2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库评估300题带答案(安徽省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（ ）。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价【答案】 DCA8G10R4K3P1W3P4HD1F9R8A3A2Z2P3ZE4C6K6H10H4J8X82、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】 ACM1S8T7I4U2D2K8HT10P6V2H2S3R1F4ZX5L4Y9P4T1F5T23、用成本法估价房地产时，房屋现值为（ ）。A.房屋重置成本房屋年折旧额B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本年折旧额×耐用年限D.房屋重置成本年折旧额×尚可使用年限【答案】 BCZ9G10L3C8Y6E1D8HM10L4Z1B8J1G4W8ZO4V5Q7F9G9T6H74、下列表述中不正确的是（ ）。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果【答案】 DCM2C1G7B6Y5X4E9HC1A3C7C3H8U3K6ZW2F1C3V8L6I9E75、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】 ACO8V9R2L3U10C3A10HF5J9L8T3F9Y10A5ZF9M5I7C3S10L7Q56、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】 ACV4T4S1O5O9Y8S5HR1T1B1F9U6E2I8ZO4W2X2K10R2M7F17、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】 CCT5W3K2Y3X6P3P5HY7N7L5A9B5O4J7ZS6F1O10G10E9J9N18、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲【答案】 CCU3Y8T1N1O6X3E5HQ5A8P2U8I8Z8F10ZW3B1Q8S4M1L3L69、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（ ）作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】 BCC4V4K4T10U3H1Z3HC2W2O3H1X7P2C10ZZ5A10T10F8S8K5M310、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（ ）。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法【答案】 CCL7Y1O10J4N7V6L5HC9R7C6B9F9O9H8ZO9C9F10O10L2B5Z511、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（ ）。A.假定建筑结构是安全的B.肯定建筑物是安全的C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D.说明建筑结构安全难以确定【答案】 ACR6F4C8H8H7C10C7HX9Y1R4L5Q7F1Z6ZK1M9D6B9T6T4F512、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价【答案】 CCZ10G2A1S10Q3H3C3HH3E9I3G3R7J4B7ZZ8R9Q8R5Z7R3Z513、不属于土地使用权的是（ ）。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.租赁权【答案】 DCZ2K10R2N7L3Y4R8HV10L1M9V9U3H3R9ZN10N9S2X7L5R6H914、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（ ）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】 DCU4O1H7G9E9B3I5HJ4X10T9Y3U7Q8M3ZT6Z7C6Z3P2M3F215、五志过极均可伤A.心B.肝C.肺D.肾【答案】 ACO8J3U5E3L6X8G9HE3D8T9U4K7Y9L7ZM5I8G2K3F2L2I816、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 CCQ10J9C6Q1F5C1R4HF5I3A6X1O9P4L5ZF6T3N1M1G3F10T817、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产【答案】 BCS9Z4N2R5M6R2Q10HQ9V2S9J4K6Z7S3ZO9T9X5Y4F4Q3K618、 辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是A.病B.证C.症D.主诉【答案】 BCZ7T8K1A3Z8C4F8HK3T8P6B4G7M8D2ZU4X10Y1W8F3I7U819、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（ ）。A.“交易实例”B.“可比实例”C.“收集交易实例”D.“建立价格可比基础”【答案】 BCG9O6W1C6H7M3F7HN7D1J10C1O6J3P2ZX6H9Q8L2G7X10G420、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（ ）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】 DCX9P10X2D3H2P8W5HM9U10W10O6J10Z4Z9ZM5K1O6B4D1E5E721、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】 ACF4I10U5V3G8X8Y5HW5W3V5K7H6T10K1ZM6X6I5G2C1E4X422、当供给增加量小于需求减少量时，则（ ）。A.均衡价格下降，均衡交易量增加B.均衡价格下降，均衡交易量减少C.均衡价格上升，均衡交易量增加D.