2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库自测模拟300题精编答案(安徽省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（ ）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】 DCH3T9G3C2A10P4Z5HZ8Y6O10E3G2G4G4ZM7Y9G9I8D8A10W42、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（ ）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】 DCI8X8O3Z6M7R8D7HQ3Y9A9K7G10E10L3ZB4M10F3E2O10R7C93、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（ ）可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】 ACO7A10U1F4M9Y1P8HG1A7Q9J2F7E3R6ZU1K4R1U10P8K1D34、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（ ）之间关系的基础上的。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴【答案】 CCM3Q4X9F1W6W9I7HZ3C9J7M5R3G3R10ZH10Y5V10Q6P7A6R75、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样【答案】 CCJ2Y6C10X3J5U6G8HS1M8F2E9G3G6A7ZZ10W7A3Y4P7H10E56、某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。 A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】 CCR6B3P7E8H1Y10E9HO5F10R9B1B1B3G4ZM4O7U6Q1G7C9M107、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（ ）。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价【答案】 DCQ6M4F7X9J5T2P10HR9C2T2K9I6K5M4ZO5G1Q9M3P10F10S88、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（ ）。A.12倍B.24倍C.46倍D.68倍【答案】 CCT8B2G8H9J2U5O7HK5O8C7D4O6M4U2ZT1N2X1E10R9E8Z29、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（ ）。A.该房地产的通用性B.该类房地产的市场状况C.该房地产的独立使用性D.该房地产的所有人【答案】 DCJ9Z7L7A9A7D3O4HW1M6V1Q10O4D7U3ZT9R1U6F7T1Z6T910、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 CCB6U10J6Y6I7K1W1HS7H1U7A8R5D10H3ZK5R6T4F8J3Z1F511、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。A.主动争取B.主动接受C.被动争取D.被动接受【答案】 ACE5G1N5L3S1Y10V4HO9F10T8R8G6G8K1ZQ5P8I5Q1N3M6P812、下列关于房地产估价的基本程序，受理估价委托；确定估价基本事项；编制估价作业方案；收集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；交付估价报告；?保存估价资料。其中正确的顺序应为（ ）。A.B.C.D.【答案】 BCI2U7C6M8Q9N10B8HF9J3N1U6J2M5V4ZZ1J6X3U6U1F9D513、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅，血行障碍C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】 ACP3F1F7Z7F4R7L2HD4I7O3L2B2V5R7ZY2B2K7J8P6Q1P414、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（ ）。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价【答案】 DCO9Q9B4H4L9S7N10HI4D3R8M2R3W2C9ZS10V2M5K7T9S10E215、脾气不濡，胃气乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘CP4H4M1K1O4T3M6HY6M7T1F4X8O1U2ZK10X2S9J6Y1U4B216、【答案】 B17、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】 CCP9K10V10V4V4V9Z4HG7P1E6D2Z1H4O3ZR6H1D2D5E3X1U318、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 DCZ2U4O5J7U4U8D2HN1P1E2H3E5M4O4ZI1S9G5M2Y3T1G919、某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（ ）万元。A.46.30B.46.341C.47.50D.50.00【答案】 BCZ5L3V5Z1X2S6H3HX5K9Z2F10K6H10T4ZE4J4B9Y3K9O3S520、估价报告有效期应从（ ）起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日【答案】 CCL6W1V5W4D5O2X7HL8J2C5Z4D8Y3P9ZG3N7R5I3G7A7P921、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（ ）。A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定【答案】 CCO9J1A8Z1X3C3G7HV1L2C2H1D6D5Q5ZL3T10Z3O6O9J2W322、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（ ）。A.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率投资带来的优惠率B.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率投资带来的优惠率C.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率通货膨胀补偿投资带来的优惠率D.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率【答案】 DCW5F9S2H10P1Q8Q8HW2U5D9G9U1G9P1ZX5Q5Q1W5F8Z1G323、某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（ ）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392【答案】 CCA5O7K3S4L9Z1X10HO1I4Z5D1I10F7X5ZR9L7N2H2P8Y5X324、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（ ）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 ACA4F2C7D4K3G1J7HB3O3L7P2Z9F7S10ZL6V3J2O6S4D5B125、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（ ）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 ACT3G7Y7V1O10K5M4HX9Z3T9L8Z7B9X7ZU5K6R7J4D8A7F126、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（ ）。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化【答案】 BCE7L8F2H4E4R10C6HC2U8I9V4K1K3P9ZZ5Z10I4Y9U7R10D427、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（ ）。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】 BCK4U1Q3N2I3P4L7HK4G4V5V3D6F6T7ZN3H8R4C6N3K10O828、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是（ ）。