2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库评估300题带答案解析(辽宁省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70【答案】 CCD8S7S2H7M9D9R9HA5F6P3R6B2P2G1ZQ8B6R6P3D9H2Z42、“三阳脉衰于上，面皆焦，发始白”是指A.男子，六八B.男子，七八C.女子，六七D.女子，七七【答案】 CCL5X4R2S1E5T5S6HS6T1J1C5X3M4Z5ZN9S7L6R10K2Q2Q53、气血关系的失调主要指A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】 DCH10G10G9R6N3S6X5HA1C7Z8A8E7E9U3ZH3B9B1L9O1B9H94、成本法中一般不计息的项目是（ ）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【答案】 DCQ3R3K5R3Y4N2L9HY10Y2F7D5C3G5J6ZP9O10U10V1D6S8K25、胃热的形成原因为A.邪热犯胃B.嗜食辛辣C.肝胆之火，横逆犯胃D.以上均是【答案】 DCU3Z5J9J9S10S10N4HU3T9Z4L1G5G10N1ZE1D5K1C7P1K8H96、手三阴经均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】 DCP10V5I4Q3B6U1F7HS10X1K3V9Z8W3R9ZB1Q10O4F8R7B9F57、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】 CCX5T1Q8A9C4U8N2HU2Y6K5O10C5S10D2ZB4P7B8O5O8N9Q78、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限【答案】 ACM7F5E4U10W6X5J10HQ10M10P6F5U8S6C6ZX2Z5S10Q1A7B2Z49、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（ ）。A.上升B.下降C.不变D.无法确定【答案】 ACM7J7Z5D9T4S7C9HV3N8Q10S8Z6Q9K2ZH8J4Q7K4F4P5T910、经济全球化的实质决定了它的发展必然A.有利于所有国家B.有利于发达资本主义国家C.有利于发展中国家D.有利于社会主义国家【答案】 BCJ1M1J5W5N7M5W6HW9D1M1M5P8S1S9ZS8N5U4L6J9Q3C111、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】 CCU2S2A6H2J10V3V2HW7U6Z1I8C6R3I3ZZ2J8X9V9D3F3W312、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（ ）。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】 CCZ1F10O6G9B8E9M6HL3M9D10S6W6N7X10ZP7W7K6M8S4H6N213、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 DCD4B3B9B10O4Q7C5HQ8P7F3N6L8H3T1ZN1X6Z4R3A1S3N914、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】 BCB2L7E9M1X3R10S1HT7K8D1O5T8M9Y4ZP6X9L10O3B8Q10D515、已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（ ）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】 ACN8Y1X4P4P9U10N4HL3F8V5U7L7G8G8ZM8Z4J5C7S2W3K516、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（ ）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【答案】 ACJ6G5Q3X5Y6X3T7HC4B2I9R5V10A2Q6ZW2P5U5V9B9D3C117、“筋骨隆盛，肌肉满壮”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】 ACN10B3I5T5N1B9V3HY7D8K4L1H9R4I9ZZ6Z3I1E10W9I4R418、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（ ）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93【答案】 BCO2K2Q2E3H8U5J9HV1K1O2Y5J6S7V4ZM6T3H4Y2G1D2J1019、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（ ）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】 CCG8N1E8P4W2Z4V5HR2Z2U8H5U6I7T9ZS10T3U10J3G3Z9V420、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为( )元。A.32000B.40000C.48000D.83333【答案】 BCT8S4H1D2K6O10S10HM4Q10S1A2T2J8A10ZT10I6Z1E4F5L8K621、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（ ）。A.叙述式报告B.口头报告C.书面报告D.表格式报告【答案】 DCU5B5Z6B5O2Y3G3HC10F3Y6B9O10U9R4ZB5L6J1R4M6Z2U622、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】 DCC3Z10F7G10W9T2J10HC4J3G1F1I4G10K8ZO3Q8Z5K2A5V4R323、 提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是A.医和B.葛洪C.陈无择D.张仲景【答案】 CCT10D3U2N9G5L10Q6HO1L10G7I1H7J6Z5ZH1J1G9F3M5K6I124、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】 ACG3T5B5L5T3Q3R9HW4U9G8J4N4V9R1ZF10Q3O9O5N6M4S425、运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法【答案】 DCT2E5L9Y9M10Z6C7HN7K6Y9A2J1K8N2ZG7Z6C5P1V4F4M426、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（ ）。