均衡价格上升，均衡交易量减少【答案】 BCC7Q6G2K5P6W9W1HM8C6I8Y7A8N3N6ZQ9K2S2U9P5W10X223、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（ ）。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法【答案】 ACH1K2N7X8I1T1V9HK6V4I6R8S8O10E10ZH3Z6A1C9P4Y10O1024、 疾病发生的内在根据是A.正气不足B.正邪斗争C.内外环境之间的相互影响D.阴阳失调【答案】 ACY3Z7M7X2D8P8L10HH1Y3T3A9B5U4J8ZC1M9D10V8I1W5N925、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）万元。A.21B.27C.2473D.2479【答案】 DCQ2R4W5U9L1E2U7HU8I2V10V2T6C6G4ZC10B9W1J1H9E9I126、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给_，使其现期供给_。（ ）A.增加，增加B.减少，增加C.增加，减少D.减少，减少【答案】 CCC10T8Q10F10S8F3C2HP2D9H3Q2J5I5N6ZH3G10D10Q10D5P4W527、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】 CCO3B5F3K4E10T6A2HW6R7K5U3R6I7R6ZN9V8E2E1Z3R1S928、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 DCN4G8D1C1D7J1S1HQ1N9B2X5H10F1M3ZU2U6Q4P10H6H4I1029、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（ ）。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】 BCQ5Z6Y6I4L8S10O9HX6W7O8T6B2N2J3ZK5U3L2L9U9R2A930、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。A.土地成本建设成本B.土地成本建设成本管理费用C.土地成本建设成本管理费用销售费用D.开发完成后的房地产价值【答案】 CCO7N10M5R3B6L6W10HL3O8X5L4I5K10R7ZD7G5N8Y5T1E9N131、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是( )。A.位置B.外部配套设施C.环境景观D.交通【答案】 DCY4D4W3S2M7S2A9HW4T7M10B9H3Y7M5ZU10K1Z3A3S4W3V432、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】 BCP5E5Z7B5Q9A5G5HW8N9Q10Q10D1J1W1ZA1P1Z1O7N7O1U633、下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【答案】 CCU8A5J5R7M7O6A6HC1H5Q2T1U7F1C3ZE2N5G8I4Q9E7P334、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异【答案】 ACY10W5P2I1Q5V7O8HQ5Z7H4Z10L9L8L10ZD1K6V6U7B8L9F835、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（ ）。A.建筑密度大小B.房型设计C.临路状况D.公共配套设施情况【答案】 BCB8B6Z5C8Y1N5P8HA8Z5B10F4P3D5X10ZU2O2V1X4Z8N5W936、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值【答案】 CCL1D1J9L5R6S2F10HG2K9R1N8D8Y1X8ZK10V7A10R4K8K4I237、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（ ）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】 BCR1S7R4Z5A7X10E8HX4X10J7Y10G10A4X10ZF4X5X2J4N1L2R738、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（ ）。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】 DCA6T10E5M8G4B10X7HZ8J8U8Q9X9E9P9ZJ2K5Z5U5H6N3L439、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】 CCW8X10L6F9U4G4X1HL10Z1Q9A2H5Q7Q7ZZ2V3T5C7Q3N10D1040、气血运行的主要通道是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 ACU2N10V6B10N6V2E5HR3B3D10X6R6G10Q8ZF8D6C2P9W9N4O541、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 ACN5L5E8U9K9U10W5HK7O1M5G7J4T9J9ZN10W2E3F10G3S8K442、寒病即见寒象所采用的治法是A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】 CCB10O1S5M10A10A3X2HR7L4H5M2R8D7O5ZD3H5H3Q2X10W3Y143、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】 DCY5H9D5R8H2F8D1HT3C9O2T6U6C4H3ZM8E7H9Q2M4O6G144、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 ACB2U3N4P2U2L9W8HR4L4I8T4G6B2Y5ZB9P6Y8V10S4P9W545、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响。A.房地产相邻关系的限制B.房地产权利的限制C.房地产政府监督D.