2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分通关300题精品及答案(四川省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（ ）万元。A.12B.25C.27D.40【答案】 BCB3X3V8D4R9Q5Q10HH10H8Q10P1G10A2S4ZX9T8A6X8B10O2I22、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ ）应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则【答案】 BCJ6I3S9I6I6I7A3HA4G8V6T3C10B1F9ZS8D9A9V4S3W10E73、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（ ）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处【答案】 CCQ9W1V7U1M2U10G8HM2O7F8F6P9C6H10ZP7X9P6K2J5C2A84、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（ ）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】 BCH5P7H1T1W6T5W8HO8K10N1X8Y1X9M5ZF5F10B2H6M3N1V105、中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（ ）征收的一种税收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民【答案】 CCA4F7M3V8X5M2J7HS10X8O2F4V3Y9W5ZD8W7T9L4H1R9C76、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】 ACU9K10M4M10F9T6S3HN5N10S2V6V6X6N3ZQ7Y6E5L5S3H7K37、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（ ）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】 ACQ5N10K6N4F8X10Y8HC8K5J10O2V3O1I9ZR7F3M1A5U7B4F48、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 BCR2F4W8I6V2W8A2HZ7R8O7T3L7L7Q3ZR2U2D10Z2S3C6M19、下列不属于估价委托人的义务的是（ ）。A.根据自己的需要提出估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料C.协助估价师搜集估价所必要的资料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】 ACR5H7Z1F8N7U5P2HU10A6P1E4J8T7Z6ZZ9A7Y3C8A7G3Z810、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。A.10B.12C.13D.15【答案】 DCD5O2Y4B1T9V2D10HW6D4W9G6E8Q6M7ZC1B4L4F8C6N4Q311、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）m。A.22B.28C.38D.50【答案】 BCT5A2T2A4G6B9T9HF1W4V5R5K8O2W7ZA10E6I3Q2V7I2P212、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】 BCW2R2X5W8N7M4R7HK3F5D9Q6Z10A4E3ZU1Z6I8U6T5K10M813、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D.脾【答案】 BCE5N3Y8Z3O10O6X2HT1U1M9M5X7O2N3ZH3M4B10I4O8C3G214、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（ ）的内容。A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【答案】 BCW5E5R5V8E6U5S2HA9V1X5C2J10U8X9ZD5Y9K2Q2L4V4Z915、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 ACK9H1Y3H6L2S6H2HF4S9N7K9M4B9R10ZV1Q3O2B6I4R5U416、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（ ）作出明确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】 BCT7S8A8F1J9D4E9HN8C6S2H2P5K6D5ZQ5Y9U2B2B6H4K1017、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值【答案】 BCV8U8V2I4Y7L9K1HK5B6T6X1Y2B9Y7ZT3Y10E3N8V5U7E1018、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 ACP1W3S4P7V9Z2P2HR3E6X3C8Q7C10Z7ZG10X7J4Q9A3V7U819、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税【答案】 BCS7X5L3Q10N7K5V4HD3O4L3L4Y10Z6D7ZJ8E7G4J1J10U2Y420、下列不属于土地权属证书的是（ ）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书【答案】 DCS8I8V9K5U9Y7G8HT9R9N4S10I4V4U9ZP3W5F8K9U1P5X621、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】 CCE10G4A7W2Z4K8L7HQ3O4M7D6H10X6H9ZP9O6H7W5L7P6S522、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金【答案】 DCA10S7S6T6B3D8L3HJ7Y2S3P10D5E7T10ZQ1K5E7N1I3Q8R1023、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】 CCA4D10I9P6J8M6K1HA7W8C10I1B9X6P1ZN7C8E9C4E2Y4C624、循行到达巅顶的经脉有A.足太阳经B.足阳明经C.足厥阴经D.足太阴经【答案】 ACN5I5K5Y7V6Z5R4HH10V3X7Q7Z6F4N2ZB3S10B6R1X1Q9N325、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（ ）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】 DCP2M6Q4R8O4B1G7HX7P2S2E7P4R8N10ZJ9O5K3L2F4V6B826、当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（ ）。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务【答案】 ACQ8S4L5H7W9A8A4HU4E10V8C5H2F2X10ZF8Q2Q10P1P5F5G827、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】 ACI7Y3F6Y2J2Y2T1HA1X9R7C6Z4D8L6ZO9J5I10N7O2M3A828、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】 BCW9C3X5Q5J2P6L8HQ8C5C8K1F9I6K5ZT10Q6J4L6D4H2R329、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象【答案】 CCS6O10G10Q2P4E3B2HS3G4Y8Q4B7M4H4ZP5H4F2S3B8O9P130、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（ ）万元。A.824B.924C.844D.944【答案】 ACZ1Z7N3I2T5K10P5HD5J1G3S2Y8W9Y8ZB6H9M2M10X6G10Y231、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（ ）。