A.上升B.下降C.不变D.无法确定【答案】 ACZ6P5X7K1K7H8D3HI8P6V10W5E8S2U7ZO7Z3I10D8O6V7I927、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。如面见赤色，口味苦，脉洪，为A.肾水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】 DCD4W4D6Y10S9T5C4HY2W9B10Y9Q10O5D5ZZ10P10E7V10R10J3S1028、收益法中所指的收益是（ ）。A.价值时点前一年的收益B.价值时点前若f年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】 CCL10E6D8G3X2E4G4HS8I6E9B3M7W7F3ZV9F10V8O6S5F10U929、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（ ）年。A.29B.39C.40D.45【答案】 BCV1T7D7W1U6W7T4HD1B2G1P1W10N9A8ZL9S1B7C2I6S1X730、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（ ）的收益估计值。A.较高B.较低C.居中D.最低【答案】 CCN6P9X7C2W7S2I2HJ4H7P1C2S5I9C9ZR8S5N4T7G8A2P531、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】 CCT10P1K6I2H8R6D9HG10E8V1Q5A6P10X6ZB9P4E4P1U4D8T232、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价【答案】 CCE9Z5Z2U8A10X5J3HH3N2P9F8C8U2N1ZP1G7N7B10Z3R9Y133、在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数【答案】 ACJ6H1R3M10O7C9R7HX6F1Y2C1I8L7I4ZE4M10T4N3G7K8Q534、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 BCX1C8M6X2Z9L7Y1HV3X8D8R4T3D8C1ZE5Z9A10E8I4Z5K935、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。如面见赤色，口味苦，脉洪，为A.肾水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】 DCF1Y4R10B10A2A2H3HG8A3E4U7J5Z8B1ZO5D5Z9R1O9D1L936、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【答案】 ACA6I9D10L10C3R1E2HP10H1T7U9C10R8J1ZZ6S2N9R2M5Q1C637、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值【答案】 BCE1P2F5M1G9S7W4HT3E5T1I7U10H5O4ZV6C3Q7D3G7P7N738、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（ ）。A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关【答案】 DCJ5N5H7F2I10I9B1HV5P4S6L5A9Z1G10ZH7M8G3D3X8D8Y339、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（ ）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】 DCN1O8U1T4T3L8X10HT6O6C6A6L5C6F9ZW1J9X1K3O5V3M940、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲【答案】 CCL2P8O7J9F8A4O3HU3A7J7H2E1I6G7ZP1P6G1A5U2I8W941、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】 BCL6R1L9B9I3D5X9HV1A6Y2Z5J9I1S4ZK5A8N2O10Y7L8S642、循行特点为“离、合、出、入”的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 CCZ6S1J10R7X6I7W3HP6Y7J10I7R5R7R8ZJ8U7B3H3D5G10R943、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是A.病B.证C.症D.主诉【答案】 ACL3J4M2P10S5T9B9HY4Z2H3O2E10V2B9ZN2M10D8J8W9M1F444、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（ ）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常【答案】 BCE2I7H5T6J7T6I3HN10T10T6H3P9Y1Z10ZM5R8D1X3R8W7A745、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（ ）。A.20万元B.25万元C.40万元D.30万元【答案】 CCI9W5F2U4V8M9Z4HJ7A1E2E2P9M3P4ZZ2O2A2V2C5Q3C646、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于A.缓则治本B.急则治标C.标本兼治D.未病先防【答案】 ACF8F9S10E4R1A2M8HL3A1U9F5N8B6K1ZB7L2I10O3U2T5F347、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常（ ）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】 ACH6Y2M9Z8N8W7I1HY1J6Q7I3K9H3Q2ZF9K9Y2F5S4B9A548、通常把比较法测算出的价值称为（ ）。