银行利率【答案】 ACV8W2F8Y7E9U10L6HY4H2E9A4G6K8Y2ZX8K3Q2G8C5P3L546、下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应【答案】 BCU4L8A1P6O10H8W10HF9C6D2P1G3C8W2ZA4R1B6C9I7V1U847、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润【答案】 DCJ9Y6U10I3J1T8B1HS3G8V3T8M8A9D4ZA8G9K8J2L4G5T648、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】 ACQ1S7K10A4Q6U8T9HA10V10I1C10J4S2R1ZC9Z10K6K9F3D7J949、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】 CCT5P8H1X4N3R10J6HM1I9L8G9C7J7G6ZB2B10C2Y5G9Z6U850、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】 ACW2K9G7R9F7U7B8HU3U1N7N2V10W5P3ZL1W10O4T6N5E1N851、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（ ）作出明确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】 BCX10M5P10F7S10H6L7HH8B4E5V4W8B4T1ZY1W4C3C3X6E9H452、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是A.阳亢B.阳虚C.阴虚D.痰湿【答案】 BCI4T4N10C1A8M3I3HU3F3D8M8K8S9W2ZT8E3X8S1F7E4G153、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是A.冲脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】 CCB10B3Q7O6H4N1L6HQ5K5V1E5Y4E4S10ZA2X6T4B2S3I9X954、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】 DCH6T6Q6X2Z2N9T1HP5Q6V5B8I6D1W5ZO6J2A10O5L1D5B1055、“肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少，肾脏衰，形体皆极”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】 DCD10K3F6C6S5Z5Z7HK9Y8L9H10P4F2E6ZM9K7R1H8W6N9B656、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。该宗房地产2013年10月1日的价格为（ ）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】 BCO7X9E1L6S10D7I4HC9U4B7Z6A9A2N9ZJ3K2X9I5Q6E3T457、履行必要的估价程序是（ ）的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】 ACM7J3J9X5B6X10V8HX10B1R10R2K9F6I5ZP7X3R9K9G9V1E758、面色淡白或萎黄，少气懒言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌肤干燥，肢体麻木甚则萎废不用，属于A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】 BCR3A7A8G2Z2X2W4HS4F10R3M2F9C8W5ZD3C6X3I9X2V7M559、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】 CCF8M9A9M10E8L7V3HX10Y8H8Z2L3J1D5ZG6P8P7A4T10L6Z360、创建了温热病的卫气营血辨证理论的书是A.温病条辨B.湿热条辨C.温热论D.脾胃论【答案】 CCQ6G4S7X6C3S1R6HE5T4T6C1U2W7X8ZQ3U10S2U3U2B1S861、某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（ ）万元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85【答案】 BCC3W9H3A10X10A5D7HS8L1G10B1K9P1F3ZS10R9O3C5I8X3B1062、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】 BCS2Q7C2X7U4O3Q10HH8O1G3H4F2M10N10ZW8O6T9P3Y4W10C1063、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间【答案】 BCJ9H8F4M2U4T8X8HY5Y1F7C4D8A9O5ZL3A3Q8E3O7V5A564、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（ ）万元。A.375B.450C.500D.600【答案】 DCV5I2G8R8W2P5W8HH5H8M1K1B5Q1A3ZU10K2D4Q9G8G1H365、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】 CCO4R1F2G2P5Y1J7HW10W8D1L8T3K8F4ZL8U6Z9H10H3Q3C1066、估价上的折旧注重的是（ ）。A.原始取得价值的减价调整B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价调整【答案】 DCX2M7H8S4J2P8A5HO5U1X9X8V4E9S6ZU9F3E6T2T2S5I867、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（ ）。A.通过自己开发耕地取得B.通过征收集体土地取得C.通过征收国有土地上的房屋取得D.通过市场购置取得【答案】 ACR1K7Z5K5R6S7H10HY4X7S5P6Q5S1U1ZG2C7J10D5F5I6P1068、路线价法本质上是一种（ ）。A.