A.V1V2V3B.V3V2V1C.V1V3V2D.V1V2V3【答案】 BCY1E10I9H6X10C2B1HF5I6D5W3I1O3F4ZA1O8R10Y7E2T1F1029、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。A.10B.12C.13D.15【答案】 DCI3Q10W9I8C10S2S9HT9N5U4W4N7R9L1ZD1I3Q9L1S7A5N130、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（ ）。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】 DCX2D5F3D5L3K8J10HX4M7Y10J5V3H1I7ZO8B10W5Z2X4P10S931、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 ACZ9I10G9E2S1P6H4HV8Y3T1I3Q2B7T4ZH6R5Y8V8M1R2D232、采用收益法测算房地产价格时，公式VA/Yb/Y2表示（ ）。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减【答案】 ACB7S1L9S1H3U6J7HB6W8W9Q6G8E10Z7ZU5B3M10Z6Y3F10W333、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】 BCO8M5N6X5C4F6X8HB1P2L10K9U3R7S5ZK10D6Y9G5Y6O8O834、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（ ）构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费B.购置时应由买卖双方缴纳的税费C.相关税费D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】 DCT1M3R3A7O8P7C2HF6A7G1W6F5P10I6ZN4R3Y5A3K10S4E435、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】 DCH1K6M4T2Q5L8G4HZ10N8Y7T6T3O4D7ZL4O10P9V3L8U4T836、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】 BCY9J9A4T10N3N1Y8HU2F8W2J8H4X6L8ZE5U9L4R1R8C6F537、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75【答案】 DCH10T3N7Q2W7T7C8HF2G3B3W1J3J2J7ZH8S9V9H7M1O6E438、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】 BCC9E3I9L5Q7L2Q4HN7J1K10D8I10P8S1ZI2H6C10C7Q3J6G139、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70【答案】 CCV2L6M1J10E1W9K10HB1A10Q7M3T8W3E9ZE8P3R3D2E3L9P640、 足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】 DCK10G7X6K2N3S10L6HZ10S10A10E1E9E2S2ZU1Z6V10L10E9P6V241、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（ ）。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素【答案】 CCW7S7L4F4T1P9J9HV1M5N10S9U8E3L9ZK5M10E9M5V7H1O442、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】 DCP1P6S5H9D1M4H8HI6E3C9C5D4P7P7ZW10W5X8X5Z4L3C443、( )，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】 DCS7T4V3B1E5H5E9HP10R10I5N1T8L6T9ZV9I6C10T3Z9H7T244、女子筋骨坚，发长极，身体盛壮是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】 ACX10K7O7O1T9F8S10HS6Z3C10L4J1U4O10ZE8M2R7A5T2K5I1045、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【答案】 DCD7V4F6Q1C5V7F1HO10V9A7E5I10W9Q4ZV8X6S1N3X4D2G146、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（ ）。A.期初B.期中C.期末D.任意阶段【答案】 BCD1Q3J10X8Y7R2R4HG5Z8G6N3Y7V6S10ZZ6I3W7O2K7V5U447、关于估价方法选用的说法，正确的是（ ）。A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】 ACN4S5R3B1D7V1V8HR6K6W6D6T5R1M10ZT5Q3R5J9L3R7V448、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 ACE7X5M2C8F9N4P8HW2D3G3F10K6Z8M7ZT7N3V6D5Q2H4D749、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】 CCH7R1G8J4I1V5M2HT3J9C8B9R1C9V10ZN2L2C10G1D8P6D650、阴维脉与任脉在相会于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.两眼下部的中央【答案】 CCR7Z1R3A6F7W6S7HK4G7L8Y3V10V5X1ZK4O6V8U3M9S8F551、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】 CCN4A5P10P5R1D5U7HK5E7F1G1L9B5D5ZD10Y1F6B5C6M5X952、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式yabX中的常数a、b的因素应是（ ）。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【答案】 ACG3A4W5W7W10N7Q5HQ7W10I4S9J1U3W10ZJ10F3I9F7Q6J9C553、在房地产估价中，将农地视为（ ）。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火灾保险【答案】 ACP10X1Z8H9L9P6J7HL8E1A7G3U2W5F10ZX4N10Q2F6B6S4V854、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（ ）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】 BCL1U9H4T1S7V9W2HG1V4M6K3W3W1R9ZC8G6R10H8P2G1X455、脾气不濡，胃气乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘CY5N1L10Y5Q3V2D7HH8R3U2O2Q10V1P10ZZ2B1J4F8G8N10I556、【答案】 B57、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（ ）万元。A.500B.750C.800D.1000【答案】 CCY2H1C6F2H8W2H10HZ5D9J8H7H9C10S6ZU6M2T6G1P1H4Y1058、交易情况修正的方法不包括（）。A.总价修正B.单价修正C.分离修正D.百分比修正【答案】 CCO6K6H6Z4X5Z8P5HD1I4V7P7I1C5S6ZX1Z9X3R2I6U1P159、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷（ ）可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数【答案】 BCP9U5C2D10S1J3M4HJ10M2W4A6W3L3G3ZA7X1K2P3D10C1H360、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（ ）作出明确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】 BCS2D10M2W3J2R3R6HU8C5A1D10F8P4F10ZI4D6D6N10S3X2J461、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】 CCX4X10Z2S8D5Q4D7HP6U1C4T9S4W1V3ZZ4D10N4P8I4D9W162、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】 DCG8S4E2R2N4L1A4HR6B9F3E7A7E1A8ZI8F6L4J9R6E4C263、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象【答案】 CCX8R4C8H1U7T9W2HW7P6F9A10R4G7S5ZU2V5S7E3L4Z3H664、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（ ）。