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】 CCO5K3T9F3A3Z3R10HZ4C6O1F4F6A3F3ZC6M4I5H9X8H1W232、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（ ）对商品的需求。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】 CCH8Y7N2G6F5L10D3HQ4F5T9P4S7M7Q4ZP1A8G2B2D8O6H733、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】 CCM2P2H2N4D1P4I6HB5D10S9X8C4B7K5ZS6C8A10Y1C7C7T934、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】 ACD3O2Z6R7N6F6Y6HG9H7P2G7K6C4H4ZH6X10N9C10N10Y3C235、 创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性【答案】 DCE7F6H8K4I3Q5U3HH7O6O6R1V10K9O3ZB8S9L7Y7M9L6I436、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为( )。A.60B.6C.10D.60%【答案】 BCZ5F10Q5Z5G8Z1J7HJ5Z1W2Y6N7A7K2ZJ8B5L8E5B10I3Z637、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。A.某标准厂房B.某体育场馆C.某待出让土地D.某写字楼【答案】 BCX5G4N8N9B2X3B9HQ3Z1W3D1H4Z2S2ZO2H7B9I9F4S3A738、某种房地产的（ ），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【答案】 BCF1M9H7N10E2N4D4HQ6X3W2G6N2I9A5ZA6B9O1X6G10N10B539、下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】 DCP5S8K6U6N6H7S6HX10W9A6P9Q9X7T10ZD4H10F6U9R4L10D140、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】 BCU2T9O6U9H5L4U3HU7D7I1H7T6Q8C5ZV7T5H2W1J10Z7Y741、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。A.40B.42C.48D.50【答案】 CCN9A5I9W2A5H5F2HX1J8Y6B1A6N5K4ZW5G9N2X2V9U10Y642、收集信息（ ）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】 DCP10B7K10A1I6Z2G7HK6S3L6U8O7E4P3ZE4B2X10R3Z6J5O243、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）NPcCkc（t）中，N表示（ ）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】 ACN7P8A9C3Y6Q7R8HD1N8C6M2W5H6I1ZK10B10L3L7U7U6M844、按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况【答案】 BCC2U6S7P5P6Z1Q1HY1B2O3O9A7S6E5ZK7A9T4Z9L5M9X145、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。A.766B.791C.913D.1046【答案】 BCV6T2A3M8K6B8X4HF8X7Z4Z3U2P3S4ZN10U1E9A1C9W7Y546、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】 ACS10B8T5Z8J3T4U7HT6Q10O9J2D6T7Y7ZW3C3L6Q4J6Q4U647、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（ ）。A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅【答案】 DCM9F2L7A5V3V3Z4HN9S9U8P4W10P8T9ZW6F3V1Q6I6J7C348、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%【答案】 BCS8X5Y2X3N7B7B9HE7K2J9L3Z7O9J8ZB1Q4A4W1H9H2N149、 面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 ACR3O7K4O9W2G10Q6HN3F8G4I1L1W10U6ZT8V6J2N1L2F4F150、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给_，使其现期供给_。（ ）A.增加，增加B.减少，增加C.增加，减少D.减少，减少【答案】 CCX8J7P5K8U10U3X8HS5E5G8N5I8E4K7ZN10C6N10G4U2H2K251、下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【答案】 CCV7V9X6M10I1A6W10HD5P1M6U10K1G8E9ZY8B8U8R8Z8C2U1052、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（ ）可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】 ACT2I4F5T9H3W8W1HU9X10V9S6Y10N3Q6ZG5K2B2P10Z7G8Q553、下列关于湿邪的说法不正确的是A.湿性类水，故为阴邪B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】 CCT10R8T10B9T3U3A7HH10N7N6V3S6D8W9ZM2U8O1J4J1H2T354、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（ ）。A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整【答案】 CCF7B7O3D8S5E1F1HS6E1I2I7M7X3K10ZP7D9T4W1K1V4W755、 人卧则血归于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 BCR10Z10O1V8R4J1H9HI2N10V3E5K7T2W4ZE7W9V6I9P4G4H556、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（ ）。A.该房地产的通用性B.该类房地产的市场状况C.该房地产的独立使用性D.该房地产的所有人【答案】 DCL10M3R4B9L3S8N8HY3K10T10X7B3X5O9ZG7A2H1S4V7C3K557、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限【答案】 ACA9Z6X10B3F2E2N3HN10F7B10Y2E9L9N6ZC7Q2T3J6D10Q6J158、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】 DCN2W3U3R4R7J2U9HR10Q7W5A7G10N2F1ZV10J2U4L5R2N6L259、房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的（ ）规范。A.法律B.道德和行业行为C.行业D.房地产业行为【答案】 BCL9D3C4Z3E7G7W3HN7H1K9G5O8P6D9ZY8I6S2Q4F10Y4L760、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】 BCM9A3O2B9S5F2Y5HV3D4V8J1N5H7L10ZT7A7S2S2J6J1L661、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。A.土地成本建设成本B.土地成本建设成本管理费用C.土地成本建设成本管理费用销售费用D.