2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库自测300题含答案下载(陕西省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本建设成本管理费用D.土地成本建设成本管理费用销售费用【答案】 DCU3A6P9L5P3C1V4HY9J5T8Y3S5M1I2ZV5X2M8Z4V5U9G52、 人卧则血归于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 BCA9R3I9H3T3Z6X5HN3L9L3H8I4E2Z1ZU8G10A4E5V4Z2N33、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】 BCO6Q4I6Z9Q2S10A5HB4T6G7X8M6R9S7ZR5X9Q4V7Z6D3X64、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】 BCU3H6P9I10X2K7N2HP1A6S9I3V7W4L10ZP10S6N10G8I7H5L55、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【答案】 CCS5G3X2V2Q8N9O9HK7K5J8U7C6Z10Z8ZA4Y4H6A9Z5W10Z86、收集信息（ ）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】 DCD8N3D6P6I2B3T8HK2Z4B3B1H7W7X8ZO6C4R3D6J5B2S57、下列哪项不是治标与治本的运用方法A.急则治其标B.缓则治其本C.标本兼治D.先安未受邪之地【答案】 DCW8N1D1T9K10W2T2HD5W6X3A9Z9T5V10ZX3W2T1Y7G8G3E28、关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】 DCW1W6V7K3A5S6V6HX5B8G9P3R2J9F6ZM10B4G9M8L1M2T99、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】 ACO9Q8B5T10U1K4Q7HL3C4V2Z1J5N3G5ZF5I8Q1E2X3V5B1010、其性收引的邪气是A.风邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】 BCV7T5Z6J3X8O3J5HN6D4P3Z6Y2Q7F2ZB8A4O7I2K4Y3B111、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（ ）。A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值【答案】 BCL9B2T8R10G6H3B8HL3E2L2H2D10H6C7ZZ4H5M2I2Y2G8T912、在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作（ ）修正。A.增价B.减价C.不变D.相对比例的调整【答案】 ACG2L9Z7V2A6L8K7HV9V8W3M10C6I3L3ZN5U3P8B5D6B9I713、成本法中一般不计息的项目是（）。A.土地成本B.销售费用C.建设成本D.销售税费【答案】 DCG10V1K3W4K9M9E6HF10F3V7Y10Q2Z7I10ZW8R3I9T6Y7K9T1014、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（ ）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】 BCE9H9R8Z3B8I4U5HI9P1K10H2U8Y5E3ZY3S9O4I6X1X5M115、下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】 BCJ1W3O7B3Q10X3Z10HU4U6F10W4H9C1F2ZE10S6M2N7A9O2C416、在国有土地上房屋征收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于（ ）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设【答案】 BCB9A4N10T9J4H9W5HI10N7B1G9M1F9Z7ZC3R5V7Q1L1H4B1017、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况调整系数为（ ）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】 BCJ1W6F7A2P1Y2P2HJ6F9R9S9N7I8J4ZE9F5F9C9C6E3H218、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【答案】 ACF1E1R5R3R8J10C7HE9C4G6T3Y3S1E9ZN5S3N5Z3R5D9J1019、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 BCY4M5P3C4P3Y1P10HR10I7Y7A5P8A6X7ZZ7C4D1V2G10T4Q920、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（ ）。A.期初B.期中C.期末D.任意阶段【答案】 BCL6T10L5U10W4Z7T8HT6U5E7B10F10M9O9ZL4K5Z2T8B5H10U421、下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】 DCT5M5L10P6I9T9D8HD9A8X6V1E5O8Q2ZY10X6O3R9Y8A5T722、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933【答案】 CCK5S9F7R6B4W9U4HG3N5W10D7H5T10J7ZF8I9S3C8G2G10I223、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（ ）。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率【答案】 ACW2T7V4Q10I3L4S6HX1T9O8L10A1Y3E9ZR2T8U4N1N2Q3A224、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】 CCU10X8K10X3S8O5J2HT6Y6A5P4M8N3Q8ZN8M6H2T3B10G5K625、夏季的主气是A.热B.暑C.风D.火【答案】 BCJ3E2M4D7I5G10B5HA2Q9P3S7O10O8A5ZL5N4S10M10H4C7H526、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 DCI10L6D6J8F7V9M10HN6C2K7K9H6L4D9ZZ8E10L6A6K1O10J527、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】 BCU9V1W1L6E1T6N1HT8B6W7S2O2W3O8ZZ10L1R1Q1S7P1A228、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 CCH7P1X6H6I4P1Q3HW10G8P3E3Z10P3L1ZE4T4I9Q2B8X4V529、 胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】 DCT3U3S10I2C6B8M8HC2S6J7Q4X5E10R8ZJ4G1F2K9L6E10L630、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（ ）万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】 BCX10W5R2V2G5V8P3HC9P9V1L6D2T9L8ZD3Q8C8J8K5B9H1031、甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（ ）万元。