A.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能折旧【答案】 ACL2H10E3Q4C3K1L5HR3M6T4D6J1N1J5ZV2A4O8R8B8F5A665、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（ ）。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】 DCK5H5J9I6V7T7W6HN9S8F2S8N4L9O9ZU5X9F2V2A6Q4I966、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外【答案】 DCC3V7J9G6O6B6U6HU8H9N8L1I3S1G4ZV9W6Y6O9V9L9F367、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】 BCR7S10T9R6L5Z8Y10HE1M1Q2S1T10B10J7ZZ9A4K6P3T6F8E1068、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（ ）万元。A.78B.882C.1210D.1272【答案】 DCZ4F9X4Y10O5T7O5HS8Z7X10Y10E6F4J9ZG8A4J8V7D1J4N469、“肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少，肾脏衰，形体皆极”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】 DCG6B5G8L1D5Q8Y4HA10J8P7I5M5W6E9ZE10W10H3Q7J1W8T970、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】 BCF3G4L8V8Q1Q10K3HU9H9L4E2X7J9X9ZN4C1E1M3U8U7Z1071、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（ ）的限制。A.房地产地役权B.房地产权利及其行使租赁权C.房地产使用管制D.相邻关系【答案】 DCW7S7I10H3V10C8P10HZ9G5O10X2M9B2I6ZT4Z1W7C7I10S4W172、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ ）。A.上升B.下降C.保持相对稳定D.先上升后下降【答案】 ACW2Y7U4T7I6M8O2HL7Y9D6A10H4U3A9ZQ5R10I1E7Y2B9P973、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则【答案】 CCR10V9C1Z3M1Y7O6HY5W2A5S6W3M2Q1ZB7B8M3W1F1W6W574、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】 ACY7Q10R2U3U4B9C9HX10I6G10K8B5C9E10ZI2Q7U1I2O1I7J675、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（ ）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案】 BCZ7D3C4B2O4G2G3HL1P8L6D6A4G8W8ZF6M10B1N3K5E3U1076、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（ ）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元6.12元人民币）。A.6043B.5879C.6290D.6120【答案】 BCB10F9V5S7F8K9W7HV1E6A10K2C10L8J6ZT4P10P8J1E8C4L977、房地产估价（ ）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法B.长期趋势法C.成本法D.收益法【答案】 BCQ2I8T10B7B9P9U2HE6Z3F1K4E9M4C7ZN4U3Y2G3X4B7G978、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（ ）。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】 ACH1U9J3K7M10Q2I5HC5W7A9B5C1J3C4ZG7N8S1Z10B8R3M1079、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53【答案】 DCV1X3Z9N1O5Z6E7HC2W4O1Z4T4E1I10ZN7Q1E10H5H6Y2X280、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（ ）万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】 CCE9Q8S1Y2G2N10D10HE6C3F4P9J10G10Z4ZP5V5D4K2X2R1P881、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（ ）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】 ACU10N2D4E1F4I1X2HH3K9D10R5I6S5D1ZW6Y9J6E4F9W9Z382、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（ ）年。A.34B.35C.36D.37【答案】 CCV8X5L6L6J9B9C4HN7H2J6X1N4V7L7ZR1Z9G9B8O5R8V1083、可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】 DCP7Z2L5T6M2S4I1HW5Q5V6Q3Y8W8G5ZY9M3D2G1E2E2P984、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（ ）可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】 ACC8G2S8K9S7M8K3HZ4X6J5T10G3U2B2ZY9C8G5S2Y1Y3R185、分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】 DCK10X1U4L2Z5I2M10HH8X8C8W6O7K4Y9ZB7P2X9G5G6X1M986、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。A.自然环境B.人文环境C.景观D.施工环境【答案】 DCR2O9M4C7P2D1N4HV7T1U5T6H3M2Z3ZF5K3Z3P1H10O1J487、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（ ）。A.评估价格B.正常成交价格C.市场价格D.交换价格【答案】 BCV3L5G10H9Y8Y5C4HH7O4E8H4R1A1W4ZA6U1K2F1D8V3A488、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】 CCR2U9L8N7V9B3B6HL7F8U3D1M4B4Z6ZZ2E9W3D3I3U4Y389、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（ ）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价【答案】 DCC10M8T9X9I8N4P10HS2O2Q9C6G3K2U2ZB4C8N3L10X10X2T190、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（ ）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【答案】 BCR7H8X4U10J10L6W10HO6L3T7D9W2K1D1ZE3X9K8O7E6V5O1091、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为