2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分300题及完整答案(安徽省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】 ACN3R4H8B9D4J2B4HU1Y5Q10C2G7O4L3ZK5Z10U1D4J5K1J92、到达目内眦的经脉有A.阳跷脉B.膀胱经C.肝经D.阴跷脉【答案】 ACO3V5Q7W6E6H9R6HT1T4O10Z8T7Z1O2ZM3F2T6Q10H4V1E53、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立【答案】 DCC10J10B5T3G4A7J9HF4V3R1P10I10A5M3ZF10D1R5O7Y8B3R34、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】 CCN4O3Z7D4O2W10I8HC9N1F3R5T4Q2B8ZY6M10E7F3Z9X8S85、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅，血行障碍C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】 ACV2D8F1H3E5A1K6HU7M5Q8M9V5F7N8ZF3P2T3R7B8X2V76、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间【答案】 BCX6E7Z6B9R10L1Z10HU9E2Y7J6T5A7X2ZS9R1U3I2Y8Y9K87、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】 DCA4K3O6A6Q9Z5C8HE1N10D10N8P4D5J7ZR5A1A7S6M3Q4X88、某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（ ）万元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85【答案】 BCD10F1B4R1R5I3M5HX7W2H3O1M6F5Y8ZE4F7H2I10W4E10Q49、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 BCM6B1B4N5R7I7B6HW3W3X2L8V1O7V6ZM2Z5E10P4H1S7Y410、运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法【答案】 DCN10M2I8Q4K8I2B1HD1F9U3U6B5V8U1ZI8P6K6R8F4T8K411、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是A.病B.证C.症D.主诉【答案】 ACW7C3A1B6X7T2U7HC10E6V1Q4P7X3R7ZS5K9J1Y4A9D10Z712、路线价法主要适用于（ ）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【答案】 ACR1D2P8H1A8W9W9HD7B1K8H1O7K7L4ZJ10R10S1K2S2M8N213、履行必要的估价程序是（ ）的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】 ACU9W8W2O3R4J2T1HD1D7G10B5E2I1S1ZN8R9Y10M8J8T3A214、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】 ACC6R10X3E3T3L7M4HF9O2O4F1S7T7L4ZI2D7N3P4X7S1B615、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（ ）。A.赋税论B.国民财富的性质和原因的研究C.资本论D.政治经济学原理【答案】 BCD1X5H10B4R5N6H1HA10Y9L5O2I5A5V8ZF3S6P7M4S5M2H716、关于房地产互补品的说法，正确的是（ ）。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】 DCC10I8T10D3W1R9F3HN9F10M5I1Y1G10K6ZT5J10M7U10Z9N6Y117、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。A.0.52.0B.1.52.0C.0.51.5D.1.01.5【答案】 ACX7P1M2I3U4O9I7HJ10Q4W6S9A1L4U9ZS7R3K6D10U5Z8I418、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经【答案】 ACT10F8D1D7E7N10C5HU6N1L5U4E10W1P5ZL10O10L4U2E6S8D219、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值【答案】 BCN1G2D1M7J5Q7Z2HV8C3T2F10A7O3I3ZH2X10H1T5C7L4F620、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】 BCC6C9E2H10K7Q5G4HA2G2U9B6R1D3Q1ZQ7Z4Y7L9X3M8C521、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（ ）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】 BCQ6D7O4Z5Y8V6Q9HC7B5K3M10K1A2A5ZD8G2Q5X4U7R3L322、真实假虚证治则A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】 CCW7L5G9L2T9H1M3HP4M1V4F1F3U6N9ZB4Z9U4I1T3X1V123、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（ ）。A.房地产的局部B.工业房地产C.部分产权或有限产权的房地产D.在建工程【答案】 ACH10J2Q10N1L7L9T2HA5C6L3P2O8O10Y8ZV6Q9V4F6X3R7F524、在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（ ）的测算结果。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】 CCU5A6F3R3W5T2Y9HH8H3R5F7C2A8T3ZN5P9K5G7L3U10O725、某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。 A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】 CCI3X1R6J5O6Y3A7HI3Y1U1S4O9Z6V7ZJ5L8S4N2H4A2F726、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地成本为（ ）万元。A.824B.924C.844D.944【答案】 ACY6Z5U4V5V4O8D5HJ8M9D4S2H2I4K1ZN9M6U1Z5L7P3G227、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（ ）。A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【答案】 ACO4R7U8S8C6Z1T2HW5V7Z3T9A6U3X5ZL7V6N6F3S6A7N828、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（ ）。A.资产的账面价值B.资产的剩余价值C.资产的现实价值D.资产的市场价值【答案】 ACY3T9I8L10O7K7N10HO6P6B9F7A7N1S3ZO4O10V9A3Q1E8Z729、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（ ）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】 CCE6H2V6P9H5N6V1HH7T1D6M2A3M2L7ZS4K5K5V7V3A6F130、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】 ACM3X3Z1D3L9S5M10HV8J8F10G1Q3Y4L5ZK2D1T7E10L5M8O1031、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（ ）万元。