2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分通关300题(含答案)(湖北省专用).docx

房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。A.维持现状前提B.更新改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提【答案】 DCQ1L3H7X7D10G2W1HI8G5L1H7P6V8N4ZB7H1U8A4H9H4W32、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】 DCE5S8J6H1Y10Y1K1HK2J3M6X2E8Y3M6ZQ5O3O8E1X3J3A93、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（ ）万元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00【答案】 BCE9K4V2A6S9K1N10HY9D4H4Y9E9K10Y6ZD7T2T10W4L4X7T34、估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间点不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间点即是（ ）。A.估价目的B.估价权益C.估价区位D.估价时点【答案】 DCW9A3P7W10Z9J10M1HP3E5T7V2J6C8B6ZP5N3S5W6N7K9U25、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】 BCS9L5Y8E3V9J8I7HG4T8C8U4B9A7X6ZZ8X3U6U3K9C10K46、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】 BCK6R3Y1Z2K3S9T8HV2W5Y6E3S5T6J2ZQ10S9N3E6C1W6B87、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ）。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】 DCK4F7F6V5M10H5R4HZ6R6Z4J10N6M4Z9ZT1C8D6O7P5A7Q108、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（ ）。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】 BCO3M3K6K10L4U10G6HQ3K3L3I1K1X7D10ZH7L2F2U2Y1P2C19、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元。A.600B.900C.1500D.1800【答案】 CCB10Z9G1X6O5Q6S4HN8O8N4J7P3D8J10ZO4Q8M5W9D2Z3D510、采用收益法测算房地产价格时，公式VA/Yb/Y2表示（ ）。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减【答案】 ACJ6X4G6A7P6D5D3HV9C9R10N8V6V6A1ZD7P6I8V1S4H1S611、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高【答案】 ACC1O3H1G7X5E4J3HF8X2L2W1N1H3O4ZF8F8L8E9T6Z6D812、关于比较法运用的说法，错误的是（ ）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】 DCG1N5N4I4Q6U8L2HS2W1K10T6O7T2X8ZN7U4G4Z4Z10E3D913、房地产估价（ ）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法B.长期趋势法C.成本法D.收益法【答案】 BCV6H2W1I2P9M7U6HK9I10P6H7I9O2B10ZV7Z4C1A9T9L6B414、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】 CCF6Q8Y1C1C4H6F10HQ6R1Y5B1S8U5F3ZZ8I5Y2S5F4G3I215、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 DCB5G5K2O1B10O3D4HT7E6F4R4J1B2Q2ZI2T3E7E5V3Z7V316、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（ ）。A.估价对象距离机场35公里B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】 DCY2Q4P4P9U3C3O4HK6V10J7R10K6W7Y5ZT4Y5L10I7Y3V8O517、手三阴经均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】 DCO5Z5X8E8U3P9Z9HH7M3K1J4R1O3X9ZK3K5V4I9B6B2S918、 中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指A.太阳B.少阳终者C.少阴终者D.厥阴终【答案】 DCJ2M5S10Z7V7T10U6HX6Y4C2N1X3A2D6ZM8Y5W2G7R3N2J319、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】 BCP3F1I2O9G1G3K7HO9G4S2K10T3K5B6ZI1O1K9H1V7T10C1020、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】 BCB10T1C8X8S3I9V8HS5G6T3M1G3Q9C7ZD3C9C4O2V5L9S321、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（ ）。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化【答案】 BCT1J9M6K7N8J9K9HS2G7J6P8P8G7Z2ZH4F2H2G4K6K2Q422、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是A.“重寒则热，重热则寒”B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”D.