A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值【答案】 CCV6Q3R7V7X6I9U5HX9F6Q4B5A7Z4Z4ZQ5O1V4X10N10C4F749、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。A.87B.124C.130D.134【答案】 BCY4J1A3S2F3C10R4HB1Y6C8N8S4Q4J2ZR8E10N8S2Y3N1A650、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】 CCG6J7W4V1Z8R9O6HN1O10X7A2V7L3N8ZE5O9D5G3Y5B8L551、“皮槁而毛拔”（素问·五脏生成篇）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】 ACH1K6C8Z9Q5B3I4HC7X7I10T5K4W10F2ZH3J7Q3C10R7C9H852、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】 CCE7V6W1F7X4X6J6HE9V9C5W4H4K5T3ZI4H7X10H6D8M9F153、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（ ）构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费B.购置时应由买卖双方缴纳的税费C.相关税费D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】 DCF7W5N5V10V9U9S6HP1T8M4B10A5M6M8ZM7H4P7I5S9E10V154、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。A.售价B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】 ACQ3R7Q5G4V6J3M7HY3Z8I10F2Y10P9S1ZT5O2W3G1A9K10J555、采用收益法测算房地产价格时，公式VA/Yb/Y2表示（ ）。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减【答案】 ACH1H10U5C9H7E6P3HF8S4A8E9M1T6W2ZH7V1Z5Q6G9V9H356、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（ ）的比值。A.综合资本化率B.土地资本化率C.报酬率D.建筑物资本化率【答案】 BCM3L8Y2R5H6Z5Q6HZ1L2L6X8N2A5Y10ZO8F5K9Y9S4R9R1057、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率_，会导致房地产价格_。（ ）A.下降；上涨B.下降；不变C.上升；下降D.上升；上涨【答案】 DCO8X8N8F2W8X4B4HY3C7H3D4C7Y8K5ZR4V7V8G1C7H1H858、“从治”又称A.正治B.反治C.缓则治本D.急则治标【答案】 BCT2A7Y10W5S9Q8J4HI9K8S10H8P6D2Q10ZG10Z6M3A4A10M1E659、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】 CCV1J10P6N10E1W10X1HA4J7Z6J10C7H8L6ZD1I1B9Q1C6S4H960、胃气虚的形成原因是A.持久或反复地饮食失节B.禀赋素虚C.久病元气不复D.以上均是【答案】 DCK7V2H8B2R10B6Y10HE9J9T7Y10L2E8X3ZA10X2F3K8M6I3O161、对新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】 DCT6Z3Z3C1S1B7E7HJ8I10P10G5O7C9D2ZJ6L2F6K7G2O8M1062、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】 ACZ10O10T5E5E7J10O9HK3J5Z6J9M6Y4V3ZN3N3Q6V1H2N2I463、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（ ）。A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】 ACL2N1A4O4Y3C8J1HA9P8O1K3C1Q10Y9ZK1J6O9S7L5T10W964、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（ ）。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【答案】 CCP5C2O1H2Q7Q4D1HQ2D4T2M2D10H5C1ZO2T4R1R7W4K6E765、收益法中所指的收益是（ ）。A.价值时点前一年的收益B.价值时点前若f年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】 CCD9U6E8F6M8G8I4HU5J8W3L8C6I5O5ZR1I7Q9T4T3H6K466、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样【答案】 CCY9I5W1R10R7U9L6HW9F7J8W5E4W10U6ZL2H1M3X1Q8R1K967、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】 CCL8P7O10Q8J6D1Y4HF7I5V8M2E6U6X3ZH5U5B2I4V8R4I1068、不属于房地产状况调整的内容是（ ）。A.经济状况调整B.区位状况调整C.实物状况调整D.权益状况调整【答案】 ACQ6F5Z2Y4H2P3E3HB10Y7P3Y8F10S5Y9ZL5A5W3G1A8X2A369、通常把比较法测算出的价值称为（ ）。A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值【答案】 CCD6Q1N2N4O3J7Y7HJ7F10S3Y3Z10R2H10ZC2H5A7V4F9Z10E570、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 DCO2S4R5D8Q6H3P7HK5V4R6G10E2N3B10ZG10B4T2K1A4M1I271、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。A.技术上可能B.财务上可行C.价值最大化D.