开发完成后的房地产价值【答案】 CCB4X9Q7A10M6M9G8HY3V1E10B8I7M7C1ZA1O10C3M2G5R2O962、下列不属于对房地产估价的需要的是（ ）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】 BCN7A4E7N7F7C1R4HN3K5L5S5F9M7E4ZL7T10S9S5C2H7P663、在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费【答案】 CCJ10K10H8F4J4E5H5HB7R9R5A5Y6V4F9ZP4O9Z6E7S4A8V964、天人相应，四时脉象变化，如素问·脉要精微论所说：“秋日下肤”，则可见A.如鱼之游在波B.泛泛乎万物有余C.蛰虫将去D.蛰虫周密【答案】 CCP9V2M2K7D9C1M8HN3P9A8S4O8Y10Z10ZJ7U3D4I5L3E2D165、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（ ）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元6.12元人民币）。A.6043B.5879C.6290D.6120【答案】 BCY5X2J4R4O10E1K8HD8C8H1B7J1X3Y2ZN10F6X9K5T6Q5Z1066、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。A.311B.435C.322D.200【答案】 BCO2N10I2W4Z6C4H8HM4M9S6M7S2X6U7ZH1Z8V6H9N7G8P467、从本质上讲，价值时点是由（ ）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】 CCL10W9V2U4E8X7Z10HC1T10K4B8E1D3Z4ZS2G7P8P10N5S7F268、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（ ）。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费【答案】 CCG9T4D6A2W8E7Q8HD1P1J5H4I3I1N7ZY1K5L7M1Q2B5Z769、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（ ）。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率【答案】 ACZ4T3C8I1B7E10U9HD10Q8I5Z7W8O3V7ZH7V10M4Y3G10C1G270、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】 BCM8A9L2I7S9V6U1HW4S5F1O10I6O6R4ZB9F7V6G10V3T5L571、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常是一次性的价格剩余【答案】 CCX2D5F7L8Y1V9N7HL2M1E6B3F9Y3J4ZK9C2K6P7I5J8D272、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 DCN7F6G3U2I8Q9S3HS8G9B2M3Q7M3W7ZE4X8U4J1F8V4P573、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（ ）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿【答案】 BCO3A4D2R1Z5E4P4HJ2V10S5F3S1M6H2ZF1P8A3I7J4Z5Q274、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则A.整体观念B.辨证论治C.知常达变D.阴平阳秘【答案】 ACN9G3V5N8P8S9V10HR7W4L7B1Q4S5A3ZJ3F10E2H5H5Q8L875、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（ ）。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理【答案】 ACM2R9D6U5F8T8H1HF4D10C10X3H3M3A10ZG1O10K5Q5M1P4J476、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。A.766B.791C.913D.1046【答案】 BCH4I3Y3N9Q8D1R8HL6D9P6F3R4O9X6ZU3N10K4A5O10T3E977、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】 ACH4F8A2E10C2B10V2HZ10N9D6U10V5J8Y5ZW1X9O10B6K2P3Z578、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。该宗房地产2013年10月1日的价格为（ ）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】 BCK4U7D2G7M9R2H4HS9M7C4K6Z7N5Q6ZA5I8S2N4B7U7M179、房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（ ）。A.影响房地产价格的因素是不断变化的B.房地产自身状况会发生变化C.必须确定一个价值所对应的时间D.房地产经济活动通常有确定的发生时间【答案】 ACJ1P4Z6B5O9U6Z4HS1F1S7V3M10N2W4ZA7V7W4M3Y10G4P180、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】 CCI2G10L4T4S4G7T1HV8V3F8Y5C8T7H3ZU6R9F2I5J4P7P981、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（ ）。A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋支付之日D.委托估价之日【答案】 ACX5O8F3O5N2N5G4HH1A5Y3D1O6B1Q10ZN6O8V6K10R9M4F582、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（ ）。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化【答案】 BCB8L9C6A1V8U4K5HO8P2N3J3G9K8X3ZN6Q1U6W6D1P7S883、房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（ ）。A.影响房地产价格的因素是不断变化的B.房地产自身状况会发生变化C.必须确定一个价值所对应的时间D.房地产经济活动通常有确定的发生时间【答案】 ACC3Y5C9T8V10Q4P8HQ10P8B6D8S5O3W3ZM2Q6V9K6E6K3E1084、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（ ）。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近【答案】 DCV3U5V8R5R3D9S9HI3T4Q9M4M7G8U5ZF1L4Y10C5M2X4K385、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（ ）。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法【答案】 CCW8I4H9J3M5W8P8HK6V1H1J8F5P9C8ZC7J6V2N9C4T6D786、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】 ACG1Y10D7L9X9Z3N6HW9P3Q2U10G10B9B8ZI4C10W1P4J10J9I387、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年【答案】 CCB6Y8V4E2W8S3R10HN6R9E5Y9H4Z5E10ZA10M9A3F2O4R3N1088、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】 CCU6P2Q9U3A4F10L3HC7U9U3K2A3C6J6ZK2A5Q2K9M9G5P589、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】 BCK4Z9Z8G2R1Y8O5HS5Y4Q2J8T9X6T3ZZ7M1Y5E4N1G10P390、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 DCN6A4Z8N3T1Y6L10HF6J9G4G2W9U2A4ZH3R5J1C5Q1W6C691、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68B.74C.76D.82【答案】 CCV5C6X1J10D7L9I10HZ5Y3S5H10L8W1F4ZX7Z4T5C