“阴阳离决，精气乃绝”【答案】 CCX1P7V1Q4K3Y2F3HF2K5I1W3P4H2Z5ZM5Q7P8H9A1T9G823、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】 CCL9Q5E1J10S3J6H1HF1K4N10X7P2K8X5ZP8H4F6B1V1O9H324、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（ ）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670【答案】 BCM1E9Z9Z6M2K5X7HG7M2Q7U1V6M3G7ZC5L5Z6C3P8A5F325、客观存在的房地产价值或价格可以通过（ ）出来。A.发明或创造B.创造或确定C.发现或探测D.隐定或探索【答案】 CCV5T1D7D4S2V1H8HW3W7G6Z2F7F9R8ZT9G6F9X3P8O6K226、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】 BCY8O2G8Q7M1U2M3HX2X9A9L4C6J5P8ZN2U8Z1M8V7V2C627、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是( )。A.位置B.外部配套设施C.环境景观D.交通【答案】 DCH7L4N8J5P5D8M8HO8V2V2Z5E8B10L8ZS1W1H4A7I7T6M1028、房地产的基本存在形态不包括（ ）。A.建筑物B.土地C.房地D.土地及其附着物【答案】 DCR6R7K5D1S8A9O4HB6S2P3X5I3X10Q2ZS6G4Y10B8F6V9D429、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值【答案】 BCN9E8B3C7Y3I6E10HK2Z6P6X7K7S7K9ZS5Z5L5B1Q10Q6X230、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（ ）进行估价。A.市场法B.收益法C.假设开发法D.成本法【答案】 DCV4Y4I4K3E6B3J4HM1A3D2W4S8W8C8ZD6F5Q2V5Q1D6G631、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（ ）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】 ACY10H6A2O6B3H9K3HL10K9V5U2W1I4R5ZJ9T9U2F7T3J5V732、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（ ）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】 BCA10W8J9X10D6P9K10HL6G10W8X10E8M1C6ZB5X2L9W3L3O6Y733、某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。A.10B.11C.13D.14【答案】 DCD6J8T5C2K1K3I10HT10G2C5O4T4A8I3ZN9N2O10Q1X10M1N334、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（ ）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 CCK10N9C3C1K3Y8K8HU2O7U7N2S2Y8O6ZE8R6E8V2D7J1W735、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（ ）万元。A.12B.25C.27D.40【答案】 BCV4Q9T9Q10L6Z7E10HX8B2W9S2S10P4K8ZF1O9R10J7N7T2H436、相火有“生生不息”功能提出者是A.刘完素B.朱震亨C.张景岳D.张锡纯【答案】 BCJ5H10X5L8L10W1O7HZ7E2C9M7Y10T9T7ZF6J10P6S3A4J5D437、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ ）。A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格【答案】 CCH9M2X5X10M8N5S8HT1W5J4T5O8W1Y5ZS6P4V2J8M5U5X838、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（ ）。A.12倍B.24倍C.46倍D.68倍【答案】 CCP6S9W3X2I7Y9M9HB6R4X9L8M8O5Z9ZK10J9D3L3J8G3Q939、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建成本【答案】 ACD7V6V9I1A7M10G2HR4M6J1D5M4Z2E9ZO7B1O8P8A9C7S240、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是A.热B.寒C.风D.燥【答案】 DCM1K6R7K5P4L7Z5HP9N1G9D5I4Q8H10ZV6G2L7X10U3R4V941、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病B.正虚不甚，邪势方张C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主，急于补虚反会助邪【答案】 CCF9J3C9K10M1N3K8HH1S9O10K5J2A3S7ZV9Z5M5P7I6O9N442、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%【答案】 BCR5Q6A4P6S2N2B6HJ4U4A9W6V2T9Y8ZG4Q1D4L2B1M1Y943、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛【答案】 CCU7K6H2U6W8H5P2HK9T8B8S10P7S8E1ZA1B2Q9W2B7Y2G944、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】 ACP6M8Z1D5B8A7N3HV1Q6O9J1A8E4Y2ZD2L2N3I6I4X8D845、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 DCU7Z10T6O3W3T3K7HE10U2P3L2J4L8D4ZN1Z1F9C7E7B4L146、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2【答案】 CCV7Y10T10V6E5Y3F5HX5K8H2T10O3Y4W4ZK7E7K4K4Q3T5A247、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（ ）。A.