法律上允许【答案】 DCJ4X5H4H6W8B9R10HK5J5R10A5T2M5J1ZX3A1M6V10H4Q10R372、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 DCT10J3B3S3I8L2K8HE6J2Q4O1E6I10U8ZL2Q5M2C6S8A3Z273、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（ ）。A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年【答案】 CCV10M1T6I6I9Y1X6HF2F9V10J4Y8T2O5ZN10U3R7T1A6H6D374、房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【答案】 ACW10S10A9C2W5F3F6HW6M5K2G6Z1W9Y10ZX10W7I9M2U7I5W575、“惊则气乱”，则A.精神萎靡，气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中，甚则失神狂乱D.心悸，惊恐不安【答案】 BCQ9Q1T8W9Q4B2B8HU4B8Q8O4H3F10Q8ZS1Z5E1E8R4U7F1076、在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（ ）的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】 BCN9A6K7V7I6R7S5HH9V7D4N2E1K1E3ZF7B1W8H6I5T10X277、通常把比较法测算出的价值称为（ ）。A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值【答案】 CCR3R10R9V8Y9E6N10HH5B2Q7G6E10H3D9ZJ5O9D10J10P9P4Z178、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（ ），为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理B.有根有据C.基础相当D.相互可比【答案】 DCE1F9P3D8E5C7C2HA10A2F8O6V9E5T4ZV1M8E3V10I3U6E679、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经【答案】 ACO6F7C5F2L9I6M6HO3O2T8L8U4H10N1ZY10O4Z10R5D9W4F180、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（ ）。A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值【答案】 BCL1I6U5F2F7B8A3HP5H3A8L9J5J7W10ZF10D9G10Y7H5M5S981、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（ ）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】 DCF2Z10B1W9V2A6I9HM10R4S7D3X7X4W7ZG1G9R7J1J5H6C1082、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（ ）。A.偏高B.正常C.偏低D.不正常【答案】 CCW8N7P3Z4Z10O6N9HG7W7C2F5W5M7L2ZT7V1S5C1L3B10B183、在建工程一般不适用于（ ）估价。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法【答案】 BCF4J7A9X5O1M2U1HB8U7M3V9A3R3D3ZA5V9J8Y2W7A6F1084、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（ ）。A.上涨B.下降C.很难说D.没有影响【答案】 ACB3I1Y1T6Z2K8M1HO9M10G3B8L3H10P5ZW7A9D3J2U8R2F185、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（ ）。A.投资报酬率排序插入法B.累加法C.市场提取法D.对比法【答案】 CCZ4O10P6C8O4U10X5HB3K6P9N6V5D8L3ZG7A3H2N4L3A2K886、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】 CCS3W9Q9I4X1F10M1HW3L6F9A10Z9R5W1ZV6C10G8L10H3Q9B1087、津液在体内流注输布的通道是A.经络B.腠理C.三焦D.脉道【答案】 CCG6E2S3E6X8C6A6HX9W2U8L9X6F8P9ZL1F8R3H6L8S1E688、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（ ）万元。A.824B.924C.844D.944【答案】 ACH4V7U8E9F10R10F4HA7Q9Y1T5E10J9A4ZI1F8W2P8C1W4Y989、薛雪的著作是A.温病条辨B.湿热条辨C.温热论D.脾胃论【答案】 BCH10T9Z3T4M5K10F2HO5X2G10J3R10N2G1ZL2G1S2E10C6B2T390、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（ ）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】 BCD6N6E8V9F1R9W9HD5C1S4L1D10I2G9ZN2F5T6H10C3C5M391、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】 BCE2B5V5E8K3M9G1HN5C5F1X9Q10M1D7ZB9K2U7B3E4G5P892、房地产的（ ）特性，是房地产的最重要的特性。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样【答案】 ACC1E6V1F9R8Q1I4HR7D5S5B2G7R7E3ZF5X1F6A9U6N10P793、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（ ）万元。A.375B.450C.500D.600【答案】 DCU5G7D6J6C9I2R3HY1E8Q5M1D9B9O5ZS10U10G7V1R10P4F1094、收益法是以（ ）为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】 DCW10C3U10Z2B3F9N8HW2M7I2L2E7D7R9ZF9X3L1Q10L2J1F595、从（ ）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制