A.050B.5065C.5080D.62.5150【答案】 CCI6Y9G10M1A6O6I2HX5G7V6E5A5W7V4ZG9W10P1B10E2Z3U632、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价路线价×（ ）×临街宽度。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】 BCJ8O5L4Q8L9F2Y6HC8Q8K8E5Y9M1L7ZY1O10D6B10S8J9O633、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】 BCU8N6O5N4A1D3M10HT3A10I7B10X1V3A1ZP9P8O5E8M4J5G634、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】 CCF5A5N2J7S10O4P8HS7V9U9G3N10G10B9ZN8B10U6V6H1C8R735、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（ ）的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整【答案】 BCC5J2X9P3N2W8O3HX9S1F1O10B6P2Q3ZK5L6Q9B7H4P3S236、由于房地产的（ ），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性【答案】 ACL10D3P5K5F6T4T6HG4T4Q2X2F9O5O5ZO5Y7R3S9Q8X2T1037、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（ ）房地产状况为基准来确定。A.估价对象B.标准房地产C.市场上D.交易情况【答案】 ACT4A1C4B9B1E5J6HK5X6B5X1R10B8Z3ZA1R3X8C4P6U9L138、评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元，折现率为10%，则该土地的价值为（ ）万元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】 CCO9Q9O9V7N7N2K6HE6M7D8Q1Y9T3D7ZH7W7B9R8P6Q9Y739、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】 ACQ6L8C10U9W8F3A8HV8X5C6H4V8V5G7ZJ3F10H6J5A9B3Q340、 滋阴以制阳的治法属于A.阳病治阴B.阴病治阳C.阴中求阳D.阳中求阴【答案】 ACZ6W6Q10I10X3O10T7HE6P6D7Y5J8H6T2ZD1Y2U2L7I7E2J241、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是A.病B.证C.症D.主诉【答案】 ACH6O2M1Z1V8P5V10HW7W6E2S8J5F9D2ZO9A5A7Y10N5M4Q342、土地具有（ ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】 BCR10M10F4F8S4A4C1HU6K5E9E9B5O3K10ZA10J2U8I1D10G1J643、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产投资价值评估D.相关经济损失评估业务【答案】 CCA3T3L4G6H9B2Z5HB2V3B7S4E6H7Z8ZC6E3Q4H3L4T9Z744、气血关系的失调主要指A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】 DCN10N9P3T10C7D10D3HZ2E10C6C9S8Y9N10ZA5C6X8Q3B6R2X645、 “( )则心系急，肺布叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在中，故气消矣。”A.忧B.思C.悲D.恐【答案】 CCV3X8V8N8O6A2Y4HH10R6U2X5Z6U6W6ZX9M8K10C5W7L5D846、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（ ）万元。A.800B.878C.896D.1129【答案】 ACV10R5Z10M9U6U2E6HI8L6U1O7E3L7U10ZN2R4F4Z9D10I3X147、相火有“生生不息”功能提出者是A.刘完素B.朱震亨C.张景岳D.张锡纯【答案】 BCM6X9I6V5D7B2S2HJ5O1M9S2V5N9X8ZF4Y6K1E10Q3M5Y948、关于地租测算的说法，错误的是（ ）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】 DCG3P3C1O4C3S1E9HJ2N3I1W3D5W1H7ZW8C6E10H4A5D10K149、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】 DCF9F7P3D7H2T8S9HQ5R9K1J8N6U7V4ZM6H8Z9M3J5Z6M450、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】 ACL1Q7Z4Z5Y3V8L7HT5F9E10I5T6J5R5ZP2L5O1A9C4K4C251、( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】 ACE10T4B2A9Q4E9W1HC4X7Z10R4H8F4T8ZJ4B5K9C4X1B2L1052、在房地产权利中，属于用益物权的是（ ）。A.自物权B.地役权C.抵押权D.租赁权【答案】 BCK4I3F10D7V7A1G9HA3D3I9X9A10R5Y8ZU1V1Q7F7J7E10J353、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】 DCD9V8L10A9H10Q6H7HT4D10P3G9W4L4U9ZB2S3K8K4W5N10Q854、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产【答案】 BCG1U7R5R10Y9J8V1HS8D6W3I9H3Q1I3ZA2Y10O7G1I6R1S655、（ ）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。A.办公B.商业C.居住D.工业【答案】 CCY7Y1F3C1C6A1A8HT1U10R5X2P8C3I10ZN6T9Q3B9B2Z3G756、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 DCH5K5K3Y6K7R3R6HY3Y4B2I6M6P7K5ZY9S9Q1J6E7Q5P657、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病B.正虚不甚，邪势方张C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】 CCM9P9M2B5G8M5K2HW5F9A7Z3Z8H9Y4ZN7H7N1R9C7U4N458、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（ ）。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【答案】 BCB1W2S1O3G5G8T5HA1B3J2Q9C5V8H6ZT4G2E5M5B10S6L659、下列哪项不属于扶正的具体方法A.滋阴B.养血C.温阳D.消导【答案】 DCI4N3Q10B4B1R1H8HY3F9N1U2U7H8F5ZX7V8S7C7R6M7F160、( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】 ACT1W10Q10W6I3T1X9HV2W8W2K10V4V3U2ZT2B9J9A5A4H2L361、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】 DCJ6U5F6M2E4A9I9HN10S1K4L1D6E10I7ZS6L5Y6N4E1G5N262、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ）。