相互弥补B.相互引用C.相互替代D.同时采用，以相互验证【答案】 CCW7E6G7X6U4M9V3HJ1D9A6U1S7U8H10ZW10B5Y4P5T5X6Z548、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A.70B.80C.90D.100【答案】 CCQ5D10V6K8Y2L2S3HZ6X3P3Q2Z2L4G6ZJ10K4A9L1S8K3R449、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】 BCI6J7M3F10S10X3U6HK8V8J10V9G1R10Y9ZN5N4X3D9J7A9I650、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）。A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元【答案】 CCA6J8I5F7N7H4G2HH6U3Q4B4E6R8L8ZN6L2I9U10T3Y4O151、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（ ）。A.一个直观、具体的印象B.一个综合、全面的印象C.一个模糊、大概的印象D.一个片面、具体的印象【答案】 ACT3W2D8D7D8D7E6HZ4Q3H7W1L5D3P4ZX6P4S4L10Z4K9N952、地价本质上是( )。A.劳动创造B.“劳动价值”的货币表现C.围绕着“劳动价值”而上下波动D.地租的资本化【答案】 DCK2A3Y6M8P10K7L3HW9R10D4X9N6G7N7ZC4L2Q9N6G7X7U653、下列与报酬率性质不同的名词是（ ）。A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率【答案】 DCS3U9B4T8E9G2C1HK10U1Y10O5V4W4Z8ZF7V8H10J5K1U1O654、运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法【答案】 DCI10N10Y1K9K2H2G10HL9L8F2N9Z3G1Q10ZH2C2L6V3O6Z8R355、在完善的市场经济下，土地成本一般由购置土地的价款和（ ）构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费B.购置时应由买卖双方缴纳的税费C.相关税费D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】 DCX5G2Z1N2G7B4B3HQ5M10R5M6B8X10L7ZB7L4P10B10D6F7V256、（ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长B.人口自然增长C.人口净增长D.人口负增长【答案】 ACW7A10Q7U8X3E6S2HX6M9H1T8F8L2A1ZG7U2D5D2E2I4D257、对于应遵循（ ）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则B.合法原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 CCU7T3L4A8L5W7R5HM7R6L9Q10K8N10I7ZW8Z10O1V1T1N6P858、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗【答案】 ACX6O5M7Z4I1N8V3HK1A10D4L7T10V6O9ZT6T10C8N4S9V9G759、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】 DCG1Y2N10J10U6Q10H10HE5B9X7U3E3D4C4ZH3E5K6R10K2R10A160、直接成本利润率（ ）/（土地成本建设成本）。A.销售收入B.投资收益C.土地利润D.开发利润【答案】 DCY9L8P3I10G3S3T3HK9R7T1D4Q10X3R2ZO5J10R8W3P4S7T961、在房地产权利中，属于用益物权的是（ ）。A.自物权B.地役权C.抵押权D.租赁权【答案】 BCB5J1J4U7V9M4Z9HQ4N8R1Z9R2R9N2ZB10Y3L7S4O9V7W862、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】 DCJ6I5S5W7X7C4S1HV7Y10C8G2H9T2M10ZP1H2M4D7F3S6E563、（ ）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 CCD5A9L8L9T10F9D9HN6H6B2A8P6U2Z9ZO2K1K8I8G2D6N664、 中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指A.太阳B.少阳终者C.少阴终者D.厥阴终【答案】 DCX1G8A5Q2W9A5R4HJ3O5G9E10J7B4R9ZC9X1I1G7M3G1F1065、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪A.热B.暑C.风D.火【答案】 DCV6E6L10U3D5T4I1HM6X8P5H8D3B7Z7ZF3T2I1Y10Q1N9U166、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ ）。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】 CCP4M2E5L2Q7M9J5HN10P3V10R5N3J2W9ZH1F1D4W4O10R7D667、关于明确估价目的的说法，正确的是（ ）。A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定【答案】 CCZ8I5A8Y4H1V6N4HS9S4U5Z5C8R8I5ZF2C2O7R7Q1N8O468、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式yabX中的常数a、b的因素应是（ ）。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和【答案】 ACW7D7W5K9X9J7W7HJ1U2V3T5Z4W6B7ZX9N3Z6G2G9Z10N269、 “( )则心系急，肺布叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在中，故气消矣。”A.忧B.思C.悲D.