2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库自测300题(含有答案)(山西省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（ ）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】 ACA9F4Y3Z8P1Z8N3HL2L2Z1X6M7K7P7ZU3V10N3I7V1I3R52、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。A.45B.50C.52D.55【答案】 CCT5G2S7L10R2Z6X8HG5H3C2A7J4W2D9ZK9X5X7V6E4H2Q53、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（ ）。A.测算房地产开发中可能的最高费用B.测算房地产开发项目的实际利润C.测算房地产开发项目的预期利润D.测算待开发房地产的最高价格【答案】 BCY4D8H8G7I7Y9U6HK4L7R5L7C7I4Z7ZG5C10O8M8W1H1X94、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】 ACZ2K3G8F9A3C4V9HB7E8U3Y8G1Q4J4ZQ7J1F7R7P7Z9L25、常兼他邪合而伤人的是邪A.热B.寒C.风D.火【答案】 CCK10Z4I10S10E4G5J10HI6I5C3X5H9Y9F8ZO4U4T9K9T1M4N36、收益法求得的价值倾向于_，成本法求得的价值倾向于_，比较法求得的价值倾向于_。（ ）A.最低卖价，成交价格，最高买价B.最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格D.最低卖价，最高买价，成交价格【答案】 CCZ2T9W3T6Z1O5L7HZ5U9M3Z3K6K2C6ZL8L9W3R9U7G2S87、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（ ）。A.出让土地使用权上的房地产抵押估价B.商品房售价C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿D.房屋火灾保险【答案】 DCR3R9M7P9F3T7L1HC4B3I5D3X8U9T2ZG1P5Y5N5T5D3A88、( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位【答案】 DCP1V6R3A9C7M3Q10HP9C8Y4N4U10D10X9ZO9E8L2O3S3O3I59、马克思的地租理论不包括（ ）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】 BCQ4V1X5E8C5X3E8HD8E6F8T4S9K5G8ZY5O6R7T7T9A1Y410、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】 ACV7A3T3J8P1C2C6HG8V2D6Q3R9E5R7ZM8T5E3R2Z5S3X711、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（ ）装修改造费用。A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】 ACI1V8F6Q3C1P7M9HS9B3L1B5W8K7U10ZT2S1B8L3Y3Z1T412、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】 ACX4Q2W7G4R4D5R9HV7Q4Y7Z2I10A3D2ZG5M2W8Q10U4Q10H413、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】 BCR1U9I8E4R3E10X7HX9W3I10L4K2D5T9ZW2B2P3P8E2N7J214、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立【答案】 DCZ8T7X6E2Z1U4P7HE8O2J4X10I3J1J5ZW8D8U8W1W10S6A215、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。A.朝向B.保温C.隔音D.户型【答案】 ACQ5R7X4R9W7I3B2HN6U9A2J7N3L1M6ZR9G7A2Y1L2B1Z916、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】 ACM3S8F8Z10R8M5M8HA1I6D10H3U3S7M2ZA7Z7T9J2Z9Y5R717、“阳气衰竭于上，面焦，发鬓颁白”是指A.男子，五八B.男子，六八C.女子，五七D.女子，六七【答案】 BCF2X10S6J2E4Q7L3HR7Q10Q1X3Q6L4E3ZX10F2R1Y7N4L8I418、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】 BCH6F1O6G1Y6P10Y2HY1W1Q4D7Y8C3B3ZJ7M5W7R2V6M2T319、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】 BCW5F5N2B6M9M1O10HL4V4O1T4D9H2Q9ZR3M2N9G10A9B9Q320、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】 CCU1H9G10J10C8X7I5HF10W9F4V3V10D2S9ZZ6A2Q9F2F6I7L121、拍卖保留价由人民法院参照（ ）确定。A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】 BCI7B4U2L10N6T4W7HC10S4O1T10R5R7R3ZR5E2H9W3Y9E2U222、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样【答案】 CCP6T6W8F1R7M10T7HF1Q4L5N8X9Y6H10ZG3G9W3G4B5P4T623、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】 CCT3U8P9C3R4X6A6HK5R2I5C9A8Z7S1ZZ2Z6Q7W1R3O8W624、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。A.自然环境B.人文环境C.景观D.