A.375B.450C.500D.600【答案】 DCP3J1F3F10M1I8Q6HH9U4A7K10X9B8Q6ZM5H4D2O2D3H9S332、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（ ）万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】 ACA9M3L1M10C2I3J4HD3O10G6H6S6U8X2ZP5Z3N3M8C5G5D1033、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】 ACC1Z3Q6F9I3R8K1HW5E5Q5I5M10J5L5ZB8W3H10B6H1B4A134、房地产开发利润率由大到小的顺序是（ ）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】 ACB9V9J5B4Y10C8O6HX9B5E3F9X9C10G4ZY4S1X8O3X9Y7I135、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（ ）。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化【答案】 BCJ1V10Q5N9K9M6G9HQ6I2J3I8F9D7C6ZO6H7G2K7G4T6T836、某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（ ）万元。A.800B.878C.896D.1129【答案】 ACH4F8F6B4J3Y9T8HJ1O9X1M4I9B4K10ZI5Q9M7O1E5O10P1037、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】 ACW10O6B9J2S9W8F5HK8W1L9Z4Z4R4U6ZS1C5E3F1C4Z8F138、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（ ）。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】 CCW3B2I3R5H8V6L6HA9K5D2O4J10J2G8ZR2X9H9N4I9V3I339、某建筑物的建筑面积为120m2，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置成本为800元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】 DCQ1X7D1T8E3F4K7HS2A2Z9Q4C4T1D3ZN5C3F3J8N3T10D240、（ ）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。A.交付估价报告B.保存估价资料C.确定估价结果D.选定估价方法计算【答案】 BCM7C7W7E4P9R1C7HT8S1V10D5L3I10A10ZQ7G10P8J10R3V3O741、关于估价资料归档的说法，错误的是（ ）。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构【答案】 CCX7I1P5R1A4X2Q3HG9J4K8M10I4N2A8ZG1R3Z10C9L8G6I542、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（ ）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】 BCG3N6M5C9M7S3S3HT5S6P9P2J8V5G7ZY6U8Q3A4K2Z7Y443、下面不属于造成功能折旧的因素是（）。A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染【答案】 DCU1G9M8R3F10B6A7HV10D7K7Q10Y1U4E5ZT2L8X5I5L5C9R1044、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（ ）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】 DCJ9D7Z7G7P3Y3D8HI8B8N3U2S9Y9V7ZV7F6J2Y6L1J4E745、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】 ACH2Y7Y5X4A1D9B4HL10K4A6N2P1C5B9ZE7M10E9U8M9T3Q346、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（ ）。A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】 DCV9N3Z10X10N9P7P8HM8H3J2B7T5M6E1ZT9Z10B1I2S9B8J647、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（ ）。A.赋税论B.国民财富的性质和原因的研究C.资本论D.政治经济学原理【答案】 BCC10A6Q10A5T8K10I10HS5O4N10O8F10S4T7ZJ6E1C4Q10N9Y6O648、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（ ）的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】 CCR2A8V8K10H6M7Y8HG3L4I10Z5D9Z9H1ZT1O6J9L8V5W3E849、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（ ）作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】 BCN6G5D3N8Z3X4J3HJ9E8W6B3U3Z6A6ZO3E2I1H3K1Y10W450、天人相应，四时脉象变化，如素问·脉要精微论所说：“秋日下肤”，则可见A.如鱼之游在波B.泛泛乎万物有余C.蛰虫将去D.蛰虫周密【答案】 CCE2M9F2U1R10V6A2HK6A10R6X8Z1E9O4ZS7P7S5D5Z3L4A751、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（ ），为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理B.有根有据C.基础相当D.相互可比【答案】 DCF9L7W2U8Z3F4Z9HM3R2Y1B1P2D4F3ZB9O2U2G3R10B5K552、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】 CCC8K4X10H1I9G5M5HH6V10J10D9I4A4W4ZH8Z1C10N5Y1K8N153、在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（ ）的测算结果。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】 CCK5P1U3X2C4V3Z4HH4V1W1V3U1L9K6ZJ5X6H5J5Z9H3D754、某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（ ）元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87【答案】 BCA4Q5C10Q9E10M6S7HO8V4M2C3F6I7H8ZD9A3V4Z2B4S10V355、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】 BCZ10E8L3L2P8K2M8HY5S3A3B6A8D9Z9ZT3N3I9G2W5A1G956、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（ ）。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法【答案】 DCG3I9B8P8N2Q9I7HD3G9L3M3B4L5X3ZF6F10I5O7X5Y1N657、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】 CCN2B1F5A9N3K6C2HN9M5D5H5Y4I10J6ZP5R6Q3V7I9X1S558、下列不属于构筑物的是（ ）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】 ACN8G3N5F9Q1C9G1HO4T8G1X4S5H5E1ZV10Y9Y2E7K3F7F859、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（ ）。