2022年全国房地产估价师高分考试题.docx

2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】调查了解消费者的情况及购买行为，使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略，属于（）。A.竞争情况调查B.技术发展调查C.国内外市场环境调查D.消费者和消费者行为调查【答案】D2.【问题】依法不能免征房产税的房屋是（）。A.政府机关的办公楼B.武警部队的营房C.个人自住的住房D.百货公司的商场【答案】D3.【问题】保留价的知情人不包括（）。A.委托人B.拍卖人C.竞买人D.公证人【答案】C4.【问题】城市总体规划的近期建设规划期限一般为()年。A.5B.10C.15D.20【答案】A5.【问题】工程量清单计价中，“招标控制价”是由招标人根据有关计价规定计算的工程造价，其作用是招标人用于对招标工程发包的（）。A.成交价B.保留价C.最高限价D.最低限价【答案】C6.【问题】下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中，错误的是（）。A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益【答案】B7.【问题】某房地产价格分两期支付，首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一次付清，当时月利率为 1%。该房地产的实际价格为（）万元。A.87B.124C.130D.134【答案】B8.【问题】从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段【答案】B9.【问题】在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（）的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】B10.【问题】在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法【答案】B11.【问题】下列房地产投资方式中，属于间接投资形式的是（）。A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买土地D.购买买已建成的房地产【答案】A12.【问题】在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】D13.【问题】产权属于全民所有的，以经营管理的（）为纳税人。A.承典人B.单位和个人C.房产代管人D.房产使用人【答案】B14.【问题】按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象B.投资回收期C.经济用途D.投资形式【答案】C15.【问题】下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用【答案】B16.【问题】某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有 100 套住房，有 100 户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为 5000 元/m2，平均每套住房的市场租金为 1500 元/月，在受损情况下的市场价格为 4500 元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为 150 万元，并需居民搬迁和在外临时安置 6 个月，搬迁费平均每户每次 1300 元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价 5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。A.该损害在经济上是可修复的B.修复所能带来的价值增加额为 500 万元C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为 500 万元D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为 6.5 万元【答案】C17.【问题】在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果【答案】A18.【问题】某类房地产 2012 年 1 月的市场价格为 4230 元/m2，2012 年 9 月的市场价格为 4654 元/m2。根据上述数据，2012 年 1 月至 9 月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%【答案】C19.【问题】选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为 13.1%、12.5%和 13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为 0.4、0.3 和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D20.【问题】商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给()，并由其预付定金或房价款的行为。A.购房者B.承购人C.预买客户D.潜在客户【答案】B二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有()。A.降低再贴现利率B.提高首期付款比例C.提高法定存款准备金率D.缩短分期付款期限E.公开市场买入政府证券【答案】A2.【问题】下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A.当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品B.对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加C.当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加D.房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上E.当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求【答案】BC3.【问题】下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（）。A.住宅已设定抵押权B.地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高层住宅可观赏临近公园的景观【答案】ABCD4.【问题】工程建设监理活动中的控制主要有()。A.合同控制B.质量控制C.投资控制D.进度控制E.设计控制【答案】BCD5.【问题】强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即（）。A.拍卖人B.竞买人C.买受人D.代理人E.委托人【答案】A6.【问题】下列税种中，采用比例税率的有()。A.契税B.房产税C.耕地占用税D.土地增值税E.城镇土地使用税【答案】AB7.【问题】甲企业于 2014 年 3 月竞得一宗 100000m2 的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中 20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为 2.8,规划区内建筑密度为 50%。经过测算，该项要投资 12 亿元，预期经济利润 2 亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为 6 亿元。2016 年李某购买了其中一套140TT12 的商品房，首付 40%，贷款利率 4.9%，贷款年限为 10 年，同时就自己的信用向保险人投保。A.主合同B.从合同C.非典型合同D.单务合同【答案】AB8.【问题】某房地产幵发企业 1 幢商住楼。2012 年 5 月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012 年 10 月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11 月该企业取得预售许可证。2012 年 12 月，无房屋住的刘某以 90 万元购买 70m2期房一套，2014 年 3 月该项目竣工交付。5 月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年 10 月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。A.预告B.抵押C.在達工程抵押D.抵押权预告【答案】AC9.【问题】抵押率的确定受（）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【答案】ABCD10.【问题】关于估价委托书的说法，正确的有（）。A.估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书B.估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草C.委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明D.估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求E.估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内【答案】ACD11.【问题】广告管理中的预算决策，包括的决策方法有（）。A.量力而行法B.销售百分比法C.竞争对等法D.目标任务法E.随行就市法【答案】ABCD12.【问题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD13.【问题】房地产和房地产业涉及的()，特别需要法律法规的规范。A.占地面积大B.动用人力多C.社会面广D.资金量大 E 产权关系复杂【答案】CD14.【问题】建筑物中常用的供水方式可以分为()。A.直接供水方式B.间接供水方式C.设置水箱的供水方式D.分区分压供水方式E.水泵水箱的供水方式【答案】ACD15.【问题】陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2011年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。2013 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013 年 10月 20 日该项目取得商品房预售许可证。A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议B.陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产评估机构申请复核评估D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置【答案】BC16.【问题】根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有()。A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B.建在幢内且为本幢服务的配电房C.为多幢综合楼服务的物业管理用房D.人防用的地下室 E 用作公共休憩场所的架空层【答案】ACD17.【问题】利率分为（）等类型。A.基础利率B.结算利率C.变动利率D.存款利率E.同业拆放利率【答案】AD18.【问题】关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】ABD19.【问题】经营性国有土地使用权可以通过（）方式取得。A.行政划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让【答案】BC20.【问题】在合同履行过程中，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示的情形有（）。A.取消合同中任何一项工作B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线.标高.位置或尺寸D.为完成工作需要施加的额外工作E.改变合同中任何一项工作的施工时间【答案】BCD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.（二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有 3 年和 5 年两种可能，概率分别为 0.4 和0.6，若租赁期为 3 年，总租金为 30 万元，一次性付清；若租赁期为 5 年，总租金为 45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有 15 万元、12 万元和 10万元三种可能，概率分别为 0.5、0.3 和 0.2，该投资者要求的投资收益率为 10，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。【答案】（1）每年的净收益期望值为：15 错误 0.5+12 错误 0.3+10 错误 0.2=13.10（万元）。当租赁期为 3 年时，净现值为：当租赁期为 5 年时，净现值为：加权净现值为：2.58 错误 0.4+4.66 错误 0.6=3.83（万元）。（2）按净现值从小到大排列，如表 3 所示。净现值不小于零的累计概率为：最适宜发排成 5 号字 S92 文件，如发排成其他字号或MPS 等格式的大样及变通排版的部分可能要稍加调整。2.某旧商业用房的面积为 20000m2，业主与某公司签订了租期为 10 年的租赁合同，约定第一年的租金为 240 元/m2，以后每年租金上调 4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为 1 年，装修改造费用为 1000 元/m2，分两期投入，前半年均匀投入 60%，后半年均匀投入 40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为 840 元/m2，年租金增长率为 5%，空置率为 10%，运营费用为有效毛收入的 30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为 10%）【答案】（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=84020000（110%）（130%）/10000=1058.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=10002000060%/10000=1200（万元）。（3）该公司装修后半年的投入为：A3=10002000040%/10000=800（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=24020000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：3.某综合楼房地产估价报告封面及目录（略）致委托估价方函（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方某人民法院二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象(一)估价对象权利状况 1.估价对象为某厂于 1996 年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002 年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005 年 8 月 5 日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002 年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自 2002 年 7 月 11 日起至 2052 年 7 月 10 日止，至估价时点，其土地已使用 4 年(取整），尚剩余使用年限为 46 年(取整）。2.估价对象所处建筑物建成于 1996 年，为钢混结构，房屋经济耐用年限 60 年，至估价时点，该建筑物已使用 10 年。3.本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。【答案】(1)缺少估价师声明。(2)委托方和估价方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)估价报告未在估价机构存档。(5)估价结果缺单价。(6)未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。(7)在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。(8)在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。(9)在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。(10)在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取 15%”应表述为“土地投资利润率取 15%”。(11)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。(12)在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时,应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。(13)在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是 1996 年，而不是 1997 年。(14)在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率 4.01%的由来。4.房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价报告出具日期：2011 年 8 月 18 日估价报告编号：估字第号致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告【答案】1.估价对象缺维护保养及完损情况说明；2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。4.估价依据缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；5.依据中的城市房屋拆迁管理条例已经被新法取代，不应作为估价依据；6.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；7.注册房地产估价师不得以签章代替签字；8.比较法可比实例交易价格内涵未明确；9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；11.比较法中缺计算公式；12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租金；5.某厂房的建筑面积为 4800m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为 50 年，于 5年前建成并投入使用；土地面积为 8000m2，于 6 年前取得土地使用权，土地使用年限为50 年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为 450 元/m2，目前的工业地价指数为 102.10（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好 1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为 1500 元/m2，专业费为建筑安装工程费的 6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的 3%，销售费用为重新购建价格的 2%，年利息率为 6%，建设期为 1 年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6%，建筑物的投资利润率为 15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为 5 万元；其内没有行车，出租率为 80%，月租金为 15 元/m2；如果目前单独增加行车，需要 66 万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要 50 万元；市场上类似有行车厂房的出租率为 85%，正常月租金为 16 元/m2。当地该类房地产的报酬率为 7.50%，土地报酬率为 6.50%，建筑物残值率为 0 请计算该房地产目前的积算价值。【答案】具体的计算过程如下：成本法计算公式为：旧的房地积算价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧。（1）计算土地重新购建价格（2）计算建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，设建筑物重新购建价格为 x，则（3）计算建筑物折旧对于非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。物质折旧=50000+2107.98480051/（501）=1082480（元）。因功能缺乏造成的折旧先计算增加行车所能带来的房地产价值增加额为由于修复费用 66 万元