施工环境【答案】 DCG2A1R6T7R1O8Q9HK6D6I1K8Y6N5Q9ZR3E2Z7M6J1V5B125、待开发的土地一般不适用（ ）来估价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法【答案】 CCP10S3B3D6L9A6I4HC2Y4H1P7V4X7N3ZV1V7X4F3L1L4Z326、气血运行的主要通道是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 ACL6H9I7N10W6O3N4HF1V10S2N7J8R1U10ZK2F4C1U10B8B10S927、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：A.第（1）种情况B.第（2）种情况C.第（4）种情况D.第（5）种情况【答案】 ACZ3D9L6U7W4M1R7HK7M6V7Z4Z6X3R4ZW9U3L1L1L9K2F228、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（ ）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】 DCD1I4C10Q9Y7X8H2HJ10L1I8N10J2C3A4ZU1D5D3D5P10V8L429、相火有“生生不息”功能提出者是A.刘完素B.朱震亨C.张景岳D.张锡纯【答案】 BCR2N9N5U7Z8H10K6HR2F2E5S7J9J10U6ZK6W2P4F3J10G6I330、十二经别的主要功能是A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系C.扩大十二经脉的主治范围D.加强十二经脉对头面的联系【答案】 ACF9P4P5V4H1R1L5HP7M7G9J10Q8Y6O6ZG5S4S3W5T9J3C931、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375【答案】 CCD4R8P10T3G5F6Q4HC2Y6J5R8X4U8P2ZP1Y6E9W4F3G3O632、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ）。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】 DCC9I5I7P8U7P7W7HZ5Y6S10K3A1A6T2ZE5D5Y2U4M4W7W333、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映【答案】 DCP4K8Q9A7N1T9I1HZ6W8F6H8D7Z8E5ZU9T3E10W2W8N7M534、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（ ）。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】 CCO7N10G10A4A1V9I3HU1R9H7F5M2O7F8ZA1E7R6U2Q8B8D535、影响房地产价格的环境因素不包括( )。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】 DCN1Q3J10T2D4X7E3HG3W3F1L2L8E2B1ZT8L5D8M1L2P3Q1036、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（ ）。A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋支付之日D.委托估价之日【答案】 ACP4K3G8Z3I4B4P5HW8Q2L10G10G7U6A7ZN4G8U9S3K9L1E637、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】 DCG10X8N3N8Y1S4V2HN1X8D3O7L3V3V2ZV9Q8T9Q7Y4U9A238、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.估价程序【答案】 DCY9Z2L2O10X6M9D8HA9Y7B7D7S2N9X3ZU2E5V8Z4L6N9S139、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（ ）可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】 ACQ5W6O10H1S5Z2X9HS3W4A2J8T2H8J8ZB1L5D9B7L3V6S440、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（ ）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】 BCU5F9U4Z1Q1Z9V2HF8C4C5B8O8R8T7ZK10G4P10U3L4R2K1041、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】 BCG6R3P7X10Z3G2T1HJ6D1Z8K10S9H2R4ZC6W2A2K8F4A1G642、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】 BCJ1Q4B5S6K1R2N2HF8Y4E7P6F2M10S6ZF1J8Q3I8P8J1N943、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】 BCR9G10H8D2O2E7V6HJ2J4N8J4X1N2M1ZW3E4Q7R5Y10X2E944、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（ ）万元。A.500B.750C.800D.1000【答案】 CCT5G3F5S3O1N2N9HM5C8N2P7H3M5I4ZM5N5H3M8D7M3C645、报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资金B.投资回收所投入的资本C.（投资回报投资回收）所投入的资金D.（投资回收投资回报）所投入的资本【答案】 ACB4X1A2U10Q8Q9Q5HF10C4I10J6P5G7P7ZT9W1A10J3N6N8B246、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（ ）可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】 ACP2Y5S9B2O6G3X8HS5O10L8I7V10H5W3ZG4G10K3G5R2T3T1047、在指数修匀法中，Vi1Via（PiVi）中的a的取值范围应当是（ ）。