恐【答案】 CCA9W2O8A1A3J9V7HG4L10C7B2G7Q6O5ZU10N10Q7D1R9Y8G270、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】 CCY1E8I5O8Y8Z6W8HH4K7T4O5X6A9Z1ZP2J5H7X3T5D10Z171、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】 ACD4M4M6G5X9J2N5HV1R3D2Y8X7L8B2ZO4Y5S1Z7X8G3U872、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括( )。A.估价目的、估价原则、估价对象B.估价目的、估价原则、估价时点C.估价原则、估价对象、估价时点D.估价目的、估价对象、估价时点【答案】 DCB8I8A1O7O4X10T4HR7H5E8M5Q5Z2U3ZK3U3U4F2Z3E10I773、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（ ）时的房地产市场状况。A.价值时点B.开发完成C.未来延迟销售D.销售完成【答案】 CCZ4M7S10Q2A3J6L3HR9K1L2S3J9Z5E5ZT3Q7J7Y10I5N6A174、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】 BCD1O1Q4J4K7U3V2HL5S1B8O9O5L4I4ZE8B5V4D8R1C3H775、循行特点为“离、合、出、入”的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 CCD6D4H8S7K2O8Z10HC5V8H6Q6Z2U1W6ZV2E4N2T9M7Z4W276、下列不是估价所需资料的是（ ）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料【答案】 BCQ1F6B1Z7I7R6V7HH5P4B5C6R5D9R5ZY1R1I4C10Z10S3J877、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（ ）。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【答案】 CCN1V4L2W1I4H10M1HL9U5E3A9U4I3V8ZD2J2F10J8Y1K6Y778、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。A.250B.1000C.2500D.3000【答案】 CCC4N10S3U5E10Q2J7HN3Q4P2E9W4C2B5ZO5Q4W1V5I8P6U979、面色 白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】 CCE9C5Y1G9P10Y10R2HW3B10I3W1L10X3Z5ZJ8N3B1O1O2N9X880、（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平A.低价格政策B.高价格政策C.均价格政策D.最高价格政策【答案】 ACZ5C5V8S3B1X8T7HQ8F6I10A4O3A3I7ZG1B7U2P1G8F3Q181、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（ ）。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法【答案】 ACY3V4D5F7I1K3O3HU3Y7D1Y6C4F3W7ZM7Y7E7Q2E1E1S582、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（ ）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 DCC7R3J6C2K5B6A9HJ9Z3K3J4U7L8O4ZS2W7T5A10D8G1T1083、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（ ）年。A.34B.35C.36D.37【答案】 CCV1K4G4F4R4N2T7HZ6E1B1C10L5N6K8ZU7E2L5E9Z9N6F984、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】 CCS10H10X4T9J5B6D9HG5Q5K7Q9X5T9Y8ZH4H4R4V10O5H3S385、自然经过的老朽主要是由于（ ）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化【答案】 CCU6R1O10O10W9B7C5HU9U5X4V7W9N4P10ZK6G8R10I3X6Q4W686、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是A.共产主义者同盟B.德国社会民主工党C.俄国社会民主工党（布）D.中国共产党【答案】 BCK6R1U10N2V3A8K6HL10H8V4M8X10J7L6ZO1H1W4U1E9X7S987、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（ ）。A.房地产的局部B.工业房地产C.部分产权或有限产权的房地产D.在建工程【答案】 ACW6I10C8O1H4H10R3HO6S8I8O9P3J9N6ZW1O9U1O4D3W10Q188、（ ）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。A.交付估价报告B.保存估价资料C.确定估价结果D.选定估价方法计算【答案】 BCX8H3U8K8P6W8R6HP8N8J10K6P4V5Z1ZM9Y4J2T4S3J3L789、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】 DCT1W1A8Q6Q10I9V5HV10W8H1H6E7G6F2ZM6G1N10Z10E9P5S790、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（ ）。A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】 ACI1N4N3T6J3U7D6HI6U1I2A10R3F10S1ZP3K7Z3I2N3E3O991、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（ ）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】 CCD1H9K8R3R6Y9J10HK6B10I9Z1I4G10N8ZV9L3A1U3E4V9U992、阴维脉与任脉在相会于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.两眼下部的中央【答案】 CCQ2X5X10V7M10U4W6HO3O8R8S5B10G7H4ZR1E10H10G6L6A10J293、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，