机构经营模式调研报告近几年来，XX 省遵循市场经济规律，在鼓励民营资本参与兴办养老机构，推进养老服务产业化等项工作中，进行大胆探索，创造了多种养老机构经营模式，引起社会各界的高度关注。我们通过对 XX 省杭州、温州、台州、宁波等地的养老机构进行的实地考察调研，有了一些新的思考。XX 省养老机构大致分为以下几种：国家或集体兴办。温州的红景天养老院是由街道开办的，为充分发挥投入的国有资本效能，提高管理和运营水平，获取最的大经济效益和社会效益，让人住老年人得到最好的照料，享受最好的服务，主管部门采取了产权与经营权分离的方式，公开招聘经营管理人员。招投标结束，双方签订合同。中标方在满足五保、特困老人入住（收住五保、特困老人，政府给予补贴）的前提下，招收社会老人入住，享受国家非营利机构所有优惠政策。期间，经营者以租金形式分批向主管部门上交部分经营利润。集资兴办。温州永嘉的康乐山庄、玉环的夕阳红山庄是由老年人自发组织起来，在集体的土地上个人集资兴建的老年人社区。温州的红枫山庄也应归人此类，所不同的是该山庄由私营业主出面策划，政府划拨土地，私营业主只投入少量启动资金，办妥手续，然后按每平方米 17002200 元不等收取老人的资金建房。现红枫山庄的经营者已经由民政登记的民办非企业改为工商登记营利企业。上述山庄均享受国家非营利机构所有优惠政策。非营利机构经办。XX 市的颐乐园是由政府出面协调，政府划拨土地 100 余亩，并出面协调市财政、市慈善总会、大红鹰集团共同出资 1.3 亿元兴建的。该院建筑规范，环境幽雅，条件优越。出资方共同组建管理公司，在工商局登记，享受国家非营利机构所有优惠政策待遇。该院吸纳了 400 多老人入住，80以上是离休老干部。因为条件好、收费低，老人常常排队等候人住，床位供不应求。民间资本兴办。温州的水心老年公寓是由一对热心老龄事业的下岗夫妇租用闲置的厂房开办的，年租金 1516 万元，收住老人 70-80 位，满负荷运转。年盈余六七千元。此种形式在浙江全省还有很多。奉化的 99 老人乐园是私营业主王雪飞夫妇卖掉了经营良好的企业，投资 1400 多万元兴建的全省规模最大的民营老年公寓，所用土地为协议出让。公寓条件较好，现收住 100 多位老人。XX 市崇德山庄由台州著名民营企业九州药业集团出资兴建，政府划拨用地 274 亩。规划有高档老年人住宅、老年公寓、老年护理院、老年活动中心等，是一个设计超前、功能完备的老年人社区，现企业已投入 4000 多万元，建设总投资约需 3-4 亿元。纵观以上四种兴办模式，我们以为第一种模式代表着社会福利机构改革的方向，是盘活存量资产，有效利用现有养老资源，提高资金利用效能有效模式。第二、三种模式不仅不宜推广，而且应该严格限制或者禁止。因为这两种模式养老隐含着较为严重的问题：国有土地资源的流失。土地是我国极为稀有且不可再生的资源，国家对土地资源的保护极其重视，颁布了中华人民共和国土地管理法等多部法律法规。永嘉和玉环的少数老年人自己组织起来，没有经任何土地部门审批并未办理严格的用地手续，即自己动手在集体的土地上集资盖房，建起子康乐山庄和夕阳红山庄，严格意义上讲是土地使用的违法行为。导致不当受益。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资盖房，由于没有计人土地成本，所造房屋与房地产开发房屋存在相当可观的差价，这部分差价构成了不当受益。例如一位老人几年前出资 5.6 万元购买了一套 80 多平米住房的使用权，现转手出让卖到 20 多万元，自己仅需向山庄管理机构上缴 2800 元的管理费即可。还有一位老人以每平方米 1200 元的价格，花30 万元拥有了一栋 250 多平方米带车库独立别墅的使用权，装修费却花了 60 多万，而在其对面仅一路之隔的房地产开发房产则为每平方米 40005000 元。社会再分配不公。康乐山庄、夕阳红山庄和红枫山庄集资盖房，参与的老人不是也不可能是最需要关注的贫困老人，多数是离退休干部、教师或者是收入较高并有一定积蓄的老人；而真正贫困需要福利照顾的老人却无力集资盖房，无法享受此等优惠。结果是贫者愈贫，富者愈富。XX 市颐乐园人住的 80以上是离休老干部。其中有位离休的局级干部，夫妇二人在此居住带有卫生间和厨房的套房，连吃带住加上卫生保洁等费用，每月仅需开支 2000 元，还不到其离休金的一半，享受着超值的服务。他家里原有的住房则可租可售，两头获利，无形中每月增加了不菲的收入。社会福利属于社会再分配的范畴，其出发点是扶危济困，是帮助社会上最需要帮助的人群，起到稳定社会的作用。可是人住诸如 XX 市颐乐园之类高档老年公寓的人员原本享受了应得的福利，再来这里以较小的代价获得超值的服务，实际上是社会福利享受对象的错位，既违背了社会福利的本意，也造成了事实上的再分配不公。隐含着不安定因素。温州出台以在工商登记和在民政登记为标内容总结内容总结（1）养老机构经营模式调研报告近几年来，XX 省遵循市场经济规律，在鼓励民营资本参与兴办养老机构，推进养老服务产业化等项工作中，进行大胆探索，创造了多种养老机构经营模式，引起社会各界的高度关注（2）温州的水心老年公寓是由一对热心老龄事业的下岗夫妇租用闲置的厂房开办的，年租金 1516 万元，收住老人 70-80 位，满负荷运转