A.a18B.0a1C.a0D.0a1【答案】 BCJ2G6I10D5W3J10R3HG5U9F7Z7L5U7S8ZD9D8Q8G4B3B7P648、黑睛由何脏之精气上注濡养A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 BCT7Z7Z4D3V4E3V8HL6R5X3C1H4B9K9ZY7P1V5N2E4Q4Q149、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（ ）为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】 CCO7P2A10Q1F5K8R3HS7J2V7V2H10X3P6ZJ4P2J7K8B10P7N750、越接近（ ）的发展速度对估价更为重要。A.客观情况B.市场供求C.价值时点D.现在【答案】 CCJ4R4G6H4A3L4J5HJ7W3Z4Y5U3Q4D4ZP6E10K9Z4B3O5X351、房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【答案】 ACN1Y5V1G1D1J6A9HC8K10T6G5L5X2F5ZC10L6N7W9J9E3G852、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 DCX3R2K3L5U1J9Y1HI6E7Q9K9L6M5Q7ZB1S2Q10T6G1S7D753、在实际估价中，选取（ ）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据【答案】 DCU10R8A7X9C3P4V7HF7O6Y7W3F7S5F6ZR8E6W9Q4B5U5Y254、下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应【答案】 BCE4P6D5W9L3C6U8HR2P1Y2R5J9L3F5ZG2P4D3S1Y3A7J555、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】 CCZ7Q6I10T9I10Q8U1HT9J8F9J9O4B7V8ZT9E6W2N1C7G8M256、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】 ACQ4R10E6S5F7Z3D5HP8R1I10M4T2K4E9ZG9L4C6Y10A5H10R757、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。A.536B.549C.557D.816【答案】 ACD10G8Z10L9J3B2I1HF3B5R4R7W7Z9C3ZT6M2Z9J9X9J5I1058、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（ ）。A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付【答案】 DCN6H8I4P7X1B1I8HJ2Z10I5J1Q5L6G6ZS1E5O8G8Y2I6C459、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】 DCE1Z7W8F6G6Z8Q7HY6I3T1L3V10D3Q6ZD7C2B10Z7S5F2L160、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（ ）。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】 CCF1E10M8W9U4G8V7HK4F10I2U10U5E2N8ZQ5L10C7R1Z4I4J161、心病及肝属于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】 BCS3V9M3J10D2R2L4HH7P7E10Y10E2F7K4ZV3Z9B3B1A7P2G562、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。A.2006年5月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期【答案】 ACQ2S7G9U9B4Q9V10HA10V1T8W6V5N5M8ZN8R6Q6Z8P9V9V763、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（ ）。A.房地产抵押估价B.房地产征收补偿估价C.房地产转让估价D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】 DCH2B9X9A2Q6D10P4HE5W8C9V7L6W10C5ZA7H1F1M7N8Y1Y364、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（ ）。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 ACK4I8L2K3M10C7E5HP4J8T9D2G7H1C1ZX5V3S9R3G4S3I865、某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（ ）。A.50亩B.210亩C.40亩D.300亩【答案】 ACI6M5Q4X10Y6V2S4HI10I2Q6A4T1Z9W3ZF2C1H10B9N7Q10G866、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免【答案】 DCR6L8V7M6P7E7N7HB2C1C3E5J3O1M8ZC3Q10D10C2R8U8A467、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】 BCU10H8Y4O4A5G8O9HT5P7L10J4Z9W7Y5ZW2K1F10L6G3G9D868、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 CCJ3U8I10F5X10N5K3HN2C5P8L2I8A9M8ZR6X8T1O5B4M4Z969、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（ ）。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理【答案】 ACH1H9D6E1H5L2C4HE9M8Z6A5A3Y1I10ZN10X3B10O10D5P10F1070、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是A.心血不足B.心阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻【答案】 ACJ10A10Q5C10H2E5Z3HI2E5J5E9T6Q1G8ZB5K2E8Q5R3P7N871、关于征收和征用，下列说法正确的是（ ）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D.征收是无偿的，征用是有偿的【答案】 ACF7F7L10B9C9P6Y9HI1P5X6Z2T1K2P9ZC8U3L5P10G2W10S372、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】 DCA1H9Y4G2S9K10V8HM6R4U4L1L2E10L9ZB3T6Q2Z1V7D7S873、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】 CCS1Y3T7F8K6T5V6HC7W2B9Z10R3L3V4ZK4Y3D10N8I3Z4F274、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（ ）。A.苏慕斯法则B.霍夫曼法则C.四三二一法则D.哈柏法则【答案】 CCL7G2F8M8M2L4Y3HU8S3K1X4B1R8C6ZD8B4O9V1J6L7P475、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润【答案】 DCI2E10R8X8K5X4D6HH4R6K2O6J4F3S4ZF10A9T5A9F10M5N376、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低【答案】 ACE8N2S2K10E5G6Y1HI3K5G4M3E7U6N1ZP9E5R1Y1J2E5C677、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】 CCZ6Q8C7E10L6A5O6HG2A10V1K4V6B6S10ZY3Z7U6A5I6Y6L1078、真实假虚证治则A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】 CCT10S10M3H4R5N9Y4HQ2C3Q7J10Y1P5S3ZU5P4C10S7G6L7H1079、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ ）。A.销售价格决定论B.市场供给价值论C.生产费用价值论D.替代原理【答案】 CCH10U8D8O9C8Y7Q2HT6W8N3R2O4G2U4ZZ1H1K10H1X10O9R280、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（ ）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】 ACN7J4B2Z8R10U1Q7HG1F6G7K2S8K3B3ZX1H5C6B10A2X10H981、下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】 DCC7K10O7J10Z3I6F9HP3D4O7G4T10H3A8ZX5K1U6U6W5F5P982、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（ ）。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易【答案】 CCM4Z3C1G6G7P6T8HU1E7Y9A3S5E3S1ZY9R2P2K3L6Y3Q683、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】 DCI10Y7P9F8S7Q3B3HY8T9N10M6J2A9N7ZK7M9N9E5K9D9L384、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375【答案】 CCR9T6K8K8L1I3Q10HF3Z2Y8V2V8L6V10ZG9Q4X6L1B4R2V585、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】 BCX2B2X6E5A7S9R9HX2U1W3A4M2W2M4ZQ4I10O6Y9V1L2T186、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。A.87B.124C.130D.134【答案】 BCX4P3B3F1Y7Q8C8HO5J3E1X2Y2S3R4ZQ8Y1Q8G9B8Q3N187、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】 BCF7B6X4J5V10L4O3HN4P2L4C10D6Z4H5ZS10V9O1V2K3B7L288、最适用的房地产价格指数或变动率是（ ）。A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】 DCN7U8E5Z8F7J2V5HR3Y1D5M1V1X5D8ZG4G6I9A1O6D2Z489、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】 CCF7N5O4S7Q10B7D7HS7Y3J7U10D3E2R3ZX9S8I10L9L10B9W190、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（ ）。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值C.房屋征收估价应评估完全产权价值D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值【答案】 DCS2M10D1S6Z4R6P5HZ6B1H3Q9K8U1A8ZO10M4G5P4X8N5R491、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（ ）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】 BCQ10S5N7D2N8D6P1HA10D7O1J9P8O6D3ZD2W4E7P3S10B8D592、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】 ACG8W4F5U8C6I6U3HJ9L5V1C6C3F5B9ZS3Z5S1T10K3I3Q593、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】 CCO6N2N7W7D9D6Y7HO7K10A2O10Z6U4A2ZA9R7P8C3R9Q5G294、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。A.房地产的各项权利B.受到其他