长期趋势法B.成本法C.比较法D.收益法【答案】 CCO2R6X8R5M4E10B2HJ1E10A9P2M10H5H4ZE9N8I7L4C7K7G669、当成本法求得的价值（ ）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【答案】 BCK6F10J1U8O8S2M8HS9Z2I9S9C4A4D2ZQ2R1S1S6G1P6U970、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】 CCW6T7S6Y8H8F9U8HK8F9J7O9I2Y3I10ZI8O9S3U9C8P8Z671、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（ ）。A.该房地产的通用性B.该类房地产的市场状况C.该房地产的独立使用性D.该房地产的所有人【答案】 DCV1B7E6O9L2C5K3HK1E1A4T7D6L8B1ZH6Z7U10Z9L10S2B672、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（ ）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】 BCJ7O2G8H6K10R5S8HR3K2U3A5C9Y7G8ZY7F3E10A2T3Y7V873、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】 CCL2X5T5O10J3K9D6HZ8B3O4A2G1S6N9ZH7E2I9I7R2C10Z574、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2014年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】 DCR3Z3P3H7E1D9K9HN9P3Z2N8H8B8U2ZO4P7M6Z2L2K7F875、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（ ）。A.偏高B.正常C.偏低D.不正常【答案】 CCR2R7E3M4J6A8K10HQ1Y6E9K5P2D5P7ZU9Z6I8Y3Q2S1H476、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。A.45B.50C.52D.55【答案】 CCY3Z8V10K3W9X1I6HA6J10R8R4M3V1J8ZE2E10E5Y4Q2E2G477、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】 DCI5A1L6M9C7B5G6HI6J5T7Y8R4P1Q7ZC7X3D3V6M5G10T278、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】 CCZ6R10S8Z5U9H4U1HB1A10X10S1L1K2B7ZA3H6X8J3L6B2S879、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（ ）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.无法确定【答案】 BCK5J2I5E5S2S3A3HD2E10M10Q9W6J9X6ZF2T4D5X5V4K8G180、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲【答案】 CCG4J1S1G2G2E1I7HG8Q6B1C7A1G1R9ZC5E1G6D5I2E10X681、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 CCS6C1R3B9Z7Z9L4HL8F10I2V2P5R5V1ZS10J7G10K1N6I4M382、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。A.土地成本建设成本B.土地成本建设成本管理费用C.土地成本建设成本管理费用销售费用D.开发完成后的房地产价值【答案】 CCU8M2E5I9E4W6G2HI9K10B4X2E2H10B1ZZ4L7W7R5R2D3F983、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】 BCL8X6W1X9U6O7I7HK5A10R3Y4M6P10V7ZG5N2C2H9A6U10Y784、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】 BCV4L3R6G2L3O4T2HK9Y1Z5T9C10F7F8ZA4Z1A2F9M9P4J585、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（ ）。A.投资报酬率排序插入法B.累加法C.市场提取法D.对比法【答案】 CCT10E1R5H5B1Q8P6HO2Y4E2V6Q7C7Q3ZF5W3Q2L3M3C4W686、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（ ）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】 DCW3M10N2A5U4K8A9HB4T1C10K7C6S2L1ZP5B9E1R9U10J1L1087、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去【答案】 CCX7D1X6L7S1Y3P5HU7K10P3J2X10C2R3ZX6Z9Q1I7X1M8U188、气机失调可概括为虚实两个方面，属虚的有A.气滞B.气逆C.气闭D.气陷【答案】 DCS9M5K5V5M6Q7G6HG2O4H1Y2H4R3E8ZE1F2X1W8F3M4E1089、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高【答案】 ACW3P4A7S2H2S1S1HA5I7L2O7Y3Z5P1ZE2A2L1C5N9X6Q390、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】 CCA4K8O3E5U5S3D10HL9M3B10L4P6L3S1ZS1F10V8H8N9U7G991、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】 DCF9A7X4J10N7P1F9HW9U6R3B4J3V8D2ZW9F9J5V7D3G9K4