A.最低卖价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价【答案】 BCZ6V4N4Y8M9A3H6HI1V9D4U6E6B9Q8ZV9M3K6I5E3O1J160、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 BCE6X7V9A8M2B3W5HE10K8O7Z2O7B10E7ZM6B5U10G3S5Y9Y461、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（ ），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失【答案】 DCO1Y3V9I6P7B5A10HT2X8S7S5I7X9E4ZD4Y6E4H5S3Q5O262、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产【答案】 BCZ3C6R6G1S10F5N1HR7X10E7X9Z2M2L10ZN5O3S6Y4J5U9L863、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为2000万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置成本为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。A.400B.628C.656D.700【答案】 BCZ1Z3I6C7T10B1D10HA10Q5U5V5O7T2X1ZM4Q10W10C1F1T1N164、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”【答案】 CCG6V2I6I8J3L7Y2HJ5D9R8M1B4T10W6ZH6I5U4M1N7T1Z965、在测算开发利润时要注意（ ）与利润率的匹配。A.开发成本B.计算基数C.利润D.投资【答案】 BCL6X4T8D4F1T9Z7HG3S3J1P9D3J6S6ZT7Y10S1E9C6F3D166、 人卧则血归于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 BCN9W3G4S4P5K9Q9HF1C10H10E3N3Q3A7ZD4E5N7D6I4T8R767、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】 BCD2J5M4B9U4U1M3HK8G4Z5D4Q8B5I6ZL3D1C8H4N9Y9U268、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（ ）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【答案】 ACI3F10R3O3T7V2S5HW9T6H9M8E6S9D9ZK2V4D10S8G10B4G569、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】 DCG3Q6U8X10N1G2T10HL4L9T5S2Q7O3K1ZT3T8P8P5L1U6F170、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）。A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响【答案】 ACE4H1W7I10C4V5G6HZ9S10M7Z10Z4P5V1ZK10C8O8T10S6G6Z471、从（ ）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】 BCQ7K4S10K1D5G7A7HB2X2W5P10B7L1F8ZT2Y2D8H3J8O4H872、关于比较法运用的说法，错误的是（ ）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】 DCT5Z2S9F6A9U4B10HY6E3Q9T9H10B3S10ZU4C2U3J4T9O9E873、收益法中所指的收益是（ ）。A.价值时点前一年的收益B.价值时点前若f年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】 CCC4N1I10H2Y1C6Q7HU1G5S7T8L10Z2F6ZP8X6Z2K9O9M1O974、“肾者，胃之关也”，是指A.肾藏精B.肾主水C.肾主纳气D.肾主生殖【答案】 BCK10A6R9L9F2X2E3HX6E4H8J9E5P6C10ZF8R9M1A8M8L10R775、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（ ）。A.20万元B.25万元C.40万元D.30万元【答案】 CCP3Y8L9E10B7B2S6HN10F9N6T6B9F10J3ZM3A10C1F7R8C8G176、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【答案】 ACF10J5X2Y7W2A7Q8HB9B4T2E4V10B4C3ZB10N10W2E6L8C3F877、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（ ）。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】 BCD5F3X10Z1B3B6M10HG2G7B7T2R8K1V7ZB2J1O6T4R10K7G578、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（ ）之间关系的基础上的。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴【答案】 CCG8W10M4T10X4N9S3HD7U1D5P2U3L9E3ZL2I4D3O3W10V3M279、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元m2。A.2938B.2982C.3329D.3379【答案】 ACC8W5R5U1A10V8E1HW3G5S6T5P4D6T3ZX9Z1O10I1B3V5B780、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2014年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】 DCE6B5T7P5L5T1Z8HC4P6O2M5P7T4E7ZE8R2C7E6F1Y3M881、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【答案】 CCF4G9A7L5T5X6V6HP5D6C6A1G7P8D6ZG1E7W7H2P8S5Y1082、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 DCC4I4P7D1H10X3K7HV2Y8J9K9C1O10L4ZL7L10C5I5Y8Y10M583、某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（ ）万元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】 CCV6S10E1Y9J1A1M6HD9Q8D2G2J1K5R2ZZ6L5K3I1W8N8U384、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发【答案】 ACB9E7C1E9S6F9E3HG3R9I2E6F8B6I3ZQ4U3C1S8D2H9N385、从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于（ ）。A.账面价格和市场价格B.理论价格和成交价格C.原始价格和投资价格D.正常成交价格即市场价格【答案】 DCJ5L10D3B5O1O9P7HH2B9U8F10N7F4G5ZY6C9V8N5X2G3X286、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异【答案】 ACT6Z9E3F4V7M1C8HX10S1T3Z1K8B1D7ZK1U4H10K1F7X4O387、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】 BCH2P7S8V4U9D8H3HE2X9D8H10L7T4E5ZP10G6R3S10W8F1M1088、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。A.766B.79