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】 DCG2I8B4P1L5A10P2HK8W7Y4E3O10E5E9ZG6X1M9M8P5E3B363、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。A.利润B.利息C.收入D.收益【答案】 ACF3W5Y5P7H10Z6X7HN4H6D7V5Q7W10L7ZJ4V9Y6D7A7H8U564、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（ ）进行估价。A.市场法B.收益法C.假设开发法D.成本法【答案】 DCQ5X7Q9X6W2Y5I6HW2C3C2N6C8H1V1ZB2V5P6W2Z4C3U965、在房屋征收中，评估期房的价值应以（ ）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果【答案】 ACI8P4K9I8X7G4I7HE7E1D8U10J2A6C9ZY7G6L3S10O4D9K666、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（ ）。A.在建工程抵押估价业务B.公司上市估价C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.司法鉴定估价【答案】 ACN4I4J6X7Q8P9D1HB3J6C5V7X9S10G2ZK8R3L8D3F5M8A667、建筑物折旧的求取方法中，（ ）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法B.市场提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】 ACP10Y7N8S5R5W6K4HH1F2X8M4J2T2V1ZR6L7B9V5J8X10F168、下列哪项属于气和血的关系失调A.气血不荣经脉B.气随血脱C.气血两虚D.以上均是【答案】 DCE4N5S9S1Z10R8X3HF4N3L6I3J3B9B7ZE5G1G10W1D9I1R1069、天人相应，四时脉象变化，如素问·脉要精微论所说：“秋日下肤”，则可见A.如鱼之游在波B.泛泛乎万物有余C.蛰虫将去D.蛰虫周密【答案】 CCN9M5T6Y3Z4P5O8HX6N2I2D4I3Z9H8ZG6Z3S7F2J7F1P970、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】 CCO4S4B10E7X6S10M10HE1W7L4N7P4S3H4ZE10F4J3X3R7G8M871、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（ ）万元。A.3752B.3806C.4128D.4830【答案】 ACE1X2V1L10F9C7E8HQ6E5Y6X5S2U6T5ZP8S3M9Z4E3E10V272、对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（ ）。A.东北角、西南角、东南角、西北角B.西北角、西南角、东北角、东南角C.西北角、西南角、东南角、东北角D.西北角、东北角、西南角、东南角【答案】 DCR7W1V2C6A3N3H4HK6C4H3K10O2I5L2ZR3L3C7M6Y5J10L173、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（ ）。A.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能折旧【答案】 ACG1J6F1K4F5X2D6HM6U7S3X5D10O1H10ZP8I6D3U6I6U3O474、某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（ ）元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87【答案】 BCL4Y5D6C8L6M7K1HY2C8R8D5J4L10V10ZG10J1X7F5S6E10N875、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列对“和”与“不同”的理解正确的是A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性D.“和”是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】 DCI5E1F7Q5Y3F4H8HP9S2L6P1W3N5S3ZS7N10A10R10F8Q6L876、客观存在的房地产价值或价格可以通过（ ）出来。A.发明或创造B.创造或确定C.发现或探测D.隐定或探索【答案】 CCM5J2L3P5A2S3E7HD6N8N6S10K6S5I6ZM3I7A2O1N10F6E477、已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（ ）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】 ACJ2K7T6F6V10X5E10HR7H10U2O10A10R3X2ZR9J4G10K10H2M8D678、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（ ）万元。A.485B.490C.585D.590【答案】 DCX7B5X2F2F10P6Y8HR10Y2X4U8Y5U4P4ZV10N6T10F1Q1Z3Z779、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 ACM7R8V6K6V10S3S7HV5N6S7D1D10I8J4ZB10X1E8L4H2W5B180、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）。A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元【答案】 CCL2G4T8Z10R1P4J2HN4U4V5I6N2M7T5ZN4K8C1I10O4K5D481、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】 BCV3K7N8L6R4D2M1HV6U7P8U7F3V7R8ZI8U6V8Z3Q6X5H382、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】 BCX10B5O2C9G5L2R10HX8F6Q10K7W5M3K2ZG8O4E8V5X1N7A683、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”【答案】 CCY9G4R9V5I5P1S10HR7F9T1A5P10J6V4ZL10T6T1L6W5C6M384、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580【答案】 BCZ3K9J2B7E9N8B4HI9F2A4C8S9W10V7ZR5N4J2X3X5P8X185、影响房地产价格的环境因素不包括( )。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】 DCV7W6M9I1S6W5I2HY6S10T5I4O9Z9O7ZN2J1T6S2T3D4N386、在建工程一般不适用于（ ）估价。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法【答案】 BCM3Y6L7F5B3G7W8HE2K2G5M6A7H8R5ZF10F8Z8Y6H6G1S487、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。A.100B.50C.50D.100【答案】 BCT1A3Q7L8S5A2M8HM5G5E9P10D7R6Y3ZW3Q8L7Q6J7R1I1088、下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（）A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】 CCS6X9Z1X4N1S7K3HE6M7I7R9J2D10P4ZM4S3T9A6W5A9O1089、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】 BC